TJ 76540, 9 avr. 2026, RG 23/01222

REPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

PAC - CONTENTIEUX

JUGEMENT DU 09 Avril 2026
MINUTE N° :

AMP/MH
N° RG 23/01222 - N° Portalis DB2W-W-B7H-LZG3

50D Demande en garantie des vices cachés ou tendant à faire sanctionner un défaut de conformité

AFFAIRE :
Monsieur [G] [B],
Madame [Q] [Z] épouse [B]
C/
S.A.S. [K] [W] [P] [V] [M] [T] nouvellement dénommée SAS RIVES DE SEINE & ASSOCIES,
Maître [E] [V],
Maître [U] [W],
S.A.S. LGS HOME PROJECT,
Monsieur [N] [H] à titre personnel et en qualité de Président de la SAS LGS HOME PROJECT,
S.A. ALLIANZ IARD,
Monsieur [R] [L], exerçant sous l’enseigne [R] [L] [D], S.A. GENERALI IARD,
S.E.L.A.R.L. [J] [Y] [F] [S],
Maître [C] [F]

DEMANDEURS

Monsieur [G] [B]
né le 10 Septembre 1976 à [Localité 1],
demeurant [Adresse 1]

Madame [Q] [Z] épouse [B]
née le 18 Octobre 1971 à [Localité 2],
demeurant [Adresse 1]

représentés et plaidant par Maître Florence DELAPORTE, avocat au barreau de ROUEN, vestiaire : 8

DEFENDEURS

S.A.S. [K] [W] [P] [V] [M] [T] nouvellement dénommée SAS RIVES DE SEINE & ASSOCIES,
dont le siège social est sis [Adresse 2]
[Localité 3]

Maître [E] [V],
demeurant [Adresse 3]

Maître [U] [W],
demeurant [Adresse 3]

S.E.L.A.R.L. [J] [Y] [F] [S], dont le siège social est sis [Adresse 4]

Maître [C] [F],
demeurant [Adresse 4]
représenté par Maître Pascal MARTIN-MENARD

représentés par la SCP EMO AVOCATS, avocats au barreau du HAVRE et de ROUEN, vestiaire : 33
Plaidant par Maître MARTIN MENARD Avocat

S.A.S. LGS HOME PROJECT,
dont le siège social est sis [Adresse 5]

Monsieur [N] [H] à titre personnel et en qualité de Président de la SAS LGS HOME PROJECT,
demeurant [Adresse 5]

représentés et plaidant par Maître Sandrine ULRICH, avocat au barreau de ROUEN, vestiaire : 47

S.A. ALLIANZ IARD,
dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par la SELARL DAMC, avocats au barreau de ROUEN,, vestiaire : 26
Plaidant par Maître CHILLIET Avocat à la SELAS PORCHER & ASSOCIES Avocat au barreau de PARIS

Monsieur [R] [L] exerçant sous l’enseigne [R] [L] [D],
demeurant [Adresse 7]

S.A. GENERALI IARD,
dont le siège social est sis [Adresse 8]

représentés par la SCP STREAM AVOCATS AND SOLLICITORS, avocats au barreau du HAVRE,
Plaidant par Maître AYIK Sybelle Avocat

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats :

PRESIDENTE : Frédérique NIBOYET, Vice Présidente

JUGES : Marie HAROU, Vice Présidente
Lucie ANDRE, Juge

GREFFIERE : Anne Marie PIERRE, Greffière

Lors du délibéré :

PRESIDENTE : Frédérique NIBOYET, Vice Présidente

JUGES : Marie HAROU, Vice Présidente
Lucie ANDRE, Juge

DEBATS : A l’audience publique du 10 Novembre 2025, le délibéré fixé au 9 février 2026 ayant été prorogé au 16 mars 2026 puis au 9 avril 2026

JUGEMENT : contradictoire
Et en premier ressort

[I] [X] auditrice de justice a siégé en surnombre et participé avec voix consultative au délibéré.

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 09 avril 2026

Le présent jugement a été signé le 09 avril 2026 par Frédérique NIBOYET, Vice Présidente, et par Anne Marie PIERRE, Greffière présente lors du prononcé.

*
* * *
*

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE :

Par acte authentique en date du 11 juillet 2018, dressé par devant Me [C] [F], notaire, avec la participation de Me [E] [V], notaire, la société LGS Home Project s’est engagée à vendre à M. [A] [B] et Mme [Q] [Z] épouse [B] un bien immobilier situé à [Localité 4] (76), [Adresse 9] et à réaliser avant la réalisation de l’acte définitif de vente des travaux figurant dans une note établie et annexée à l’acte.

Par acte authentique dressé le 14 septembre 2018 par devant Me [C] [F], notaire, avec la participation de Me [U] [W], notaire, M. [A] [B] et Mme [Q] [Z] épouse [B] ont acquis ce bien auprès de la société LGS Home Project.

M. [A] [B] et Mme [Q] [Z] épouse [B] ayant constaté l’apparition de plusieurs désordres après la réalisation de la vente, ont fait dresser par huissier de justice un procès verbal de constat le 28 décembre 2018 aux termes duquels étaient constatés plusieurs défauts du bien immobilier ainsi acquis dont des défauts d’isolation et de ventilation.

Par ordonnance du 12 mars 2019, le juge des référés du tribunal de grande instance de Rouen a ordonné une mesure d’expertise judiciaire et désigné M. [O] en qualité d’expert pour y procéder. La société LGS Home Project a été condamnée à communiquer à M. [A] [B] et Mme [Q] [Z] épouse [B] l’intégralité des factures, le procès-verbal de réception et l’attestation de garantie décennale se rapportant aux lots électricité et plomberie sous astreinte de 50 euros par jour de retard.

Par ordonnance de référé du 15 septembre 2020, les opérations d’expertise ont été étendues à la société Allianz en qualité d’assureur responsabilité civile de la société LGS Home Project.

Le rapport d’expertise judiciaire a été déposé le 19 mai 2021.

Sur la base de ce rapport, par actes 13, 14, 20, 21 février 2023 et 1er mars 2023, M. [A] [B] et Mme [Q] [Z] épouse [B] ont fait assigner la société LGS Home Project ; M. [N] [H] pris à titre personnel et es qualité de président de la société LGS Home Project ; la société Allianz, assureur de la société LGS Home Project; M. [R] [L], exerçant sous l’enseigne [R] [L] [D] Agence Laforêt; la société Generali Iard, assureur de M. [R] [L], exerçant sous l’enseigne [R] [L] [D] Agence Laforêt ; la Selarl [J] [Y] [F] [S], notaires associés ; Me [C] [F], notaire ; la Sas Rives de Seine, nouvelle dénomination de la Sas [K] [W] [P] [V] [M] [T], notaires associés ; Me [E] [V], notaire et Me [U] [W], notaire devant le tribunal judiciaire de Rouen aux fins de voir, au visa des articles 1643, 1645, 1240, 1104, 1231-1, 1343-2 et 1850 du code civil et de l’article L124-3 du code des assurances, juger leur responsabilité et obtenir réparation intégrale de leurs préjudices matériels et immatériels.

Par ordonnance du 16 juillet 2025, le juge de la mise en état a ordonné la clôture de la procédure au 27 octobre 2025 et fixé l’affaire à l’audience du 10 novembre 2025, date à laquelle elle a été plaidée et mise en délibéré au 09 février 2026 puis par prorogation au 09 avril 2026 par mise à disposition au greffe.

