TJ 81004, 14 avr. 2026, RG 24/00385

MINUTE N° : /2026
JUGEMENT DU : 14 Avril 2026
DOSSIER N° : 24/00385 - N° Portalis DB3A-W-B7I-D33W
NAC : 50A
AFFAIRE : [F] [R], [T] [K] C/ SARL DIAG TARN, S.A. AXA FRANCE IARD, [Z] [J]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALBI

CONTENTIEUX GENERAL CIVIL

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : Mme MARCOU, Vice-Présidente

Statuant par application des articles 812 à 816 du code de procédure civile, avis préalablement donné aux Avocats.

GREFFIER : Mme VERGNES, Greffière

PARTIES :

DEMANDEURS

Mme [F] [R]
née le 17 Juillet 1981 à [Localité 1]
demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Caroline GENEST, avocat au barreau de CASTRES, avocat plaidant

M. [T] [K]
né le 05 Octobre 1984 à [Localité 2]
demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Caroline GENEST, avocat au barreau de CASTRES, avocat plaidant

DEFENDEURS

SARL DIAG TARN (exerçant sous l’enseigne AGENDA DIAGNOSTICS)
dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Karine GROS, avocat au barreau d’ALBI, avocat postulant, Me Vincent NIDERPRIM, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

S.A. AXA FRANCE IARD
dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Me Karine GROS, avocat au barreau d’ALBI, avocat plaidant

M. [Z] [J]
né le 05 Octobre 1954 à [Localité 3]
demeurant [Adresse 4]
représenté par Me Luc PERROUIN, avocat au barreau d’ALBI, avocat plaidant

Clôture prononcée le : 28 Janvier 2026
Débats tenus à l'audience du : 17 Février 2026
Jugement prononcé par sa mise à disposition au greffe le 14 Avril 2026

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Suivant acte notarié en date du 30 novembre 2020, M. [Z] [J] a vendu à M. [T] [K] et Mme [F] [R] un ensemble immobilier comprenant deux maisons d’habitation avec terrain attenant sis à [Localité 4] [Adresse 5], pour un prix de 198 000 euros.

Un dossier de diagnostic technique avait été établi par la société AGENDA DIAGNOSTICS le 27 juillet 2020 et concluait à l’absence d’indice d’infestation de termites.

A l’occasion d’un projet de travaux d’aménagement des combles de la maison principale, M. [K] et Mme [R] ont été alertés au mois de janvier 2021 sur la présence de traces significatives d’insectes xylophages au niveau de la charpente de leur maison.

Une expertise amiable réalisée à la demande de leur assurance protection juridique a confirmé la présence de termites.

M. [K] et Mme [R] ont sollicité la désignation d’un expert judiciaire en référé, au contradictoire de M. [Z] [J] et de la société AGENDA DIAGNOSTICS.
Par ordonnance en date du 3 septembre 2021, le juge des référés a ordonné une mesure d’expertise et désigné M. [L] [Q] pour y procéder.
Par ordonnance en date du 8 juillet 2022, M. [Q] a également été chargé d’expertiser la seconde maison d’habitation sise [Adresse 5], destinée à la location.
Par deux ordonnances en date du 30 juin 2023, la mission de l’expert a enfin été étendue à « l’ensemble des désordres de l’immeuble conformément aux constatations de l’expert dans ses notes pour les mêmes questions précédemment ordonnées » tant pour la maison principale que pour la maison donnée en location.

L’expert judiciaire a déposé deux rapports, l’un pour la maison principale, l’autre pour la maison louée, le 12 décembre 2023.

Par acte en date du 29 février 2024, Mme [F] [R] et M. [T] [K] ont assigné M. [Z] [J] et la SARL DIAG TARN exerçant sous l’enseigne AGENDA DIAGNOSTICS en résolution de la vente et réparation des préjudices.

Par acte en date du 14 avril 2025, M. [Z] [J] a appelé en cause la société AXA FRANCE IARD, assureur responsabilité civile et décennale de la société DIAG TARN.

Les instances ont été jointes par ordonnance du 23 mai 2025.

