T. com. 7606, 20 mars 2026, n° 2025F00795

TRIBUNAL DES ACTIVITES ECONOMIQUES DU HAVRE

JUGEMENT DU VINGT MARS DEUX MILLE VINGT-SIX

Numéro de rôle général : 2025F795 Numéro de Procédure collective : 2025RJ166

Jugement d'extension de procédure

Sur assignation à la requête de Maître [G] [J], Mandataire judiciaire, [Adresse 1], agissant en qualité de Liquidateur de la liquidation judiciaire de la SARL RESTAURANT LE CELESTE en vue de l'extension de la procédure de liquidation judiciaire à la SCI [R].

COMPARUTION DES PARTIES :
* Maître [G] [J] ès qualités de liquidateur de la liquidation judiciaire de la SARL RESTAURANT LE CELESTE représentée par le Cabinet STREAM en la personne de Maître Camille PERCHERON avocate au barreau du Havre
* SCI [R] en la personne de Madame [Z] [N] [P] épouse [W] représentée par le cabinet EKIS AVOCATS ASSOCIES en la personne de Maître Olivier JOUGLA avocat au barreau du Havre

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré : Président : Monsieur Gilles DELAITRE, Juges : Monsieur Patrick LE CERF et Madame Martine CHAUDIER

MINISTERE PUBLIC :

Représenté par Monsieur Alexandre KLING, substitut

GREFFIER :

Madame Mathilde CHAMBARD, Commis-greffier

DEBATS :

A l'audience en Chambre du Conseil du 16 janvier 2026, le Tribunal a mis l'affaire en délibéré en informant les parties présentes que le jugement serait rendu par mise à disposition au Greffe au 20 mars 2026,

JUGEMENT :

Contradictoire, en premier ressort,

RAPPEL DES FAITS :

Suivant jugement du 18 juillet 2025, le Tribunal des activités économiques du Havre a ouvert une procédure de liquidation judiciaire à l'égard de la SARL RESTAURANT LE CELESTE, exerçant une activité de : restauration traditionnelle, [Adresse 2] LE [Adresse 3], désignant Maître [G] [J] en qualité de Liquidateur judiciaire.

Madame [Z] [N] [P] épouse [W] et Madame [N] [P] [O] en sont les co-gérantes.

La société a été créée en 2015 et exploitée dans des murs appartenant à la SCI [R] dont Madame [Z] [N] [P] épouse [W] en est la gérante en vertu d'un bail souscrit en décembre 2016 moyennant un loyer de 1.600 € hors charges.

Au sein de sa déclaration de cessation des paiements, la SARL RESTAURANT LE CELESTE reconnait un passif de 25.000 € correspondant aux loyers.

La date de cessation des paiements a été fixée au 1 er avril 2024.

Dans le cadre de sa mission, Maître [J] a relevé des relations financières dites anormales entre la SARL RESTAURANT LE CELESTE et la SCI [R] conformément aux dispositions de l'article L.621-2 du code de commerce.

C'est à ce titre que Maître [J] a fait assigner la SARL RESTAURANT LE CELESTE et la SCI [R] par actes séparés du 05 août 2025 (modalités de remise des actes : à l'étude) à comparaitre à l'audience du 12 septembre 2025, renvoyée à plusieurs reprises pour être plaidée à l'audience du 16 janvier 2026.

DEMANDES DES PARTIES :

Demanderesse

Maître [G] [J] ès qualités de Liquidateur judiciaire de la SARL RESTAURANT LE CELESTE demande au Tribunal en application de l'article L.621-2 du Code de commerce
* PRONONCER l'extension de la procédure de liquidation judiciaire de la société RESTAURANT LE CELESTE à la SCI [R]
* FIXER la date de cessation des paiements à la date du 1 er avril 2024
* DIRE que les dépens de la présente instance seront employés en frais privilégiés de procédure
* ORDONNER l'exécution provisoire de la décision à intervenir

Défenderesse

La SCI [R] demande au Tribunal en application des articles 32-1 et 416 du Code de procédure civile, L.621-2 du Code de commerce et 1240 du Code civil
* JUGER recevables Madame [F] [H] épouse [P], et Madame [Z] [N] [P] épouse [W] toutes deux seules associées de la SCI [R] en leur intervention volontaire
* DEBOUTER Maître [G] [J] agissant en qualité de liquidateur de la SARL RESTAURANT LE CELESTE de toutes ses demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires aux présentes
* CONDAMNER Maître [G] [J] au paiement de la somme de 5 000 € de dommages et intérêts pour procédure abusive
* CONDAMNER Maître [G] [J] au paiement de la somme de 6 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'au paiement des entiers dépens

Maître [D] et Maître JOUGLA ont été entendus en leur plaidoirie.

Madame le juge commissaire, [T] [B], a part écrit émis un avis favorable à l'extension de la procédure de liquidation judiciaire à la SCI [R].

Le Ministère public indique qu'il n'y a pas besoin d'élément intentionnel et qu'il convient uniquement de constater une confusion des patrimoines. Que la confusion doit être objective. Qu'en l'espèce, le critère d'unicité est réuni, tout comme l'absence de réclamation des loyers par la SCI. Que le bail d'habitation n'est pas à relever pour l'extension. Toutefois, il manque un autre critère pour prononcer l'extension et émet un avis défavorable à l'extension.

MOYENS ET ARGUMENTS DES PARTIES :

Demanderesse

A. IRRECEVABILITE DE LA SCI [P] [W] FAUTE DE CAPACITE POUR AGIR

La SARL RESTAURANT LE CELESTE et la SCI [R] ont toutes deux pour dirigeante Madame [Z] [W] et exclusivement Madame [Z] [W]. ( Pièces 9-10 )

Or, par courrier du 22 juillet 2025, Madame [Z] [W], dirigeante de droit de la SCI a expressément donné son accord sur la procédure d'extension, bien consciente que le non-paiement des loyers pendant plus d'une année et demie avait placé la SCI [R] dans l'impossibilité de rembourser son emprunt bancaire. ( Pièce n°11 )

Il est donc acquis que la SCI [R], telle qu'elle s'est exprimée par la voix de sa dirigeante, est en accord avec l'extension de la procédure de liquidation judiciaire telle que sollicitée.

