TJ 42218, 10 avr. 2026, RG 23/02863

N° RG 23/02863 - N° Portalis DBYQ-W-B7H-H377

N° minute :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-ETIENNE

1ère Chambre Civile

JUGEMENT DU 10 AVRIL 2026

ENTRE :

Monsieur [S] [F]
né le 30 Juillet 1949 à [Localité 1] (Algérie)
demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Karim MRABENT, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

Madame [M] [P] épouse [F]
née le 13 Septembre 1949 à [Localité 2]
demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Karim MRABENT, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

ET :

S.A.S. ALLIANZ IARD
prise en la personne de son représentant légal
dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Fabienne ROCHER, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE (avocat postulant), Maître Alban POUSSET-BOUGERE de la SELARL Cornet Vincent Ségurel, avocat au barreau de LYON (avocat plaidant)

Syndicat de copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 3] » au [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la société [E] IMMOBILIER
pris en la personne de son représentant légal

représenté par Maître Cécile ABRIAL de la SELARL JUDICAL CLERGUE ABRIAL, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

S.A.R.L [E] IMMOBILIER
immatriculée au RCS de [Localité 3] sous le n°508 150 760
dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Laetitia VOCANSON, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

DÉBATS : à l'audience publique du 09 Janvier 2026 tenue par Guillaume GRUNDELER, magistrat chargé d’instruire le dossier, qui a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés, et qui en a rendu compte au tribunal dans son délibéré (article 786 du code de procédure civile), assisté de Valérie DALLY, greffière. L’affaire a été mise en délibéré au 03 avril 2026, délibéré prorogé au 10 avril 2026.

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors du délibéré :

Présidente: Séverine BESSE
Assesseur : Guillaume GRUNDELER
Assesseur : Sophie MAY

Greffière : Valérie DALLY lors du prononcé

DÉCISION : contradictoire, prononcée publiquement, par mise à disposition au greffe, en matière civile et en premier ressort,

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [S] [F] et son épouse Mme [M] [P] sont propriétaire d'un appartement qui constitue le lot n° 10 d'un ensemble immobilier en copropriété baptisé « [Adresse 6] » , situé au [Adresse 7], à [Localité 3] ([Localité 4]).

Les fonctions de syndic de copropriété étaient exercées par l'EURL [E] immobilier, assurée en police responsabilité civile par la SAS Allianz Iard.

Par lettres recommandées des 14 septembre 2020 et 19 octobre 2020, les époux [F] ont mis en demeure la société [E] immobilier de remédier aux désordres causés par la société [V] dans leur appartement à l'occasion de deux recherches de fuites sur la colonne d'alimentation de l'immeuble, la première, au cours de l'année 2015, qui s'était traduite par le creusement d'une cavité derrière l'emplacement de la machine à laver, et la seconde en avril 2020, qui s'était traduite par le creusement d'une cavité dans la cuisine, avec dégradation considérable du mur.

Par ordonnance du 19 mai 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Etienne a ordonné une mesure d'expertise et désigné M. [A] [W] pour y procéder.

L'expert a établi son rapport le 13 avril 2023.

Le 11 juillet 2023, les époux [F] ont assigné le syndicat des copropriétaires et la société [E] immobilier devant le tribunal judiciaire de Saint-Etienne aux fins d'obtenir sa condamnation à procéder à des travaux sur la colonne d'eau et à des travaux de réfection de la cuisine, outre dommages et intérêts.

Les travaux sur la colonne d'eaux usées ont été réalisés par la société [V], suivant devis accepté le 31 octobre 2023.

Le 15 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires a assigné la société Allianz devant le tribunal judiciaire, en vue d'obtenir sa condamnation à le garantir de toute condamnation prononcée à son égard.

Les deux affaires ont été jointes par ordonnance du juge de la mise en état du 05 novembre 2024.