PRETENTIONS DES PARTIES :

Par conclusions en réponse et récapitulatives n°2 notifiées par voie électronique le 20 octobre 2025, M. [A] [B] et Mme [Q] [Z] épouse [B] demandent à la juridiction de :

- juger que la société LGS Home Project, M. [N] [H] pris à titre personnel et es qualité de président de la société LGS Home Project, la société Allianz, assureur de la société LGS Home Project, M. [R] [L], exerçant sous l’enseigne [R] [L] [D] Agence Laforêt, la société Generali Iard, assureur de M. [R] [L], exerçant sous l’enseigne [R] [L] [D] Agence Laforêt, la Selarl [J] [Y] [F] [S], notaires associés, Me [C] [F], notaire, la Sas Rives de Seine, nouvelle dénomination de la Sas [K] [W] [P] [V] [M] [T], notaires associés, Me [E] [V], notaire, et Me [U] [W], notaire ont engagé leur responsabilité à leur égard et que les sociétés Allianz et Generali iard doivent garantir le sinistre,

En conséquence :

- condamner in solidum la société LGS Home Project, M. [N] [H] pris à titre personnel et es qualité de président de la société LGS Home Project, la société Allianz, assureur de la société LGS Home Project, M. [R] [L], exerçant sous l’enseigne [R] [L] [D] Agence Laforêt, la société Generali Iard, assureur de M. [R] [L], exerçant sous l’enseigne [R] [L] [D] Agence Laforêt, la Selarl [J] [Y] [F] [S], notaires associés, Me [C] [F], notaire, la Sas Rives de Seine, nouvelle dénomination de la Sas [K] [W] [P] [V] [M] [T], notaires associés, Me [E] [V], notaire, et Me [U] [W], notaire à leur régler la somme de 120 084,10 euros TTC au titre des préjudices matériels subis, avec indexation sur l’indice BT01 à compter de la date du dépôt du rapport d’expertise judiciaire, soit à compter du 19 mai 2021, l’application de l’indexation sur l’indice BT01 devant s’appliquer encore pendant une durée de six mois suivant le prononcé d’une décision passée en force de chose jugée,

- juger que postérieurement au délai de six mois, les condamnations porteront intérêts au taux légal,

- condamner in solidum la société LGS Home Project, M. [N] [H] pris à titre personnel et es qualité de président de la société LGS Home Project, la société Allianz, assureur de la société LGS Home Project, M. [R] [L], exerçant sous l’enseigne [R] [L] [D] Agence Laforêt, la société Generali Iard, assureur de M. [R] [L], exerçant sous l’enseigne [R] [L] [D] Agence Laforêt, la Selarl [J] [Y] [F] [S], notaires associés, Me [C] [F], notaire, la Sas Rives de Seine, nouvelle dénomination de la Sas [K] [W] [P] [V] [M] [T], notaires associés, Me [E] [V], notaire, et Me [U] [W], notaire à leur régler la somme de 152 100 euros à titre de dommages intérêts en réparation du préjudice de jouissance subi depuis l’emménagement, sauf à parfaire pour la période postérieure au 30 novembre 2025,

- pour la période postérieure au 30 novembre 2025, condamner in solidum la société LGS Home Project, M. [N] [H] pris à titre personnel et es qualité de président de la société LGS Home Project, la société Allianz, assureur de la société LGS Home Project, M. [R] [L], exerçant sous l’enseigne [R] [L] [D] Agence Laforêt, la société Generali Iard, assureur de M. [R] [L], exerçant sous l’enseigne [R] [L] [D] Agence Laforêt, la Selarl [J] [Y] [F] [S], notaires associés, Me [C] [F], notaire, la Sas Rives de Seine, nouvelle dénomination de la Sas [K] [W] [P] [V] [M] [T], notaires associés, Me [E] [V], notaire, et Me [U] [W], notaire à supporter un préjudice de jouissance à hauteur de 1 800 euros par mois jusqu’à l’obtention d’une décision de justice passée en force de chose jugée ayant statué sur les préjudices matériels,

- condamner in solidum la société LGS Home Project, M. [N] [H] pris à titre personnel et es qualité de président de la société LGS Home Project, la société Allianz, assureur de la société LGS Home Project, M. [R] [L], exerçant sous l’enseigne [R] [L] [D] Agence Laforêt, la société Generali Iard, assureur de M. [R] [L], exerçant sous l’enseigne [R] [L] [D] Agence Laforêt, la Selarl [J] [Y] [F] [S], notaires associés, Me [C] [F], notaire, la Sas Rives de Seine, nouvelle dénomination de la Sas [K] [W] [P] [V] [M] [T], notaires associés, Me [E] [V], notaire, et Me [U] [W], notaire à leur régler les sommes de :
* 9 000 euros à titre de dommages intérêts au titre du préjudice de jouissance subi du fait de l’exécution des travaux sur cinq mois,
* 7 205 euros au titre du coût de l’assurance dommages-ouvrage,
* 2 540 euros au titre des frais de conseil technique, avec intérêts de droit à compter du dépôt du rapport d’expertise, soit à compter du 19 mai 2021,
* 60 000 euros à titre de dommages intérêts au titre du préjudice moral,

- ordonner l’anatocisme,

- débouter la société LGS Home Project, M. [N] [H] pris à titre personnel et es qualité de président de la société LGS Home Project, la société Allianz, assureur de la société LGS Home Project, M. [R] [L], exerçant sous l’enseigne [R] [L] [D] Agence Laforêt, la société Generali Iard, assureur de M. [R] [L], exerçant sous l’enseigne [R] [L] [D] Agence Laforêt, la Selarl [J] [Y] [F] [S], notaires associés, Me [C] [F], notaire, la Sas Rives de Seine, nouvelle dénomination de la Sas [K] [W] [P] [V] [M] [T], notaires associés, Me [E] [V], notaire, et Me [U] [W], notaire, de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

- condamner in solidum la société LGS Home Project, M. [N] [H] pris à titre personnel et es qualité de président de la société LGS Home Project, la société Allianz, assureur de la société LGS Home Project, M. [R] [L], exerçant sous l’enseigne [R] [L] [D] Agence Laforêt, la société Generali Iard, assureur de M. [R] [L], exerçant sous l’enseigne [R] [L] [D] Agence Laforêt, la Selarl [J] [Y] [F] [S], notaires associés, Me [C] [F], notaire, la Sas Rives de Seine, nouvelle dénomination de la Sas [K] [W] [P] [V] [M] [T], notaires associés, Me [E] [V], notaire, et Me [U] [W], notaire à leur régler la somme de 40 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront les dépens du référé-expertise, les frais d’expertise judiciaire taxés à la somme de 9 810,32 euros, les dépens de l’instance, le coût du procès-verbal de constat dressé par Me [KF], huissier de justice à Rouen, du 28 décembre 2018, dont distraction est requise au profit de Me Florence Delaporte Janna, avocat au barreau de Rouen,

- ordonner l’exécution provisoire sur l’intégralité des condamnations.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 28 novembre 2024, la société LGS Home Project demande à la juridiction de :
- débouter M. [A] [B], Mme [Q] [Z] épouse [B], la société Allianz, M. [R] [L] et son assureur, la société Generali et la Selarl [J] [Y] [F] [S], venant aux droits de la Scp [J] [Y] [F], Me [C] [F], notaire, la Sas [K] [W] [P] [V] [M] [T], Me [E] [V], notaire, Me [U] [W], notaire à la garantir et à garantir M. [N] [H] de toutes condamnations prononcées à leur égard,
A titre subsidiaire :
- condamner la société Allianz en sa qualité d’assureur, M. [R] [L] et son assureur, la société Generali et la Selarl [J] [Y] [F] [S], venant aux droits de la Scp [J] [Y] [F], Me [C] [F], notaire, la Sas [K] [W] [P] [V] [M] [T], Me [E] [V], notaire, Me [U] [W], notaire à la garantir et à garantir M. [N] [H] de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à leur égard,
- condamner la ou les parties succombantes au paiement d’une somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- condamner la ou les parties succombantes aux entiers dépens.