Aux termes de conclusions notifiées par RPVA le 13 janvier 2025, Mme [F] [R] et M. [T] [K] sollicitent, sur le fondement des dispositions des articles 1240 et 1640 et suivants du code civil, et avec exécution provisoire de droit :
- qu’il soit jugé que la responsabilité extra contractuelle de la SARL DIAG TARN est engagée à leur égard,
- qu’il soit jugé que M. [J] est tenu de la garantie des vices cachés à leur égard,
- que soit prononcée la résolution de la vente de l’ensemble immobilier comprenant deux maisons d’habitation avec terrain attenant situé [Adresse 5] à [Localité 4],
- que soit condamné M. [Z] [J] à leur payer :
- la somme de 198 000 euros au titre de la restitution du prix de vente,
- la somme de 11 497 euros au titre du remboursement des frais de mutation,
- la somme de 17 857,21 euros arrêtée au 1er décembre 2024, à parfaire, au titre des frais financiers liés aux deux crédits immobiliers souscrits,
- qu’il soit jugé que la restitution des lieux interviendra au plus tard un mois après que M. [J] ait procédé au règlement de l’intégralité des sommes mises à sa charge,
- que soient condamnés solidairement M. [Z] [J] et la SARL DIAG TARN à leur payer :
- la somme de 30 255,48 euros en réparation du préjudice matériel,
- la somme de 18 655 euros arrêtée au 1er décembre 2024, à parfaire jusqu’à la date de restitution des lieux, au titre de la perte locative,
- la somme de 2 000 euros arrêtée au 1er décembre 2024, à parfaire, au titre du préjudice de jouissance,
- la somme de 4 000 euros en réparation du préjudice moral,
outre les intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation en référé-expertise,
- qu’il soit jugé que le jugement prononçant l’anéantissement de l’acte devra être publié au service de la publicité foncière (SPF CASTRES 2), par M. [J], sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé le délai d’un mois à compter du présent jugement,
- que soient condamnés solidairement M. [Z] [J] et la SARL DIAG TARN à leur payer la somme de 8 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l’instance, en ce compris les dépens de quatre instances en référé et les frais d’expertise judiciaire, taxés à 14 130,10 euros.

Au soutien de leurs prétentions, Mme [R] et M. [K] font valoir qu’il résulte des deux rapports d’expertise judiciaire que :
- la maison principale est affectée de désordres structuraux au niveau des charpentes dus à la présence de termites, compromettant la solidité de la charpente couverture dans son ensemble ; que l’aggravation des désordres les a contraints à quitter les lieux le 5 avril 2023,
- le garage de la maison d’habitation présente une fissure à lézarde traversante et que les blocs des murs sont fissurés verticalement sur toute la hauteur, de sorte que ces désordres constructifs compromettent la solidité et la stabilité du local,
- la bâtisse locative est également infestée de termites et que, par ailleurs, les travaux réalisés par M. [J] en 2011 au niveau de sa charpente ne sont pas conformes aux règles de l’art, celle-ci étant décrite comme étant en équilibre précaire, avec un risque de ruine imminent,
- le garage de cette bâtisse est également largement attaqué par des termites actives au niveau de la lisse basse du bardage.

Mme [R] et M. [K] réclament, au regard de l’ampleur des travaux préconisés par l’expert (d’un montant total de 297 767,40 euros TTC), la résolution de la vente pour vices cachés.
Ils font valoir en effet que les désordres préexistaient à la vente et qu’ils ne pouvaient être décelés par des non-professionnels mais qu’il apparaît en revanche que M. [J] avait connaissance de ces derniers dès lors :
- que le diagnostic parasitaire annexé à son propre acte d’achat en 2007 faisait expressément état de la présence de termites dans les deux maisons,
- qu’il n’a fait aucune déclaration à ce titre à la mairie de la commune,
- qu’il n’a réalisé aucun traitement curatif,
- qu’il a effectué, en 2011, d’importants travaux de réfection de la charpente-couverture des deux maisons, sans respecter les règles de l’art et en conservant des éléments atteints par les insectes xylophages.
Ils soutiennent que, dans ces conditions, le vendeur ne peut leur opposer la clause d’exclusion de garantie prévue à l’acte de vente.
Ils sollicitent en conséquence la résolution de la vente, la restitution du prix, le remboursement des frais exposés ainsi que la réparation de tous les préjudices subis.
Ils exposent notamment à ce titre qu’ils ont dû engager un traitement anti-termites et que les travaux d’aménagement qu’ils avaient réalisés l’ont été en pure perte ; qu’ils ont par ailleurs été contraints de se reloger dans un appartement leur appartenant, les privant ainsi du loyer qu’ils percevaient à ce titre ; qu’ils ont également subi une perte locative au titre de la maison destinée à la location ; qu’ils subissent enfin un préjudice de jouissance et un préjudice moral.

Ils font valoir d’autre part que la responsabilité délictuelle du diagnostiqueur se trouve engagée dès lors que celui-ci n’a pas relevé l’infestation massive de termites au niveau de la charpente de la maison principale, alors que les combles étaient accessibles et qu’un simple sondage par poinçon aurait permis de constater l’attaque du bois. S’agissant de la maison louée, ils indiquent qu’il est surprenant que le diagnostiqueur n’ait relevé aucun indice de la présence de termites et qu’il aurait dû en toute hypothèse relever la dégradation existante au niveau du petit garage.

