TJ 34172, 14 avr. 2026, RG 23/01370

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

TOTAL COPIES
MINUTE NATIVEMENT NUMERIQUE vale copie exécutoire transmie par RPVA

2 COPIE EXPERT

COPIE DOSSIER + AJ

N° RG 23/01370 - N° Portalis DBYB-W-B7H-OFM2
Pôle Civil section 2

Date : 14 Avril 2026
LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

Pôle Civil section 2

a rendu le jugement dont la teneur suit :

DEMANDEUR

Monsieur [N] [X]
né le 24 Mai 1954 à [Localité 1],
demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Pierre edouard MOULIN de la SELARL SAFRAN AVOCATS, avocats au barreau de MONTPELLIER

DEFENDERESSE

S.A.S. SOGEPROM SUD REALISATIONS, immatriculée au RCS de Montpellier sous le n° 482 966 975 , prise en la personne de son représentant légal domicilié ès qualités au siège social sis [Adresse 2]

représentée par Maître Christophe BEAUREGARD de la SCP CALAUDI- BEAUREGARD-CALAUDI-BENE, avocats au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Lors des débats, conformément à l’article 805 du code de procédure civile, les parties ne s’y étant pas opposées, les débats ont eu lieu devant Madame Florence LE-GAL et Madame Magali ESTEVE, juges rapporteurs, qui ont entendu les parties et en ont rendu compte lors du délibéré au troisième magistrat de la formation, Madame Cécilia FINA-ARSON, régulièrement empêchée.

Conformément à l’article 452 du Code de procédure civile, le jugement a été signé par devant Madame Florence LE-GAL, ayant participé aux débats et au délibéré 

en présence de [R] [E], auditrice de justice

assistées de Françoise CHAZAL greffière, lors des débats et de la mise à disposition.

DEBATS : en audience publique du 10 Février 2026 au cours de laquelle le président a fait un rapport oral de l’affaire

MIS EN DELIBERE au 14 Avril 2026

JUGEMENT : rédigé par Cécilia FINA-ARSON et signé par le président et le greffier et mis à disposition le 14 Avril 2026

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte authentique du 03 mars 2017, dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement, Monsieur [N] [X] a acquis auprès de la SAS SOGEPROM SUD RÉALISATIONS un appartement T4, deux garages et une cave, situés [Adresse 1] à [Localité 2] (34), moyennant le prix total de 685.000 euros.

La livraison, initialement prévue au 31 décembre 2018, a été reportée au 31 janvier 2019. La livraison effective est intervenue le 28 mars 2019.

Par ordonnance de référé du 15 février 2019, rendue sur assignation de la SAS SOGEPROM SUD REALISATIONS, une expertise judiciaire a été ordonnée concernant des infiltrations affectant l’immeuble. Le rapport a été déposé le 28 novembre 2022.

Selon ordonnance rendue le 15 décembre 2020, le juge des référés du tribunal judiciaire de Montpellier a rejeté la demande de provision de Monsieur [N] [X] et condamné la société défenderesse à réaliser les travaux de reprise des joints de fenêtre, sous astreinte.

Par jugement du 16 décembre 2021, le juge de l’exécution du même tribunal a liquidé l’astreinte à la somme de 4.900 euros et condamné la SAS SOGEPROM SUD REALISATIONS à verser cette somme à Monsieur [N] [X].

***

Par acte de commissaire de justice délivré le 23 mars 2023, Monsieur [N] [X] a fait assigner la SAS SOGEPROM SUD REALISATIONS devant le tribunal judiciaire de Montpellier, en paiement de dommages et intérêts.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 27 décembre 2024, Monsieur [N] [X] sollicite du tribunal :
- le rejet des conclusions contraires,
- sur le retard de livraison :
* à titre principal, la condamnation de la société à lui payer la somme de 13.000 euros à titre d’indemnisation d’un retard de livraison de 57 jours,
* à titre subsidiaire, sa condamnation au paiement de la somme de 1.500 euros de loyers des mois de février et mars, 1.380 euros de déménagement « intermédiaire » ainsi que 355 euros de gardiennage de meubles de février à mars, soit la somme de 3.215 euros au titre des frais de relogement ; ainsi que la somme de 4.560 euros au titre du préjudice de jouissance,
- sur les préjudices consécutifs au retard de livraison : la condamnation de la société à lui payer les sommes de 255,85 euros en remboursement des facturations d’électricité et de 673,48 euros en remboursement des charges de copropriété,
- sur le retard de levée des réserves : la condamnation de la société à lui payer les sommes suivantes :
* 4.500 euros au titre du préjudice de jouissance découlant du défaut d’alimentation en eau chaude entre le 28 mars et le 1er juillet 2019,
* 4.500 euros au titre du préjudice de jouissance découlant du défaut de conformité des garages entre le 28 mars et le 1e juillet 2019,
* 4.500 euros au titre du préjudice de jouissance découlant du défaut des dalles de la terrasse entre le 28 mars et le 1e juillet 2019,
- en toute hypothèse, sa condamnation aux dépens et à lui payer la somme de 7.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 15 novembre 2024, la SAS SOGEPROM SUD REALISATIONS sollicite quant à elle :
- le rejet des demandes indemnitaires de M. [X], sauf à retenir le préjudice reconnu par l’expert judiciaire au titre des frais de relogement pour la somme de 3.215 euros, à l’exclusion de toute autre,
- qu’il soit jugé que toutes demandes supplémentaires constituent une double indemnisation d’un même préjudice,
- qu’il soit jugé que l’indemnisation des préjudices au titre des levées de réserves ou des frais excipés par le demandeur comme ayant déjà été tranchés de manières définitive par le juge de l’exécution,
- le rejet des demandes au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions des parties déposées à l'audience pour un plus ample exposé de leurs moyens respectifs.

