TJ 30189, 14 avr. 2026, RG 18/01810

Copie délivrée
à
la SELARL CHABANNES-RECHE-BANULS
la SCP S2GAVOCATS
la SELARL SARLIN-CHABAUD-MARCHAL & ASSOCIES

TRIBUNAL JUDICIAIRE Par mise à disposition au greffe
DE [Localité 1]
Le 14 Avril 2026
1ère Chambre Civile

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N° RG 18/01810 - N° Portalis DBX2-W-B7C-HZZG

JUGEMENT

Le Tribunal judiciaire de NIMES, 1ère Chambre Civile, a, dans l'affaire opposant :

M. [E], [P], [R] [A]
né le 03 Novembre 1970 à [Localité 2] (27),
demeurant [Adresse 1]

Mme [Q], [O], [S] [M] épouse [A]
née le 17 Mai 1973 à [Localité 3],
demeurant [Adresse 1]

tous deux représentés par la SCP S2GAVOCATS, avocats au barreau d’ALES, avocats postulant, et par Me Marie-Noëlle TURCATO SARIS, avocat au barreau de TARASCON, avocat plaidant,

à :

M. [H], [U], [C] [V]
né le 23 Décembre 1959 à [Localité 4],
demeurant [Adresse 2]

Mme [D] [B] [K] épouse [V]
née le 21 Juillet 1953 à [Localité 5],
demeurant [Adresse 2]

tous deux représentés par la SELARL SARLIN-CHABAUD-MARCHAL & ASSOCIES, avocats au barreau de NIMES, avocats plaidant,

S.A.R.L. AGV IMMOBILIER,
inscrite au RCS de [Localité 1] sous le n° 812 459 303, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux en exercice,
dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par la SELARL CHABANNES-RECHE-BANULS, avocats au barreau de NIMES, avocats postulant, et par la SCP COSTE-BERGER-DAUDE-VALLET, avocats au barreau de MONTPELLIER, avocats plaidant,

Rendu publiquement, le jugement contradictoire suivant, statuant en premier ressort après que la cause a été débattue en audience publique le 16 Février 2026 devant Nina MILESI, Vice-Présidente, Antoine GIUNTINI, Vice-président, et Laurence ALBERT, Vice-présidente assistés de Aurélie VIALLE, et qu’il en a été délibéré entre les magistrats ayant assisté aux débats.

