TJ 33063, 13 avr. 2026, RG 25/00796

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

30Z

Minute

N° RG 25/00796 - N° Portalis DBX6-W-B7J-2HYU

1 copie

Décision nativement numérique délivrée
le 13/04/2026
à Me Corinne ARDOUIN
Me Camille BAILLOT
la SCP TMV AVOCATS

Rendue le TREIZE AVRIL DEUX MIL VINGT SIX

Après débats à l’audience publique du 02 Mars 2026

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Karine PAPPAKOSTAS, Cadre Greffière.

DEMANDERESSE

S.A.S. LES VERTMARINES
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Me Camille BAILLOT, avocat postulant au barreau de BORDEAUX, Me Corinne ARDOUIN, avocat plaidant au barreau de PARIS

DÉFENDERESSE

S.C.I. OCEANA
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Maître Pierrick CHOLLET de la SCP TMV AVOCATS, avocats au barreau de BORDEAUX

I – FAITS, PROCEDURE ET DEMANDES DES PARTIES

Par acte en date du 07 avril 2025, la SAS LES VERTMARINES a assigné la SCI OCEANA devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile et L.145-41 du code de commerce, afin de voir :
- prononcer la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire ;
à titre infiniment subsidiaire,
- dire que la créance revendiquée est prescrite en ce qu’elle concerne les loyers des années 2018 et 2019 ;
- suspendre les effets de la clause résolutoire et lui octroyer un délai de 24 mois pour s’acquitter des loyers restant dus ;
- condamner la SCI OCEANA à lui payer une somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La demanderesse expose qu’elle exploite une résidence de tourisme située [Adresse 3] dont les copropriétaires-bailleurs ont créé en 2016 une SAS d’exploitation ; qu’elle a régularisé avec chacun des propriétaires actionnaires, parmi lesquels figure la SCI OCEANA, un bail commercial qui a pris effet le 1er mars 2017 ; que les comptes ont été approuvés chaque année à l’unanimité lors des assemblées générales au cours desquelles les bailleurs ont renoncé à une partie de leurs loyers compte tenu des conditions difficiles de la reprise de l’exploitation après la gestion désastreuse du précédent exploitant ; que la SCI OCEANA lui a fait délivrer le 11 mars 2025 un commandement de payer portant sur des loyers remontant à plus de 7 ans ; que ce commandement, qui porte sur des loyers auxquels la défenderesse a renoncé et qui sont atteints par la prescription, est nul et non avenu.

L’affaire, appelée à l’audience du 30 juin 2025, a fait l’objet de plusieurs renvois pour échange des conclusions des parties avant d’être retenue à l’audience de plaidoiries du 02 mars 2026.

Les parties ont conclu pour la dernière fois :

- la SAS LES VERTMARINES, le 27 février 2026, par des écritures dans lesquelles elle maintient ses demandes et sollicite le débouté de la défenderesse de ses demandes reconventionnelles en faisant valoir que les demandes de constat d’acquisition de la clause résolutoire, d’expulsion et de paiement d’une provision de 6 194,16 euros se heurtent à une contestation sérieuse, et que la demande en validation de congé sans paiement d’indemnité d’éviction est infondée en l’absence de motif légitime, de sorte qu’elle bénéficie du droit au maintien dans les lieux jusqu’au paiement de cette indemnité ;

- la SCI OCEANA, le 26 février 2026, par des écritures dans lesquelles elle demande au juge des référés de :
- à titre principal,
- constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire ;
- ordonner l’expulsion de la demanderesse et de tous occupants de son chef dans un délai de 15 jours à compter de la signification de la décision et passé ce délai sous astreinte de 500 euros par jour de retard, et ce avec le concours éventuel de la force publique et d’un serrurier ;
- rejeter la demande de délais ;
- condamner la demanderesse au paiement :
- d’une somme provisionnelle de 6 194,16 euros au titre des loyers et charges impayés pour la période de 2018 à 2023 avec intérêts au taux légal à compter de la décision
- subsidiairement, d’une somme provisionnelle de 3 355,17 euros au titre des loyers et charges impayés pour la période de 2020 à 2023 avec intérêts au taux légal à compter de la décision ;
- la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer contractuel augmenté des charges et accessoires, et jusqu’à la libération effective des lieux et remise des clés ;
- à titre infiniment subsidiaire,
- constater la régularité du congé avec refus de renouvellement et sans offre d’indemnité d’éviction délivré le 28 août 2025 pour le 28 février 2026 ;
- ordonner l’expulsion de la demanderesse et de tous occupants de son chef dans un délai de 15 jours à compter de la signification de la décision et passé ce délai sous astreinte de 500 euros par jour de retard, et ce avec le concours éventuel de la force publique et d’un serrurier ;
- la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer contractuel augmenté des charges et accessoires, à compter du 1er mars 2026 et jusqu’à la libération effective des lieux et remise des clés ;
- en tout état de cause,
- condamner la demanderesse à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens ;