Or, par voie de conclusions, la SCI [R] sollicite désormais le rejet de la demande et ce, sans explication quant aux raisons de son revirement.

Il apparait ainsi manifeste que la SCI [R] s'exprime aujourd'hui, non par la voix de sa dirigeante, Madame [Z] [W] mais par la voix de l'une de ses associées, Madame [H] épouse [P].

Or il convient de rappeler qu'une personne morale ne s'exprime valablement que par le seul intermédiaire de son représentant légal en exercice, un simple associé n'ayant ni pouvoir, ni autorité pour s'exprimer au nom de la société.

En effet et par application de l'article 117 du Code de procédure civile :

« Constituent des irrégularités de fond affectant la validité de l'acte :

Le défaut de capacité d'ester en justice ;

Le défaut de pouvoir d'une partie ou d'une personne figurant au procès comme représentant soit d'une personne morale, soit d'une personne atteinte d'une incapacité d'exercice ;

Le défaut de capacité ou de pouvoir d'une personne assurant la représentation d'une partie en justice. »

En l'occurrence, constatant que la SCI [R] exprime la position de Madame [H] épouse [P], associée et non la position de la SCI [R] représentée par sa gérante, le Tribunal ne pourra que prononcer la nullité des conclusions prise par la SCI [R] représentée par une personne dépourvue de tout pouvoir pour ce faire.

B. SUR LE BIENFONDE DE LA DEMANDE EN EXTENSION

Le bail qui unit la société RESTAURANT LE CELESTE à la SCI [R] est un contrat

de location que les parties ont soumis à la loi de 1989 (baux d'habitation) en violation des dispositions pourtant d'ordre public du Décret de 1959 portant statut des baux commerciaux. (Pièce n°3- contrat de location)

Le choix d'un tel régime prive ainsi légitimement la société commerciale du statut protecteur dont elle aurait pourtant dû bénéficier de plein droit.

Ce simple constat révèle des relations contractuelles anormales entre la SCI et la SARL puisque cette dernière ne s'est pas offusquée du traitement qui lui était réservé, préférant signer un bail qui ne lui accordait aucune propriété commerciale.

La Cour d'appel de Bordeaux a en effet très récemment jugé que la signature d'un bail dérogatoire pour remplacer un bail commercial dont les loyers n'étaient plus payés était constitutive de relations contractuelles anormales justifiant une procédure d'extension, surtout lorsque les deux structures ont le même dirigeant. (Cour d'appel de Bordeaux 3 septembre [Immatriculation 1]/055312)

Dès sa désignation en qualité de liquidateur, la requérante a par ailleurs appris que la société RESTAURANT LE CELESTE ne réglait plus ses loyers à la SCI propriétaire et ce, depuis plus de 18 mois.

Pour autant, jamais pendant cette période la SCI [R] n'a cru devoir prendre l'initiative de poursuivre le recouvrement de sa créance voire, de délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire à sa preneuse à bail pour la contraindre à respecter ses obligations locatives.

Ce seul constat est de nature à emporter l'extension de la liquidation judiciaire de la société RESTAURANT LE CELESTE à la SCI [R].

Il est en effet constant que le simple fait pour une SCI de ne pas facturer ou recouvrer des loyers contre la société d'exploitation et ce, sur une longue période, caractérise des relations financières anormales et justifie le prononcé d'une extension. ( Cour de cassation 26 mai 2000 n° 09-66.615 / Cour de cassation 10 mai 2012 n°11-13.709 / Cour de cassation 13 novembre 2002 n° 99-16.287 /Cour de cassation 22 mars 2017 n°15-17.557 / Cour de cassation 7 janvier 2003 n°00-13.192 / Cour de cassation 8 janvier 2013 n°11-30.640 / Cour de cassation 20 octobre 2021 – n° 20-17.124).

Le tribunal relèvera que dans cette dernière affaire tranchée le 20 octobre 2021, la société commerciale avait cumulé 18 mois d'arriéré de loyers, sans que la bailleresse, identiquement représentée par la même personne physique, n'ait cru devoir adresser une mise en demeure ou un commandement de payer visant la clause résolutoire.

La défaillance de la preneuse à bail s'était par ailleurs manifestée alors qu'elle était déjà en cessation des paiements et qu'elle n'était plus en mesure de payer son arriéré.

En l'espèce, l'arriéré représente également 18 mois de loyers, la société RESTAURANT LE CELESTE était également en état de cessation des paiements à la date où ces arriérés ont été créés (le Tribunal a fixé la date de cessation des paiements à avril 2024) et la bailleresse, qui avait la même dirigeante, ne s'est pas contractuellement comportée comme une bailleresse normale puisqu'elle n'a pas cherché à recouvrer ses loyers ou à faire expulser sa preneuse défaillante.

La SCI [R] s'est abstenue de recouvrer les loyers dus par la société commerciale pendant plus de 18 mois mettant en danger sa propre survie puisque les murs dans lesquels l'activité était exploitée ont été acquis par le biais d'un emprunt souscrit auprès de la BRED BANQUE POPULAIRE, lequel, selon la dirigeante commune, n'était plus respecté.

De même, en acceptant de signer un bail dérogatoire du statut des baux commerciaux et ce, au détriment de ses intérêts sociaux, la SARL RESTAURANT LE CELESTE ne s'est pas comportée en preneuse à bail normale puisque, ce faisant, elle a illégitimement renoncé aux droits qui lui sont pourtant octroyés d'office par la Loi.