EXPOSE DU LITIGE
 
Le 20 novembre 2015, Mme et M. [V] ont signé avec l’agence Aigoin immobilier un mandat de vente non exclusif portant sur leur maison située [Adresse 4]. Le 27 janvier 2017, ils ont confié à l’agence AGV immobilier, située à [Localité 6], la vente de ce bien.
Dans le cadre de son mandat, l’agence immobilière a été contactée par Mme et M. [A], et leur a fait visiter la maison à trois reprises, les 17 juin, 3 juillet et 30 août 2017.
Ensuite de ces visites, un compromis de vente a été signé le 3 juillet 2017. Il précisait le prix de 231 000 euros, dont 11 000 euros de commission d’agence payée à titre d’honoraires de négociation à la SARL AGV immobilier et la renonciation des acquéreurs à la condition suspensive liée à l’obtention d’un crédit. Il mentionnait également une clause relative aux diagnostics techniques conformément aux dispositions de l’article L271 – 4 du code de la construction et de l’habitation alors applicable. Il comprenait enfin une clause relative à l’aléa retrait/gonflement des argiles.
Ensuite de plusieurs visites, dont une qui a précédé de quelques heures la signature devant notaire, et qui a été effectuée alors que la maison était vide, Mme et M. [A] ont réitéré la vente suivant acte authentique reçu par M. [Y], notaire, le 30 août 2017.
A la suite de leur entrée dans les lieux, Mme et M. [A] ont mandaté le cabinet d’expertise KSD qui a effectué une inspection des lieux le 22 septembre 2017, et rendu un rapport non contradictoire le 19 novembre 2017. L’expert a alors conclu à d’importants « désordres structurels de fissuration liés à d’importants mouvements des sols ; Il s’agit de retrait/gonflement des argiles.
Ce sol est propice à la production de désordres différentiels non négligeables. »
Par courrier recommandé du 11 janvier 2018, le conseil des époux [A] a exposé que « ses clients se seraient aperçus après leur entrée dans les lieux, courant septembre 2017, de fissures existantes sur les murs qui auraient été camouflées par des enduits… Et que l’activité de chambres d’hôte pour laquelle ils auraient acheté le bien ne serait pas réalisable sur le terrain… ».
Ils ont alors demandé dédommagement en invoquant la garantie des vices cachés.
Il a été répondu défavorablement par le conseil des époux [V] à cette correspondance dès le 29 janvier 2018.
Par acte d'huissier du 27 février 2018, les époux [A] ont assigné Mme et M. [V] ainsi que la société AGV immobilier devant le tribunal judiciaire de Nîmes avec des demandes visant des tiers, les « époux [W] », sans lien avec le contentieux.
Une nouvelle assignation a été signifiée à la requête des époux [A] le 27 novembre 2018 aux fins de condamnation des époux [V] et de la société AGV immobilier à les indemniser de leurs préjudices.
Par ordonnance du juge de mise en état du 28 mai 2019, M. [G] a été désigné en qualité d’expert judiciaire. Il a déposé son rapport définitif le 16 août 2024.
* * *
Aux termes de leurs dernières écritures, notifiées par voie électronique le 10 février 2025, Mme et M. [A] demandent au tribunal, sur le fondement des articles 1641 et suivants, 1112-1 et 1240 du code civil, de :
Condamner solidairement les époux [V] à leur payer la somme de 50 000 € en restitution d’une partie du prix de vente au titre de l’action estimatoire ;
Condamner in solidum Mme [V], M. [V] et la SARL AGV immobilier à leur payer 288 608,04 € + 8 640 € T.T.C + 288 € T.T.C. + 8 400 € = 305 936,04 € au titre de la réparation du préjudice matériel, de jouissance et de frais de relogement ;
Condamner in solidum Mme [V], M. [V] et la SARL AGV immobilier à leur payer la somme de 30 000 € de dommages et intérêts au titre de la perte de chance d’avoir pu réaliser leur projet professionnel sur le terrain acquis ;
Condamner in solidum Mme [V], M. [V] et la SARL AGV immobilier à leur payer la somme de 3 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
Condamner in solidum Mme [V], M. [V] et la SARL AGV immobilier aux entiers dépens distraits au nom de la SCP S2GAvocats, sur ses affirmations de droit comprenant les frais d’expertise.
Les requérants relèvent tout d’abord que les photos versées par les vendeurs durant l’expertise ne renseignent pas sur l’état de la maison lors de la vente, contrairement aux dires de l’expert ; ils soulignent à cet effet que sur lesdites photos les volets étaient peints en vert alors qu’ils étaient rouges à l’été 2017.
Ils concèdent avoir vu lors de leurs visites des fissurations rebouchées sur les enduits extérieurs très localisées, mais maintiennent que seules quelques microfissures des enduits plâtres étaient observables à l’intérieur. Ils expliquent que ce n’est que dans le cadre de leur emménagement, grâce à un examen plus poussé, qu’ils ont pu se rendre compte que les fissures étaient bien plus importantes à l’intérieur que présentées lors de la vente ; qu’ils ont alors mandaté le cabinet KSD expertise qui leur a dressé un constat alarmant dès le 19 novembre 2017 ; qu’en outre, d’autres fissures se sont encore révélées ultérieurement. Ils concluent que l’expertise judiciaire établit l’existence d’un vice grave antérieur à la vente affectant la maison.
Ils estiment que, contrairement aux conclusions de l’expert judiciaire, ce vice n’était pas apparent ou décelable par l’acquéreur profane au moment de la vente puisqu’il a fallu l’intervention d’experts pour révéler la nature, l’ampleur et les conséquences des fissurations constatées ; que de surcroît celles-ci ont été minimisées par les vendeurs ; que l’agent immobilier les avait en outre rassurés sur leur caractère superficiel ; qu’ils ne pouvaient ainsi nullement suspecter leur essence structurelle. Ils soulignent que l’expert se fonde sur la fluctuation des ouvertures des fissurations selon les saisons pour affirmer le caractère détectable du vice, alors qu’ils n’ont pas disposé d’un tel intervalle pour acheter le bien.
