TJ 30189, 15 avr. 2026, RG 24/04474

Copie délivrée
à Me Jean-philippe BOREL
Me Sylvie LAROCHE

ORDONNANCE DU : 15 Avril 2026
DOSSIER N° : N° RG 24/04474 - N° Portalis DBX2-W-B7I-KSJM

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NIMES

1ère Chambre Civile

ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT

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S.C.I. LJR CATINAT2,
immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° SIREN 811913698,
prise en la personne de son représentant légal Monsieur [I] [D],
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Jean-philippe BOREL, avocat au barreau d’AVIGNON, avocat plaidant

à :

M. [R] [P] [B] [L]
né le 19 Juillet 1951 à [Localité 2],
demeurant [Adresse 2]

Mme [Z] [B] [A] [M] épouse [L]
né le 28 Octobre 1949 à [Localité 3],
demeurant [Adresse 2]

tous deux représentés par Me Sylvie LAROCHE, avocat au barreau de NIMES, avocat plaidant

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Nous, Nina MILESI, Vice-Présidente, agissant comme juge de la mise en état, assistée de Aurélie VIALLE, Greffière,

Après débats à l’audience d’incident mise en état du 19 février 2026 avons rendu l’ordonnance suivante :

EXPOSE DU LITIGE

Selon un acte notarié du 22 février 1991, M. [R] [L] et Mme [Z] [M] épouse [L] ont acquis un immeuble à usage d’habitation situé au [Adresse 3] à [Localité 1] comprenant deux bâtiments.

Aux termes d’un acte de donation-partage du 22 octobre 1999, M. et Mme [L] ont fait donation de la nue-propriété de ce bien immobilier à leur fille Mme [T] [L] épouse [D].

Le 1er juin 2015, Mme [L] épouse [D] a constitué avec son époux M. [I] [D] la SCI LJR Catinat 2.

Selon un acte notarié du 10 décembre 2015, M. et Mme [L] ont vendu à la SCI LJR Catinat 2 l’usufruit de l’immeuble situé au [Adresse 3].
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A la suite d’une plainte d’une des locataires, la SCI LJR Catinat 2 a fait réaliser des diagnostics immobiliers qui ont établi la présence de plomb dans les peintures, d’amiante dans certains matériaux et des anomalies dans les installations électriques.

Par exploit du 7 septembre 2020, la SCI LJR Catinat 2 a fait assigner M. et Mme [L] devant le juge des référés aux fins d’obtenir une expertise judiciaire. Par ordonnance du 12 mai 2021, le juge des référés l’a déboutée de sa demande. Par arrêt du 21 mars 2022, la cour d’appel a infirmé cette ordonnance et désigné Mme [X] en qualité d’expert judiciaire, laquelle a remis son rapport définitif le 21 mars 2024.

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Par acte du 17 septembre 2024, la SCI LJR Catinat 2 a fait assigner M. et Mme [L] devant le tribunal judiciaire de Nîmes aux fins de :

à titre principal : annuler la vente du 10 décembre 2015 sur le fondement du dol, ordonner la restitution du prix et des frais de vente et de la chose vendue,condamner les époux [L] au paiement de diverses sommes à titre de dommages-intérêts ;
à titre subsidiaire : prononcer la résolution de la vente du 10 décembre 2015 sur le fondement de la garantie des vices cachés, ordonner la restitution du prix et des frais de vente et de la chose vendue,condamner les époux [L] au paiement de diverses sommes à titre de dommages-intérêts ;
à titre très subsidiaire : prononcer la résolution de la vente du 10 décembre 2015 sur le fondement de l’obligation de délivrance conforme,ordonner la restitution du prix et des frais de vente et de la chose vendue,condamner les époux [L] au paiement de diverses sommes à titre de dommages-intérêts.
Par des conclusions d’incident notifiées le 12 juin 2025, M. et Mme [L] ont saisi le juge de la mise en état d’un incident tenant à la prescription de l’action engagée à leur encontre.