Enfin, le tribunal relèvera que par courrier du 18 septembre 2025, la SCI [R] persiste à vouloir établir des relations contractuelles anormales puisqu'elle propose d'abandonner ses loyers impayés en échange de l'abandon de la procédure d'extension. ( Pièce n°8 ).

L'anormalité des relations financières constatées entre la SARL RESTAURANT LE CELESTE et la SCI [R] sera nécessairement sanctionnée par l'extension de la procédure de liquidation judiciaire de la société de la première à l'encontre de la seconde.

Défenderesse

A titre liminaire

Il est constant que la qualification d'un contrat, et donc la détermination du régime qui lui est applicable, ne dépend pas des termes que les parties ont employés ou de l'appellation qu'elles lui ont conférée, mais de la réunion de ses éléments constitutifs.

Ainsi est-il jugé que les juges ont le pouvoir, en cas de litige, de restituer à un contrat sa véritable qualification à propos de locaux accessoires ( Cass. 3e civ. 15 février 2018 n° 16-19.522 ).

Il est jugé également que l'autorisation donnée par un bailleur (conformément à l'article L.631-7 du CCH) d'affecter une des pièces d'un local loué à usage exclusif d'habitation à un usage commercial n'a pas pour effet de changer le régime juridique du bail liant les parties et de le soumettre au statut des baux commerciaux (Cass. 3e civ. 9-12-2009 n° 08-18.038 FS-PB : RJDA 3/10 n° 217).

Il est jugé également, concernant l'action en requalification d'une convention locative en un bail commercial, l'action court, même en présence d'une succession de contrats distincts dérogatoires aux dispositions du statut des baux commerciaux, à compter de la conclusion du contrat dont la requalification est recherchée ( Cass. 3e civ. 25-5-2023 n° 22-15.946 FS-B : RJDA 12/24 n° 644 ), la Cour de cassation retenant jusqu'alors comme point de départ de la prescription, la date de conclusion de la convention initiale ( Cass. 3e civ. 23-u-zou n° 10-24.163 FS-PB : RJDA 4/12 n° 385 ; Cass. 3e civ. 29-11-2018 n° 17-24.715 F-D ; Cass. 3e civ. 7-12-2022 n° 21-23:103 FS-B : RJDA 5/23 n° 247 ; Cass. 3e civ. 25-1-2023 n° 21-24.394 F-D : RJDA 6/23 n° 303 ), peu important qu'elle ait été tacitement reconduite : Cass. com. u1-6-2013 n° 12-16.103 F-PB : RJDA 12/13 n° 990 ou renouvelée par avenants successifs : Cass. 3e civ. 3-12-2015 n° 14-19.146 FS-PB : RJDA 3/16 n° 176 ; Cass. 3e civ. 14-9-2017 n° 16-23.590 FS-PB : RJDA 12/17 n° 797 ).

Maître [G] [J] ne fait aucune demande amiable ou judicaire de requalification du bail à usage commercial. DONT ACTE.

La recevabilité de la demande de la contestation de la demande d'extension au visa de l'article L.621-2 du code de commerce.

Maître [G] [J], agissant ès qualités de liquidateur de la société RESTAURANT LE CELESTE conclue à l'irrecevabilité de la demande de la contestation de la demande d'extension par la SCI [R].

Elle prétend que la SCI [R] exprime la position de Madame [H], associée et non la position de la SCI [R] représentée par sa gérante qui aurait par courrier du 22 juillet 2025 expressément donné son accord sur la procédure d'extension, au motif que le non-paiement des loyers pendant plus d'une année et demie aurait placé la SCI [R] dans l'impossibilité de rembourser son emprunt bancaire souscrit pour financer le prix d'acquisition du bien immobilier donner à bail à la société RESTAURANT LE CELESTE.

Maître [G] [J], demande au tribunal de prononcer la nullité des conclusions prises par la SCI [R] représentée soi-disant par une personne dépourvue de tout pouvoir pour ce faire.

L'argumentation de Maître [J] est totalement erronée, dénuée et pour cause de tout élément de preuve.

Maître [J] procède par voie de simple affirmation.

La SCI [R] a mandaté son avocat pour contester de la demande d'extension formulée par le mandataire liquidateur, ledit avocat est bien mandaté par ladite SCI [R] sans avoir à justifier de son mandat ainsi qu'il est dit à l'article 416 du CPC.

Madame [F] [H] épouse [P], et Madame [Z] [N] [P] épouse [W], toutes deux associées de la SCI [R] interviennent volontairement dans la présente procédure aux fins de contester la tentative de spoliation de leur bien et droits immobiliers par Maître [J].

Le courrier du 22 juillet 2025 de Madame [W] est inopérant pour faire obstacle à la recevabilité et au bien-fondé de la contestation de la demande d'extension formulée par le mandataire liquidateur

La Cour de cassation juge constamment que le gérant de la SARL dispose de pouvoirs très étendus pour engager la société même au-delà de l'objet social, sauf limitations expresse dans les statuts connu des tiers (Cassation, Chambre commerciale, du 15 janvier 2002, 97-22.109).

En l'espèce, Maître [J] qui verse au débat les statuts de la SCI [R] connaissait parfaitement les limitations statutaires au pouvoir du gérant, et singulièrement les stipulations des articles 15 et 19 des statuts dont il résulte, que la demande d'extension d'une procédure collective qui ne relèvent pas de l'objet social, met en péril l'existence de la société ou nécessite que l'accord de l'Assemblée générale extraordinaire des associés.

Enfin Maître [J] est mal renseignée puisque la concluante justifie qu'elle n'est pas en état de cessation des paiements et verse au débat les éléments qui justifient de sa capacité et de l'accord passé avec la Banque BRED pour la continuation de l'amortissement du prêt immobilier consenti lors de l'acquisition des biens et droit immobiliers donnés à bail à la société RESTAURANT LE CELESTE.