Ils rappellent que les vendeurs ont soutenu le caractère superficiel et purement esthétique des fissures en affirmant qu’elles n’avaient pas évolué depuis 2003, date de leur achat de la maison ; que cela entre en contradiction avec les conclusions de l’expert, appuyées par son sapiteur, sur le caractère évolutif de ces fissures ; qu’il s’agit en outre d’un phénomène notoire sur la zone ; que, contrairement à l’avis de l’expert, les aménagements réalisés par les époux [V] en 2014 ont eu pour effet de masquer les fissurations importantes présentes à l’intérieur de la maison; qu’ils ne pouvaient notamment pas demander à ces derniers de démonter les lambris lors des visites pour voir les fissurations qu’ils cachaient ; que le DPE du 20 février 2012 et le rapport amiante du 2 juin 2014, annexés à l’acte de vente, confirment que les époux [V] avaient mis en vente leur maison dès après les travaux masquant les fissures ; qu’en conséquence, les vendeurs ne peuvent pas se prévaloir de la clause d’exclusion de garantie des vices cachés.
Ils sollicitent ainsi l’indemnisation des travaux de reprise de la maison, de leur déménagement nécessaire durant les travaux outre la location d’un garde-meuble et la location d’un logement équivalent durant cette période.
Subsidiairement, ils demandent réparation aux vendeurs sur le fondement du dol incident, exposant la même argumentation. Ils ajoutent que l’annonce mentionnait une cheminée qui est cependant inutilisable et qui a dû être condamnée et que les vendeurs leur ont dissimulé le caractère limitatif et conditionnel de la constructibilité du terrain, qui a compromis leur projet de création de chambres d’hôtes, ce qui était pourtant un élément décisif de leur volonté d’acquérir. Ils sollicitent à ce titre, en plus de la réparation de leurs préjudices matériel, de jouissance et de relogement, celle de la perte de chance de réaliser leur projet professionnel.
Ils demandent la condamnation in solidum de l’agent immobilier compte tenu de son manquement à son obligation d’information et de conseil. Ils relèvent à cette fin que l’agence mandatée par les époux [V] atteste qu’ils lui « ont fait part que le bien à vendre comportait de nombreuses fissures, intérieures et extérieures » ; que pour autant, cette information ne leur a jamais été transmise, alors même que les fissures intérieures étaient dissimulées et que les extérieures étaient minimisées par ravalement de façade ; qu’il appartenait au professionnel de l’immobilier d’informer l’acquéreur de tous les risques que lui faisait courir l’opération afin notamment de lui éviter de signer un engagement préjudiciable à ses intérêts ; que cette information décisive était de nature à les inciter à demander des précisions avant la vente sur la nature de ces fissures ; qu’ils ont ainsi été privés de la possibilité d’acquérir un bien exempt de vice ou de négocier son prix à la baisse.
* * *
Aux termes de leurs dernières écritures, notifiées par voie électronique le 20 novembre 2024, Mme et M. [V] demandent au tribunal, sur le fondement des articles 1641 et suivants, 1240, 1110 et suivants dans leur version applicable au contrat, du code civil, de :
Débouter les requérants de l’intégralité de leurs demandes,
Reconventionnellement, les condamner à leur payer 10 000 euros pour procédure abusive et vexatoire,
Les condamner à leur payer 5 000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens.
Les époux [V] soutiennent que les acquéreurs ne pouvaient ignorer les fissures présentes à l’intérieur de la maison. Ils relèvent à cet effet que le rapport d’expertise amiable du cabinet KSD expertise en fait état après sa visite des lieux quelques jours après la prise de possession du bien par les époux [A] ; qu’il relève que le terrain est classé en aléa faible de retrait / gonflement des argiles ce qui signifie qu’il reste propice à la production de désordres différentiels non négligeables, information figurant tant dans le compromis que dans l’acte de vente notarié ; que l’expert judiciaire conclut également que les désordres intérieurs et extérieurs étaient apparents lors de la vente et pouvaient être détectés par un profane ; que le technicien mandaté relève en outre que les colmatages et rebouchages « ne peuvent pas s’apparenter à une quelconque manœuvre du vendeur en vue de les cacher » et qu’ « il en va de même pour les travaux de lambrissage et autres faux-plafonds ».
Ils excipent en outre de la clause d’exclusion de garanties stipulée dans l’acte authentique du 30 août 2017 concernant le « mauvais état de la ou des constructions pouvant exister, du sol ou du sous-sol, vices mêmes cachés ».
En ce qui concerne la réticence dolosive et le défaut d’information précontractuelle allégués par les requérants, ils soulignent qu’ils ne sont étayés d’aucun élément objectif ; que rien dans la procédure ne vient soutenir qu’ils auraient fait une quelconque déclaration relative au caractère anodin des fissures intérieures et extérieures ; que tant les rapports d’expertises, amiable et judiciaire, que les photographies de l’agence immobilière prouvent que les fissures étaient parfaitement apparentes dès avant la vente ; que par ailleurs aucune pièce ne vient appuyer que les époux [A] ont entendu conditionner l’opération à la possibilité d’un projet de chambres d’hôtes ; que le terrain n’a jamais été présenté comme étant constructible ; qu’enfin, les services de l’urbanisme ont expliqué l’impossibilité de réaliser leur projet aux époux [A] par la situation de la parcelle en dehors des parties actuellement urbanisées de la commune, ne permettant donc pas l’hébergement hôtelier et touristique ; qu’en toute hypothèse, ils ont confié la vente de leur maison à un professionnel et ne pouvaient en aucun cas connaître une information prétendument déterminante et, en l’absence de stipulation expresse, tacitement convenue.