***

La clôture a été fixée au 27 janvier 2026 par ordonnance du 02 décembre 2025.

A l’audience du 10 février 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 14 avril 2026.

MOTIFS

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes de « donner acte », « constater » et « juger » sont dépourvues de caractère juridictionnel car insusceptibles de conférer un droit à la partie qui les formule, n’étant que la reprise des moyens développés par les parties et non des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile. Par conséquent, il n’y a pas lieu de statuer sur celles-ci.

Par ailleurs, en application de l'article 768, alinéa 2 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.

Sur la responsabilité contractuelle de la SAS SOGEPROM SUD REALISATIONS

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article suivant précise que les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu'il a faite et du gain dont il a été privé, sauf exceptions.

Monsieur [N] [X] sollicite la condamnation de la SAS SOGEPROM SUD REALISATIONS à lui payer des dommages et intérêts du fait du retard de livraison et du retard dans la levée des réserves.

Sur le retard de livraison

L’article 1601-1 du code civil dispose que la vente d'immeubles à construire est celle par laquelle le vendeur s'oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat. Elle peut être conclue à terme ou en l'état futur d'achèvement.

Aux termes de l’article 1603 du même code, le vendeur a deux obligations principales, dont celle de délivrer la chose qu’il vend.

Selon l’article 1611 du code civil, applicable aux ventes en l’état futur d’achèvement, dans tous les cas, le vendeur doit être condamné aux dommages et intérêts, s'il résulte un préjudice pour l'acquéreur, du défaut de délivrance au terme convenu.

Conformément à l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à l'acquéreur de rapporter la preuve du préjudice dont il se prévaut en lien avec le retard de livraison ; qu'il soit entier ou résulte d'une perte de chance, ce préjudice, pour être indemnisable, doit être certain, actuel et en lien direct avec le manquement commis.

En l’espèce, l’acte authentique d’achat du 03 mars 2017, stipule en sa page 16, dans la clause relative au délai de livraison que « Le VENDEUR s’oblige à poursuivre les travaux de telle manière que l’achèvement et la livraison des BIENS vendus intervienne au plus tard le QUATRIEME TRIMESTRE 2018 (soit au plus tard le 31 DÉCEMBRE 2018) sauf survenance d’un cas de force majeure, ou plus généralement d’une cause légitime de suspension du délai de livraison ». L’acte ne contient pas de stipulation contractuelle relative à des pénalités de retard dans la livraison.

Or, il résulte du courrier recommandé avec accusé de réception adressé par la société au demandeur le 28 septembre 2018, de l’attestation d’achèvement et de livraison du bâtiment datée du 10 décembre 2018 ainsi que du courrier recommandé avec accusé de réception relatif à la livraison daté du 19 décembre 2018, que cette dernière a été reportée au 31 janvier 2019 du fait des intempéries. Cela n’est pas contesté. Le procès-verbal de remise des clés à Monsieur [N] [X] est daté du 28 mars 2019, soit 57 jours après la date contractuellement prévue puis reportée au 31 janvier 2019.

Si le contrat ne prévoit pas d’indemnité de retard, l’article 1611 précité prévoit que, dans tous les cas, l’indemnisation de l’acquéreur est possible s’il démontre avoir subi un préjudice du fait du retard dans la livraison.

Monsieur [N] [X] sollicite du fait de ce retard, une indemnisation à hauteur de 13.000 euros, sans toutefois expliquer ni justifier ce montant, qui ne pourra donc être retenu.