M. [Z] [J], aux termes de conclusions notifiées par RPVA le 13 janvier 2026, conclut :
- au débouté des consorts [R]-[K] de l’ensemble de leurs demandes à son encontre,
- à titre subsidiaire, à la condamnation de la société DIAG TARN et de son assureur AXA FRANCE IARD à la relever et garantir de toutes condamnations indemnitaires mises à sa charge,
- à la condamnation solidaire de la société DIAG TARN et de son assureur AXA FRANCE IARD à lui payer, à titre de dommages-intérêts, le montant des travaux de remise en état suivants et, subsidiairement au titre de la perte d’une chance, 90 % de ces montants :
- concernant la maison d’habitation : 123 459,82 euros TTC + 12 346 euros TTC (frais de maîtrise d’oeuvre) + 2 345,74 euros (dommages-ouvrage), outre l’actualisation des sommes à l’indice BT 01,
- concernant la maison locative : 117 097 euros TTC = 7 211,80 euros TTC (frais de maîtrise d’oeuvre) + 1 370,24 euros TTC (dommages-ouvrage), outre l’actualisation des sommes à l’indice BT 01,
- à la condamnation de tout succombant à lui payer la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, avec autorisation pour la SCP [E] de recouvrer directement ceux dont elle aurait fait l’avance sans avoir reçu de provision suffisante.

Au soutien de ses prétentions, M. [J] se prévaut de la clause contractuelle d’exonération de sa garantie en cas de vices cachés et expose que sa prétendue connaissance du vice n’est pas démontrée. Il souligne que les désordres sur la maçonnerie du garage sont sans rapport avec les termites et que ces griefs étaient hors mission de l’expert judiciaire.
Il soutient que s’il avait connaissance de la présence de termites en 2007, il a procédé à une rénovation de la charpente en 2011 et pensait avoir ainsi éradiqué l’infestation. Il précise avoir habité la maison durant plusieurs années sans avoir conscience de la situation, ce qui démontrerait sa bonne foi. Il indique enfin que les diagnostics techniques réalisés en 2016 et 2020 constituent une précaution de vérification l’exonérant d’éventuels vices cachés.
Il expose en outre qu’une dissimulation du vice de sa part est expressément exclue par l’expert de sorte qu’il ne peut en toute hypothèse être tenu d’aucun dommages-intérêts. Il souligne que les demandeurs ne peuvent prétendre au remboursement de frais qu’ils ont librement exposés, ni cumuler la restitution du prix et la valeur locative du bien, et que la demande formée au titre des pertes locatives ne peut correspondre qu’à une perte de chance.

A titre subsidiaire, il conclut à la condamnation de la SARL DIAG TARN à le relever et garantir des condamnations mises à sa charge.
Il soutient à cet égard que le diagnostiqueur a engagé sa responsabilité contractuelle en établissant deux diagnostics erronés et non conformes à la norme NF P03-201 sur l’essentiel des ouvrages immobiliers. Il expose avoir pour sa part agi de bonne foi et n’avoir eu aucune intention dissimulatrice.
Il conclut par ailleurs à la condamnation du diagnostiqueur à réparer le dommage qu’il subit personnellement, constitué des éventuels surcoûts exposés dans le cadre de la procédure en résolution de vente et de la perte totale de la valeur du bien dès lors qu’il est désormais nécessaire de démolir l’ouvrage et de le reconstruire, ce qui n’aurait pas été le cas si le diagnostiqueur avait constaté l’infestation en 2016 ou en 2020.
S’agissant de la garantie de la société AXA, il expose disposer d’une action directe et sollicite la condamnation de cette dernière à le relever et garantir intégralement de toute condamnation prononcée à sa charge.

La SARL DIAG TARN et la société AXA FRANCE IARD, aux termes de conclusions notifiées par RPVA le 26 janvier 2026, concluent :
- à titre principal
- au débouté de Mme [R] et M. [K] de l’ensemble des demandes formées à leur encontre,
- au débouté de M. [Z] [J] de l’ensemble de ses demandes,
- à titre subsidiaire :
- à ce que soient ramenées les demandes de Mme [R] et M. [K] à de plus justes proportions,
- en tout état de cause :
- à la condamnation de M. [J] à les garantir de toute éventuelle condamnation,
- à ce qu’il soit jugé que tout éventuelle condamnation de la société AXA FRANCE IARD prendra en compte la franchise contractuelle d’un montant de 4 000 euros,
- à ce que soit condamné tout succombant à leur payer la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens de l’instance.

Au soutien de leurs prétentions, la SARL DIAG TARN et la société AXA FRANCE IARD font valoir que le diagnostiqueur n’a commis aucune faute dès lors que l’infestation n’était pas décelable dans les conditions d’investigation imposées par la norme AFNOR 03-201.
Ils soulignent que les travaux réalisés par M. [J] en 2011-2012, s’ils n’ont pas permis d’éradiquer les termites présents à cette date, ont en revanche dissimulé aux yeux de tous les indices d’infestation existants. Ils affirment ainsi que lors de l’intervention du diagnostiqueur sur place en 2020, il n’existait aucun indice d’infestation de termites au niveau des combles de la maison principale. Quant à la maison secondaire, ils font valoir que l’expert lui-même retient que l’infestation n’était pas décelable par le diagnostiqueur à supposer qu’elle ait existé à la date de son intervention, ce qui n’est pas démontré au regard du délai écoulé entre cette dernière et les opérations d’expertise.
Ils soutiennent que seule la responsabilité de M. [J] est engagée en l’espèce. Ils font valoir en effet que non seulement ce dernier a dissimulé l’infestation, mais qu’il a également contribué, par son intervention, à l’aggravation des désordres. Ils rappellent à cet égard que M. [J] n’a mis en œuvre aucun traitement curatif, n’a pas signalé en mairie la présence de termites dans son immeuble, et qu’il est intervenu directement sur la charpente en méconnaissance totale des règles de l’art applicables.