Il est donc demandé au tribunal de juger recevable en son action et ses demandes la SCI [R].

Le mal fondé de la demande d'extension au visa de l'article L.621-2 du code de commerce.

Suivant statuts sous seing privé signés en date au [Localité 1] le 09 septembre 2015, Madame [Z] [W], Madame [M] et Madame [F] [P] ont constitué entre elles une société à responsabilité limitée ayant pour dénomination sociale RESTAURANT LE CELESTE avec pour objet l'exploitation d'une activité de restauration traditionnelle dans des locaux sis [Localité 2] [Adresse 4].

Les trois associées détenaient respectivement :
* Madame [W] : 34 % des parts
* Madame [M]: 33 % des parts
* Madame [P]: 33 % des parts

Madame [M] était désignée comme premier gérant puis Madame [Z] [W].

Madame [F] [P] a démissionné le 15 avril 2021, elle a cessé depuis lors de travailler pour la SARL RESTAURANT LE CELESTE.

Suivant statuts sous seing privé signés en date au [Localité 1] le 18 avril 2015, Madame [Z] [W], et Madame [F] [P] ont constitué entre elles, à nombre de parts égale (50/50) une société civile immobilière en vue de l'acquisition suivant acte authentique du 20 juillet 2015 d'un immeuble pour partie commercial en rez-de-chaussée, pour une seconde partie à usage d'habitation à l'étage,

situé [Adresse 5] au prix de 210 000 €, financé au moyen d'un prêt consenti par la BRED d'un montant de 200 000 € remboursable en 15 années au moyen de 176 mensualités constantes d'un montant chacune de 1397,02 €, la première échéance du 23 juillet 2015 la dernière échéance du 23 juin 2030.

Ces locaux ont été faits et donnés à bail à la SARL RESTAURANT LE CELESTE suivant acte sous seing privé du 31 décembre 2016.

Maître [J] sollicite l'extension de la liquidation judiciaire de la SARL RESTAURANT LE CELESTE à la SCI [R],
* Sans justifier rapporter la preuve d'une confusion des patrimoines.
* Au motif initial qu'ayant suspendu le paiement des loyers, la SCI propriétaire n'a pas poursuivi le recouvrement de sa créance locative.
* Au motif secondaire dans ces dernières conclusions que le bail qui unit la société RESTAURANT LE CELESTE à la SCI [P] [W] est un contrat de location que les parties ont soumis à la loi de 1989 (baux d'habitation) en violation des dispositions pourtant d'ordre public du Décret de 1959 portant statut des baux commerciaux, ce régime privant la société commerciale du statut protecteur dont elle aurait pourtant dû bénéficier de plein droit.

Maître [J] évoque un arrêt de la Cour d'appel de Bordeaux ayant jugé que la signature d'un bail dérogatoire pour remplacer un bail commercial dont les loyers n'étaient plus payés était constitutive de relations contractuelles anormales justifiant une procédure d'extension, surtout lorsque les deux structures ont le même dirigeant (Cour d'appel de Bordeaux 3 septembre [Immatriculation 1]/05531). Cet arrêt n'est évidemment pas transposable au cas d'espèce dans la mesure où la signature du bail initiale en l'espèce n'avait pas pour objet ou pour finalité de remplacer un bail commercial non plus que de s'évincer du régime de la propriété commerciale.

La SCI [R] n'aurait au demeurant aucun moyen opposant à la demande de requalification en bail commercial dont on souligne qu'à aucun moment cela n'a été demandé ni amiablement ni judiciairement par maître [J].

Maître [J] qui ne justifie ni d'une fraude ni d'un manquement fautif à cet égard sera déboutée de cette nouvelle argumentation totalement inopérante.

Concernant l'absence de recouvrement de la créance locative par la SCI.

Ce moyen est totalement inopérant en l'espèce.

On rappelle tout d'abord que la SCI n'a pas déclaré de créance au passif de la liquidation judiciaire de la SARL.

On rappellera ensuite que le seul défaut de recouvrement par la SCI des loyers dus par la SARL est insuffisant pour justifier de l'extension, en l'absence de tout critère requis par les dispositions de l'article L.621-2 du code de commerce et ce pour la bonne et simple raison que la notion de relations anormales, en l'absence de preuve de flux financiers, et de confusion de patrimoine, n'a strictement aucun sens dès lors effectivement que les associés d'une SCI sont indéfiniment et proportionnellement responsables du passif social.

L'obligation à la dette des associés de la SCI signifie que, si la société ne peut pas régler ses dettes, les créanciers peuvent poursuivre chaque associé à hauteur de sa part dans le capital social, après épuisement des actifs de la SCI.

En d'autres termes si comme en l'espèce la SCI s'est abstenue de procéder au recouvrement de ses loyers c'est juste et seulement le problème des associés de la SCI qui peuvent être poursuivis en paiement par la banque, et sans préjudice pour la banque, qui outre l'actif de la SCI, peut agir en recouvrement contre les actifs personnels de chacun des associés.

EN DROIT ET JURISPRUDENCE :

La jurisprudence a déjà jugé que doit être écartée la confusion des patrimoines et donc la demande d'extension de la procédure de liquidation judiciaire ouverte à l'égard d'une société commerciale preneuse à bail, à la SCI propriétaire bailleur, dans les circonstances suivantes :

Justifie sa décision la cour d'appel qui, pour refuser de déclarer la liquidation d'une SARL commune à celle d'une société civile immobilière (SCI) en raison d'une confusion de leurs patrimoines, a jugé que constituait un montage juridique et financier classique en son principe l'opération ayant consisté à créer la SCI en vue d'acquérir des immeubles au moyen d'emprunts et de les louer dans le cadre d'une convention de crédit-bail immobilier à la SARL chargée de leur exploitation commerciale alors même que la SARL, qui était le seul bailleur de fonds, versait à la SCI des loyers dont le montant était au moins équivalent à la charge des emprunts supportés par celle-ci et peu important qu'elle ait été l'associée majoritaire de la SCI et que l'essentiel des garanties prises par la banque ait été donné par elle (Cass. com. 28-6-1994 n°1537 D : RJDA u/94 n° 1206).

