TJ 33063, 16 avr. 2026, RG 24/03959

N° RG 24/03959 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZB5N
PREMIERE CHAMBRE
CIVILE

72C

N° RG 24/03959 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZB5N

Minute

AFFAIRE :

S.D.C. DE LA [Adresse 1]

C/

[C] [M], [V] [M], [N], [S], [F] [R] épouse [M]

Exécutoires délivrées
le
à
Avocats : la SELARL CABINET CAPORALE - MAILLOT - BLATT ASSOCIES
la SELARL ROSSIGNOL

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 16 Avril 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Lors des débats et du délibéré

Madame Patricia COLOMBET, Vice-Présidente
Statuant à Juge Unique

Monsieur David PENICHON, Greffier

DEBATS :

A l’audience publique du 26 février 2026,

JUGEMENT :

Contradictoire
Premier ressort,
Par mise à disposition au greffe,

DEMANDERESSE :

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] représenté par son Syndic la société CYTYA LA JETEE THIERS sise [Adresse 3]

Représentée par Maître Olivier MAILLOT de la SELARL CABINET CAPORALE - MAILLOT - BLATT ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

DEFENDEURS :

Monsieur [C] [M]
né le 23 Janvier 1970 à [Localité 1]
de nationalité Française
[Adresse 4]
[Localité 2]

Monsieur [V] [M]
né le 16 Décembre 1945 à [Localité 3]
de nationalité Française
[Adresse 5]
[Localité 2]

N° RG 24/03959 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZB5N

Madame [N], [S], [F] [R] épouse [M]
née le 15 Novembre 1948 à [Localité 1]
de nationalité Française
[Adresse 5]
[Localité 2]

Tous trois représentés par Maître Marie ROSSIGNOL de la SELARL ROSSIGNOL, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié en date du 30 septembre 2003, la SCI BINGHAMTON a vendu à M. [C] [M], M. [V] [M] et son épouse Mme [N] [R] une maison à usage d’habitation édifiée sur une parcelle sise [Adresse 6] à [Localité 2] (33), cadastrée DA n° [Cadastre 1] de 25 a 25 ca .

Cette parcelle est issue de la division d’une parcelle DA [Cadastre 2] en deux parcelles contiguës DA [Cadastre 1] et DA [Cadastre 3], la SCI BINGHAMTON s’étant réservée la propriété de cette dernière d’une superficie de 27 a 59 ca

Le 15 juin 2005 la SCI BINGHAMTON a vendu à la SARL MUST PROMOTION la parcelle DA [Cadastre 3] sous condition suspensive d’obtention par l’acquéreur d’un permis de construire purgé de tout recours, pour la construction de 2 bâtiments R+1 comprenant au total 11 logements à usage d’habitation, modifiant la destination professionnelle de la parcelle telle qu’ annoncée aux consorts [M] lors de la vente de la parcelle DA [Cadastre 1].

Un protocole d’accord a été signé le 23 août 2005 entre les consorts [M], la SCI BINGHAMTON et la SARL MUST PROMOTION, aux termes duquel les parties ont notamment prévu la création d’un passage réservé exclusivement aux consorts [M] sur la parcelle DA [Cadastre 3] avec pose d’un portail et d’une boîte aux lettres; la parcelle constituant cet accès réservé DA [Cadastre 4] (désormais cadastrée GW [Cadastre 5]) devant être cédée à titre gratuit aux consorts [M], dès l’achèvement des travaux.

Les travaux sur la parcelle DA [Cadastre 3] (de nouveau divisée en trois lots DA [Cadastre 4], [Cadastre 6] et [Cadastre 7]) et portant édification de la [Adresse 2] soumise au statut de la copropriété ont été achevés courant 2006.