A titre subsidiaire, s’agissant des préjudices, la SARL DIAG TARN et son assureur font valoir :
- que les demandeurs ne peuvent réclamer l’indemnisation des pertes locatives tout en poursuivant l’annulation de la vente ; qu’en outre la maison secondaire fait actuellement l’objet d’une procédure distincte sans lien avec la problématique des termites (fissures),
- que seul le vendeur peut être tenu du remboursement des dépenses nécessaires et utiles engagées par les acquéreurs, au titre des restitutions ; qu’il en est de même des dépenses de conservation du bien, qui ne constituent pas un préjudice indemnisable,
- que les frais d’avocat et d’expertise ont été pris en charge par l’assureur des acquéreurs,
- que le préjudice moral n’est pas justifié,
- que la solution réparatoire retenue par l’expert est non seulement très largement supérieure au devis initial retenu par l’expert amiable de Mme [R] et M. [K] mais que son coût excède en outre le prix d’acquisition du bien, de sorte qu’elle apparaît disproportionnée.
Elles font valoir d’autre part qu’elles ne peuvent être tenues de garantir M. [J] au titre de la restitution du prix perçu, dès lors qu’elles sont tiers à l’acte de vente.
Elles réclament enfin la condamnation de M. [J] à les garantir de toute condamnation mise à leur charge compte tenu de sa responsabilité prépondérante dans la survenance du sinistre.
La société AXA FRANCE IARD précise également que sa franchise contractuelle est non seulement opposable à son assuré mais également aux tiers.

La procédure a été clôturée par ordonnance du 28 janvier 2026 et l’affaire fixée à l’audience du 17 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

- Sur les désordres

M. [Q] a confirmé la présence de termites dans les deux maisons d’habitation et le garage de la bâtisse locative.

Aucune trace de dégradation biologique n’a en revanche été relevée au niveau du garage de la maison principale, indépendant de celle-ci.

- S’agissant de la maison principale occupée par Mme [R] et M. [K] :

L’expert a constaté des désordres au niveau de la charpente, se matérialisant par des cordonnets sur les pannes, des galeries tunnel, des effeuillements des bois. Il expose qu’il s’agit incontestablement de termites et que la dégradation est active.
Il souligne que la dégradation de la ferme côté Est génère des poussées horizontales qui se répercutent en tête de mur et que ce phénomène est visible sur la façade Sud, où le mur s’est déplacé en tête. Lors d’une nouvelle réunion sur place le 22 septembre 2023, l’expert a relevé que la déformation de la ferme s’était accentuée et que les pannes s’y appuyant avaient subi des aggravations quant à leur solidité.
L’expert précise que, même après accès dans les combles, les désordres structuraux ne sont pas décelables par un profane.
Il souligne en revanche que des travaux de réfection de la charpente-couverture ont été réalisés par M. [J] en 2011 et 2012, un calage de la ferme par une pièce de bois ayant notamment été effectué à proximité de la dégradation de l’arbalétrier.
Il convient de noter à cet égard que M. [J] avait pour sa part eu connaissance de la présence de termites dans l’immeuble lors de sa propre acquisition en date du 22 juin 2007, le diagnostic annexé à l’acte en faisant expressément mention et localisant leur présence dans les combles et sur le terrain.
L’expert déduit de ces éléments que la présence de termites est ancienne, que les insectes étaient présents depuis au moins 2007 et jusqu’à leur découverte en 2021 et qu’au regard de l’état des lieux lors de la première réunion, soit 16 mois après le dernier diagnostic, l’attaque de la ferme est telle qu’il est certain qu’un sondage par poinçon aurait permis de déterminer l’attaque du bois. Il relève en outre que le linteau de la fenêtre du rez-de-chaussée, qui n’a pas été investigué, est également dégradé par les termites et que leur présence était aussi décelable par test au poinçon.
Il expose enfin que les réparations réalisées par M. [J] n’ont pas permis d’éradiquer les termites, puisque des bois de charpente infectés ont été conservés.