Ils estiment que la procédure a été menée à dessein par les époux [A] pour obtenir une réfection intégrale de l’immeuble à leurs frais, et demandent leur condamnation à leur verser des dommages et intérêts pour procédure abusive.
* * *
Aux termes de ses dernières écritures, notifiées par voie électronique le 5 mars 2025, la SARL AGV immobilier demande au tribunal, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, de :
A titre principal :
Débouter les requérants de la totalité de leurs demandes, fins et conclusions.
A titre subsidiaire :
Juger que le préjudice de Mme et M. [A] ne peut s’analyser qu’en une perte de chance qui ne saurait excéder 10% ;
Revoir à de plus justes proportions les demandes indemnitaires formulées ;
Débouter Mme et M. [A] de leur demande indemnitaire au titre de la perte de chance d’avoir pu réaliser leur projet professionnel.
En tout état de cause :
Condamner les requérants à lui payer la somme de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Condamner Mme et M. [A] aux entiers dépens en ce compris les frais exposés par la société AGV immobilier tant dans le cadre de la procédure de référé que de l’expertise ;
Ecarter l’exécution provisoire de droit.
La société AGV immobilier conteste toute minimisation des désordres déplorés par les époux [A]. Elle estime qu’il ne saurait lui être reproché d’avoir transmis oralement les informations dont elle disposait de la part des anciens propriétaires sur la présence de fissures et des rénovations corrélatives effectuées « au fur et à mesure des années selon leurs possibilités financières ». Elle soutient que ces derniers avaient indiqué que les fissures étaient préexistantes à leur acquisition et n’avaient nullement évolué ; que l’expert judiciaire a confirmé ces dires dans son rapport ; que n’étant pas professionnelle de la construction, elle ne pouvait pas être alertée par l’application d’enduit sur certaines fissures, qui participe d’un entretien normal d’un immeuble, tout comme les lambris ; que l’expert judiciaire a validé là encore cette position ; qu’il a été nécessaire de recourir à des forages et carottages pour confirmer le caractère structurel des fissures et les causes de leur apparition ; qu’on ne peut reprocher à une agence immobilière de ne pas avoir conseillé aux acquéreurs de faire de telles investigations pour des fissures normales au regard de l’ancienneté de la bâtisse.
Elle rappelle que les fissures étaient visibles à la fois lors des visites réalisées mais également au sein du dossier de diagnostic technique transmis aux acquéreurs ; qu’elle a pris la précaution de solliciter un dossier de diagnostics techniques où, concernant les risques naturels, il ressort que la commune de [Localité 7] fait uniquement l’objet d’un plan de prévention des risques naturels au titre des risques inondations et non au titre de la sécheresse ; que la zone n’a fait l’objet que d’un seul arrêté de catastrophe naturelle pour la période du 1er juillet 2006 au 30 septembre 2006.
Elle souligne que les époux [A] ne nient pas avoir vu les fissures à l’extérieur de la maison et des micro-fissures à l’intérieur, lesquelles sont qualifiées par l’expert judiciaire de « suffisantes pour alerter quiconque » ; qu’il appartenait ainsi aux acquéreurs de faire appel à un professionnel de la construction, architecte ou bureau d’étude, avant d’acheter le bien plutôt qu’immédiatement après comme en l’espèce ; que sa responsabilité ne peut être retenue lorsque l’acquéreur peut se convaincre par lui-même de l’existence d’un défaut ; qu’il n’y a pas de manquement au devoir de conseil en présence d’un vice apparent.
Elle en conclut que les acquéreurs n'ont été privés d'aucune information dont l’agence ne disposait pas elle-même car seule une étude géotechnique sollicitée par l’expert judiciaire a permis de déterminer la cause des fissures résidant dans le phénomène de retrait gonflement des argiles.
En ce qui concerne le grief tiré de l’impossibilité du projet de création de chambre d’hôtes, elle rappelle qu’elle n’était pas mandatée par les époux [A] aux fins de recherche d’un bien ; que ceux-ci pouvaient soumettre l’acquisition à l’obtention d’un permis de construire pour leur projet professionnel ; que pour autant, la seule condition suspensive stipulée a été celle de la vente de leur propre bien ; que le projet évoqué ne figure pas davantage dans la fiche de renseignement qu’ils ont transmise au notaire ; que l’annonce publiée faisait état d’un terrain comportant une « partie constructible », ce qui est confirmé par le PLU applicable ; que si, à partir de cette annonce, les requérants ont pu croire que leur projet était réalisable, cette erreur ne lui est nullement imputable car elle n’en n’avait pas connaissance ; qu’au surplus les attestations de proches des époux [A] sont insuffisantes à rapporter la preuve de la réalité de leur projet ni de sa faisabilité.
Subsidiairement, elle rappelle que le préjudice découlant d’un défaut d’information ne peut s’analyser qu’en une perte de chance, soit de négocier le prix de vente, soit de ne pas acheter ; qu’en conséquence l’éventuelle indemnisation des époux [A] ne sauraient excéder 10 % du montant demandé.
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Pour un exposé complet des faits, prétentions et moyens des parties, il y a lieu en vertu de l’article 455 du code de procédure civile de se reporter à leurs dernières écritures.
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La clôture est intervenue le 2 février 2026 par ordonnance du juge de la mise en l’état du 4 décembre 2025. L’affaire a été fixée à l’audience collégiale du 17 février 2026 pour être plaidée et la décision mise en délibéré au 14 avril 2026.
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MOTIFS DE LA DECISION
 