Par conclusions n°2 notifiées par voie électronique le 30 septembre 2024, la société Allianz demande à la juridiction de :
A titre principal :
- débouter les parties de toutes leurs demandes, fins et conclusions à son encontre,
A titre subsidiaire :
- rapporter les préjudices allégués à de plus justes proportions,
- dire que la condamnation hypothétique pesant sur elle ne pourra s’entendre que dans les limites des garanties du contrat (exclusions, plafonds et franchise) opposables à toutes les parties,

En tout état de cause :
- écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,
- condamner tout succombant à lui payer la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- condamner tout succombant au paiement des entiers dépens dont distraction au profit de la SCP DAMC conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Par conclusions en défense n°2 notifiées par voie électronique le 9 décembre 2024, M. [R] [L], exerçant sous l’enseigne [R] [L] [D] Agence Laforêt et la société Generali Iard, son assureur, demandent à la juridiction de :
A titre principal :
- juger que les griefs sont mal dirigés et que les prétentions des consorts [B] ne peuvent être imputés qu’à la société LGS Home Project,
- juger que les prétentions des consorts [B] sont mal fondées et excessives,
- juger que la responsabilité de M. [R] [L] n’est pas engagée,
- débouter les consorts [B] de l’ensemble de leurs prétentions formées à leur encontre,
- débouter la société LGS Home Project et M. [H] de leurs demandes formées à leur encontre,
- débouter toutes parties de leurs plus amples demandes formées à leur encontre,

En tout état de cause :
- condamner les consorts [B] à leur verser la somme de 10 000 euros au titre du caractère abusif de leur demande,
- condamner les consorts [B] ou toute partie succombant à leur verser la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, comprenant les frais d’exécution de la décision à venir,

A titre subsidiaire :
- condamner la société LGS Home Projet à les relever et garantir de toutes condamnations à leur encontre,

- juger que Me [C] [F] exerçant au sein de la Selarl [J] [Y] [F] [S] a engagé sa responsabilité en qualité de rédacteur de la promesse de vente, en qualité de rédacteur de la vente définitive et au titre de son obligation de conseil notamment en sa qualité de spécialiste du droit,
En conséquence :
- condamner la Selarl [J] [Y] [F] [S] à les relever et garantir de toute condamnation à leur encontre,

- juger que Me [E] [V] exerçant au sein de la Sas [K] [W] [P] [V] [KE] [T] a engagé sa responsabilité au titre de son obligation de conseil, notamment en sa qualité de spécialiste du droit assistant les consorts [B],
En conséquence :
- condamner la Sas [K] [W] [P] [V] [KE] [T] à les relever et garantir de toutes condamnation prononcé à leur encontre,

- débouter la société LGS Home Project et M. [H] de leurs demandes formées à leur encontre,
- débouter toutes parties de leurs plus amples demandes formées à leur encontre,

A titre infiniment subsidiaire :
- écarter l’exécution provisoire de la décision à venir.

Par conclusions n°2 notifiées par voie électronique le 9 décembre 2024, la Selarl [J] [Y] [F] [S], notaires associés, Me [C] [F], notaire, la Sas Rives de Seine, nouvelle dénomination de la Sas [K] [W] [P] [V] [M] [T], notaires associés, Me [E] [V], notaire, et Me [U] [W], notaire, demandent à la juridiction de :
- leur déclarer inopposable le rapport d’expertise judiciaire de M. [ZK] [O],
- débouter M. [A] [B] et Mme [Q] [Z] épouse [B] de leur demandes formées à leur encontre,
- débouter la société LGS Home Project de ses demandes formées à leur encontre ,
- débouter M. [N] [H] de ses demandes formées à leur encontre,
- débouter M. [R] [L] et la société Generali Iard de leurs demandes formées à leur encontre,
- condamner in solidum M. [A] [B] et Mme [Q] [Z] épouse [B] à leur payer la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,
- condamner in solidum la société LGS Home Project et M. [N] [H] à leur payer la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,
- condamner in solidum M. [A] [B] et Mme [Q] [Z] épouse [B] ainsi que la société LGS Home Project et M. [N] [H] aux entiers dépens,

A titre subsidiaire :
- débouter M. [A] [B] et Mme [Q] [Z] épouse [B] de leur demandes formées à leur encontre, et portant sur le paiement des sommes de 121 500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation d’un préjudice de jouissance arrêté au 30 juin 2024, et de 1 800 euros à titre de dommages et intérêts en réparation d’un préjudice de jouissance à partir du 30 juin 2018,
- débouter M. [A] [B] et Mme [Q] [Z] épouse [B] de leur demande d’application d’une indexation sur l’indice BT 01 ou du paiement d’intérêts de droit capitalisés à compter du dépôt du rapport d’expertise,

En tout état de cause :
- limiter l’application d’une indexation sur l’indice BT01 à compter de l’assignation du 20 février 2023,
- limiter l’application d’intérêts sur les condamnations à compter du jugement à intervenir et à défaut de l’assignation du 20 février 2023,
- ramener l’évaluation du préjudice matériel de M. [A] [B] et Mme [Q] [Z] épouse [B] à la somme de 84 418,71 euros,
- faire application de la perte de chance à toute condamnation prononcée à leur encontre selon évaluation du préjudice de M. [A] [B] et Mme [Q] [Z] épouse [B] qui serait retenue par la juridiction à due proportion de l’éventuelle favorable dont ils auraient été privés par les manquements retenus à l’encontre des notaires qui ne saurait excéder 5%,
- condamner in solidum la société LGS Home Project et M. [N] [H] à les garantir de toute condamnation susceptible d’être prononcée à leur encontre,
- en cas de condamnation solidaire, fixer la contribution à la dette commune avec les codéfendeurs à une unique quote-part pour Me [C] [F] et la Selarl [J] [Y] [F] [S], d’une part, et une unique quote-part pour Me [E] [V] avec Me [U] [W] et la société Rives de Seine et Associés, d’autre part,
- écarter toute exécution provisoire de la décision à intervenir.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer, pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, à leurs dernières conclusions au sens de l’article 753 du code de procédure civile.

MOTIVATION :

1. Sur la demande d’indemnisation fondée sur la garantie des vices cachés :

1.1 Sur la responsabilité de la société LGS Home Project :

Il est constant, au visa des articles 1240, 1641 et 1645 du code civil, que l’action en réparation du préjudice subi du fait d’un vice caché n’est pas subordonnée à l’exercice d’une action rédhibitoire ou estimatoire et peut, par suite, être engagée de manière autonome.

Ainsi le vendeur qui connaissait les vices de la chose est-il tenu de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur lequel peut exercer l’action en indemnisation indépendamment de l’action rédhibitoire ou estimatoire.

L’action en indemnisation procède de l’existence de vices cachés répondant aux principes classiques de la garantie : des vices ou défauts cachés ou non apparents, lesquels, apparus, rendent la chose impropre à l’usage pour lequel elle a été acquise conformément à l’article 1641 du code civil mais également d’un fait fautif en application de l’article 1240 du code civil.

Cette action en indemnisation, pour pouvoir prospérer, suppose la démonstration par l’acquéreur de vices cachés répondant aux principes classiques de la garantie.

Il doit ainsi établir de manière cumulative que la chose vendue est atteinte d’un vice:

- inhérent à la chose et constituant la cause technique des défectuosités,

- présentant un caractère de gravité de nature à porter atteinte à l’usage attendu de la chose,

- existant antérieurement à la vente, au moins en l’état de germe,

- n’étant, au moment de la vente, ni apparent ni connu de lui, le vendeur n’étant pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même conformément à l’article 1642 du code civil.

Il doit également établir un fait fautif en application de l’article 1240 du code civil. Les conditions qui constituent la responsabilité doivent ainsi être réunies : le préjudice, la faute et le lien de causalité entre la faute invoquée et le préjudice allégué (l’imputabilité).

L’article 1643 du code civil dispose que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

Le vendeur professionnel est réputé de manière irréfragable connaître les vices de la chose. Il n’est ainsi pas possible pour le vendeur professionnel ou pour le vendeur qui avait connaissance de l’existence des vices de se prévaloir d’une clause exclusive de garantie des vices cachés.