Sont impropres à caractériser la confusion des patrimoines d'une SCI et d'une SA qui avait fait édifier des constructions sur des terrains que lui louait la SCI les éléments suivants :
* si le loyer initial, particulièrement modéré, avait été réévalué à l'issue de chacune des deux premières périodes de location de neuf ans, le loyer de la troisième période ne correspondait qu'à environ 42 % de la valeur locative estimée par des professionnels ; en outre, il n'avait pas connu d'autres augmentations que celles résultant de l'application de l'indice du coût de la construction, bien qu'en cours de bail la SCI ait mis de nouveaux terrains à disposition de la SA, augmentant ainsi de plus de 55 % la surface louée ;
* la SCI avait consenti à sa locataire, trois années de suite, des abandons de créances représentant 50 à 75 % des loyers dus, ces abandons ne pouvant pas être justifiés par la seule clause du bail réservant à la SCI la propriété des constructions édifiées par la SA, sans indemnité pour celle-ci ;

Doit être cassé l'arrêt d'une cour d'appel qui, pour étendre la liquidation judiciaire d'une SARL à la SCI qui lui louait des locaux, s'est déterminée par les motifs suivants, impropres à caractériser l'existence de relations financières anormales constitutives d'une confusion des patrimoines des deux sociétés :
* la SCI n'avait pas exigé pendant plus de trois ans le paiement des loyers des locaux qu'elle avait mis à disposition de la SARL, et avait attendu un an après le commandement de payer resté infructueux pour solliciter la constatation de la clause résolutoire stipulée dans le bail ;
* ces relations anormales entre les sociétés, même sans enrichir la SARL qui restait débitrice des loyers dus, avaient permis une poursuite de l'exploitation manifestement déficitaire et la création d'un passif tant social que fiscal de celle-ci (Cass. com. 21-2-2012 n° 10-27.907 F-D : RJDA 5/12 n° 54).

Ne donne pas de base légale à sa décision la cour d'appel qui, pour accueillir cette demande, relève les éléments suivants :

La SCI avait négligé de réclamer à la SARL les loyers convenus (18 000 € par an), ce qui avait permis à celle-ci de bénéficier sans contrepartie du seul actif de la SCI et de financer des travaux d'équipement et d'aménagement (pour plus de 65 000 €) dans les locaux loués, destinés à devenir à très court terme la propriété du gérant ; cette abstention durable à réclamer les loyers avait eu pour effet d'éviter la survenance plus précoce de la cessation des paiements de la SARL, dont le capital (8 000 €) et la trésorerie courante ne permettaient pas de financer les investissements concernés.

En effet, la seule constatation du défaut de paiement des loyers permettant la prise en charge par la SARL des travaux d'aménagement nécessaires à l'exploitation des locaux loués, si elle révélait la poursuite d'un intérêt commun, n'était pas de nature à établir l'imbrication des éléments d'actif et de passif des deux sociétés caractérisant la confusion de leurs patrimoines ( Cass. com. 19-2-2013 n° 12-u.546 F-D : RJDA 5/13 n° 434 ).

En effet, de tels motifs sont impropres à caractériser l'existence de relations financières anormales constitutives d'une confusion des patrimoines dès lors qu'il n'est pas démontré que les anomalies

constatées ont procédé d'une volonté systématique (Cass. com. 11-2-2014 n° 13- 12.270 F-D : RJDA 5/14 n° 454).

Doit être rejetée la demande du liquidateur judiciaire d'une société par actions simplifiée (SAS) tendant à ce que la liquidation judiciaire de la SAS soit étendue à la SCI ayant donné en location à la SAS les locaux où celle-ci exerçait son activité car le liquidateur, qui faisait valoir que le loyer payé par la société commerciale était minoré de 30 % par rapport au prix du marché, n'établissait pas que cette minoration était constitutive d'une relation financière anormale entre les deux sociétés, détenues directement ou indirectement par le même associé. En effet, l'écart de 30 % résultait d'un rapport d'expertise non contradictoire qui avait été établi à la demande de cet associé et qui laissait place à des négociations entre les parties pour tenir compte des autres conditions contractuelles. Or, le bail faisait supporter à la SAS diverses charges, notamment les grosses réparations, pour des locaux anciens dont la partie bureaux était dans un état moyen. Ces éléments étaient de nature à limiter le montant du loyer. En outre, les défauts de paiement des loyers survenus au cours des deux années ayant précédé la mise en liquidation (plus de 450 000 €) ne caractérisaient pas non plus une relation anormale entre les deux sociétés, tout bailleur pouvant être exposé à la défaillance du locataire.

EN L'ESPECE ET EN FAIT :

En l'espèce, le tribunal retiendra ce qui suit :

Il sera fait observer à titre liminaire que les deux sociétés n'ont pas le même actionnariat.

Le loyer dû par la SARL à la SCI a été versé jusqu'en avril 2024.

La preuve n'est pas rapportée de la preuve de flux financier entre les deux entités autres que la réclamation et le paiement du loyer.

La SARL RESTAURANT LE CELESTE ne supporte en lieu et place de la SCI [R] aucune charge financière indue, aucune obligation extra légale eu égard aux obligations incombant légalement au bailleur d'une part au preneur d'autre part.