I)                   SUR LES DEMANDES PRINCIPALES
 
 Sur la demande en garantie des vices cachés

Aux termes de l’article 1641 du code civil, « le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine ou qui en diminuent tellement l’usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. ».
Selon l’article 1642 du même code « Le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même. ».
En application de l’article 1643 du même code « Il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie. ».
Il résulte de ces textes que l'action en garantie des vices cachés est subordonnée à la démonstration d'un défaut inhérent à la chose, présentant un caractère occulte, c’est-à-dire non apparent et non connu de l'acquéreur et dont la cause est antérieure à la vente. En outre, l'action ne peut prospérer qu'en présence d'un vice grave, compromettant l'usage de la chose en considération de sa destination. Il appartient à l'acheteur de rapporter la preuve du vice, de sa gravité, de son caractère occulte et de son antériorité, ces critères étant cumulatifs.
Aux termes de l’article 1645 du code civil, « Si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur », l’article 1646 du même code précisant que « Si le vendeur ignorait les vices de la chose, il ne sera tenu qu'à la restitution du prix, et à rembourser à l'acquéreur les frais occasionnés par la vente. ».

En l’espèce, l’acte authentique de vente comporte une clause intitulée « état du bien « stipulant que « L’ACQUEREUR prend le bien dans son état au jour de l’entrée en jouissance, tel qu’il l’a vu et visité, sans recours contre LE VENDEUR pour quelque cause que ce soit et notamment pour mauvais état de la ou des constructions pouvant exister, du sol ou du sous-sol, vices mêmes cachés (...) ».
Il est constant que le vendeur est tenu d’une obligation de contracter de bonne foi, y compris pour stipuler dans le contrat une clause de non garantie, et d’une obligation précontractuelle de renseignement, de sorte qu’en gardant le silence sur des éléments d’appréciation objectifs importants, il s’expose à ce que le bénéfice de la clause de non garantie lui soit refusé.
Par ailleurs, dans l’hypothèse de désordres apparents, la connaissance par l’acquéreur du vice dans son ampleur et ses conséquences doit être caractérisée.