Aux termes de leurs conclusions n° 4 notifiées le 22 décembre 2024, les époux [F] sollicitent du tribunal de :

Dire et Juger recevable et bien fondée la demande des époux [F] et rejeter toute demande plus ample ou contraire.
Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l'immeuble dénommé « [Adresse 6] » au [Adresse 8] représenté par son syndic en exercice la société [E] IMMOBILIER et la société [E] IMMOBILIER à verser aux époux [F] la somme de 4.581,50 € au titre de la réfection de la cuisine de l'appartement.
Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l'immeuble dénommé « [Adresse 6] » au [Adresse 8] représenté par son syndic en exercice la société [E] IMMOBILIER et la société [E] IMMOBILIER à la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi par les époux [F].
Dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir.
Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l'immeuble dénommé « [Adresse 6] » au [Adresse 8] représenté par son syndic en exercice la société [E] IMMOBILIER et la société [E] IMMOBILIER à la somme de 7.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l'immeuble dénommé « [Adresse 6] » au [Adresse 8] représenté par son syndic en exercice la société [E] IMMOBILIER et la société [E] IMMOBILIER aux entiers dépens tant de la présente instance que de ceux de la procédure de référé et qui comprendront les frais d'expertise.

Aux termes de ses conclusions récapitulatives n°2 notifiées le 24 avril 2025, la société [E] immobilier sollicite du tribunal de :

A TITRE PRINCIPAL
- Débouter les époux [F] de toutes leurs demandes à l'encontre de la société [E] IMMOBILIER
- Condamner les époux [F] aux entiers dépens, ainsi qu'au paiement de la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
- Débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes
- Condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens et au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile
A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE,
Si par impossible, le Tribunal considérait que la Société [E] IMMOBILIER, en sa qualité de Syndic a manqué à ses obligations,
Dire que la Société ALLIANZ IARD devra garantir la SARL [E] IMMOBILIER de toutes condamnations pouvant être prononcées à son encontre, tant en principal, intérêts, frais, accessoires et dépens ou autre indemnité de procédure ainsi que toute astreinte.

Aux termes de ses conclusions récapitulatives n° 2 notifiées le 11 mars 2025, le syndicat des copropriétaires sollicite du tribunal de :

Débouter les époux [F] de leurs demandes en réalisation des travaux ;
Débouter les époux [F] de leurs demandes en réparation ;
Condamner in solidum la SARL [E] IMMOBILIER et la SA ALLIANZ à garantir le syndicat des copropriétaires de toute condamnation prononcée à son encontre, tant en principal, intérêts, frais, accessoires et dépens ou autre indemnité de procédure ainsi que toute astreinte
Condamner in solidum la SARL [E] IMMOBILIER et la SA ALLIANZ à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 6 000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens de l'instance.

Aux termes de ses conclusions n° 2 notifiées le 3 juin 2025, la société Allianz Iard sollicite du tribunal de :

REJETER toutes demandes, fins et prétentions émises par le SDC [Adresse 6], les époux [F] et la société [E] IMMOBILIER à l'encontre de la compagnie ALLIANZ,
CONDAMNER le SDC [Adresse 6], au [Adresse 7], [Localité 5] ou qui mieux le devra, à la somme de 2.000 € au titre (sic).

Il convient de se référer aux conclusions des parties pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens, en application de l'article 455 du code de procédure civile.

Le juge de la mise en état a clôturé la procédure par ordonnance du 17 septembre 2025.

L'affaire a été plaidée à l'audience du 09 janvier 2026 et la décision mise en délibéré au 03 avril 2026 prorogé au 10 avril 2026.

MOTIFS

Il n'y a pas lieu de statuer sur les chefs du dispositif des conclusions tendant à « dire » et « dire et juger que » lorsqu'ils s'analysent, non en des prétentions au sens des articles 4 et 768 du Code de procédure civile, mais en de simples moyens insusceptibles de produire par eux-mêmes des conséquences juridiques, raison pour laquelle ils ne sont pas reproduits.

La demande de condamnation formée par la société Allianz est affectée d'une erreur matérielle en ce que la phrase a été tronquée. Il y a lieu de l'interpréter comme se fondant sur l'article 700 du Code de procédure civile.