Aux termes de leurs dernières conclusions d’incident notifiées le 13 février 2026, ils demandent au juge de la mise en état de :
déclarer prescrite l’action engagée par la SCI LJR Catinat 2, rejeter les demandes de la SCI LJR Catinat 2, sur les accusations de dol, ordonner une expertise avec la mission suivante :a. Se rendre sur les lieux, après avoir convoqué régulièrement les parties ou leurs représentants, et procéder à toutes constatations utiles ;
b. Décrire précisément l’ensemble immobilier litigieux, en son état actuel en indiquant :
- sa situation,
- sa nature (maison, appartement, local, cave, dépendances, etc.),
- son mode de construction apparent,
- son état général visible au jour de l’expertise

c. Déterminer la consistance actuelle exacte des lieux, en identifiant :
- le nombre de pièces principales,
- les pièces annexes et dépendances (caves, greniers, garages, celliers, balcons, terrasses, couloirs, dégagements, sanitaires, etc.),
- les circulations intérieures et extérieures ;

d. Mesurer et préciser les dimensions des lieux, et notamment :
- la surface de chaque pièce,
- la surface totale du bien,
- les hauteurs sous plafond,
- les volumes apparents, en indiquant la méthode de mesurage utilisée (surface au sol, surface habitable, surface utile, surface loi Carrez si nécessaire, ou toute autre référence pertinente) ;

e. Établir, le cas échéant, un plan ou croquis descriptif des lieux, coté et lisible, permettant de visualiser l’organisation et la répartition des pièces

f. Vérifier la concordance ou la discordance entre la consistance réelle des lieux et les titres successifs, les baux, les états descriptifs, les diagnostics, les plans ou tout autre document communiqué aux débats ;

g. Relever toute particularité ou anomalie apparente, notamment :
- pièces non closes,
- surfaces impropres à l’usage déclaré,
- modifications visibles,
- cloisonnements atypiques ou transformations apparentes ;

h. Donner tous éléments techniques permettant au tribunal d’apprécier la réalité matérielle, la composition et les dimensions effectives des lieux, sans se prononcer sur des questions de droit ;

i. Procéder à l’analyse des pieds de murs des appartements à l’effet de vérifier d’une part, la présence d’humidité et la présence d’apposition de traitement pour y remédier ;

j. Déposer un rapport clair, motivé et contradictoire, accompagné des annexes utiles (photographies, plans, tableaux de surfaces), dans le délai imparti.

- condamner la SCI LJR Catinat 2 à leur payer la somme de 1.800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens de l’incident.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 16 février 2026, la SCI LJR Catinat 2 demande au juge de la mise en état de :

à titre principal, rejeter la fin de non-recevoir soulevée par M. et Mme [L], déclarer recevable son action sur le fondement du dol, des vices cachés et de la non-conformité,
à titre reconventionnel, condamner sous astreinte de 50 euros par jour à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir la production de l’original de la pièce n°18 sans les post-it,
à titre subsidiaire, renvoyer la question devant la juridiction de jugement,
en tout état de cause, condamner M. et Mme [L] au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.
Pour un exposé complet des moyens des parties, il y a lieu, en vertu de l’article 455 du code de procédure civile, de se reporter à leurs dernières écritures.

A l’audience du 19 février 2026, la décision a été mise en délibéré au 15 avril 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les fins de non-recevoir tirées de la prescription

L’article 2224 du code civil dispose : « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer ».

L’action en nullité pour dol se prescrit par cinq ans à compter du jour où celui-ci est découvert. Cette découverte est un fait juridique qui se prouve par tout moyen. Il incombe à la partie qui invoque la prescription de prouver que le demandeur a découvert le dol avant de le dénoncer.

Il en est de même de l’action fondée sur le manquement à l’obligation de délivrance conforme.

En revanche, l’action en garantie des vices cachés se prescrit dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice aux termes de l’article 1648 du code civil.

Enfin, en application de l’article 2241 du code civil, il est jugé, de manière constante, que la demande en justice n’interrompt le délai de prescription que pour les désordres qui y sont expressément mentionnés.

En l’espèce, la SCI LJR Catinat 2 demande la nullité et, subsidiairement la résolution de la vente, pour les raisons suivantes :
l’état des risques naturels, miniers et technologiques n’a pas été fourni par les vendeurs, elle n’a pas été informée de l’existence de sinistres indemnisés par les vendeurs, des travaux conséquents de transformation de l’immeuble ont été exécutés sans autorisation de travaux préalables ou permis de construire, l’immeuble contient de l’amiante, du plomb et des installations électriques non conformes dans certains appartements, la présence d’humidité rend 4 appartements indécents.
La recevabilité de l’action relative à chacun de ces éléments sera examinée successivement sur les trois fondements invoqués : nullité pour dol, résolution pour vice caché et résolution pour manquement à l’obligation de délivrance conforme.

L’absence de communication de l’état des risques naturels, miniers et technologiques
Dans son assignation, la SCI LJR Catinat 2 indique que les vendeurs auraient reconnu judiciairement ne pas lui avoir communiqué l’état des risques naturels, miniers et technologiques mais ne précise pas dans quel cadre cette reconnaissance aurait eu lieu, alors même que les désordres dénoncés dans l’assignation en référé expertise sont relatifs à la présence d’amiante, de plomb et de désordres électriques.