L’expert judiciaire constate « de nombreuses fissures et micro-fissures (…) sur les parois, tant à l’extérieur qu’à l’intérieur de la maison ». A l’issue de son deuxième accedit, l’expert va considérer que les fissures constatées sont similaires à celles observées lors de sa première visite « ce qui (lui) permet de dire qu’elles n’ont pas subi de mouvements ni d’aggravations complémentaires ». Une photographie communiquée par les requérants prise à l’été 2022 l’amène toutefois à considérer que les « fissures sont actives au gré des mouvements de sol suivant les saisons ». Il conclut alors « du constat des fissures et de la confirmation de leur évolution, (que) ces désordres sont de nature à rendre l’habitation impropre à sa destination ».
Le rapport géotechnique de son sapiteur l’amène à préciser que « la maison, qui est fondée dans des formations argileuses, est très sensible aux phénomènes de retrait et gonflement ». Il ressort en effet de cette étude que les sols d’assise des fondations de l’immeuble sont « hétérogènes, avec des argiles très sensibles à moyennement sensibles aux variations hydriques et donc aux phénomènes de retrait et gonflement. ». Or, les fondations « sont ancrées à des profondeurs trop faibles avec un environnement au droit de l’ouvrage qui favorise les circulations d’eau ». Aux termes du rapport d’expertise, les constatations objectives des fissures évolutives, complétées par l’étude géotechnique, mettent ainsi en exergue « l’inaptitude de l’ouvrage à résister dans des conditions normales aux contraintes du lieu ».
La gravité du vice, telle que rapportée dans l’expertise, n’est pas discutée par les parties. Le vice trouve par ailleurs sa source dans un ancrage insuffisant des fondations associé à des sols d’assises hétérogènes avec des argiles sensibles aux phénomènes de retrait et gonflement ; il est donc nécessairement antérieur à la vente.

Les époux [V] soutiennent que les fissures étaient apparentes, ce qui n’est pas contesté par les acquéreurs. La circonstance que certaines fissures intérieures et celles du soubassement de la maison aient échappé à la vigilance des époux [A] est sans incidence au regard du nombre important de fissures constatées et constatables au moment de la vente.
Toutefois, la seule apparence de ces fissures ne permet pas de conclure que les acquéreurs étaient en mesure de se convaincre de l’étendue et des conséquences du vice. L’expert judiciaire a lui-même, dans un premier temps, sous-estimé la gravité de ces désordres. Il a fallu une étude comparative complémentaire des brèches et une prospection géotechnique pour conclure à l’inaptitude de l’ouvrage à résister aux contraintes du milieu. Il ne saurait être reproché aux acquéreurs de ne pas avoir suspecté qu’une maison édifiée en 1940 et affectée de fissures présentant des stigmates de réparations anodines et anciennes, était en réalité impropre à destination. L’examen normal de la bâtisse ne permettait pas d’appréhender l’ampleur du vice dévoilé par les investigations techniques, rappel fait que l’acquéreur n’est pas tenu d’avoir recours à l’avis ou aux conseils d’un expert.
Il s’ensuit que le vice était effectivement caché dans son ampleur et ses conséquences.

Un raisonnement similaire est cependant applicable aux vendeurs profanes. La présence de fissures n’a pas gêné leur jouissance du bien durant 15 ans et aucun élément objectif du dossier ne permet de conclure qu’ils avaient connaissance du défaut structurel dévoilé par l’étude géotechnique. La conclusion d’impropriété à destination de l’expert judiciaire est ici à mesurer temporellement, la bâtisse ayant assumé son usage d’habitation depuis son édification en 1940 malgré l’apparition de fissures. Comme souligné par le technicien mandaté, leurs colmatages et rebouchages ponctuels sont trop visibles pour s’apparenter à des tentatives de dissimulation ; et il en va de même « des travaux de lambrissages et autres faux plafonds » qui correspondent à des entretiens et isolations classiques pour une vieille demeure.
Ainsi, si les conditions de la garantie des vices cachés sont réunies, les requérants n’établissent pas la mauvaise foi des vendeurs nécessaire pour écarter la clause exonératoire stipulée à l’acte. Ils seront en conséquence déboutés de leurs demandes indemnitaires à l’encontre des vendeurs sur ce fondement.