Le tribunal doit savoir qu'indépendamment des difficultés particulières de la SARL RESTAURANT LE CELESTE, si les loyers n'ont pas été réglés c'est uniquement et délibérément de la part de la SARL en raison d'un vif contentieux l'ayant opposé, avec deux des associés de la SARL à Madame [F] [P], qui elle, simple associé des deux entités, n'avait aucun moyen d'action à titre personnel pour faire respecter par la SARL ses obligations locatives.

L'objectif de cette résistance consistait pour la SARL RESTAURANT LE CELESTE, en raison de réclamations pécuniaires de contraindre Madame [F] [P] à faire face à titre personnel et sans ressources de la SCI au remboursement du prêt BRED souscrit par la SCI.

Il est demandé en conséquence au tribunal de débouter Maître [G] [J] de toutes ses demandes et conclusions.

Les demandes reconventionnelles de la SCI [R]

Il est constant que la procédure entreprise permettre Maître [J] procède d'une évidente mauvaise foi.

Il est parfaitement évident que la perspective poursuivie par Maître [J] consiste à appréhender abusivement l'actif immobilier de la SCI pour accroître les facultés de la SARL pour faire face au règlement de son passif social, ainsi que des frais et débours de procédure de procédure collective.

En soumettant à la signature de Madame [W] non assistée et dépourvu de Conseil, le courrier du 22 juillet 2025, Maître [J] a omis de lui préciser ce qui suit :
* Que l'extension de la liquidation judiciaire visera d'abord à réaliser l'actif de la SCI pour payer les créanciers sociaux de la SARL, puis de la SCI,
* Que si l'actif est insuffisant apurer le passif, les créanciers peuvent demander le paiement du solde aux associés de la SCI, chacun pour sa part.
* Que les associés ne seront donc pas dispensés de régler le passif de la SCI restant après liquidation des deux sociétés, dont la créance de la BRED, sauf si les créanciers ont été intégralement désintéressés par la procédure, et alors précisément que la vente de bien immobilier servira d'abord et aussi les intérêts de la liquidation judiciaire de la SARL.
* Qu'en toute hypothèse l'extension de la procédure de la liquidation judiciaire de la SARL et la SCI a pour conséquence de spolier de façon abusive injustifiée les associés de la SCI, et de leur faire supporter injustement, en l'absence de toute faute par ailleurs de leur part, le passif social de la SARL, alors au surplus que la SCI n'est pas en état de cessation des paiements. Une telle façon de procéder est procède d'une évidente mauvaise foi de la part du mandataire judiciaire, d'un abus manifeste au préjudice des associés de la SCI [R]. Maître [J] a manqué à son obligation de loyauté et de diligence en suggérant une solution d'extension de la procédure collective manifestement contraire et préjudiciables aux intérêts de la SCI et ses associées. Dans ce contexte la SCI [P] [W] et ses associés s'estiment recevables et fondées à solliciter la condamnation de maître [G] [J] au paiement d'une somme de 5 000 € de dommages d'intérêts pour procédure abusive. Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI [R] les frais irrépétibles exposés dans cette procédure il lui sera alloué à ce titre une somme de 6 000 €.

MOTIFS DU JUGEMENT :

Sur la confusion des patrimoines de la SARL RESTAURANT LE CELESTE, la SCI [R] et le bienfondé de l'extension de la procédure de liquidation judiciaire de la SARL RESTAURANT LE CELESTE à la SCI [R]

En premier lieu,

Sur l'admission d'une créance de loyers impayés dans la déclaration de cessation des paiements effectuée par Madame [Z] [W]

Le 16 juillet 2025, Madame [N] [P] [Z], épouse [W], associée et gérante, dans sa déclaration de cessation des paiements de la SARL LE RESTAURANT LE CELESTE, a fait part d'une créance de loyers impayés de 25 000,00€, sans toutefois préciser le nom du créancier.

A ce titre, la SCI [R] dans ses écritures soutient que la SCI n'a pas déclaré de créance au passif de la liquidation judiciaire de la SARL… En effet le créancier des loyers de 25 000,00 € déclarés dans la déclaration de cessation des paiements déposée par Madame [Q] [W], n'est pas mentionnée comme dit ci-dessus, laissant ouverte l'hypothèse d'un autre bailleur…

La procédure de liquidation judiciaire a donc été ouverte par jugement du Tribunal des activités Economiques du Havre le 18 juillet 2025, fixant la date de cessation des paiements au 1 er avril 2024, la créance de retard de loyers de la SARL LE RESTAURANT LE CELESTE envers un bailleur inconnu sera jugée admise.

En deuxième lieu,

Sur la qualité de créancier de la SCI [R] envers la SARL RESTAURANT LE CELESTE

Le 31 juillet 2025, Maitre [G] [J], ès qualités, adresse au Greffe du Tribunal de céans, la liste des créanciers de cette dernière, la SCI [R] en tête de liste sans toutefois préciser le montant déclaré de la créance. Aucun montant n'est d'ailleurs précisé à chacun des créanciers identifiés.

La SCI [P] [W] tenterait-elle d'abuser de la sagacité du Tribunal à dessein par ce subterfuge tentant de démontrer que la SCI [R] n'a pas déclaré de créance par cette double manœuvre, d'une part en ne nommant pas son créancier dans la déclaration de cessation des paiements et d'autre part en ne valorisant pas sa créance auprès du liquidateur qui ne produit qu'une liste non valorisée ?

Cependant, il ne fait aucun doute pour le Tribunal que la créance de 25 000,00€ déclarée dans la déclaration de cessation des paiements est bien celle de la SCI [R], aucun autre bailleur n'ayant été identifié par le liquidateur.

La SCI [R] ne saurait donc arguer de ce moyen, pour le moins « original », voire spécieux, pour tenter de démontrer l'absence de relation anormale entre la SCI et la SARL.

Ainsi, la SCI [R] sera déclarée créancière de la SARL LE RESTAURANT LE CELESTE à hauteur de 25 000,00 €, au titre des loyers impayés depuis mai 2024.

