TJ 42218, 10 avr. 2026, RG 24/01383

N° RG 24/01383 - N° Portalis DBYQ-W-B7I-IFMZ

N° minute :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-ETIENNE

1ère Chambre Civile

JUGEMENT DU 10 AVRIL 2026

ENTRE :

Monsieur [H] [M]
né le [Date naissance 1] 1968 à [Localité 1] (42)
demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Sylvain NIORD de la SELAS DFP & Associés, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

Madame [C] [F] épouse [M]
née le [Date naissance 2] 1972 à [Localité 2] (69)
demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Sylvain NIORD de la SELAS DFP & Associés, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

ET :

Madame [D] [Q] [Z]
demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Philippe MARCHAL, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

Monsieur [W] [L]
né le [Date naissance 3] 1993 à [Localité 1] (42)
demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Eric FUMAT de la SCP BONIFACE-HORDOT-FUMAT-MALLON avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

Madame [J] [I] épouse [L]
née le [Date naissance 4] 1993 à [Localité 1] (42)
demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Eric FUMAT de la SCP BONIFACE-HORDOT-FUMAT-MALLON avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

DÉBATS : à l'audience publique du 09 Janvier 2026 tenue par Guillaume GRUNDELER, magistrat chargé d’instruire le dossier, qui a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés, et qui en a rendu compte au tribunal dans son délibéré (article 786 du code de procédure civile), assisté de Valérie DALLY, greffière. L’affaire a été mise en délibéré au 03 avril 2026, prorogé au 10 avril 2026.

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors du délibéré :

Présidente: Séverine BESSE
Assesseur : Guillaume GRUNDELER
Assesseur : Sophie MAY

Greffière : Valérie DALLY lors du prononcé

DÉCISION : contradictoire, prononcée publiquement, par mise à disposition au greffe, en matière civile et en premier ressort,

EXPOSÉ DU LITIGE:

Par acte notarié du 28 août 2020, M. [A] [Z], décédé quelques mois plus tard, et Mme [D] [Q] [Z], sa fille, ont vendu à M. [W] [L] et son épouse Mme [J] [I], un tènement immobilier bâti à [Localité 3] (Loire), parcelle cadastrée section AY [Cadastre 1].

Le 29 octobre 2021, M. [H] [M] et son épouse Mme [C] [F], qui sont propriétaires du tènement immobilier contigu, parcelles cadastrées sections AN [Cadastre 2], [Cadastre 3] et [Cadastre 4], ont fait constater par huissier des désordres d'humidité, consistant en des moisissures et un décollement d'enduit, à l'intérieur de leur maison d'habitation, au niveau des pièces situées à l'ouest et dont le mur extérieur, situé en limite de propriété, jouxte la parcelle AY [Cadastre 1].

Par ordonnance du 20 octobre 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Etienne a ordonné une mesure d'expertise et désigné M. [P] [Y] pour y procéder.

L'expert a établi son rapport le 20 mai 2023.

Le 15 mars 2024, les époux [M] ont assigné en responsabilité les époux [L] devant le tribunal judiciaire de Saint-Etienne.

Le 10 juin 2024, les époux [L] ont fait assigner Mme [Z] en vue d'obtenir sa condamnation à les garantir de toute condamnation prononcée contre eux.

Le juge de la mise en état a ordonné la jonction des deux procédures, par ordonnance le 03 septembre 2024.

Aux termes de leurs conclusions notifiées le 05 mai 2025, les époux [M] sollicitent du tribunal de :

CONDAMNER les consorts [L] / [I] à compléter les travaux de décaissement des terres de AN n°[Cadastre 1] contre le mur (façade OUEST) de la maison des époux [M], cadastrée section AN n°[Cadastre 2], et ce sur une longueur de 12 m, par la pose hourdis retenant le talus et ce sous astreinte de 50€ par jour de retard un mois après la signification du présent jugement.
CONDAMNER les consorts [L] / [I] à payer et porter aux époux [M] la somme de 5 000 € au titre des troubles anormaux de voisinage pour la réfection de l'enduit de sous bassement de la façade OUEST de leur maison, cadastrée section AN n°[Cadastre 2], la somme de 3 639,15 € TTC au titre de la réfection de la plâtrerie peinture des pièces touchées par les remontées d'humidité dues à l'empiètement.
INDEXER ces travaux sur l'index BT 01 aux fins de réactualisation au jour où votre Tribunal statuera.
STATUER ce que de droit sur l'intervention forcée de Madame [Z]
CONDAMNER les consorts [L] / [I] à payer et porter aux époux [M] la somme de 4 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance qui comprendront les frais taxés de l'expert judiciaire Monsieur [Y] à la somme de 8 978,40 €.