- S’agissant de la maison louée :

L’expert a constaté la présence d’anciens cordonnets visibles en plusieurs endroits de l’habitation par absence de joint des plaques de plâtre (escalier, WC du rez-de-chaussée). Après découpage du doublage au niveau de la panne de l’étage et du plafond des WC, il a constaté la présence de termites actives. De même, après décollage des plinthes de l’entrée, un passage de termites a été visualisé.
L’expert a également constaté une large attaque de termites actives au niveau de la lisse basse du bardage du garage situé en face de la bâtisse locative.
Il expose que, considérant les investigations réalisées par ses soins (sondages destructifs), la présence de termites n’était pas décelable par un non-professionnel.
Il souligne que M. [J] a également réalisé des travaux sur ce bâtiment en 2011 et 2012, travaux au demeurant affectés de graves désordres. Ces travaux n’ont pas permis d’éradiquer les termites, dès lors que des bois infectés ont été conservés.
L’expert précise enfin que s’il ne peut se prononcer sur la date d’apparition des cordonnets, largement visibles, au sein de l’habitation, il apparaît en revanche que la dégradation du bois en partie basse du petit garage est tellement avancée qu’elle existait nécessairement en 2016 et 2020.

- Sur la résolution de la vente et la réparation du dommage

L'article 1641 du code civil énonce que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.

L’article 1642 du même code dit que le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.

L’article 1643 prévoit que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie.

En l’espèce, l’acte de vente régularisé le 30 novembre 2020 énonce que l’acquéreur prend le bien dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit notamment en raison des vices apparents et des vices cachés.
S’agissant des vices cachés, il est rappelé que l’exonération de garantie ne s’applique pas :
- si le vendeur a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, sauf si l’acquéreur a également cette qualité,
- ou s’il est prouvé par l’acquéreur, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur.

Un dossier de diagnostic technique, établi le 27 juillet 2020 pour ce qui concerne l’état parasitaire, était joint à l’acte pour chacun des deux logements, et mentionnait l’absence d’indice d’infestation de termites.

Il résulte toutefois du rapport d’expertise que l’infestation de termites est ancienne et qu’elle avait été portée à la connaissance de M. [J] lors de sa propre acquisition en 2007.
L’acte de 2007, annexé au rapport d’expertise, indique à cet égard expressément que M. [J] « fera son affaire personnelle des mesures à prendre pour remédier à la situation (destruction des insectes et traitement préventif pour l’avenir, remise en état des parties du bâtiment détériorées par leur présence). »

Or, M. [J] ne conteste pas n’avoir mis en œuvre aucun traitement entre 2007 et 2020.

Il est au contraire constant qu’il a réalisé des travaux importants au niveau de la charpente des deux bâtisses, en 2011 et 2012, et qu’il a, à cette occasion, conservé certains des bois infectés.
Il ne peut dès lors raisonnablement prétendre avoir tout ignoré de la persistance de l’infestation.

S’il est relevé par l’expert que les travaux réalisés n’étaient pas destinés à cacher la présence de termites, force est toutefois de souligner que M. [J] n’a par la suite jamais fait état de l’infestation subie ni des mesures le cas échéant prises pour y remédier. Il a au contraire déclaré lors de la promesse de vente puis lors de la vente elle-même qu’à sa connaissance, aucune construction ou rénovation n’avait été effectuée dans les dix dernières années, et qu’aucun élément constitutif d’ouvrage ou équipement indissociable de l’ouvrage au sens de l’article 1792 du code civil n’avait été réalisé dans ce délai, ce qui était manifestement contraire à la réalité.

Or, ces éléments, s’ils avaient été portés à la connaissance des acquéreurs, auraient été de nature à attirer leur attention sur le risque de la persistance d’une infestation.

Dans ces conditions, M. [J] ne peut se prévaloir de la clause exclusive de garantie prévue à l’acte.

Il n’est par ailleurs pas contesté que la présence des termites n’était pas visible pour un acheteur profane, de sorte que le vice affectant les biens vendus revêtait un caractère caché pour Mme [R] et M. [K].

Il est enfin établi que les deux bâtisses sont à ce jour impropres à l’usage auquel elles étaient destinées, les lieux ayant dû être évacués par leurs occupants à la demande de l’expert judiciaire.

L’article 1644 du code civil prévoit que dans le cas des articles 1641 et 1 643, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.

L’article 1645 précise que si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur.

L’article 1646 du Code civil prévoit pour sa part que si le vendeur ignorait les vices de la chose, il ne sera tenu qu'à la restitution du prix, et à rembourser à l'acquéreur les frais occasionnés par la vente.

En l’espèce, Mme [R] et M. [K] poursuivent la résolution de la vente.
Il sera fait droit à leur demande.

M. [Z] [J] sera en conséquence condamné à restituer à Mme [R] et M. [K] la somme de 198 000 euros correspondant au prix de vente.
Il sera également condamné à leur payer la somme de 11 497 euros en remboursement des frais de mutation.

Le présent jugement doit être publié au service de la publicité foncière (SPF CASTRES 2). Il y a lieu de condamner M. [J] à l’accomplissement de cette formalité, dans le délai d’un mois à compter du présent jugement, puis sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard durant 6 mois.

Mme [R] et M. [K] devront pour leur part restituer les clés de l’ensemble immobilier à M. [J] à réception du remboursement du prix.