Elle expose qu’elle est propriétaire de deux appartements (n° 107 et 193) au sein de la résidence qu’elle a acquis aux enchères le 31 mars 2011 ; qu’elle a intégré la SAS VERTMARINES le 28 mars 2017 moyennant le paiement d’une somme de 500 euros ; que par contrat du 19 février 2017 prenant effet le 1er mars 2017, elle a donné à bail à la SAS l’appartement n° 193 pour une durée de 9 annés jusqu’au 1er mars 2026 ; que la SAS a cessé de payer les loyers dès 2018 ; qu’elle l’a informée de sa volonté de mettre fin au bail ; que la demanderesse a donné son accord et proposé de signer une convention de résiliation qui n’a cependant pas pu être régularisée faute d’accord sur les modalités ; qu’elle n’a jamais renoncé aux loyers dus pour 2018 et 2019 et a même délivré le 11 mai 2020 un commandement de payer visant la clause résolutoire ; que la demanderesse a annoncé en 2024 que le résultat d’exploitation n’avait pas permis de régler les loyers, que plusieurs propriétaires souhaitaient vendre leur appartements, et a proposé d’organiser la cessation d’activité de manière progressive avec une poursuite d’exploitation pendant 5 ans à compter de mars 2026 et la délivrance, chaque année, de congés moyennant une indemnité d’éviction venant garantir le paiement des loyers aux propriétaires restants ; qu’elle a refusé de renouveler le bail et a fait délivrer un nouveau commandement de payer le 11 mars 2025 ; que le juge des référés est incompétent pour prononcer la nullité du commandement de payer ; que la demanderesse a d’ailleurs renoncé à cette demande ; qu’en tout état de cause cette demande se heurte à une contestation sérieuse ; que le commandement de payer portant sur les loyers et charges de 2018 au 1er trimestre 2020 a interrompu la prescription ; que l’approbation des comptes ne constitue pas une renonciation tacite des bailleurs-associés à leurs créances locatives ; qu’il n’en résulte pas une volonté claire et non équivoque d’abandonner leur créance, et ce d’autant qu’elle n’a cessé de relancer la locataire ; que les causes du commandement de payer n’ayant pas été réglées dans le délai, la résiliation du bail est intervenue le 11 avril 2025 par le jeu de la clause résolutoire, et elle est fondée à solliciter l’expulsion de la demanderesse et sa condamnation au paiement des loyers dus, qui s’élèvent à minima à la somme de 3 355,17 euros ; que la demande de délais doit être rejetée en l’absence de tous justificatifs et faute de régularisation même partielle des causes du commandement ; subsidiairement, qu’elle est fondée à former les mêmes demandes sur le fondement du congé avec refus de renouvellement délivré le 28 août 2025 pour le 28 février 2026, le non-paiement répété et persisitant des loyers constituant un motif grave et légitime au sens de l’article L.145-17 1° du code de commerce.

La présente décision se rapporte à ces conclusions pour un plus ample exposé des demandes et des moyens des parties.

II – MOTIFS DE LA DECISION

L'article 834 du code de procédure civile permet au juge de référés en cas d'urgence, de prendre les mesures qui ne se heurtent pas à l'existence d'une contestation sérieuse. En outre, l’article 835 alinéa 1 permet au juge, même en présence d’une contestation sérieuse, de prendre toute mesure nécessaire pour faire cesser un trouble manifestement illicite, tel que l’occupation sans titre d’une propriété privée.

L'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile permet au juge des référés, lorsque l'obligation n'est pas sérieusement contestable, d'allouer une provision au créancier ou d'ordonner l'exécution de cette obligation même lorsqu'il s'agit d'une obligation de faire.

sur la résiliation du bail :

Aux termes de l’article L.145-41 du code du commerce, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit d’un bail commercial ne produit effet que passé un mois après un commandement de payer demeuré infructueux ; il impose au commandement de reproduire ce délai. Le juge saisi d’une demande de délai de grâce peut suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire tant que la résiliation n’a pas été constatée par une décision ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire dans ce cas ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l'espèce, il ressort des pièces et des débats :
- que le bail liant les parties comporte une clause résolutoire en cas de loyers impayés ;
- qu'un commandement de payer visant la clause résolutoire et reproduisant le délai a été régulièrement signifié le 11 mars 2025 pour un montant de 6 269,44 euros dont 6 194,16 euros au titre des loyers impayés de 2018 au 31 décembre 2024, et 75,28 euros au titre du coût de l’acte ;
- que le preneur ne s'est pas acquitté de son obligation de paiement intégral de sa dette dans le délai ci-dessus prescrit.