Sur la demande en réticence dolosive et défaut d’information pré contractuelle
Aux termes de l’article 1112-1 du code civil « [Localité 8] des parties qui connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre doit l'en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.
Néanmoins, ce devoir d'information ne porte pas sur l'estimation de la valeur de la prestation.
Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.
Il incombe à celui qui prétend qu'une information lui était due de prouver que l'autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu'elle l'a fournie.
Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.
Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d'information peut entraîner l'annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants. »
Selon l’article 1130 du code civil « L'erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu'ils sont de telle nature que, sans eux, l'une des parties n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.
Leur caractère déterminant s'apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné. »
En application de l'article 1137 du code civil, le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manœuvres, mensonges, ou dissimulation intentionnelle d'une information qu'il sait déterminante. Le dol doit porter sur un élément effectivement déterminant du consentement.
Aux termes de l’article 1240 du même code, « Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».
En ce qui concerne les vendeurs
La victime d'un dol qui a fait le choix de ne pas demander l'annulation du contrat peut obtenir la réparation du préjudice correspondant uniquement à la perte de chance d'avoir pu contracter à des conditions plus avantageuses.
Si le dol incident permet l’économie de la démonstration du caractère déterminant des manœuvres frauduleuses dans le consentement du cocontractant victime, à la différence du dol principal, le requérant doit toutefois doit établir qu’elles ont eu une incidence sur les conditions dans lesquelles il a contracté. En d’autres termes, il n’est pas nécessaire de démontrer que, sans le dol, il n’aurait pas contracté du tout, mais il doit prouver qu’il aurait contracté à des conditions substantiellement différentes, notamment à un prix inférieur ou avec des stipulations plus avantageuses.
La réparation vise alors à rétablir l’équilibre économique du contrat, en compensant la perte de chance d’avoir pu contracter à des conditions plus favorables, sans que le juge ne puisse toutefois arbitrer le juste prix
La charge de la preuve du dol, de son incidence sur les conditions contractuelles, et de la perte de chance pèse sur l’acquéreur.

En l’espèce, comme précédemment développé, les requérants ne démontrent pas la connaissance du vice caché par les vendeurs dans toute son étendue et toutes ses conséquences. Il ne saurait ainsi leur être reproché une réticence dolosive en la matière, rappel fait que les réparations ponctuelles des fissures ne caractérisent pas des manœuvres dolosives. Il ne saurait davantage leur être imputé le défaut d’une information précontractuelle dont il n’est pas établi qu’ils en avaient connaissance.

Par ailleurs, s’agissant de la dissimulation alléguée du titre limitatif et conditionnel de la constructibilité du terrain, il n’est nullement démontré que le caractère déterminant de cette information, énoncé par les requérants, ait été porté à la connaissance des défendeurs. Le compromis de vente ne comporte d’ailleurs, comme seule condition suspensive, que la vente de leur propre bien et la fiche de renseignement complétée à l’attention du notaire ne fait pas allusion à ce projet. Ce moyen ne saurait en conséquence prospérer.

En ce qui concerne l’agence immobilière
L’obligation d’information pesant sur l’agent immobilier, en tant qu’intermédiaire professionnel, consiste à fournir aux parties à l’acte de vente des informations neutres et objectives pour leur permettre d’opérer un choix éclairé. En cas de défaillance, il engage sa responsabilité délictuelle envers le tiers contractant qui ne l’a pas mandaté.
Au titre de son devoir de renseignement et de conseil, sa responsabilité peut être engagée s’il omet d’informer l’acheteur en présence d’un désordre apparent de nature à lui faire suspecter un désordre grave qu’il ne pouvait ignorer en sa qualité de professionnel de l’immobilier.

En l’espèce, comme le souligne la société AGV immobilier elle-même, les nombreuses fissures constatées lors des expertises étaient visibles lors des visites et la défenderesse ne cache pas en avoir eu pleinement connaissance. Si l’agent évoque l’interrogation par le notaire du site géorisque à l’occasion du compromis, mentionnant une absence de risque de retraits – gonflements des sols argileux, cette information ne ressort pas de la lecture de l’acte qui stipule en revanche que le bien est situé en zone d’aléa faible pour ce type de phénomène. Or, si cette caractéristique peut apparaître anodine pour un profane, un professionnel de l’immobilier ne saurait ignorer que « ce sol est tout de même propice à la production de désordres différentiels non négligeables » comme souligné dans l’expertise amiable du cabinet KSD. Cette information, associée au constat des nombreuses fissures affectant la maison, ne pouvait qu’alerter un professionnel de l’immobilier sur la potentialité d’un vice structurel grave, sans nécessité d’être un professionnel de la construction. Il n’est pas ici reproché à la société AGV immobilier de ne pas avoir diagnostiqué l’insuffisance des fondations de la maison pour faire face à leur milieu naturel, mais de ne pas avoir attiré l’attention des acquéreurs profanes sur la potentialité de ce problème. Il y a d’ailleurs lieu de souligner que le cabinet KSD a conclu à des « désordres structurels de fissurations liés à d’importants mouvements des sols » et « aux tassements différentiels des fondations », « eux-mêmes dus aux aléas climatiques dont le phénomène de RGA (retrait gonflement des argiles) fait partie » sur la base de ces seuls éléments. L’étude de sol alors préconisée par l’expert amiable visait seulement à « s’assurer de la composition du terrain afin de se prémunir contre tous les désordres futurs ».
Le manquement de l’agent immobilier à son devoir de conseil a donc fait disparaître pour les acquéreurs l’éventualité favorable de bénéficier d’une expertise amiable avant leur acquisition et d’opérer ainsi un choix pleinement éclairé. L’indemnisation de cette perte de chance de solliciter une expertise amiable en temps utile ne saurait conduire à une prise en charge de l’ensemble des préjudices allégués par les époux [A] mais à 50 % des travaux de reprise en seul lien avec le vice dévoilé par les experts.
Sur ce point, il convient de rappeler que les époux [A] ont acquis en connaissance de cause une demeure édifiée en 1940 affectée de nombreuses fissures qu’ils pensaient être de seule nature esthétique. En conséquence, le défaut d’information de l’agent immobilier leur a subséquemment fait perdre 50 % d’éviter d’engager les frais liés à la reprise en sous-œuvre par micropieux de l’ouvrage, évaluée par l’expert à 198 033 euros, les autres travaux préconisés concernant des défauts visibles et acceptés par les acquéreurs.