Dès lors en outre qu’en sa qualité de propriétaire avisé de l’infestation, n’ayant pris aucune mesure efficace pour l’endiguer et ayant utilisé des bois infectés lors de la réalisation de travaux confortatifs, M. [J] ne pouvait ignorer la présence de termites dans les lieux, il doit être tenu de tous les dommages-intérêts envers les acquéreurs.

Ces derniers justifient à cet égard avoir exposé les frais financiers suivants :
- 6 837,26 euros au titre des intérêts du prêt P.H IMMO, mois d’avril 2026 inclus,
- 8 487,51 euros au titre des intérêts du prêt HABITAT LISSE, mois d’avril 2026 inclus,
- 1 500 euros au titre des frais de courtage,
- 6 946,50 euros au titre de l’assurance des crédits, mois d’avril 2026 inclus (66 x 105,25)
- 5 959 euros au titre des taxes foncières dont ils produisent les avis (2021, 2022, 2023 et 2024).

M. [J] sera condamné au paiement de la somme de 29 730,27 euros au titre des frais ainsi supportés par Mme [R] et M. [K] en pure perte.

Ces derniers réclament également la réparation du préjudice matériel et du préjudice de jouissance subis.

Ils justifient à ce titre :
- avoir fait réaliser des traitements curatifs sur les deux bâtisses, à la demande de l’expert judiciaire, en avril 2023, pour un montant total de 4 959 euros,
- avoir fait procéder à des mesures conservatoires urgentes à la demande de l’expert judiciaire sur la maison principale, compte tenu de l’aggravation des désordres structuraux de charpente, pour un montant de 9 674,89 euros TTC,
- avoir réalisé des travaux de réfection et d’aménagement tant au sein de leur maison qu’au sein de la maison louée, en pure perte, pour un montant justifié de 15 017,49 euros TTC (déduction faite de l’achat d’outillage (69 + 139 euros) et du ramonage du poêle en 2021 et 2022, celui-ci étant lié à l’occupation des lieux),
- avoir été contraints de se reloger à compter du mois d’avril 2023, dans un appartement leur appartenant et jusque-là donné à bail pour un montant de loyer de 450 euros. Ils subissent en conséquence la perte de loyer afférente, soit une somme de 9 195 euros arrêtée au 31 décembre 2024, sans préjudice de la perte subie depuis cette date et jusqu’à la date de restitution du prix de vente, sur la même base.
- subir un préjudice de jouissance du fait de leur relogement dans un appartement dont la surface équivaut à la moitié de celle de la maison affectée de désordres, sans jardin. La somme de 100 euros par mois réclamée à ce titre apparaît justifiée. M. [J] sera en conséquence condamné à leur payer la somme de 2 000 euros pour la période d’avril 2023 à décembre 2024, sans préjudice du dommage courant depuis cette date et jusqu’au remboursement du prix de vente, sur la même base.

M. [J] sera condamné au paiement de l’ensemble de ces sommes.

Il n’y a pas lieu en revanche d’allouer à Mme [R] et M. [K] une somme au titre de la perte locative de la maison affectée de vice, dès lors qu’ils sollicitent la résolution de la vente entraînant une remise des parties en l’état initial.

Enfin, la situation est à l’origine d’un préjudice moral pour Mme [R] et M. [K], dès lors qu’ils ont été contraints de quitter les lieux, devenus dangereux, et d’abandonner tout projet d’installation sur place.
Ils justifient d’un suivi psychologique courant 2023 pour M. [K] et de séances de psychothérapie pour Mme [R] en 2022 et 2023.
Une somme de 2 000 euros leur sera allouée en réparation.

Les sommes produiront intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

- Sur la responsabilité du diagnostiqueur

L’article 1241 du code civil dispose que chacun est responsable du dommage qu’il a causé par son fait, mais également par sa négligence ou par son imprudence.

Il résulte de l’article L 271-4 du code de la construction et de l’habitation que le dossier de diagnostic technique annexé à la promesse de vente ou à l’acte authentique de vente d’un immeuble garantit l’acquéreur contre le risque mentionné au 3° du deuxième alinéa du I de ce texte (état relatif à la présence de termites dans le bâtiment) et que la responsabilité du diagnostiqueur se trouve engagée lorsque le diagnostic n’a pas été réalisé conformément aux normes édictées et aux règles de l’art, et qu’il se révèle erroné.

Engage ainsi sa responsabilité délictuelle à l’égard des acquéreurs le diagnostiqueur qui n’a procédé qu’à un examen visuel sans autre vérification n’impliquant pas de travaux destructifs.

Il résulte de l’arrêté du 29 mars 2007 que le diagnostiqueur doit réaliser l’état relatif à la présence de termites dans le bâtiment en respectant les exigences méthodologiques suivantes :
- préalablement à son intervention, il identifie le client, collecte les informations concernant le bâtiment et obtient les autorisations nécessaires à la réalisation de sa mission,
- il se doit de mettre en œuvre l’ensemble des moyens mis à sa disposition pour détecter une éventuelle présence de termites,
- lors de sa visite, il examine l’ensemble des niveaux et la totalité des pièces et volumes,
- il procède à un examen visuel minutieux de l’ensemble des éléments ou ouvrages constituant le bâtiment,
- il procède à des sondages sur les ouvrages bois.