Aux termes de leurs conclusions n° 4 notifiées le 02 juin 2025, les époux [L] sollicitent du tribunal de :

A -
DEBOUTER les époux [M] de l'intégralité de leurs demandes ;
B - SUBSIDIAIREMENT,
Dans l'hypothèse où le Tribunal ferait droit aux demandes des époux [M];
CONDAMNER Madame [Z] à relever et garantir les époux [L] de l'intégralité des condamnations qui pourront être prononcées à leur encontre ;
C -
En tout état de cause,
CONDAMNER Madame [Z] à verser aux époux [L] une somme de 1.000€ au titre des travaux de terrassement qu'ils ont réalisés ;
D -
CONDAMNER Madame [Z] et/ou les époux [M], à qui mieux d'entre eux le devra, à verser aux époux [L] une somme de 4.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;
LES CONDAMNER aux entiers dépens de l'instance comprenant les frais d'expertise taxés à la somme 8.978,40 €.

Aux termes de ses conclusions n° 3 notifiées le 05 juin 2025, Mme [Z] sollicite du tribunal de :

- Constater qu'en matière de vices cachés l'action est prescrite.
- Débouter intégralement les consorts [M] et [L] de leurs demandes envers Madame [Z].
- Condamner in solidum les consorts [M] et [L] au paiement de la somme de 5 000 Euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
- Condamner les mêmes aux entiers dépens de l'instance comprenant les frais du rapport d'expertise.

Il convient de se référer aux conclusions des parties pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens, en application de l'article 455 du code de procédure civile.

Le juge de la mise en état a clôturé la procédure par ordonnance du 2 juillet 2025.

L'affaire a été plaidée à l'audience du 9 janvier 2026 et la décision mise en délibéré au 03 avril 2026, prorogé au 10 avril 2026.

Lors de l'audience, le tribunal a invité les parties à s'exprimer par note en délibéré sur la recevabilité de l'exception de prescription soulevée par Mme [Z].

Aucune note en délibéré n'a été produite.

MOTIFS

La demande de Mme [Z] tendant à voir les époux [M] déboutés de toute demande formée à son encontre est sans objet, dans la mesure où ces derniers ne formulent aucune demande en ce sens.

Il n'y a pas lieu de statuer sur les chefs du dispositif des conclusions tendant à «constater que » et « déclarer que » lorsqu'ils s'analysent, non en des prétentions au sens des articles 4 et 768 du Code de procédure civile, mais en de simples moyens insusceptibles de produire par eux-mêmes des conséquences juridiques, raison pour laquelle ils n'ont pas été reproduits.

I. Sur la prescription

Aux termes de l'article 789, 6°, du Code de procédure civile, le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir.

Aux termes de l'article 802 du Code de procédure civile, après l'ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d'irrecevabilité prononcée d'office.

Les fins de non-recevoir sont recevables lorsque leur cause est révélée après l'ordonnance de clôture.

En l'espèce Mme [Z] invoque une fin de non-recevoir tirée de la prescription, fin de non-recevoir présente dès l'introduction de l'instance par assignation et relevant du juge de la mise en état.

En l'absence de saisine de ce juge, la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l'action est irrecevable devant le tribunal.

II. Sur l'action en responsabilité contre les époux [L]

1. Sur la stabilisation du talus

Aux termes de l'article 544 du Code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

Aux termes de l'article 657 du Code civil, tout copropriétaire peut faire bâtir contre un mur mitoyen.

Aux termes de l'article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il se déduit de ces textes que l'adossement d'une construction sur un mur séparatif privatif sans l'accord du propriétaire constitue une faute génératrice de responsabilité (Cour de Cassation, Chambre civile 1, du 30 juin 1965,63-10.545, Publié au bulletin).

En l'espèce, l'huissier de justice mandaté par les époux [M] le 29 octobre 2021 a constaté que les terres du terrain des époux [L] étaient appuyées sur le mur des époux [M].