I. Sur l'action en responsabilité contre le syndicat des copropriétaires et la société [E] immobilier

1. Sur la réfection de la cuisine

a. Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires

Aux termes de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

Le syndicat des copropriétaires ne conteste pas que les désordres affectant l'appartement des époux [F] résultent des travaux de recherche de fuite sur une partie commune et de l'absence de travaux de réfection de la canalisation d'eaux usées, partie commune de l'immeuble.

Dans ces conditions, il convient de retenir la responsabilité du syndicat des copropriétaires.

b. Sur la responsabilité du syndic

Aux termes de l'article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété, indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d'autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l'assemblée générale, le syndic est chargé d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci.

Aux termes de l'article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il résulte de la combinaison de ces textes que le syndic, investi du pouvoir d'administrer et conserver l'immeuble en copropriété, est responsable, à l'égard de chaque copropriétaire, des fautes commises dans l'accomplissement de sa mission (Cour de Cassation, Chambre civile 3, du 6 mars 1991, 89-18.758, Publié au bulletin).

En l'espèce, la société [E] immobilier était investie d'une mission d'administration de l'immeuble.

Dans les différents devis de recherche de fuite de la société [V], qui ont été validés par la société [E] immobilier, les travaux de plâtrerie ne sont pas inclus, de sorte que cette entreprise ne pouvait être tenue de remettre en état les supports dégradés après son passage.

Dès lors, il appartenait au syndic de mandater une entreprise pour effectuer les travaux de plâtrerie peinture, ainsi que le relève à juste titre l'expert judiciaire, ou d'inscrire de tels travaux à l'ordre du jour d'une assemblée générale.

La société [E] immobilier a été sollicitée à de nombreuses reprises afin que les travaux soient réalisés.

Dans un courriel du 4 janvier 2016, le gestionnaire locatif de l'appartement a sollicité de la société [E] immobilier qu'elle se rapproche de l'entreprise [V] afin que cette dernière procède au rebouchage du trou dans le mur de l'appartement situé derrière la machine à laver.

Dans un courriel du 4 août 2016, Mme [F] a expliqué que lors de l'intervention de l'entreprise [V], un trou a été creusé derrière la machine à laver et n'a pas été bouché depuis, alors que de mauvaises odeurs s'en dégagent et que de la moisissure est apparue.

Dans un courriel du 28 septembre 2016, Mme [F] s'est plainte que le trou creusé derrière la machine à laver n'ait toujours pas été bouché, et rappelle la présence de mauvaises odeurs et de moisissure.

Dans un courrier recommandé du 13 octobre 2016, les époux [F] se sont plaints à la société [E] immobilier que le trou creusé par la société [V] derrière la machine à laver n'ait pas été rebouché.

Dans un courriel du 20 décembre 2016, les époux [F] ont de nouveau demandé à la société [E] immobilier de faire intervenir les établissements [V] afin de réparer les dégâts occasionnés lors de leur intervention.

A la suite de la seconde intervention de l'entreprise [V], M. [G] [K], locataire des époux [F], a, par courriel du 03 juin 2020, demandé à la société [E] de lui faire connaître les modalités de réparation du mur de la cuisine qu'il occupait.

Il a réitéré sa demande par courriel du 07 juillet 2020.

Par courrier recommandé du 14 septembre 2020, les époux [F] ont mis en demeure la société [E] de faire réaliser les travaux de bouchage des deux cavités.

Par courrier recommandé du 19 octobre 2020, les époux [F] ont à nouveau mis en demeure la société [E] de faire intervenir dans l'appartement une entreprise ayant pour mission de reboucher les deux cavités causées par les interventions de la société [V] en 2015 et 2020.