En troisième lieu,

Sur l'unicité des actionnaires de la SARL et de la SCI.

Dans ses écritures la SCI [R] soutient que la SCI et la SARL n'ont pas le même actionnariat.

Les pièces produites par les parties démontrent, sans ambiguïté, le contraire.

En effet, selon les statuts de la SARL (chapitre II article 8) , les actionnaires de la SARL RESTAURANT LE CELESTE sont :
* Madame [Z] [W] : 34 % des parts (204 parts)
* Madame [M]: 33 % des parts (198 parts)
* Madame [F] [P]: 33 % des parts (198 parts)

Mesdames [W] et [P] sont à elles deux majoritaires.

Par ailleurs, selon les statuts de la SCI (article 6 Apports) , les deux actionnaires de la SCI [P] [W] sont à part égale,
* Madame [F] [P]
* Madame [Z] [W]

Par conséquent, le Tribunal constatera l'unicité de l'actionnariat majoritaire entre les deux sociétés.

En quatrième lieu,

Sur la recevabilité de la note du 22 juillet 2025 donnant accord à l'extension

Le 22 juillet 2025, Madame [N] [P] [Z], épouse [W], signe en tant que gérante de la SCI [R] une note donnant son accord à l'extension de la procédure de liquidation judiciaire de la SARL RESTAURANT LE CELESTE à la SCI [P].

Ce moyen de la demanderesse pour soutenir la recevabilité de sa demande d'extension de la procédure de liquidation de la SARL à la SCI, sera jugé inopérant.

En effet, au-delà du fait que la défenderesse laisserait à penser, sans en apporter preuve, que ce courrier a été signé après des échanges dolosifs entre le liquidateur et Madame [Z] [W], en occultant toutes les conséquences juridiques induites d'une telle décision, Madame [Z] [W],

bien que gérante, aurait dû, eu égard des statuts de la SCI précisant dans ses articles 15 et 19 les limitations statutaires du gérant et les conditions de liquidation – dissolution de la société, obtenir l'accord de ses associés en Assemblée Générale pour un tel acte l'engageant en dehors de l'objet social de la SCI.

Ce qu'elle n'a pas fait, au mépris de ses engagements contractuels en tant d'associée et gérante de la SCI.

Par conséquent, le courrier du 22 juillet 2025 sera jugé, nul et inopposable, et ne pourra donc être un moyen pour le liquidateur de soutenir le bienfondé de l'extension de la procédure de liquidation de la SARL à la SCI.

En cinquième lieu,

Sur la recevabilité du courrier du 18 septembre 2025 de Madame [F] [P].

Le 18 septembre 2025, la SCI [R] adresse un courrier à Maitre [G] [J] ès qualités de la SARL RESTAURANT LE CELESTE, proposant de renoncer à toutes créances qu'elle détient au titre des loyers impayés par la SARL RESTAURANT LE CELESTE, et demandant de mettre fin à la demande d'extension de la procédure de liquidation de la SARL à la SCI.

Au fond, les associées de la SARL ne peuvent d'un côté présenter leur demande de liquidation judiciaire uniquement en raison de leur dette locative (envers la SCI dans les faits) et ensuite y renoncer purement et simplement, une fois la liquidation judiciaire prononcée par le tribunal de céans, qui, entre temps, a eu connaissance de l'existence d'autres créanciers.

De surcroit, le Tribunal, constatera à ce titre que ce courrier n'est signé uniquement que par Madame [F] [H] épouse [P], laquelle n'est qu'associée, et ne présentant pas au Tribunal de pouvoir aux fins de cette proposition.

Ainsi par application de l'article 117 du Code de procédure civile :

« Constituent des irrégularités de fond affectant la validité de l'acte :
* Le défaut de capacité d'ester en justice,
* Le défaut de pouvoir d'une partie ou d'une personne figurant au procès comme représentant,
* soit d'une personne morale, soit d'une personne atteinte d'une incapacité d'exercice,
* Le défaut de capacité ou de pouvoir d'une personne assurant la représentation d'une partie en justice. »

Par conséquent, le Tribunal jugera la nullité des conclusions de la SCI [R] sur ce moyen.

Par conséquent, le Tribunal jugera que cette créance de loyers envers la SCI [R] est une créance :
* certaine reposant sur une obligation indiscutable qu'est le bail souscrit entre la SARL et la SCI,
* liquide son montant étant parfaitement déterminé sans contestation par ledit bail,
* et exigible dès lors que le délai de paiement est échu depuis au moins 16 mois.

En sixième lieu,

Sur le fait de ne pas entreprendre de démarche pour recouvrer les loyers.

Attendu qu'il est constant que le simple fait pour une SCI de ne pas facturer ou recouvrer des loyers contre une société d'exploitation et ce, sur une longue période, caractérise des relations financières anormales,

Attendu que considérant en particulier l'arrêt de la Cour de cassation 20 octobre 2021 – n° 20-17.124, le Tribunal relève que dans cette affaire tranchée le 20 octobre 2021, la société commerciale avait cumulé 18 mois d'arriéré de loyers, sans que la bailleresse, identiquement représentée par la même personne physique, n'ait cru devoir adresser une mise en demeure ou un commandement de payer visant la clause résolutoire.

La défaillance de la preneuse à bail s'était par ailleurs manifestée alors qu'elle était déjà en cessation des paiements et qu'elle n'était plus en mesure de payer son arriéré.

En l'espèce, la situation est exactement identique puisque :
* (i) l'arriéré représente également 18 mois de loyers,
* (ii) la société RESTAURANT LE CELESTE était également en état de cessation de paiements à la date où ces arriérés ont été créés (le tribunal a fixé la date de cessation des paiements à avril 2024) et
* (iii) la bailleresse, qui avait la même dirigeante, ne s'est pas contractuellement comportée comme une bailleresse normale puisqu'elle n'a pas cherché à recouvrer ses loyers ou à faire expulser sa preneuse défaillante.