L'expert relève quant à lui que le niveau des terres, côté parcelle des époux [L], surplombe de 23 cm le niveau du plancher du rez-de-chaussée de la maison des époux [M].

Il n'est pas contesté que le mur ouest de la maison des époux [M] est privatif.

L'existence d'un empiètement est établie.

Les parties s'accordent sur le fait qu'à la suite de l'expertise, des travaux de décaissement des terres à l'extrémité de la parcelle ont été réalisés, le commissaire de justice mandaté par les époux [M] décrivant une excavation de terres sur toute la longueur du mur, d'environ 50 à 80 cm de large, raison pour laquelle leur demande se trouve désormais limitée à l'installation de hourdis destinés à retenir le talus.

Si, dans l'évaluation qu'il propose, l'expert n'évoque que les dépenses liées aux décaissements des terres, le sapiteur avait quant à lui préconisé d'intercaler entre les terres, d'un côté, et les fondations et le soubassement du mur, de l'autre, des hourdis posés à la verticale depuis Ie drain jusqu'au niveau haut du plancher du rez-de-chaussée de la maison des époux [M].

De fait, le terrain des époux [L] présente une déclivité, que souligne le commissaire de justice mandaté par les époux [M] le 29 octobre 2021 et le 9 avril 2024 (évoquant une pente ), le technicien-conseil des époux [M] (qualifiant la butte de taupinière ) et l'expert amiable mandaté par l'assurance de protection juridique (qualifiant la butte de « talus »), de sorte qu'à défaut de soutènement maçonné, les terres accumulées à l'extrémité du talus n'auront de cesse que de se répandre dans le vide sanitaire, avec pour effet progressif et inévitable d'en assurer le comblement.

Le simple décaissement ne peut offrir une solution pérenne.

Les époux [L] sont donc condamnés à compléter les travaux de décaissement des terres de la parcelle AN n° [Cadastre 1] contre le mur de la façade ouest de la maison des époux [M], cadastrée section AN n° [Cadastre 2], sur une longueur de 12 mètres, par la pose de hourdis retenant le talus, et ce, dans un délai de quatre mois à compter de la signification de la présente décision puis, passé ce délai, sous astreinte provisoire de 50 euros (montant de l'astreinte journalière) par jour de retard pendant une durée de deux mois.

2. Sur la réfection de l'enduit du soubassement

La nécessité d'une réfection de l'enduit de soubassement de la façade ouest, en lien avec une dégradation causée par l'adossement de terres ou par le décaissement réalisé par les époux [L] à la suite de l'expertise, ne ressort pas du rapport d'expertise.

Cependant il résulte des photographies produites que l'enduit a été altéré par l'accumulation de la terre du fait du terrassement, ce qui justifie de faire droit à la demande de réfection de cet enduit.

Les parties n'ont pas transmis de devis de réparation à l'expert qui a cependant chiffré ces travaux à la somme de 5 000 euros, évaluation non critiquée, qu'il convient de retenir.

Les époux [L] sont donc condamnés à payer aux époux [M] la somme de 5 000 euros au titre des travaux de remise en état de l'enduit, avec indexation sur l'indice du coût de la construction BT01 depuis le 20 mai 2023.

3. Sur la réfection de la plâtrerie peinture

Aux termes de l'article 1253 du Code civil, le propriétaire, le locataire, l'occupant sans titre, le bénéficiaire d'un titre ayant pour objet principal de l'autoriser à occuper ou à exploiter un fonds, le maître d'ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs qui est à l'origine d'un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte.

En l'espèce, l'expert relève les désordres d'humidité suivants :
- Traces de moisissures en cueillie de plafond avec le mur de façade sud du mur en mâchefer avec enduit de plâtre du séjour du rez-de-chaussée ;
- Traces de moisissures en cueillie de plafond avec le mur de façade sud du mur en mâchefer avec enduit de plâtre de la chambre sud-est de l'étage ;
- Décollements des enduits de plâtre en périphérie de l'interrupteur qui est encastré dans le mur en mâchefer ouest, vers le départ de l'escalier intérieur ;
- Traces de moisissures en partie courante du fond du bahut en bois qui est adossé au mur de façade ouest du rez-de-chaussée ;
- Dégradations de la peinture et des enduits de plâtre de la face intérieure du mur de façade nord de la salle d'eau de l'étage ;
- Décollements et fissurations des enduits de plâtre au niveau des parties de plafond et de parois verticales proches de l'angle nord-est de la chambre nord-est de l'étage ;
- Décollements et fissurations des enduits de plâtre au niveau des parties courantes des parois verticales de la chambre sud-ouest de l'étage.