En outre, l’acte de vente stipule en page 19 sous le paragraphe « Plan de prévention des risques » et « État des risques » :
« un état des risques en date du 10 décembre 2015 fondé sur les informations mises à disposition par le Préfet est annexé. A cet état sont joints :
la cartographie du ou des risques majeurs existants sur la commune avec localisation du bien concerné sur le plan cadastral.La liste des arrêtés de catastrophe naturelle de la commune ».
L’acte mentionne ensuite que l’immeuble est situé dans le périmètre d’un plan de prévention des risques naturels approuvé et que les risques pris en compte sont les inondations.

Il est donc établi que l’état des risques a été joint à l’acte de vente. Si tel n’avait pas été le cas, le point de départ de l’action en nullité devrait être fixé au jour de la vente, soit au 10 décembre 2015.

L’assignation en référé expertise n’a pas pu interrompre la prescription de cette action puisqu’elle n’a pas trait à une difficulté relative à l’état des risques naturels, miniers et technologiques. Par conséquent, l’action en nullité fondée sur ce dol est prescrite. Il en est de même de l’action fondée sur la garantie des vices cachés et l’obligation de délivrance conforme.

L’absence de déclaration de sinistre
La SCI LJR Catinat 2 soutient avoir découvert l’absence de déclaration de sinistre par les vendeurs au jour de la date de réception d’une déclaration de sinistre, non complétée et envoyée par le notaire le 22 mai 2020. Dans leurs conclusions au fond, les vendeurs indiquent qu’aucun sinistre ayant donné lieu à indemnisation n’a eu lieu. L’acte de vente ne fait état d’aucune mention relative à un quelconque sinistre. La SCI LJR Catinat 2 n’a donc pas découvert cette absence de déclaration de sinistre le 22 mai 2020 mais le jour de la vente.

Aucune interruption de prescription n’a eu lieu. Par conséquent, l’action en nullité fondée sur ce dol est prescrite. Il en est de même de l’action fondée sur la garantie des vices cachés et l’obligation de délivrance conforme.

Les modifications majeures au sein de l’immeuble
La SCI LJR Catinat 2 soutient que les vendeurs ont effectué des travaux tendant à :
la création d’un logement au rez-de-chaussée du bâtiment 2, sans autorisation, en zone inondable et que cette situation n’est pas régularisable ; la fusion de deux appartements au rez-de-chaussée du bâtiment 1.
M. et Mme [L] contestent la réalité de ces travaux.

Sur la création d’un appartement entre 1991 et 1999, la SCI relève que cette création résulte de la comparaison des titres de propriété de 1991 et 1999 puisqu’il est mentionné un appartement au rez-de-chaussée du bâtiment 2 dans l’acte de vente de 1991 et deux appartements dans la donation-partage de 1999.

M. et Mme [L] expliquent que la page 3 de l’acte de donation-partage comporte une erreur et qu’il n’y a pas deux appartements mais un seul au rez-de-chaussée du bâtiment 2, ce qui est effectivement corroboré en page 13 de l’acte qui liste l’ensemble des appartements au nombre total de neuf et non dix.

Toutefois, force est de constater que la comparaison des différents actes montre que :
dans l’acte de 1991 : 3 appartements au rez-de-chaussée du bâtiment 11 appartement au rez-de-chaussée du bâtiment 2dans l’acte de 2015 : 2 appartements au rez-de-chaussée du bâtiment 12 appartements au rez-de-chaussée du bâtiment 2.
La SCI LJR Catinat 2 produit un rapport de visite de Mme [U] [N] [J], géomètre expert, qui a effectué la visite de l’ensemble immobilier le 7 décembre 2025 et analysé les différents titres de propriété.

Elle aboutit à la conclusion que :
entre 1991 et 1999, au rez-de-chaussée du bâtiment 2, des travaux ont été effectués pour passer de 1 à 2 appartements, ce qui est compatible avec les dates 1995 relevées sur les compteurs ; entre 1999 et 2015, au rez-de-chaussée du bâtiment 1, on est passé de 3 appartements à 2.
La SCI LJR Catinat 2 soutient avoir découvert l’existence de travaux de modification de l’intérieur des bâtiments le 22 août 2023, soit le jour de la réception d’un courriel de la direction générale des finances publiques qui indique « Concernant le bien référencé (...) de 32 m² : dépendance locaux communs, il semblerait ne pas exister à votre connaissance. Pourtant dans nos données ce bien apparaît bien ».