En l’espèce, l’expert judiciaire décrit de nombreux désordres affectant le pavillon à usage d’habitation, notamment en pages 25 à 28 de son rapport, et relève notamment:

- une absence de ventilation du bâtiment en général et une humidification des locaux avec des remontées capillaires au niveau des soubassements des murs de façade et des murs de refend, et des phénomènes de condensation,

- une humidité dans les locaux réaménagés en entresol dûe à une absence d’étanchéité effective des murs de façade semi enterrés du niveau entresol, cette partie des locaux ayant été transformée en espace d’habitation alors qu’elle était composée initialement de cave et de garage,

- un développement de phénomènes de condensation dans les deux salles de douche et la lingerie provoqué par la mise en place de menuiseries extérieures étanches et par l’absence d’équipement de ventilation adapté dans ces pièces d’eau,

- une insuffisance ou une absence d’isolation thermique des locaux en combles en rez de chaussée et en entresol au niveau des murs des façades, des rampants et des planchers hauts, laquelle associée à des sous-dimensionnements des appareils de chauffage sont à l’origine de températures faibles notamment dans les chambres sises en combles,

- une non-conformité de certains équipements ou réseaux électriques comme l’alimentation du radiateur électrique sèche serviette de la salle d’eau du rez de chaussée et l’existence d’un câblage électrique non gaîné qui court dans les combles perdus,

- la présence d’une contamination relativement ancienne d’un champignon lignivore en extrémité de panne, partiellement dissimulée par un enduit de bouchage alors que la façade a été récemment ravalée, et nécessitant l’application d’un traitement curatif,

- la non conformité de l’installation de la chaudière gaz qui ne dispose pas de ventilation répondant aux caractéristiques d’une ventilation basse dans le local qui l’abrite.

L’expert judiciaire émet en outre des réserves quant à la réalisation de la baie libre aménagée dans le mur de refend en maçonnerie du rez de chaussée qui sépare la cuisine du séjour.

Il relève également que certains des désordres constatés résultent de travaux réalisés par la société LGS Home Project avant la conclusion de la vente. Selon lui, la société LGS Home Project a en effet mis en place des menuiseries extérieures étanches dépourvues d’ouie d’aération sur l’ensemble des pièces de vie, obstrué les ventilations par les doublages internes des maçonneries et n’a pas mis en place de système de Vmc permanente et efficiente draînant tous les volumes d’habitation pour pallier à l’étanchéité conférée des espaces habitables du bâtiment réhabilité. Il souligne également que la société n’a pas réalisé de travaux d’étanchéité effective des murs de façade et de refend pour éviter tous phénomènes d’infiltration et qu’elle n’a pas procédé à des travaux d’isolation thermique des locaux alors qu’elle avait transformé certaines pièces en combles en rez de chaussée et en entresol en pièces habitables. Il en déduit que “certains des désordres tels que la défaillance des échanges aérauliques de l’ensemble des volumes d’habitation, ainsi que le développement d’infiltrations récurrentes dans la chambre-bureau située en entresol, rendent impropres à l’habitation plusieurs locaux de ce bâtiment” et qu’à moyen terme, plusieurs désordres peuvent remettre en cause la sécurité des occupants (fonctionnement de la chaudière), la pérennité et la salubrité du logement (défaillance des ventilations, humidité excessive des parois en entresol, développement de moisissures dans les pièces de vie en entresol et en rez de chaussée). Il ajoute en outre qu’eu égard aux multiples inondations constatées dans l’entresol du bâtiment au niveau de la chambre-bureau, les locaux sont impropres à leur destination et qu’en l’absence d’action curative, les désordres vont s’amplifier et les moisissures et développements de parasites rendront insalubles les volumes concernés.

Ces constatations permettent de considérer que les désordres relevant de l’humidité, des infiltrations et du défaut d’isolation thermique constituent des vices de construction imputables aux travaux de rénovation réalisés par la société LGS Home Project dans la mesure où ils l’ont été en violation des règles de l’art et des réglementations en vigueur (réglementation thermique des bâtiments d’habitation). Il en résulte qu’au regard de leurs causes, ces désordres étaient nécessairement antérieurs ou pour le moins en germe au moment de la vente aux consorts [B] et présentaient un caractère de gravité de nature à porter atteinte à l’usage attendu du bien vendu.

Sur le caractère caché de ces vices, il résulte du rapport d’expertise que la société LGS Home Project, suivant ses dires, a privilégié la démarche esthétique de l’agencement des espaces intérieurs du bâtiment au détriment du respect des normes techniques en vigueur. Il ne peut être sérieusement discuté qu’à la suite des travaux de rénovation, aucun défaut d’isolation ni caractéristique d’infiltration et de condensation n’était encore révélé lors de la vente. En revanche, concernant plus particulièrement l’installation électrique, la société LGS Home Project fait état à juste titre du diagnostic réalisé par la société DIAGNOSTIM du 22 décembre 2017 lequel, annexé à la promesse de vente du 11 juillet 2018, mentionnait que l’installation intérieure d’électricité comportait des anomalies (matériels électriques vêtustes ou inadaptés à l’usage, présentant des risques de contact direct, conducteurs non protégés mécaniquement). Le défaut électrique était donc apparent.

Il n’y a pas de contestation sur le fait que M. [A] [B] et Mme [Q] [Z] épouse [B] ne sont pas des professionnels de la construction ni même de l’immobilier alors que la société LGS Home Project est marchand de biens et qu’elle a la qualité de professionnel comme il l’a été rappelé en page 8 de l’acte notarié du 14 septembre 2018. Cette qualité s’infère surtout des stipulations de l’acte de vente aux termes desquelles « l’acquéreur prend le bien dans son état au jour de l’entrée en jouissance. Toutefois, le vendeur en raison de sa qualité de professionnel garantit la contenance indiquée ainsi que les vices cachés ». La qualité de vendeur professionnel de la société LGS Home Project est ainsi reconnue au sein même de l’acte de vente. Sa connaissance des vices de la chose vendue est donc présumée de manière irréfragable peu important qu’elle ait vendu le bien en l’état avec certains travaux à réaliser qui ne portaient ni sur l’isolation ni la ventilation du bien.

En conséquence, elle engage donc sa responsabilité à l’égard de M. [A] [B] et Mme Mme [Q] [Z] épouse [B] sur le fondement de la garantie des vices cachés à l’exception des désordres électriques.

1.2 Sur la responsabilité de M. [N] [H] pris à titre personnel et es qualité de président de la société LGS Home Project :

M. [A] [B] et Mme [Q] [Z] épouse [B] entendent obtenir la condamnation de M. [N] [H], à titre personnel, en sa qualité de gérant de la société LGS Home Project, lui faisant grief d’avoir fait exécuter par la société des travaux qui n’étaient pas conformes à son objet social sans avoir souscrit aucune assurance, ni habilitation technique alors qu’il a exécuté personnellement d’importants travaux de rénovation et d’électricité, ce qui constitue selon eux une faute séparable de ses fonctions de dirigeant de la société susceptible d’engager sa responsabilité personnelle.

M. [N] [H] conteste le fait que sa responsabilité personnelle puisse être engagée alors que les statuts de la société LGS Home Project prévoient notamment la réalisation de travaux ou l’amélioration de constructions dans son objet social en sa qualité de marchand de biens. Il souligne en outre que la société LGS Home Project est assurée auprès de la société Allianz depuis le début de son activité et qu’elle garantit ainsi sa responsabilité civile y compris du fait des travaux de rénovation réalisés dans le cadre de son activité de marchand de biens. Il ajoute qu’en tout état de cause, il n’a jamais eu la volonté de nuire et de causer un préjudice aux demandeurs.

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

Selon l’article 1850 du code civil : «Chaque gérant est responsable individuellement envers la société et envers les tiers, soit des infractions aux lois et règlements, soit de la violation des statuts, soit des fautes commises dans sa gestion.

Si plusieurs gérants ont participé aux mêmes faits, leur responsabilité est solidaire à l’égard des tiers et des associés. Toutefois, dans leurs rapports entre eux, le tribunal détermine la part contributive de chacun dans la réparation du dommage».

La responsabilité personnelle d’un dirigeant à l’égard des tiers ne peut être retenue que s’il a commis une faute séparable de ses fonctions et qui lui soit imputable personnellement. Il en est ainsi lorsque le dirigeant commet intentionnellement une faute d’une particulière gravité incompatible avec l’exercice normal des fonctions sociales.