La société AGV immobilier sera donc condamnée à payer aux époux [A] la somme de 99 016, 50 euros au titre de la perte de chance d’éviter ces frais découlant de son manquement à son devoir d’information.
Les travaux préconisés imposeront par ailleurs un déménagement pour une période de 4 à 6 mois selon l’expert, préjudice en lien avec la faute relevée de l’agence immobilière. En complément donc, cette dernière sera condamnée à payer aux requérants 50 % de 6 000 euros au titre du préjudice de jouissance (1 200 euros de loyer pour 5 mois), 50 % de 200 euros de dépôt en garde meuble (40 euros x 5) et 50 % de 4 000 euros pour les frais de déménagement – réemménagement, soit 5 100 euros.

Sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts pour procédure abusive.
Aux termes de l’article 1240 du code civil, « Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. ».
L’exercice d’une action en justice constitue un droit qui n’a pas de caractère absolu, mais qui ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol. Le demandeur à ce titre doit en outre démontrer un préjudice distinct des frais irrépétibles engagés.
En l’espèce, les époux [V] ne démontrent pas que l’action des requérants ait été animée d’une quelconque mauvaise foi ou intention de nuire. Ils n’établissent pas davantage de préjudice distinct de celui des frais irrépétibles engagés pour cette procédure, indemnisables sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile exclusivement.
Ils seront, par voie de conséquence, déboutés de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive.

II)                 SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES
 
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
L’article 695.4° du même code précise que les honoraires de l'expert entrent dans l'assiette des dépens.
La société AGV immobilier qui succombe à l’instance en supportera les dépens, en ce compris les frais d’expertise, dont distraction au profit de la SCP S2GAvocats conformément à l’article 699 du code de procédure civile.
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations
L’équité commande en l’espèce de condamner la société AGV immobilier à payer aux époux [A] et aux époux [V] au titre des frais irrépétibles la somme de 2 000 euros chacun.
La société AGV immobilier qui perd le procès sera débouté de sa demande à ce titre.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire attachée à la présente décision qui est compatible avec la nature de l'affaire.
 
PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant en audience publique, en premier ressort, par jugement contradictoire,
Déboute Mme et M. [A] de leurs demandes indemnitaires à l’encontre de Mme et M. [V] ;
Condamne la SARL AGV immobilier à payer à Mme et M. [A] la somme de 104 116, 50 euros au titre de la réparation de la perte de chance d’éviter leurs préjudices matériel, de jouissance et de frais de relogement ;
Déboute Mme et M. [V] de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive :
Condamne la SARL AGV immobilier aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise, dont distraction au profit de la SCP S2G Avocats ;
Condamne la SARL AGV immobilier à payer à Mme et M. [A] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
Condamne la SARL AGV immobilier à payer à Mme et M. [V] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
Déboute la SARL AGV immobilier de sa demande au titre des frais irrépétibles ;
Déboute les parties de toutes leurs demandes supplémentaires, plus amples ou contraires ;
Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.
Le présent jugement a été signé par Nina MILESI, Vice Présidente, et par Laura GUILLOT, greffière présente lors de sa mise à disposition.

LE GREFFIER LE PRESIDENT