Quoiqu'il fasse le constat qu'aucun complexe drain et étanchéité n'assure la protection de la partie enterrée du mur de façade ouest, ce qu'il présente comme contrevenant aux obligations réglementaires de protection étanches des parties enterrées des murs de façades vis-à-vis des locaux nobles, l'expert précise que les désordres observés ne trouvent pas là leur origine, mais résultent d'un phénomène de condensation consécutif à deux facteurs.

Le premier facteur, qu'il y a lieu de considérer comme mineur eu égard aux conclusions du sapiteur, consiste dans la non-conformité et le vice constructif affectant l'enduit appliqué en partie courante du soubassement de la façade ouest, lequel devrait être à base de chaux et non de ciment, l'emploi d'un tel type d'enduit empêchant la respiration naturelle et l'évaporation de l'humidité contenue dans le mur en mâchefer.

Si les époux [M] indiquent qu'il est tout à fait contestable que les dégâts d'humidité soient en rapport avec la condensation tenant à une insuffisance d'isolation des façades, ils ne produisent aucun avis technique au soutien de cette contestation.

Le second facteur est tiré de l'inefficacité du système de ventilation, en lien avec une non-conformité et des vices constructifs. L'expert précise à ce titre que la VMC n'a pas été installée conformément aux règles de l'art dans plusieurs pièces :
- La salle de bains de l'étage devrait être équipée d'une bouche d'aspiration et non d'une grille d'amenée d'air frais ;
- Le bureau du rez-de-chaussée devrait être équipé simplement d'une grille d'amenée d'air frais et non d'une bouche d'aspiration,
- Le dimensionnement de la grille d'amenée d'air frais du séjour semble être insuffisant;
- Les amenées d'air frais aménagées en partie basse du mur de façade nord de la cuisine, en partie basse du mur de façade nord du cellier et latéralement au w.c. du rez-de-chaussée sont inutiles au fonctionnement de la VMC.

Le sapiteur explique, quant à lui, que la maison comporte une ventilation naturelle d'origine et une ventilation mécanique contrôlée et qu'il aurait fallu, lors des travaux, réalisés en 2011, neutraliser la première pour assurer un fonctionnement correct à la seconde. Au résultat, les deux systèmes de ventilation entrent en opposition, ce qui a pour effet de priver la ventilation mécanique contrôlée de son rôle de balayage d'air neuf depuis les entrées d'air autoréglables des menuiseries extérieures des pièces principales vers les bouches d'extraction des pièces humides. Selon lui, cette absence de balayage d'air est à l'origine de l'apparition des traces de moisissures sur les bords des menuiseries extérieures des chambres et en cueillie des plafonds d'une chambre de l'étage et du salon du rez-de-chaussée. Il ajoute que l'humidité constatée à l'intérieur de la maison sur le mur ouest provient essentiellement du mauvais fonctionnement de Ia ventilation mécanique contrôlée.

Quoique le technicien-conseil des époux [M], M. [R] [U], ait avancé, à une date qui n'est pas précisée dans son rapport, que le phénomène constaté serait lié à des remontées d'eau par capillarité, dont l'effet aurait été de saturer les murs et d'empêcher ce faisant le bon fonctionnement de la ventilation mécanique, cette position a été réfutée par l'expert, dans le corps de son rapport et dans sa réponse aux courriers n° 1, 3 et 4, ainsi que par son sapiteur, pour qui le dysfonctionnement de la ventilation mécanique contrôlée trouve directement son origine, comme il a été rappelé, dans le défaut de neutralisation de la ventilation naturelle.

Aucun des deux facteurs identifiés, que le tribunal reprend à son compte, ne situe la cause des désordres intérieurs sur la propriété des époux [L].

Les époux [M] sont déboutés de leur demande au titre de la réfection de la plâtrerie peinture des pièces touchées par les désordres d'humidité.