Le portail et la boîte aux lettres des consorts [M] ont été installés sur la parcelle GW [Cadastre 5]

Se prévalant de la qualité de propriétaire de la parcelle GW [Cadastre 5] le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de la [Adresse 2] a fait procéder par huissier le 23 juin 2015, après sommation, à la dépose du portail et de leur boîte aux lettres au motif de leur empiètement sur la parcelle GW [Cadastre 5].

Par acte en date du 7 juillet 2015 les consorts [M] ont saisi le juge de référés près le tribunal de grande instance de Bordeaux qui par ordonnance en date du 14 septembre 2015 a ordonné au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de la [Adresse 2], de rétablir la pose du portail électrique et la boîte aux lettres, sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé un délai de un mois à compter de la signification de l’ordonnance et pendant une durée de 3 mois.

Le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de la [Adresse 2] a fait appel de cette ordonnance, puis s’est désisté de son recours et a fait procéder le 6 novembre 2015 à la repose du portail et de la boîte aux lettres des consorts [M].

Toutefois, persistant à dénoncer l’appropriation illégitime de la parcelle GW [Cadastre 5], dont il revendique la propriété, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de la [Adresse 2] représenté par son syndic CITYA LA JETEE THIERS a par
actes distincts en date du 6 mai 2024, assigné M. [C] [M], M. [V] [M] et son épouse Mme [N] [R] devant la présente juridiction aux fins de les voir condamner sous astreinte à déplacer leur portail, boîte aux lettres, sonnette et compteur EDF et d’eau, ainsi qu’a détruire le bâtiment empiétant sur la parcelle GW [Cadastre 5], mais également à installer une pompe de relevage et mettre fin au raccordement à la pompe de la copropriété ainsi qu’au paiement de diverses indemnités.

Le 22 mai 2024 le Juge de la Mise en Etat a adressé aux parties une proposition de médiation judiciaire laquelle n’a pu prospérer dès lors que seul les défendeurs y ont donné une suite favorable.

Par conclusions d’incident notifiées par RPVA le 24 juin 2024, les consorts [M] ont soulevé devant le Juge de la Mise en Etat l’irrecevabilité d’une part, des demandes de démolition du bâtiment, et déplacement des équipements incriminés pour défaut de droit d’agir du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES et d’autre part de la demande en paiement des frais qui aurait été avancés par le syndicat, pour prescription de l’action.

Le juge de la Mise en Etat a renvoyé l’incident devant la formation de jugement pour y être évoqué avec le fond du litige.

Par conclusions notifiées par RPVA le 21 mai 2025, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de la [Adresse 2] toujours représenté par son syndic CITYA LA JETEE THIERS, demande au tribunal au visa des articles 544 et 1383 du code civil de :

-rejeter la demande de mise hors de cause de M. [V] [M] et de Mme [N] [R] épouse [M],

-rejeter l’ensemble des demandes incidentes des consorts [M],

-condamner [C] [M] à procéder à ses frais, au déplacement du portail, de la boîte aux lettres, des compteurs EDF et eau, de la sonnette AINSI qu’à la destruction du bâtiment qui empiète sur la parcelle du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES, au plus tard un mois après la signification du jugement, sous astreinte de 250 euros par jour de retard,

-prendre acte de l’aveu judiciaire des défendeurs relatif à leur obligation d’entreprendre les travaux demandés par le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES,

-en conséquence,

-condamner [C] [M] à installer une pompe de relevage sur sa propre propriété et mettre fin au raccordement à celle de la copropriété au plus tard un mois après la signification du jugement, sous astreinte de 250 euros par jour de retard,

-condamner conjointement et solidairement les consorts [M] au paiement de la somme de 10.148,50 euros au titre des frais avancés par le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES,

-les condamner conjointement et solidairement au paiement de la somme de 10.000 euros pour résistance abusive,

-rejeter l’ensemble des demandes au fond des consorts [M],

-les condamner sous la même solidarité au paiement d’une somme de 6000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,

-rappeler que la décision est exécutoire de plein droit.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 19 juin 2025, M. [C] [M], M. [V] [M] et Mme [N] [M] née [R] entendent voir quant à eux:

-mettre hors de cause M. [V] [M] et Mme [N] [M],

-sur les incidents
-déclarer irrecevable comme dépourvue du droit d’agir les demandes du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de la [Adresse 2] visant à ordonner la démolition du bâtiment de M. [C] [M], et la condamnation des consorts [M] à procéder au déplacement du portail de leur boîte aux lettres, compteur EDF et eau ainsi que de leur sonnette,
-déclarer irrecevable comme prescrite l’action du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de la [Adresse 2] visant à condamner les consorts [M] en paiement de la somme de 10.148,50 euros,

sur le fond

-débouter le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de la [Adresse 2] de toutes ses demandes,

- à titre reconventionnel :

-sur la parcelle GW [Cadastre 5] :
-constater l’acquisition de la propriété de la partie de la parcelle GW [Cadastre 5] occupée par le bâtiment annexe depuis plus de trente ans, au bénéfice de M. [M]
-ordonner la réalisation d’un bornage à frais partagé,
-sur les servitudes
-à titre principal, constater l’existence des servitudes dues par le fonds du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de la [Adresse 2] au fonds de M. [M] telles qu’elles sont prévues par le règlement de copropriété au chapitre II en date du 11 juillet 2006,
-à titre subsidiaire, ordonner au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de la [Adresse 2] de supprimer le portail de la résidence situé à la jonction entre les parcelles GW [Cadastre 8] et GW [Cadastre 9], au plus tard 15 jours après la signification du jugement sous astreinte de 150 euros par jour de retard,

-sur le système d’évacuation des eaux usées
-autoriser M.[M] à réaliser les travaux de mise en conformité du système d’évacuation des eaux usées tels que prévus dans le descriptif de l’entreprise AQUITAINE DTP

-sur l’indemnisation de M. [M]
-condamner le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de la [Adresse 2] à verser à M. [M] la somme de 3000 euros au titre des préjudices nés de la résistance abusive du défendeur,

en tout état de cause :

-condamner le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de la [Adresse 2] à payer la somme de 5000 euros à M. [C] [M] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

-condamner le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de la [Adresse 2] aux entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux conclusions visées ci-dessus conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été établie le 25 novembre 2025.

MOTIVATION

1- SUR LA MISE HORS DE CAUSE DES EPOUX [M]

A titre liminaire, les défendeurs entendent voir mis hors de cause M.[V] [M] et Mme [N] [M] au motif qu’ils ne sont plus titulaires d’aucun droit sur la parcelle DA n° [Cadastre 1] (devenue GW [Cadastre 10]) ayant fait donation de leurs parts indivises dans ce bien par acte en date du 17 mai 2018 à M. [C] [M], désormais seul propriétaire de ladite parcelle.

Le requérant s’oppose à cette mise hors de cause pour les demandes indemnitaires, précisant que le préjudice dont la réparation est requise est ancien, et né à une époque où M.[V] [M] et Mme [N] [M] étaient propriétaires et responsables y compris de leur propre résistance abusive.

Sur ce,

Ainsi qu’établi par l’attestation dressée le 6 octobre 2022, par Maître [D], notaire à [Localité 2] (33), M. [C] [M] est seul propriétaire de la parcelle cadastrée section GW [Cadastre 10] (ex DA [Cadastre 1]) ; M.[V] [M] et Mme [N] [M] lui ayant fait donation des parts indivises qu’ils détenaient dans ce bien par acte notarié en date du 17 mai 2018.

Toutefois, le requérant formule des prétentions indemnitaires à l’encontre des propriétaires de la parcelle GW [Cadastre 10] pour une période antérieure au 17 mai 2018, de sorte qu’il n’y a pas lieu de mettre M.[V] [M] et Mme [N] [M] hors de cause.