En synthèse, attendu que la SCI [R] n'a entrepris aucune démarche de recouvrement envers la SARL RESTAURANT LE CELESTE, favorisant ainsi une poursuite d'activité déficitaire, bien au-delà des 45 jours du délai exigé de déclaration de la cessation de paiements, et par voie de conséquence générant potentiellement des créances irrécouvrables (l'actif réalisable de la SARL étant inexistant) envers les autres créanciers identifiés ultérieurement à la déclaration de cessation des paiements, et pourtant bien connus des associées de la SARL à ce moment-là, et mettant en danger sa propre survie puisque les murs dans lesquels l'activité était exploitée ont été acquis par le biais d'un emprunt souscrit auprès de la BRED BANQUE POPULAIRE, lequel, selon la dirigeante commune, n'était plus respecté,

Le Tribunal retiendra ce premier motif comme caractérisant une relation financière anormale établie entre les deux sociétés.

En septième lieu

Subsidiairement sur la nature du bail

Attendu que le bail qui unit la société RESTAURANT LE CELESTE à la SCI [R] est un contrat de location que les parties ont soumis à la loi de 1989 (baux d'habitation) en violation des dispositions pourtant d'ordre public du Décret de 1959 portant statut des baux commerciaux ( Pièce n°3- contrat de location de la demanderesse ),

Attendu que le choix d'un tel régime prive ainsi légitimement la société commerciale du statut protecteur dont elle aurait pourtant dû bénéficier de plein droit,

Attendu que ce simple constat révèle des relations contractuelles anormales entre la SCI et la SARL puisque cette dernière ne s'est pas offusquée du traitement qui lui était réservé, préférant signer un bail qui ne lui accordait aucune propriété commerciale,

Attendu qu'en effet, en acceptant de signer un bail dérogatoire du statut des baux commerciaux et ce, au détriment de ses intérêts sociaux, la SARL RESTAURANT LE CELESTE ne s'est pas comportée en preneuse à bail normale puisque, ce faisant, elle a illégitimement renoncé aux droits qui lui sont pourtant octroyés d'office par la Loi,

Attendu que la Cour d'appel de Bordeaux a très récemment jugé que la signature d'un bail dérogatoire pour remplacer un bail commercial dont les loyers n'étaient plus payés était constitutive de relations contractuelles anormales justifiant une procédure d'extension, surtout lorsque les deux structures ont le même dirigeant ( Cour d'appel de Bordeaux 3 septembre [Immatriculation 1]/055312 ),

Attendu que cette jurisprudence est en droite ligne avec celle de la Cour de cassation qui retient pareillement que des relations contractuelles exécutées sur la base d'un contrat illégal conduit au prononcé de l'extension,

La jurisprudence considère ensuite qu'une relation financière entre deux sociétés est anormale lorsque les flux financiers sont certes, justifiés par un contrat mais lorsqu'il apparait que ce contrat est illégal,

Le Tribunal retiendra ce deuxième motif, bien que subsidiaire, comme caractérisant également une relation financière anormale établie entre les deux sociétés.

En huitième lieu,

Sur le fondement de l'arrêt des paiements de loyers.

Attendu que la SCI [R] porte à la connaissance du Tribunal au soutien de sa défense des jugements en première instance et en appel, qui révèlent de graves contentieux financiers entre Madame [F] [P] et la SARL RESTAURANT LE CELESTE,

Ainsi dans ses conclusions, la SCI [R] déclare : « si les loyers n'ont pas été réglés c'est uniquement et délibérément de la part de la SARL en raison d'un vif contentieux l'ayant opposé, avec 2 des associés de la SARL à Madame [F] [P], qui elle, simple associé des deux entités, n'avait aucun moyen d'action à titre personnel pour faire respecter par la SARL ses obligations locatives.

L'objectif de cette résistance consistait pour la SARL RESTAURANT LE CELESTE, en raison de réclamation pécuniaires de contraindre [F] [P] à faire face à titre personnel et sans ressources de la SCI au remboursement du prêt BRED souscrit par la SCI ».

C'est ainsi que la SARL RESTAURANT LE CELESTE a cru via la rétention de ses loyers pouvoir peser sur le comportement d'une de ses associées commune à la SCI pour trouver compensation au jugement prononcé première instance le 20 septembre 2024 par le Tribunal de céans et confirmé en tous points le 03 juillet 2025 par la Cour d'Appel de Rouen qui lui ont été défavorables.

Ce faisant, il est bien évident qu'elle prenait le risque de mettre en difficulté sa société bailleresse, à l'actionnariat commun.

Le Tribunal retiendra ce troisième motif, déterminant, comme caractérisant assurément une relation financière anormale établie entre les deux sociétés.

AINSI,

Le Tribunal de céans jugera que cet ensemble de faits reflétant une situation particulièrement non sincère et confuse dont l'intentionnalité relève au fond d'un conflit majeur entre les associées, caractérisera une relation financière anormale entretenue entre les deux sociétés, via leur associées dirigeantes uniques et communes.

En conséquence, le Tribunal jugera en droit et en faits, opposable la confusion des patrimoines de la SARL RESTAURANT LE CELESTE et de la SCI [P] [W].

ΕT

Prononcera l'extension de la procédure de liquidation judiciaire de la SARL RESTAURANT LE CELESTE à la SCI [R].

Sur l'exécution provisoire

Attendu que l'exécution provisoire est de plein droit, elle sera prononcée.

Sur les dépens

Le Tribunal dira que les dépens de la présente instance seront employés en frais privilégiés de procédure.

Sur les autres demandes

Le Tribunal déboutera toutes autres et plus amples demandes.

PAR CES MOTIFS,