En l’espèce, M. [A] [B] et Mme [Q] [Z] épouse [B] ne rapportent pas la preuve d’une faute intentionnelle de M. [N] [H] dans l’exercice de ses fonctions de président de la société LGS Home Project, et la circonstance qu’aucune assurance dommages ouvrages ou garantie décennale n’ait été souscrite pour le compte de la société LGS Home Project n’a causé aucun préjudice aux demandeurs qui n’ont pas agi sur le fondement de l’article 1792 du code civil mais ont fait le choix d’agir sur le fondement de la garantie des vices cachés. En l’absence de démonstration d’une faute détachable des fonctions de gérant revêtant un caractère de gravité tel qu’elle justifierait d’engager la responsabilité personnelle du gérant à l’égard des tiers, M. [A] [B] et Mme [Q] [Z] épouse [B] seront déboutés de leur demande formée de ce chef.

1.3 Sur la mise en cause de M. [R] [L], exerçant sous l’enseigne [R] [L] [D] Agence Laforêt :

M. [A] [B] et Mme [Q] [Z] épouse [B] considèrent que M. [R] [L], exerçant sous l’enseigne [R] [L] [D] Agence Laforêt a manqué à son devoir d’information et de conseil en ne s’assurant pas que les travaux exécutés, en vue de la vente, avaient été exécutés par des entreprises habilitées pour le faire et régulièrement assurées. Ils reprochent également à l’agent immobilier de ne pas avoir vérifié qu’une assurance dommages ouvrage avait été souscrite par la société LGS Home Project, que les diagnostics avaient été refaits après la réalisation des travaux et que les autorisations administratives avaient été sollicitées et obtenues.

M. [R] [L], exerçant sous l’enseigne [R] [L] [D] Agence Laforêt conteste tout manquement, faisant valoir que la non conformité des travaux réalisés sans assurance est uniquement imputable à la société LGS Home Project et qu’il ne saurait lui être reproché la moindre faute alors qu’il n’a pas été mis en cause dans le cadre des opérations d’expertise qui ne lui sont donc pas opposables ; que sa mission n’a consisté qu’à rechercher des acquéreurs potentiels et qu’il n’est aucunement intervenu dans la rédaction des actes de vente. Il ajoute que chacune des parties était assistée d’un notaire et que les travaux à l’origine des désordres ont été réalisés postérieurement à son intervention, excluant par là-même tout lien de causalité. Il conclut encore que la responsabilité d’un agent immobilier ne peut être engagée dans le cadre d’une vente immobilière s’agissant de désordres non apparents.

En application de l’article 1240 du code civil, « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

En l’espèce, si la vente au lieu par l’intermédiaire de M. [R] [L], exerçant sous l’enseigne [R] [L] [D] Agence Laforêt, à laquelle la société LGS Home Project avait consenti un mandat exclusif de vente soumis aux articles 1984 et suivants du code civil, celui-ci n’a pas pour autant été signataire ni même rédacteur de la promesse de vente ou de la réitération par acte authentique, son mandat ayant consisté uniquement dans la recherche d’acquéreurs potentiels. Certes, il a procédé à l’ensemble des visites. Néanmoins, il ne saurait lui être reproché de ne pas avoir sollicité de nouveaux diagnostics ni même vérifié les assurances des entreprises intervenantes au titre des garanties obligatoires ou de l’assurance dommage-ouvrage. Aucune faute ne peut lui être imputée alors qu’il n’avait pas les moyens, au regard des obligations qui pesaient sur lui, n’étant pas lui-même un expert en technique du bâtiment, de supposer l’existence des vices cachés ou indécelables de la part d’un non professionnel du bâtiment, que seule l’expertise judiciaire a d’ailleurs permis de mettre à jour.

Pour l’ensemble de ces raisons, M. [A] [B] et Mme [Q] [Z] épouse [B] seront déboutés de leurs demandes à l’encontre de M. [R] [L], exerçant sous l’enseigne [R] [L] immobilier Agence Laforêt, et de la société Generali iard, son assureur.

1.4 Sur la responsabilité des notaires :

M. [A] [B] et Mme [Q] [Z] épouse [B] reprochent au notaire d’avoir commis des manquements à leur devoir de conseil et d’information en s’abstenant de vérifier que les travaux prévus dans la promesse de vente et mis à la charge de la société LGS Home Project avaient été réalisés par des entreprises habilitées et régulièrement assurées ; qu’une assurance dommages ouvrage avait été souscrite et que des autorisations administratives avaient été sollicitées pour les travaux réalisés en sous-sol. Ils leur reprochent également d’avoir omis de réclamer de nouveaux diagnostics immobiliers après la réalisation des travaux. Ils considèrent enfin que le contenu des actes notariés est erroné alors que les vendeurs ont faussement déclaré qu’aucun travaux de moins de dix ans n’avait été réalisé dans le bien vendu.

Les notaires contestent tout manquement, faisant valoir qu’il ne leur appartient pas d’effectuer des vérifications techniques pour lesquelles ils n’ont aucune qualification et qu’ils ne répondent pas de la conformité du bien vendu qu’ils ne sont pas tenus de visiter. Ils soutiennent en outre que leur responsabilité ne peut être engagée en cas de déclaration inexacte qu’à la condition qu’ils disposent d’éléments de nature à faire douter de la véracité ou de l’exactitude. A cet égard, ils précisent que la promesse de vente rapporte les déclarations des vendeurs et qu’ils n’avaient aucune raison de douter de la véracité et de l’exactitude de leurs déclarations selon lesquelles aucun travaux de nature à engager la garantie décennale n’avaient été engagés sur la maison depuis 10 ans. Ils indiquent que les travaux listés en annexe de l’avant contrat portaient uniquement sur l’agencement intérieur et l’aménagement extérieur du bien ou sa décoration et non sur des travaux de gros oeuvre susceptibles d’engager la responsabilité décennale des entreprises de sorte qu’ils n’étaient pas tenus d’en vérifier la réalisation ou d’en contrôler la qualité ni même de s’assurer des assurances dommages ouvrage et décennale obligatoires. Ils font observer en outre que les vices allégués procèdent de travaux que les demandeurs reprochent au marchand de bien de ne pas avoir réalisé et non des travaux découlant de la liste annexée à l’avant-contrat. Ils invoquent enfin l’absence de lien de causalité entre les manquements et les préjudices allégués en faisant valoir que les assurances dont les demandeurs déplorent l’absence de souscription n’ont pas vocation à garantir les vices cachés dus par le vendeur professionnel.

Ils concluent que le rapport d’expertise judiciaire leur est inopposable ; qu’au sens de l’article R421-17 du code de l’urbanisme, les travaux réalisés n’étaient pas soumis à autorisation administrative notamment en l’absence de modification résultant du changement d’huisseries et en l’absence d’ouverture créée dans la pièce de bureau en sous sol et qu’il n’y avait aucune obligation légale pour eux d’exiger de nouveaux diagnostics immobiliers.

Il est de principe que le notaire, en sa qualité d’officier ministériel relevant du régime de responsabilité délictuelle prévue à l’article 1240 du code civil, est tenu de veiller à l’efficacité des actes qu’il établit.

Lorsqu’il est requis d’instrumenter, le notaire a le devoir de dresser un acte conforme aux lois et règlements, et pourvu de l’efficacité requise ; il est ainsi tenu, au titre d’une obligation de moyens, d’un devoir de conseil qui comprend une obligation d’information, une obligation de vérification et une obligation d’efficacité.

A cet égard, le notaire rédige les actes au vu des pièces qui lui sont remises, qu’il doit contrôler, et des déclarations des parties. Il n’est pas tenu de visiter les biens objets des actes qu’il instrumente et n’est tenu qu’à une obligation d’investigation limitée. Il n’a pas non plus l’obligation d’aller au-delà du recueil des déclarations du vendeur en l’absence d’éléments de nature à faire douter de la véracité ou de l’exactitude de celles-ci.

En l’espèce, Me [C] [F] a été instrumentaire de la promesse de vente conclue le 11 juillet 2018 et de l’acte définitif de vente du 14 septembre 2018, Me [E] [V] et Me [U] [W], notaires associés, ayant participé successivement à leur rédaction.