En l’espèce, il résulte des déclarations des parties que la société DIAG TARN est intervenue à la demande de M. [J] pour établir un dossier de diagnostic technique en 2016.
L’état relatif à la présence de termites réalisé à cette date n’est pas produit.
Seul l’est celui réalisé par la même société le 27 juillet 2020.
M. [J] affirme qu’à cette date, le diagnostiqueur ne s’est pas rendu dans les combles de la maison principale.

Il résulte en tout état de cause du rapport établi :

- que s’agissant de la maison principale, le diagnostiqueur n’a recueilli aucune information quant à un éventuel traitement antérieur contre les termites ni quant à la présence de termites dans le bâtiment (cases « ne sait pas » cochées) ; qu’il a noté pour l’ensemble des pièces et niveaux une absence d’indice d’infestation, y compris dans les combles ; qu’il est indiqué qu’il a été procédé à un examen visuel ainsi qu’à des sondages mécaniques non destructifs des bois visibles et accessibles.

Ces éléments sont en contradiction manifeste avec les constatations de l’expert judiciaire, lequel a noté, au niveau des combles, la présence de cordonnets sur les pannes, de galeries tunnels et des effeuillements du bois. Or, s’il ne peut affirmer que ces indices étaient visibles lors du passage du diagnostiqueur, bien qu’il l’estime vraisemblable, il relève en tout état de cause que l’attaque de la ferme est telle à la date de ses opérations (15 novembre 2021) qu’il est certain qu’un sondage par poinçon aurait permis de déterminer l’attaque du bois lors du dernier diagnostic. Il souligne qu’il en est de même pour le linteau bois du rez-de-chaussée dans la pièce de vie côté pignon.

Il résulte de ces éléments que la société DIAG TARN, en ne procédant manifestement à aucun sondage sur les ouvrages bois, notamment au niveau de la charpente pourtant accessible et visible, et des linteaux, a manqué à ses obligations et a établi un diagnostic erroné.

Sa responsabilité délictuelle se trouve en conséquence engagée vis-à-vis des acquéreurs.

- que s’agissant de la maison louée et du garage, le diagnostiqueur n’a recueilli aucune information quant à un éventuel traitement antérieur contre les termites ni quant à la présence de termites dans le bâtiment (cases « ne sait pas » cochées) ; qu’il a noté pour l’ensemble des pièces et niveaux une absence d’indice d’infestation ; qu’il est indiqué qu’il a été procédé à un examen visuel ainsi qu’à des sondages mécaniques non destructifs des bois visibles et accessibles.

L’expert judiciaire a pour sa part constaté la présence de cordonnets en plusieurs endroits de l’habitation, largement visibles, sans qu’il puisse affirmer que ces derniers étaient présents lors du diagnostic.
Il expose d’autre part que les bois apparents de l’habitation ne présentaient pas de signes d’infestation et que la présence de termites n’a été confirmée que par le biais de sondages destructifs.
Il affirme en revanche que s’agissant du petit garage, la dégradation existait et qu’elle n’a pas été répertoriée par le diagnostiqueur.

Il résulte de ces éléments que la société DIAG TARN, en ne procédant à aucun sondage malgré la dégradation apparente de la lisse basse du bardage du garage, a à nouveau manqué à ses obligations et a établi un diagnostic erroné.

Sa responsabilité se trouve en conséquence engagée vis-à-vis des acquéreurs.
Le fait qu’un doute existe quant à la présence d’indices d’infestation dans la bâtisse locative à la date d’intervention du diagnostiqueur est indifférent, dès lors que ce dernier n’a de toute façon pas fait état des indices d’infestation visibles ou décelables au niveau de la maison principale et du garage, privant ainsi les acquéreurs de toute information à ce sujet.

Ses manquements ayant dès lors contribué à la survenance du dommage, il doit être condamné in solidum avec M. [J] à réparer le préjudice de Mme [R] et M. [K] au titre des préjudices matériels, du préjudice de jouissance et du préjudice moral, conformément à la demande de ces derniers.

- Sur le recours de M. [J]

L’article 1231-1 du code civil prévoit que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages-intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Il est démontré que la société DIAG TARN a manqué à ses obligations contractuelles en ne procédant pas aux sondages nécessaires et en établissant deux états erronés.

Il est constant que la restitution à laquelle le vendeur est condamné à la suite de la réduction du prix de vente ou de la résolution de la vente prévue à l’article 1644 du code civil ne constitue pas, par elle-même, un préjudice indemnisable permettant une action en garantie.

Aucune condamnation de la société DIAG TARN ne peut en conséquence être prononcée à ce titre au profit de M. [J] (prix de vente et remboursement des frais de mutation).