Malgré ces nombreuses relances, la société [E] ne justifie d'aucune inscription des travaux de remise en état du mur à l'ordre du jour d'une assemblée des copropriétaires, ce qu'elle ne saurait expliquer par la nécessité de travaux sur la colonne des eaux usées, qu'elle n'a fait inscrire à l'ordre du jour d'une assemblée générale que le 15 juin 2023 (résolution n° 25) et validé auprès de l'entreprise [V] que le 31 octobre 2023.

Le tribunal relève en outre que le devis annexé au procès-verbal de cette assemblée générale comprend la mention selon laquelle « [les] travaux de plâtrerie, peinture et carrelage [ne sont pas] compris dans notre offre ».

La société [E] ne justifie d'aucune démarche auprès de l'assureur du syndicat des copropriétaires, dont l'expert amiable relève à juste titre qu'il aurait pu prendre en charge la réfection de l'appartement au même titre que la recherche de fuite.

Elle ne justifie d'aucune prise de contact auprès d'entreprises pour faire réaliser les travaux de remise en état du mur.

En ne cherchant pas à traiter les problèmes de la colonne d'eaux usées que plusieurs années après avoir été informée de l'existence de remontées nauséabondes, et en s'abstenant d'entamer toute démarche destinée à répondre aux dégradations occasionnées lors de la recherche de fuites, la société a commis une faute qui engage sa responsabilité.

c. Sur le montant de la réparation

Aux termes de l'article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer

En l'espèce, les époux [F] produisent une facture d'acompte en date des 11 juin 2023 et une facture complémentaire en date du 4 juillet 2025, relatives à des prestations de plâtrerie peinture, pour un montant total non contesté de 4 581,50 euros (1 400 + 3181,50).

Le syndicat des copropriétaires et la société [E] Immobilier sont condamnés in solidum à payer aux époux [F] la somme de 4 581,50 euros au titre de la réfection de leur cuisine.

2. Sur les autres postes de préjudice

En l'espèce, l'expert judiciaire note, lors de la réunion d'expertise n° 1, du 16 septembre 2022, que des odeurs importantes de type moisissure sont fortement présentes à l'approche des ouvertures dans la cloison de plâtre et brique laissant apparaître, de manière nette, la colonne d'eaux usées suspectée de fuite.

Il signale qu'un relevé d'hygrométrie des surfaces périphériques à ces ouvertures a été fait et révèle un taux d'humidité des plâtres de 32 %.

Il ajoute que les caches de protection provisoire, en plastique transparent, tenus par du scotch, génèrent, par un phénomène de condensation, la diffusion de moisissures, apportant un inconfort non seulement olfactif, mais également esthétique.

Lors de la réunion d'expertise n° 2, du 21 décembre 2022, l'expert relève que l'état de détérioration de la canalisation engendre des fuites et des perforations, ainsi que des engorgements au droit des rétrécissements, provoquant des stagnations d'eau résiduelle, avec apparition subséquente d'humidité sur les parois de la gaine technique au droit de la cuisine de l'appartement des époux [F], dégradant ainsi de manière significative les cloisons en plâtre, laissant apparaître des suintements humides au niveau du sol et des arrivées d'odeurs putrides.

L'expert fait valoir dans ses conclusions que le défaut d'entretien est à l'origine de désordres affectant de manière significative la fonction de la colonne d'eaux usées pouvant aboutir à la production d'un gaz toxique, l'hydrogène sulfureux, gaz qui, saturant l'air, corrode les conduits en fonte, détériore les joints, état qui provoque des odeurs nauséabondes et avec le temps des risques sanitaires.

La présence d'odeurs nauséabondes et de moisissures anciennes est corroborée par les courriels de M. [K] et par ceux du gestionnaire locatif.

Les époux [F] ne produisent aucune pièce tendant à démontrer que, du fait de l'odeur et de la moisissure, ils n'ont pu conserver de locataires dans l'appartement, alors qu'à la date du rapport d'expertise amiable qu'ils ont fait diligenter, le 4 mars 2022, le technicien note que l'appartement est donné à bail à M. [G] [K] et qu'à la date du rapport d'expertise judiciaire, le 13 avril 2023, l'expert note la présence d'un nouveau locataire, M. [N] [J], ayant succédé à M. [G] [K], dont il rappelle qu'il était occupant des lieux lors de l'intervention de la société [V] en avril 2020.