Il ressort de la promesse de vente du 11 juillet 2018 que la société LGS Home Project s’est engagée à effectuer, préalablement à la régularisation de l’acte authentique de vente, une liste de travaux figurant sur une note établie et annexée à l’acte. Elle a déclaré également qu’elle n’avait réalisé depuis l’acquisition du bien ou au cours des dix années précédentes, aucun travaux entrant dans le champ d’application des dispositions des articles L241-1 et L242-1 du code des assurances et qu’elle n’était donc pas soumise aux obligations résultant des dispositions du code des assurances relatives à la responsabilité et à l’assurance dans le domaine de la construction.

Comme le font observer les notaires, l’acte définitif de vente prévoyait la mention : “le vendeur a déclaré que l’intégralité des travaux avaient été réalisés, ce que l’acquéreur reconnaissait pour l’avoir constaté par lui-même dès avant la régularisation de l’acte”. Ils rappellent à juste titre qu’ils ne sont pas techniciens et qu’ils n’étaient ni tenus de vérifier la réalisation des travaux ni d’en contrôler la qualité, M. [A] [B] et Mme [Q] [Z] épouse [B] ayant eux-mêmes confirmé leur bonne réalisation lors de la signature de l’acte définitif. Ils n’avaient par ailleurs aucune raison de douter de la véracité et de l’exactitude des déclarations de la venderesse marchand de biens quant à l’absence de travaux réalisés depuis 10 ans de nature à engager la garantie décennale, la nature des travaux tels que listés en annexe n’étant pas de nature à en relever.

Il découle de ces éléments que si les notaires étaient parfaitement informés de ce que des travaux avaient été réalisés par le vendeur, ils ont ainsi pu légitimement estimer que les justificatifs des assurances responsabilité civile décennale des entreprises intervenues n’avaient pas à être sollicités eu égard à la nature des travaux exécutés, lesquels portaient essentiellement sur des travaux de peinture, de pose de parquet et plus généralement sur des travaux d’agencement intérieur (création de placards, d’une cuisine aménagée...) et d’aménagement extérieur (pose de clôture, de bruyère brise-vue, terrasse bois en pin...). Par ailleurs, aucun élément ne permet de dire qu’ils ont commis une faute en ne se renseignant pas plus avant alors même que des travaux de rénovation ne nécessitent la souscription d’une assurance dommages ouvrage qu’en fonction de leur ampleur. Enfin, il ressort des factures produites par la société LGS Home Project elle-même qu’elle avait déjà entamé des travaux de rénovation avant la conclusion de la promesse de vente notamment s’agissant de la pose des menuiseries extérieures suivant devis accepté le 26 mars 2018.

De même, n’étant pas professionnels du bâtiment et ne disposant que de l’unique qualité de rédacteur de l’acte, les notaires n’étaient pas en mesure de savoir que ces travaux seraient à l’origine de désordres et de vices cachés. En tout état de cause, ils invoquent à juste titre l’absence de lien de causalité entre les manquements reprochés et les préjudices, les assurances obligatoires dommages ouvrage et les assurances en responsabilité décennale dont M. [A] [B] et Mme [Q] [Z] épouse [B] déplorent l’absence de souscription n’ayant pas vocation à garantir les vices cachés dus par le vendeur professionnel. La responsabilité des notaires ne sauraient donc être encourue de ce chef.

Concernant les autres manquements reprochés, il ressort de la promesse de vente conclue le 11 juillet 2018 que la société LGS Home Project s’était engagée à fournir au jour de la réalisation de la vente de nouveaux diagnostics techniques à l’exception de celui relatif à l’amiable. L’acte mentionnait la réalisation d’un diagnostic de performance énergétique par la société Diagnostim le 15 juin 2017 classant le bien dans la catégorie E et préconisant déjà, au titre des mesures d’amélioration, l’isolation du plancher bas en sous face et l’isolation des murs par l’extérieur. Comme le relèvent les notaires, aucune obligation légale ne leur imposait de réclamer un nouveau diagnostic, ce d’autant que les désordres étaient cachés et non visibles et qu’il n’est pas établi qu’un second diagnostic préalable aurait permis de les détecter. Aucun manquement ne saurait donc leur être opposé de ce chef.

Enfin, la nécessité alléguée par les demandeurs de solliciter des autorisations administratives n’est nullement démontrée au regard des dispositions de l’article R421-17 du code de l’urbanisme qui imposent une déclaration préalable pour certains travaux sur constructions existantes non soumis à permis de construire, notamment ceux modifiant l'aspect extérieur, la destination ou créant une surface de plancher supérieure à 5 m². Au cas d’espèce, la fiche descriptive du bien réalisée par l’agent immobilier, préalablement à la vente, précisait que ce bien était déjà doté d’une pièce en sous sol chauffée avec ouverture donnant vers l’extérieur et la possibilité d’y faire un bureau. Il ne peut être sérieusement discuté que les travaux réalisés dans cette pièce par la société LGS Home Project consistaient uniquement dans des travaux d’aménagement intérieur avec la création d’un bureau et d’une buanderie ; qu’aucune ouverture ou création de surface de plancher n’y a été créée et qu’aucune modification de l’aspect extérieur du bâtiment existant voire des structures porteuses n’a été réalisée. Il s’ensuit qu’il n’est nullement démontré qu’une autorisation administrative était nécessaire, les conclusions de l’expert judiciaire sur ce point devant être écartées conformément à l’article 238 du code de procédure civile en application duquel le technicien commis n’a pas à porter d’appréciation d’ordre juridique.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que la responsabilité de Me [C] [F], notaire associé de la Selarl [J] [Y] [F] [S], et la responsabilité de Me [E] [V] et de Me [U] [W], notaires associés de la Sas Rives de Seine ne sauraient être encourues.

En conséquence, M. [A] [B] et Mme [Q] [Z] épouse [B] seront donc déboutés de l’intégralité de leurs demandes formées à leur encontre.

2. Sur la réparation des préjudices :

Aux termes de l’article 1645 du code civil, « si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur ».

Le régime de la responsabilité s’applique, nécessitant la démonstration d’un lien de causalité entre le vice caché et le préjudice direct et certain du demandeur.

2.1 Sur les préjudices matériels :

En l’espèce, les défauts de ventilation, d’étanchéité et d’isolation thermique tout comme la contamination des champignons lignivores, tous cachés au moment de la vente causent un préjudice matériel à M. [A] [B] et Mme [Q] [Z] épouse [B] qui sont tenus de procéder à des travaux de réfection pour y remédier et remettre en état les éléments du bien immobilier qui ont par suite été dégradés.

L’expert judiciaire préconise la réalisation des travaux suivants, afin de remédier aux désordres :
- liés à l’absence de ventilation du bâtiment en général et de la ventilation des deux salles de douche en particulier : création d’ouies d’entrée d’air dans les menuiseries extérieures des pièces de vie (hors cuisine, salles d’eau) ; fourniture, pose et raccordements d’une VMC, raccordement d’une sortie en toiture à créer, raccordement électrique de la centrale; création des réseaux aéraulique d’extraction raccordés à la centrale pour desservir tous les locaux humides de l’habitation ; réalisation des coffres d’habillage des gaines et trainasses aux différents niveaux compris peinture de finition; détallonage des portes pour obtention des circulations aérauliques requises ;

- liés aux défauts d’étanchéité des murs de façade du niveau entresol des parties habitables : dépose des doublages et parquet flottant dans la chambre-bureau ; dépose des doublages dans la buanderie et dégagement ; réalisation d’une tranchée extérieure en pieds des façades sud et ouest pour mise en place d’un revêtement étanche de type enduit bitumineux appliqué jusqu’aux pieds des fondations et d’un système de drainage compris; repose de doublages ventilés dans les locaux chambre-salon, buanderie, dégagement, y compris d’un isolant thermique de résistance thermique ; remise en peinture, repose des équipements électriques ; détalonnage des portes et repose d’un parquet flottant dans la chambre-bureau et remise en état de la terrasse extérieure sud et du talus en pignon ouest;

- liés à l’insuffisance d’isolation des locaux en combles, en rez de chaussée et en entresol au niveau des façades, des habillages de rampants et des planchers bas et hauts : réalisation d’un isolant thermique ;

- liés à l’insuffisance du chauffage des deux chambres en combles : remplacement des radiateurs sous dimensionnés par des radiateurs possédant les puissances requises et définies par le Bet Lecacheur ;

- liés la présence de contamination de champignon lignivore sur un élément de charpente: découpe de l’about de panne contaminé ; réalisation d’un traitement fongicide curatif par injections ; reprise et renforcement de la partie de panne déposée;

- liés à la non conformité de l’installation de la chaudière Gaz : réalisation d’une prise d’air de type ventilation basse afin de respecter les normes de ventilation des locaux avec chaudière à gaz ; création d’une gaine prélevant l’air extérieure pour la diffuser en partie basse du local semi-enterré ;

- liés à la baie libre réalisée dans le mur de refend au rez-de-chaussée du bâtiment au niveau du séjour : dépose des habillages placo ; note de calcul pour déterminer la section du linteau de la baie ; fourniture, pose et scellement du linteau dont les dimensions auront été définies préalablement par une note de calcul ; repose des habillages placo et remise en peinture des habillages.