La demanderesse, pour contester la demande, soutient que le commandement est irrégulier et ne peut dès lors produire ses effets.

La défenderesse oppose à juste titre qu’il ne relève pas des pouvoirs du juge des référés de prononcer la nullité du commandement, lequel reste valable, même en cas de contestation sur le montant des sommes réclamées, dès lors qu’il est établi qu’une dette locative existe bel et bien.

Cependant, le juge des référés peut considérer que le commandement de payer est privé de ses effets s’il apparait que l’exigibilité même des sommes réclamées se heurte à une contestation sérieuse, et/ou que le commandement a été délivré de mauvaise foi.

La demanderesse soutient en l’espèce que les comptes ont été approuvés chaque année à l’unanimité lors des assemblées générales, ce dont il résulte que les bailleurs ont renoncé à une partie de leurs loyers. La défenderesse oppose que l’approbation des comptes ne constitue pas une renonciation tacite des bailleurs-associés à leurs créances locatives ; qu’il n’en résulte pas une volonté claire et non équivoque d’abandonner leur créance.

Il résulte de ces échanges que pour se prononcer sur l’exigibilité des sommes visées au commandement de payer, il est nécessaire de procéder à une analyse approfondie des éléments du litige afin de déterminer la commune intention des parties, analyse qui relève du seul juge du fond. La demande se heurte donc à une contestation sérieuse qui en commande le rejet.

La défenderesse sera déboutée de ses demandes de résiliation de bail et d’expulsion de la demanderesse.

sur le congé :

La défenderesse a délivré le 28 août 2025 à la SAS LES VERTMARINES, au visa de l’article L.145-17 du code de commerce, un congé avec refus de renouvellement sans paiement d’indemnité.

Aux termes de l’article L.145-17 du code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire. Toutefois, s’il s’agit de l’inexécution d’une obligation, l’infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après mise en demeure du bailleur d’avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure, doit, à peine de nullité, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du (présent) alinéa.

La régularité formelle du congé, délivré dans le respect des dispositions de l’article L.145-17, n’est pas contestable ni contestée, et la société LES VERTMARINES ne remet pas en cause sa validité.

En revanche, elle conteste le bienfondé du refus d’indemnité en faisant valoir utilement que l’appréciation du motif “grave et légitime”, résultant selon la défenderesse de sa carence répétée de paiement des loyers, requiert une analyse approfondie des faits et des obligations contractuelles qui ne relève pas du pouvoir du juge des référés.

Au regard de l’existence d’une contestation sérieuse, la demande d’expulsion sur ce fondement sera rejetée.

Compte tenu cependant du maintien de la demanderesse dans les lieux au-delà de la fin du bail, il convient de la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer contractuel augmenté des charges et accessoires, à compter du 1er mars 2026 et jusqu’à la libération effective des lieux et remise des clés.

sur les autres demandes :

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de chaque partie les sommes, non comprises dans les dépens, qu'elle a dû exposer pour faire valoir ses droits. Les demandes sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

Chaque partie conservera la charge de ses dépens.

III - DECISION

Le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux statuant par une ordonnance contradictoire, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe et à charge d'appel;

Vu les articles 834 et 835 du code de procédure civile, L.145-41 et L.145-17 du code de commerce ;

Déboute la SCI OCEANA de ses demandes en résiliation de bail et expulsion de la SAS LES VERTMARINES ;

La déboute de sa demande d’expulsion de la SAS LES VERTMARINES en vertu du congé délivré le 28 août 2025 ;

Condamne la SAS LES VERTMARINES à payer à la SCI OCEANA une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer contractuel augmenté des charges et accessoires, à compter du 1er mars 2026 et jusqu’à la libération effective des lieux et remise des clés ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples et contraires ;

Dit n’y avoir lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit que chaque partie conservera la charge de ses dépens.

La présente décision a été signée par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente, et par Karine PAPPAKOSTAS, Cadre Greffière.

Le Greffier, Le Président,

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ladite ordonnance à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi, la présente ordonnance a été signée par le greffier.