Il apparaît en revanche que les fautes commises par la société DIAG TARN sont à l’origine de la survenance du dommage subi par les acquéreurs, dès lors qu’il est constant que, bien qu’informé de la présence de termites en 2007 et ne pouvant ignorer l’absence de toute mise en œuvre d’un traitement curatif depuis cette date, M. [J] n’a pas cherché à dissimuler les traces d’infestation au diagnostiqueur intervenu sur place.
L’expert le précise expressément. Il note ainsi que les travaux réalisés par M. [J] étaient visibles et que ce dernier ne les a pas dissimulés par la mise en place d’éléments les cachant ou cachant la présence de termites.

Les éléments relatifs à l’infestation survenue en 2007 n’ont certes pas été portés à la connaissance du diagnostiqueur mais rien ne permet de démontrer que la question aurait été posée à M. [J] lors des visites sur place. L’expert retient à ce titre que le diagnostiqueur aurait pu s’interroger sur l’historique.

Il peut également être admis que M. [J], en sa qualité de vendeur non-professionnel, a pu être rassuré par les deux diagnostics établis, mentionnant l’absence de tout indice d’infestation.

En toute hypothèse, les signes d’infestation étant pour partie décelables et pour partie visibles pour le diagnostiqueur, le lien de causalité entre la faute du diagnostiqueur et l’entier préjudice subi par les acquéreurs est établi sans que les éventuelles carences de M. [J] soient de nature à l’exonérer en tout ou partie.

Dans ces conditions, la société DIAG TARN sera condamnée à relever et garantir M. [J] de l’intégralité des condamnations mises à la charge de ce dernier en réparation des préjudices subis par M. [K] et Mme [R], en ce compris les frais irrépétibles et les dépens.

La société AXA FRANCE IARD ne conteste pas être l’assureur responsabilité civile professionnelle de la société DIAG TARN, à ce titre tenue à garantie.

Elle sera en conséquence condamnée in solidum avec la société DIAG TARN à relever et garantir M. [J] des condamnations mises à sa charge, en ce compris les frais irrépétibles et les dépens.

La société DIAG TARN et la société AXA FRANCE IARD seront pour leur part déboutées de la demande de garantie formée à l’encontre de M. [J].

M. [J] réclame par ailleurs la condamnation in solidum de la société DIAG TARN et de la société AXA FRANCE IARD à lui payer le montant des travaux de remise en état des deux maisons, ou, à titre subsidiaire, 90 % du coût de ces travaux.

Il résulte des éléments produits que, dans le cadre de l’expertise amiable réalisée à la demande de l’assureur des acquéreurs, les travaux de remise en état avaient été fixés à 45 422,85 euros suivant un devis COIGNARD en date du 23 janvier 2021. Ils ne concernaient que la maison principale.
M. [Q] a chiffré :
- à la somme de 120 980,32 euros TTC le coût des travaux de reprise de la maison principale (hors traitement curatif déjà réalisé), outre le coût d’une maîtrise d’oeuvre (10 % du montant des travaux) et celui d’une assurance dommages-ouvrage (1,9 % du montant des travaux),
- à la somme de 69 638,45 euros TTC le coût des travaux de reprise de la maison locative (hors traitement curatif déjà réalisé), outre le coût d’une maîtrise d’oeuvre (10 % du montant des travaux) et celui d’une assurance dommages-ouvrage (1,9 % du montant des travaux).

Il doit toutefois être retenu que M. [J] avait connaissance de la présence de termites sur place depuis 2007 et qu’il n’a jamais procédé à aucun traitement.
Les états parasitaires établis en 2016 par la société DIAG TARN ne sont pas produits aux débats.
Si la faute de la société DIAG TARN dans l’établissement des états de 2020 est caractérisée, elle ne peut, au regard de cette chronologie, être considérée comme étant la cause des désordres affectant désormais les lieux.
Seule la perte d’une chance d’intervenir plus rapidement et de limiter ainsi l’aggravation des désordres entre les diagnostics erronés et le constat d’une infestation (réunion d’expertise amiable contradictoire du 6 avril 2021) peut en effet être retenue.

La société DIAG TARN sera en conséquence condamnée, in solidum avec son assureur, à payer à ce titre à M. [J] une somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts.

La société AXA FRANCE IARD est fondée à opposer sa franchise contractuelle de 4 000 euros à son assuré et à M. [J].

- Sur les autres demandes

L’équité commande que soient condamnés in solidum M. [Z] [J] et la société DIAG TARN à payer à Mme [R] et M. [K], contraints d’agir en justice afin de voir leurs droits, une somme de 6 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité ne commande pas qu’il soit fait application de ces dispositions au profit de M. [Z] [J], de la société DIAG TARN ni de la société AXA FRANCE IARD.

M. [J] et la société DIAG TARN supporteront in solidum les entiers dépens de l’instance, en ce compris les dépens des instances en référé et les frais d’expertise judiciaire.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,