En revanche, il justifie de certains frais constituant un préjudice matériel directement lié au retard de livraison puisqu’ils concernent son relogement dans l’attente de celle-ci. Ainsi, il justifie de deux mois de loyer pour un total de 1.500 euros par quittance datée du 19 février 2019, acquittés dans l’attente de la livraison. Il produit ensuite un devis non signé, daté du 1er février 2019 à hauteur de 1.380 euros pour des frais de déménagement entre le garde-meubles et l’appartement. Enfin, il verse aux débats une facture du 1er février 2019 de garde-meuble pour un total de 167,4 euros, précisant que les frais ont été engagés pendant deux mois, sans produire de deuxième facture.

Toutefois, la SAS SOGEPROM SUD REALISATIONS demande à ce que le préjudice de Monsieur [N] [X] soit retenu à hauteur de 3.215 euros, comme cela résulte des conclusions de l’expert. Elle sera donc condamnée à payer la somme de 3.215 euros à Monsieur [N] [X] au titre de son préjudice matériel.

Sur le préjudice de jouissance invoqué par Monsieur [N] [X], il s’analyse en réalité en une privation de la possibilité de jouir de son bien à la date prévue et donc en un préjudice de « non jouissance » du bien. Cependant, ce préjudice issu du fait de ne pas pouvoir jouir de son bien est déjà indemnisé par le remboursement des frais de relogement, conséquence directe de cette privation de jouissance. Il sera donc débouté de sa demande à ce titre.

Sur les frais annexes sollicités concernant l’électricité et les charges de copropriété, Monsieur [N] [X] produit le relevé des compteurs électriques par un mail daté du 29 mars 2019 ainsi qu’un document de répartition des charges de copropriété daté du 20 mai 2020. Cependant, le paiement des charges de copropriété est une obligation attachée à la qualité de propriétaire, peu important qu’il soit occupant ou non, sans pouvoir constituer un préjudice indemnisable en l’espèce. La production d’un relevé des compteurs ne saurait par ailleurs suffire à chiffrer un préjudice. Les demandes indemnitaires de Monsieur [N] [X] concernant les frais annexes seront donc rejetées.

Sur la levée des réserves

Monsieur [N] [X] sollicite l’indemnisation de son préjudice découlant du retard dans la levée de trois réserves, relatives au chauffe-eau, aux dalles de la terrasse et aux portes des garages.

Concernant le chauffe-eau, en l’absence de toute pièce justificative sur son dysfonctionnement allégué, les demandes ne pourront qu’être rejetées.

Concernant les garages et la terrasse, Monsieur [N] [X] a pris livraison des biens acquis le 28 mars 2019. Il résulte du procès-verbal de remise des clés du même jour qu’il avait formulé des réserves notamment concernant les dalles de la terrasse. Par mail du 1e avril 2019, il a complété la liste de réserves annexée au procès-verbal et a notamment signalé la non-conformité des portes de garage.

Cependant, au-delà du fait qu’il ne verse aucun élément aux débats permettant de dater la levée de ces réserves, il n’établit pas, en contradiction avec l’article 9 du code de procédure civile précité, en quoi il a subi un préjudice. En effet, le fait que quelques dalles de la terrase soient abîmées n’empêchent pas d’en jouir. De même, il résulte du mail de l’architecte du 09 avril 2019 qu’il ne s’agissait que d’une difficulté concernant les portes du garage, avec une intervention prévue au 22 avril 2019, sans élément sur la réalité de cette intervention et en compensation de laquelle la société a assuré mettre des renforts de serrure sur les deux portes. Monsieur [N] [X] n’établit pas avoir été empêché de jouir de ses garages.

Ses demandes à ce titre seront donc rejetées.

Les développements de la société défenderesse concernant la décision du juge de l’exécution du 16 décembre 2021 sont écartés en ce qu’il n’y a été statué que sur la liquidation de l’astreinte liée à la réalisation des travaux de reprise des joints de fenêtre. Il s’agit donc d’une réserve différente de celles alléguées dans le cadre de la présente instance.

Sur les dépens

Les dépens sont les frais de justice. L’article 695 du code de procédure civile fixe la liste de ces frais : il s’agit notamment de la rémunération des techniciens, l’indemnisation des témoins, et les émoluments des officiers publics ou ministériels. L’article suivant prévoit que le juge condamne la partie perdante à payer ces dépens, à moins qu’il ne décide, par une décision motivée, d’en mettre une partie ou la totalité à la charge d’une autre partie au procès.

En l'espèce, la SAS SOGEPROM SUD REALISATIONS, partie perdante, sera donc condamnée aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l'espèce, condamnée aux dépens, la SAS SOGEPROM SUD REALISATIONS sera condamnée à payer la somme de 3.000 euros à Monsieur [N] [X] sur ce fondement.

Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du code de procédure civile dispose que, pour les instances introduites à compter du 1e janvier 2020, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. L’article suivant permet au juge d’écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue alors d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, l’exécution provisoire n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire et il sera donc rappelé qu’elle est de droit.

PAR CES MOTIFS