III. Sur le recours en garantie

1. Sur le dol et le manquement à une obligation précontractuelle d'information

Aux termes de l'article 1112-1 du Code civil, celle des parties qui connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre doit l'en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

Aux termes de l'article 1137 du Code civil, constitue un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie.
Leur caractère déterminant s'apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.

En l'espèce, dans un courrier envoyé par l'assureur de protection juridique de M. [M] aux époux [L], le 14 avril 2021, la compagnie MAIF leur précise que selon les conclusions d'un rapport d'expertise amiable, il a été établi que leurs terres qui reposent sur le mur privatif génèrent l'humidité importante constatée dans l'habitation des époux [M].

Or, dans leur courrier en réponse, non daté, qu'ils produisent eux-mêmes, les époux [L] indiquent à la compagnie MAIF, que lors de la visite de la maison qu'ils ont acquise, ils ont été informés qu'une procédure était en cours concernant ces nuisances, affirmant qu'au moment de la signature chez le notaire, Mme [Z] les avait informés que l'expertise avait été « classée sans suite ».

Il s'en déduit qu'au moment de la vente, Mme [Z] et son père avaient informé les époux [L] de l'existence d'un litige en lien avec des désordres constatés dans la maison de la parcelle contiguë.

Les époux [L] ne font état d'aucune manœuvre de la part de Mme [Z] ou de son père et ne versent aux débats aucune pièce qui tendrait à établir l'intention dolosive ayant inspiré l'affirmation de cette dernière selon laquelle le dossier avait été classé sans suite.

Il convient à cet égard de signaler que la mission de l'expert amiable est datée du 27 septembre 2019, qu'une première visite a été organisée le 13 décembre 2019, et que la seconde visite n'est intervenue que le 30 juin 2021, le rapport ayant par la suite été établi le 1e juillet 2021, soit postérieurement à la vente du bien immobilier.

L'existence d'un manquement à un devoir précontractuel d'information, d'une réticence dolosive ou d'un dol n'est pas établie.

2. Sur la garantie d'éviction

Aux termes de l'article 1626 du Code civil, quoique lors de la vente il n'ait été fait aucune stipulation sur la garantie, le vendeur est obligé de droit à garantir l'acquéreur de l'éviction qu'il souffre dans la totalité ou partie de l'objet vendu, ou des charges prétendues sur cet objet, et non déclarées lors de la vente.

Il résulte de ce texte que la découverte d'un droit invoqué en justice par un tiers sur la chose vendue, existant au moment de la vente, non déclaré et ignoré de l'acheteur, constitue un trouble actuel obligeant de ce seul fait le vendeur à en garantir l'acquéreur (Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 3 décembre 2008, 07-14.545 07-17.516, Publié au bulletin).

En l'espèce, il ressort de ce qui précède qu'au moment de la vente, les époux [L] avaient eu connaissance de la menace d'éviction.

Il importe peu que Mme [Z] ait prétendu, comme elle le reconnaît elle-même dans ses conclusions, que la procédure n'avait pas abouti, puisqu'en l'absence d'accord formalisé entre les parties ou de décision de justice devenue définitive, l'éviction demeurait en germe, ce que les époux [L] ne pouvaient ignorer.

Les époux [L] sont déboutés de leur demande de garantie dirigée contre Mme [Z].

IV. Sur l'action en responsabilité contre Mme [Z]

Aux termes de l'article 6 du Code de procédure civile, à l'appui de leurs prétentions, les parties ont la charge d'alléguer les faits propres à les fonder.

En l'espèce, il résulte de ce qui précède que ni le manquement à un devoir précontractuel d'information, ni la réticence dolosive ni le dol ne sont pas établis.

Si les époux [L] visent l'article 1231-1 du Code civil dans leurs conclusions, ils ne font état d'aucune inexécution contractuelle de la part de Mme [Z].

Ils sont déboutés de leur demande de dommages et intérêts.

V. Sur les demandes accessoires

Les époux [L], qui succombent, supportent solidairement les dépens de l'instance, qui comprennent les dépens de l'instance en référé et le coût de l'expertise, d'un montant de 8 978,40 euros, en tant qu'ils sont en rapport étroit et nécessaire avec l'instance au fond.

Ils sont condamnés à payer aux époux [M] la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,