Il observe qu’eu égard à l’importance et à la technicité de ces travaux, ces propositions doivent être validées et prescrites par un maître d’oeuvre. Sur la base des devis produits par les demandeurs, il chiffre le coût total des travaux à prévoir à la somme de 84 418,71 euros TTC comprenant des travaux d’électricité estimés à la somme de 3 400 euros TTC qu’il n’y a pas lieu de prendre en compte, soit la somme de 81 018,71 euros TTC.

Le devis de la société Fouche chiffrant des travaux d’isolation thermique extérieure (technique du sarking) à la somme de 22 016,04 euros TTC doit également être pris en considération dès lors que cette technique a été finalement retenue par l’expert judiciaire dans sa réponse au dire n°10 qui lui a été adressé par le conseil de M. [A] [B] et Mme [Q] [Z] épouse [B].

Concernant en revanche les travaux de reprise de charge tels que chiffrés suivant devis de la société LM Maconnerie, l’expert judiciaire ne s’est pas prononcé expressément sur la nécessité d’une reprise structurelle et de travaux de renforcement. Il n’y a pas lieu dès lors de les retenir.

En conséquence, la société LGS Home Project sera condamnée à payer à M. [A] [B] et Mme [Q] [Z] épouse [B] la somme de 103 034,75 euros TTC (= 81 018,71 euros TTC + 22 016,04 euros TTC) en réparation de leur préjudice matériel résultant de la reprise des vices constatés.

La somme accordée au titre des travaux de reprise sera actualisée en fonction de l’évolution de l’indice BT01 entre le 19 mai 2021, date du dépôt du rapport d’expertise et le présent jugement, et cette somme portera intérêt au taux légal à compter du jugement.

2.2 Sur les préjudices immatériels :

M. [A] [B] et Mme [Q] [Z] épouse [B] invoquent un préjudice de jouissance, soutenant que toutes les pièces de la maison d’habitation ont été affectées par l’humidité et les infiltrations. Ils produisent deux avis de valeur réalisés par des agences immobilières estimant la valeur locative de leur bien entre 1 600 euros et 1 800 euros par mois.

En dépit de l’importance des désordres relevés, il échet de constater que le logement n’a pas été totalement inhabitable et qu’il est resté occupé par M. [A] [B] et Mme [Q] [Z] épouse [B]. Le préjudice de jouissance sera fixé, eu égard à la durée des désordres qui ont été constatés dès le 28 décembre 2018 suivant procès verbal de constat d’huissier de justice, à la somme de 43 650 euros (= 500 euros x 87 mois de janvier 2019 à mars 2026 inclus + 500 euros x 9/30 jours jusqu’au 9 avril 2026).

Concernant le préjudice de jouissance lié à l’indisponibilité du bien du fait de l’exécution des travaux de reprise, l’expert judiciaire a indiqué une durée de 5 mois. Les reprises étant particulièrement lourdes, il sera évalué, au regard de la valeur locative du bien immobilier, à 8 500 euros (= 1 700 euros x 5 mois).

M. [A] [B] et Mme [Q] [Z] épouse [B] exposent que le sinistre a eu des répercussions importantes sur la santé, particulièrement sur celle de l’épouse qui a été contrainte d’engager un suivi auprès d’un médecin psychiatre. Ils ajoutent que leur préjudice moral résulte également des tracas occasionnés par la procédure, ayant été contraints de procéder à des devis pour chiffrer les travaux de reprise, ce qui leur a pris du temps y compris sur leurs obligations professionnelles. Ils précisent en outre qu’ils n’ont pas eu les moyens de se reloger et qu’ils occupent avec leurs deux enfants une maison sinistrée depuis de nombreuses années. Ils réclament ainsi le versement de la somme de 60 000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral.

Il n’est pas contestable que ces circonstances sont constitutives d’un préjudice moral en lien direct et certain avec les désordres sus-décrits. Son indemnisation doit cependant être ramenée à de plus de justes proportions compte tenu des préjudices déjà indemnisés, dont le trouble de jouissance.

Les circonstances de l’espèce ainsi que la période à indemniser justifient le versement d’une somme de 5 000 euros en réparation de ce poste de préjudice.

En outre, au regard du principe de réparation intégrale des préjudices sans perte ni profit pour la victime, il sera fait droit à la demande de M. [A] [B] et Mme [Q] [Z] épouse [B] en remboursement des frais d’assistance technique qu’ils ont dû exposer lors des opérations d’expertise et justifiés suivant note d’honoraires de M. [CZ] [PH] à la somme de 2 540 euros TTC, laquelle portera intérêt au taux légal à compter du dépôt du rapport d’expertise, soit à compter du 19 mai 2021.

Il sera également retenu le coût de l’assurance dommage ouvrage chiffré sur la base habituelle de 2% du montant des travaux de reprise accordé, à savoir 2% x 103 034,75 euros = 2 060,69 euros.

3. Sur la mise en oeuvre de la garantie de la société Allianz, assureur responsabilité civile professionnelle de la société LGS Home Project :

M. [A] [B] et Mme [Q] [Z] épouse [B] sollicitent la mise en oeuvre de la garantie de la société Allianz, en sa qualité d’assureur responsabilité civile des marchands de biens et des lotisseurs, par application de l’article 124-3 du code des assurances. Ils considèrent également que la responsabilité de l’assureur est encourue sur le fondement de l’article 1240 du code civil en ce qu’il a commis des manquements dans le cadre de son obligation contractuelle d’information sur la portée du contrat. Ils ajoutent enfin que la société Allianz n’a fait aucune réserve quant à la portée de ses garanties lors des opérations d’expertise auxquelles elle a participé.

La société Allianz fait valoir qu’elle ne garantit pas les conséquences pécuniaires de la responsabilité décennale incombant à la société LGS Home Project ni même les dommages immatériels qui en résulteraient ; que la société LGS Home Project a souscrit une police “responsabilité civile professionnelle” qui n’a pas pour objet de garantir les travaux réalisés antérieurement à la vente et qu’elle n’a pas elle-même à supporter la carence de son assuré sur ce point.

Elle soutient que sa garantie “responsabilité civile exploitation” n’a pas vocation à s’appliquer au cas d’espèce et que sa garantie “responsabilité civile professionnelle” ne peut être mobilisée alors qu’elle ne vise à garantir que les conséquences pécuniaires des vices cachés provenant du bien vendu qui n’ont pas fait l’objet par l’assuré ou pour son compte de travaux de rénovation, de réhabilitation ou de viabilisation avant la vente.

Elle ajoute qu’aucun manquement à son obligation d’information quant aux exclusions et limites de garantie ne peut lui être reproché alors que celles-ci sont exhaustivement énumérées, de manière précise et très apparente dans les conditions générales de la police souscrite, laquelle a été de surcroît conclue par l’intermédiaire d’un courtier.

En l’espèce, la société LGS Home Project a souscrit une police d’assurance au contrat
de groupe n°86457218 « responsabilité civile des marchands de biens et lotisseurs » le 16 février 2016 qui comprend une garantie responsabilité civile « exploitation » et une garantie responsabilité civile « professionnelle ».