Contrairement à ce que soutient la SCI LJR Catinat 2, il est impossible qu’elle ait découvert ces travaux, à les supposer avérés, en 2023. Force est de rappeler que la SCI LJR Catinat 2 a deux associés, Mme [T] [L] et son époux, que Mme [T] [L] est la fille des vendeurs et la nue-propriétaire de l’ensemble immobilier depuis 1999. Elle connaissait la configuration des lieux avant 1999 et n’a donc pas découvert leur éventuelle modification 8 ans après la vente. Par conséquent, le point de départ du délai de prescription doit être fixé au 10 décembre 2015.

Enfin, l’assignation en référé-expertise n’a pas interrompu la prescription de l’action en nullité pour dol sur ces faits puisque cette instance et l’expertise avaient pour objet la présence d’amiante, de plomb et les désordres électriques affectant l’immeuble. Par conséquent, l’action en nullité pour dol est prescrite. Il en est de même de l’action fondée sur la garantie des vices cachés et l’obligation de délivrance conforme.

La présence d’amiante, de plomb et d’installations électriques non conformes
Le point de départ de la prescription de l’action en nullité pour dol ne peut commencer à courir avant la vente. Le délai quinquennal a été interrompu par l’assignation en référé-expertise, puis par l’assignation au fond. L’action en nullité pour dol fondée sur ces faits n’est pas prescrite. Il en est de même de l’action fondée sur le manquement à l’obligation de délivrance conforme.

Le point de départ du délai de prescription pour la présence de plomb, d’amiante et la non-conformité des installations électrique a été mis en exergue dans le cadre d’un rapport datant du 12 juillet 2019.

L’assignation en référé-expertise a interrompu le délai de prescription, de même que l’arrêt ayant ordonné l’expertise judiciaire. Il s’ensuit que l’action fondée sur la garantie des vices cachés n’est pas prescrite.

La présence d’humidité rendant les 4 appartements indécents
Il est soutenu que les acquéreurs ont découvert le problème d’humidité dans toute son ampleur en lisant le rapport de M. [C] en date du 2 juin 2023, soit près de huit ans après la vente, ce que les époux [L] contestent, affirmant que ce problème est connu depuis l’origine par la SCI.

Il convient de rappeler que Mme [T] [L] épouse [D], associée au sein de la SCI et épouse du gérant, était nue-propriétaire du bien immobilier depuis 1999.

En outre, M. et Mme [L] produisent une facture datant du 18 septembre 2015 aux noms de M. [D] et Mme [L] relative à 6 doseurs Rubson et 40 litres de produits destinés à neutraliser les remontées d’humidité.

La SCI LJR Catinat 2 indique qu’il n’est pas démontré que ces produits auraient été acquis en vue d’être utilisés dans le bien litigieux. Toutefois, elle ne donne strictement aucune explication sur leur destination alors que la date d’acquisition de ces produits, moins de trois mois avant la vente, permet de penser qu’ils ont effectivement été achetés pour traiter l’immeuble litigieux.

La SCI LJR Catinat 2 indique avoir été avisée du problème d’humidité au cours de l’année 2019 par une locataire.

Il résulte de ces éléments que les problèmes d’humidité affectant l’immeuble existaient au jour de la vente et étaient connus de l’acquéreur. Le fait que la SCI LJR Catinat 2 ait fait établir, 8 ans après son acquisition, une expertise destinée à établir le montant d’un traitement de ce problème n’est pas de nature à décaler le point de départ du délai de prescription à cette date.

L’assignation en référé-expertise n’a pas pu interrompre le délai de prescription puisqu’il n’est pas fait état des problèmes d’humidité.

L’action en nullité pour dol fondée sur les problèmes d’humidité est donc prescrite. Il en est de même de l’action fondée sur la garantie des vices cachés et l’obligation de délivrance conforme.

Sur la demande d’expertise

La demande d’expertise de M. et Mme [L] est sans objet eu égard aux développements précédents.

Sur la demande de communication de pièce

La SCI LJR Catinat 2 sollicite la communication de la pièce 18 sous astreinte et ce sans post-it. L’examen de cette pièce montre qu’elle a été partiellement occultée. Il s’agit d’une liste, établie manuscritement par M. et Mme [L], des travaux effectués sur le bâtiment. La SCI LJR Catinat 2 n’explique pas la raison pour laquelle elle sollicite la communication in extenso de cette pièce et sera déboutée de sa demande.

Sur les demandes accessoires

Aucune considération tirée de l’équité ne permet de faire application de l’article 700 du code de procédure civile, à ce stade de la procédure. Les dépens seront réservés.

PAR CES MOTIFS