Ils ne démontrent pas la vacance de l'appartement et donc un quelconque préjudice financier

L'absence de réaction à leurs demandes répétées a en revanche causé aux époux [F] un préjudice moral, qu'il convient d'évaluer à la somme de 3 000 euros.

La société [E] immobilier et le syndicat des copropriétaires sont condamnés in solidum à payer aux époux [F] la somme de 3 000 euros.

II. Sur les recours et appels en garantie

a. Sur le recours en garantie du syndicat des copropriétaires contre la société [E]

En l'espèce, la société [E] ne saurait reprocher au syndicat des copropriétaires d'avoir refusé la réfection de la colonne d'eau froide à l'occasion des assemblées générales de copropriété des 10 mai 2021 (résolution n° 22) et 30 juillet 2021 (résolution n° 9), alors qu'en réalité, comme elle le note dans ses propres écritures, « les désordres (…) ne concernaient pas le changement de la colonne montante eau froide, mais la colonne d'eaux usées », ce qu'elle ne pouvait ignorer au regard de l'objet de la recherche de fuite qu'elle avait diligentée le 30 avril 2020, à la suite d'une réclamation de la propriétaire d'un garage, Mme [C], portant sur une fuite à l'emplacement de la colonne des eaux usées des cuisines et alors que les précédentes recherches de fuites s'étaient attachées à cette même colonne (courriel de M. [Q] [E] du 14 mai 2019: «Je vous remercie de procéder à une recherche de fuite au niveau de la colonne de chute des [Localité 6] des éviers, entre l'entresol et le rez-de-chaussée occupé par M. [K]. Il semble que la fuite de 2015 n'a jamais été réparée (…) »).

Lorsque la société [E] a mis à l'ordre du jour de l'assemblée générale du 15 juin 2023 les travaux sur la colonne des eaux usées, ceux-ci ont été votés par les copropriétaires.

Ainsi aucune faute du syndicat des copropriétaires n'est caractérisée.

La société [E] immobilier est condamnée à garantir le syndicat des copropriétaires de toute condamnation prononcée contre lui.

b. Sur le recours en garantie de la société [E] contre la société Allianz

Aux termes de l'article 1134 du Code civil, dans sa version antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 applicable à la cause, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l'article 1353 du Code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.
Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Aux termes de l'article 6 du Code de procédure civile, à l'appui de leurs prétentions, les parties ont la charge d'alléguer les faits propres à les fonder.

En l'espèce, l'article 1.2 des conditions générales de la société Allianz Iard prévoit que l'assureur garantit les conséquences pécuniaires de la responsabilité civile qu'encourt le client en raison de dommages corporels, matériels, immatériels consécutifs ou non causés à autrui à l'occasion des activités de l'entreprise.

L'article 3 des conditions générales de la société Allianz Iard prévoit que l'assureur ne garantit pas les dommages résultant d'une violation délibérée des dispositions légales ou réglementaires applicables à la profession.

La société Allianz Iard ne se prévaut d'aucun fait qui tendrait à établir que le manquement de la société [E] à son obligation d'administrer l'immeuble présenterait un caractère délibéré.

Elle est condamnée à garantir la société [E] de toute condamnation prononcée contre elle.

La société Allianz Iard n'a pas repris dans son dispositif sa demande d'opposer la franchise contractuelle de 750 euros. Conformément à l'article 768 du code de procédure civile, il n'y a pas lieu à statuer.

III. Sur les demandes accessoires

La société [E], le syndicat des copropriétaires et la société Allianz, qui succombent, supportent in solidum les dépens de l'instance, qui comprennent les dépens de l'instance en référé et le coût de l'expertise, en tant qu'ils sont en rapport étroit et nécessaire avec l'instance au fond.

Ils sont en outre condamnés in solidum à payer aux époux [F] la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,