La garantie des vices cachés ayant été retenue, tous les moyens développés par la société Allianz au titre de la garantie décennale sont donc sans intérêt.

S’agissant de la garantie responsabilité civile exploitation, les conditions générales du contrat stipulent qu’elle concerne les conséquences pécuniaires de la responsabilité civile incombant à l’assuré en raison des dommages corporels, matériels et immatériels causés aux tiers du fait de l’exploitation de l’entreprise et résultant des activités de l’assuré telles qu’elles sont mentionnées au bulletin d’adhésion.

Suivant l’article 17 des conditions générales, cette garantie couvre la responsabilité civile de l’assuré en qualité de propriétaire des immeubles ou terrains achetés en vue de les revendre, y compris :
- du fait des travaux de rénovation effectués par les entreprises ayant les qualifications requises et contre lesquelles l’assuré n’a pas renoncé à recours,
- du fait de la conception, de la direction ou de l’exécution par l’assuré des travaux de rénovation.

La garantie s’exerce sous réserve que ces travaux de rénovation ne nécessitent pas de permis de construire.

La société Allianz fait valoir que cette garantie “responsabilité civile exploitation” n’est plus mobilisable après la vente du bien par l’assuré et qu’au cas d’espèce, M. [A] [B] et Mme [Q] [Z] épouse [B] entretiennent délibérément une confusion entre les deux garanties.

Il convient de constater effectivement qu’au titre de la responsabilité civile exploitation, l’assuré est garanti en qualité de propriétaire actuel du bien de sorte que même si l’assuré a vocation à vendre le bien, la lecture des conditions générales montre que cette police ne subsiste pas lorsque le bien a été vendu.

Cette garantie n’est donc pas mobilisable pour les désordres subis par M. [A] [B] et Mme [Q] [Z] épouse [B].

Concernant la garantie responsabilité civile professionnelle que les demandeurs entendent voir mobilisée, il convient de relever qu’elle est définie dans les conditions générales comme garantissant les conséquences pécuniaires de la responsabilité civile pouvant incomber à l’assuré en raison des dommages corporels, matériels et immatériels (consécutifs ou non) survenant après livraison et causés :

- aux acquéreurs : les conséquences d’un vice caché des immeubles vendus, vice dont l’assuré répond en tant que vendeur professionnel et provenant :

- d’une partie de l’immeuble ou du terrain vendu n’ayant pas fait l’objet par l’assuré ou pour son compte de travaux de rénovation, de réhabilitation ou de viabilisation avant la vente,

- ou pré-existant à l’achat du bien par vous et à sa revente sans travaux de rénovation, de réhabilitation ou de viabilisation pour l’assuré ou pour son compte,

- aux tiers par une erreur ou omission commise dans les prestations accessoires à la vente, notamment l’inobservation involontaire des formalités imposées par les lois et règlements régissant l’exercice de la profession.

La lecture du rapport d’expertise a montré que les désordres sont exclusivement dus aux travaux que la société LGS Home Project a fait réaliser sur le bien immobilier avant la vente dans le cadre de sa rénovation.

Si ces désordres peuvent revêtir la qualification de vices cachés dans la mesure où ils existaient au moment de la vente mais n’étaient pas connus des acquéreurs, il convient en revanche de constater que les clauses contractuelles excluent la garantie des désordres issus de travaux réalisés par l’assuré ou pour son compte.

M. [A] [B] et Mme [Q] [Z] épouse [B] ne sont alors pas susceptibles de rechercher davantage la garantie responsabilité civile professionnelle de la société Allianz, qui n’est donc pas mobilisable compte tenu de l’origine des désordres.

Enfin, ils ne sauraient valablement reprocher à la société Allianz d’avoir manqué à son obligation d’information quant au contenu de la police d’assurance souscrite et particulièrement quant aux exclusions et limites de garantie alors que les clauses y afférentes sont exhaustivement énumérées, de manière précise et apparente.

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, il convient en conséquence de rejeter l’intégralité des demandes formées par M. [A] [B] et Mme [Q] [Z] épouse [B] à l’encontre de la société Allianz.

4. Sur les recours en garantie :

La société LGS Home Project étant la seule partie à voir sa responsabilité engagée, seuls les recours en garantie par celle-ci seront examinés, étant ici rappelé que la mobilisation de son assureur, la société Allianz, a d’ores et déjà été écartée.

4.1 sur le recours en garantie formé à l’encontre de M. [R] [L], exerçant sous l’enseigne [R] [L] [D] Agence Laforêt et la société Generali Iard, son assureur :

L’intermédiaire professionnel, négociateur et rédacteur d’un acte, est tenu d’une obligation de renseignement et de conseil et, en cas de manquement à cette obligation, engage sa responsabilité contractuelle à l’égard de son mandant.

Les manquements à l’obligation d’information et de conseil sont cependant appréciés en fonction des connaissances que l’on est en droit d’attendre de l’agent immobilier qui est un professionnel de la vente et de l’immobilier mais non de la construction et ne peut être assimilé à un homme de l’art dont il ne possède pas les connaissances techniques.

En l’espèce, la société LGS Home Project reproche à l’agent immobilier d’avoir manqué à son obligation de conseil notamment en “n’accompagnant pas les acquéreurs sur les travaux réalisés”.

Il convient de rappeler que la responsabilité de l’agent immobilier, en présence d’un vice caché, ne peut être engagée que s’il est apporté la preuve de ce qu’ayant connaissance de ce vice ou de la très grande probabilité, il n’en a pas informé les acquéreurs, ce qui n’est nullement démontré au cas d’espèce. En outre, la société LGS Home Project ne saurait s’exonérer de sa propre responsabilité alors qu’elle était elle-même professionnel de l’immobilier en sa qualité de marchand de biens et que la recherche d’un éventuel vice caché n’entrait pas dans la mission de l’agent immobilier. Elle sera en conséquence déboutée de son recours en garantie formé à l’encontre de l’agent immobilier et son assureur.

4. 2 sur le recours en garantie formé à l’encontre des notaires :

Par application des dispositions de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

La société LGS Home Project reproche aux notaires les mêmes manquements à leur obligation de conseil que ceux invoqués par les demandeurs. Pour les mêmes motifs que ceux évoqués précédemment, leur recours en garantie sera rejeté.

5. Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour procédure abusive formée par M. [R] [L], exerçant sous l’enseigne [R] [L] [D] Agence Laforêt et la société Generali Iard :

L’exercice d’une action en justice ne dégénère en abus pouvant fonder une demande de dommages et intérêts que dans les cas de malice, de mauvaise foi, d’erreur grossière équipollente au dol ou de légèreté blâmable. Ces exigences n’étant pas satisfaites en l’espèce, la demande en dommages et intérêts formée par M. [R] [L], exerçant sous l’enseigne [R] [L] [D] Agence Laforêt et la société Generali Iard doit être rejetée.

6. Sur la demande relative à l’anatocisme :

En application de l’article 1343-2 du code civil, la capitalisation des intérêts dus depuis une année entière au moins sera ordonnée.

7. Sur les demandes accessoires :

7.1 Sur les dépens :

L’article 696 du code de procédure civile dispose que « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. »

En application de l’article 695 4° du code de procédure civile, les honoraires de l’expert entrent dans l’assiette des dépens.

La société LGS Home Project, qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens, incluant les dépens de l’instance en référé et les frais d’expertise judiciaire, le coût du procès verbal de constat dressé le 28 décembre 2018, avec droit de recouvrement direct au profit de Me Florence Delaporte Janna, avocat au barreau de Rouen et de la Scp Damc conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

7.2. Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

La société LGS Home Project, qui succombe à l’instance et est tenue aux dépens, sera condamné à payer à M. [A] [B] et Mme [Q] [Z] épouse [B] la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les autres demandes d’indemnité formées au titre des frais irrépétibles seront rejetées.

7.3. Sur l’exécution provisoire

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ».

En l’espèce, il n’y a pas lieu de déroger à l’application de cette disposition.

PAR CES MOTIFS