TJ 78646, 15 avr. 2026, RG 26/00110

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

JUGEMENT PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

15 AVRIL 2026

N° RG 26/00110 - N° Portalis DB22-W-B7J-TUQ4
Code NAC : 72I

DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] représenté par son syndic, SARL TRACOGEST ADMINISTRATION DE BIENS, société à responsabilité limitée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Versailles sous le numéro 451 300 024 dont le siège social est situé au [Adresse 2] et prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

Non comparant, représenté par Maître Edith COGNY de la SCP BERTHAULT - COGNY, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.

DÉFENDERESSE :

La société POLE POSITION IMMOBILIER, société civile immobilière immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Versailles sous le numéro
883 795 775 dont le siège social est situé au [Adresse 3] et prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

Non comparante, ni représentée.

DÉBATS TENUS À L'AUDIENCE DU : 16 FÉVRIER 2026

Nous, Lucile CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, assistée de Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du
16 Février 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 15 Avril 2026, date à laquelle le jugement suivant a été rendu.

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EXPOSE DU LITIGE

La SCI POLE POSITION IMMOBILIER est propriétaire des lots n°1 et 2 de l'immeuble sis [Adresse 4] à Limay (78520).

Faisant grief à la SCI POLE POSITION IMMOBILIER de ne pas régler ses charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires lui a, par l’intermédiaire de son syndic et de son conseil, adressé plusieurs mises en demeure d’avoir à s’acquitter desdites charges.

En l'absence de règlement de l'arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] à Limay (78520) (ci-après le syndicat des copropriétaires), représenté par son syndic, la SARL TRACOGEST ADB, a, par acte de commissaire de justice en date du 15 janvier 2026 remis à étude, fait assigner la SCI POLE POSITION IMMOBILIER devant le président du tribunal de céans statuant selon la procédure accélérée au fond, lui demandant, au visa des articles 10, 10-1, 19-2 et 42 de la loi du 10 juillet 1965 et des articles 1231-6, 1240, 1342-10, 2222, 2224 et 2229 du code civil, de :
- condamner la SCI POLE POSITION IMMOBILIER à lui payer la somme de 56.178,72 euros au titre des charges de copropriété afférent aux lots n°14 et
32 (sic.) nettes arrêtées au 5 janvier 2026 selon décompte du 1er janvier 2022 au 5 janvier 2026,
- 337,63 euros en application de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 et correspondant à l’appel de fonds prévisionnel du 4ème trimestre 2025,
- 3.447,61 euros au titre des frais rendus nécessaires au recouvrement de la créance du syndicat des copropriétaires,
- 3.000 euros à titre de dommages et intérêts,
- 5.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner la SCI POLE POSITION IMMOBILIER aux entiers dépens,
- rappeler que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit.

A l’audience du 16 février 2026, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a maintenu ses demandes.

Pour un exposé exhaustif des moyens et prétentions du syndicat des copropriétaires, il sera renvoyé à son assignation conformément à ses déclarations à l'audience.

La SCI POLE POSITION IMMOBILIER, régulièrement assignée par acte remis à l’étude du commissaire de justice le 15 janvier 2026, n’a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 473 du code de procédure civile.

L'affaire a été mise en délibéré au 15 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Aux termes de l’article 444 du code de procédure civile, le président peut ordonner la réouverture des débats. Il doit le faire chaque fois que les parties n'ont pas été à même de s'expliquer contradictoirement sur les éclaircissements de droit ou de fait qui leur avaient été demandés.

En vertu de l’article 16 du code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement.

Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu'il a relevés d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations.

L’article L. 213-2 du code de l’organisation judiciaire dispose qu’en toutes matières, le président du tribunal judiciaire statue en référé ou sur requête. Dans les cas prévus par la loi ou le règlement, il statue selon la procédure accélérée au fond.

Selon l’article 839, alinéa 1, du code de procédure civile, lorsqu'il est prévu par la loi ou le règlement qu'il est statué selon la procédure accélérée au fond, le président du tribunal judiciaire connaît de l'affaire dans les conditions de l'article 481-1 du code de procédure civile.

En vertu de l’article 481-1 du code de procédure civile, l’introduction d’une procédure accélérée au fond est subordonnée au respect d’une disposition légale ou réglementaire spécifique.

L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version en vigueur depuis le
1er janvier 2023, dispose qu’à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.
Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires, avant d’introduire une procédure accélérée au fond en matière de recouvrement de charges de copropriété, dérogatoire au droit commun, de rapporter la preuve, d’une part, de l’envoi d’une mise en demeure relative au défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 et, d’autre part, du caractère infructueux de cette mise en demeure passé un délai de trente jours.

Si tel est le cas, il est alors fondé, en application des dispositions susvisées, à réclamer le paiement de l’arriéré de charges, de la provision ayant fait l’objet de la mise en demeure et des provisions non encore échues de l’exercice en cours.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit une mise en demeure adressée à la SCI POLE POSITION IMMOBILIER, par acte de commissaire de justice signifié le 21 juillet 2025, d'avoir à payer la somme de 337,63 euros au titre de l’appel de fonds du 3ème trimestre 2025. Elle ajoute que, à défaut de réglement de cette somme dans un délai de 30 jours, le syndicat des copropriétaires pourra lui réclamer :
“- le montant total de l’arriéré de charges qui s’élève à la somme de 19.756,23 euros selon décompte net arrêté au 2 juillet 2025,
- la totalité des autres provisions non encore échues, soit 337,63 euros au titre du 4ème trimestre 2025,
- ainsi que toutes les sommes permettant de l’indemniser de son préjudice et de l’intégralité des frais engagés au titre des articles 699 et 700 du code de procédure civile.”

L’assignation, datée du 15 janvier 2026, vise des charges échues au 5 janvier 2026 comprenant plusieurs appels de fonds et travaux de l’exercice 2026, non visés par cette mise en demeure et pour lesquels aucune mise en demeure n’a été adressée à la défenderesse.

Or il résulte de la jurisprudence de la cour de cassation que le syndicat des copropriétaires n'est recevable à agir sur le fondement de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 qu'en paiement de provisions dues au titre de l'article 14-1 ou
du I de l'article 14-2, ayant fait l'objet d'une mise en demeure, qu'il ne peut demander le paiement des provisions des exercices postérieurs à celui au titre duquel la demande initiale a été formée que s'il justifie d'une nouvelle mise en demeure de payer une provision restée impayée, et qu'il ne peut demander le paiement de sommes restant dues au titre des exercices non visés par une mise en demeure, pour lesquels les comptes du syndicat n'ont pas encore été approuvés (Cour de cassation, Troisième chambre civile, 15 janvier 2026 n°23.23-534).

Se pose donc la question de la recevabilité des demandes relatives aux charges d’un exercice postérieur à l’exercice en cours à la date de la mise en demeure.

Par conséquent, il convient d’ordonner la réouverture des débats et de renvoyer l’affaire à l’audience du 15 juin 2026 à 14h00 en présence des parties pour évoquer cette question.

PAR CES MOTIFS