2-SUR LES FINS DE NON RECEVOIR

Les consorts [M] entendent voir déclarer irrecevables les demandes du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de la [Adresse 2] d’abord, pour défaut de qualité à agir et ensuite, pour prescription des demandes indemnitaires.

Le défaut de qualité à agir comme la prescription constituent des fins de non recevoir au sens de l’article 122 du code de procédure civile.

Ces fins de non recevoir ont été régulièrement soulevées par voie d’incident devant le juge de la mise en état lequel a renvoyé leur examen à la présente juridiction du fond ainsi que l’alinéa 9 de l’article 789 du code de procédure civile l’y autorise.

A- le défaut de qualité à agir

Les consorts [M] font valoir que le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de la [Adresse 2] n’est pas propriétaire de la parcelle GW [Cadastre 5] de sorte qu’il n’a pas qualité à agir en déplacement du portail, de la boîte aux lettres, du compteur EAU et EDF, et de la sonnette des consorts [M] implantés sur cette parcelle, pas plus qu’à demander la destruction du bâtiment qui y est édifié. Ils soutiennent que la qualité de propriétaire de la parcelle GW [Cadastre 5] dont se prévaut le requérant repose sur des actes accomplis en fraude des droits des consorts [M] tels que résultant du protocole d’accord signé le 23 aout 2005 avec SCI BINGHAMTON. Les défendeurs considèrant ce protocole parfaitement opposable au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES et créateur d’une situation confirmée par l’état descriptif de division du 11 juillet 2006 et les servitudes de passage et de raccordement.

Le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES réplique que la propriété des consorts [M] se limite à la seule parcelle GW [Cadastre 10] telle qu’elle est délimitée par le plan cadastral, ainsi que cela résulte de leur titre de propriété et du procès-verbal de bornage qui leur a été adressé le 27 juin 2013. Il considère par ailleurs, au visa de l’article 1199 du code civil , que le protocole d’accord invoqué par les défendeurs ne lui est pas opposable en ce qu’il ne le concerne pas, étant tiers à cet acte, ajoutant qu’aucune cession à titre gratuit de la parcelle litigieuse n’est intervenue. Le requérant fait valoir qu’il ressort au contraire du modificatif du règlement de copropriété enregistré le 8/07/2010 que la parcelle GW [Cadastre 5] est bien la propriété de la copropriété SCCV [Adresse 2]. Il souligne que les consorts [M] n’ont jamais sollicité la rectification du règlement de copropriété et de l’Etat Descriptif de Division pas plus qu’ils ne justifient de leur propriété sur la parcelle GW [Cadastre 5], de sorte que le requérant a parfaitement qualité à agir pour obtenir la destruction ou déplacement du bâtiment et équipements qui empiètent sur la parcelle [Cadastre 5].

Sur ce,

Seul le propriétaire d’un bien immobilier à qualité à agir pour faire cesser l’empiètement sur ce bien.

Il incombe donc au SYNDICAT DE COPROPRIÉTAIRES [Adresse 2] de justifier de la récevabilité de ses demandes en démolition et déplacement des constructions et équipements appartenant à M. [C] [M] et empiétant sur la parcelle GW [Cadastre 5] en démontrant préalablement qu’il est bien le propriétaire de cette parcelle.

Il est constant que le droit de propriété défini à l’article 544 du code civil se prouve par tous moyens et qu’il n’existe pas de hiérarchie entre les différents modes de preuve de la propriété.

Il convient de rappeler que la SCI BINGHAMTON était propriétaire d’une parcelle à [Localité 2] cadastrée DA [Cadastre 2] de 52 a 29 ca qu’elle a divisé en deux parcelles :
-la parcelle DA [Cadastre 1] (devenue GW [Cadastre 10]) d’une superficie de 24 a25 ca
- et la parcelle DA [Cadastre 3] de 27a59 ca redivisée en 3 parcelles cadastrées comme suit:
-DA [Cadastre 4] devenue la parcelle GW [Cadastre 5],
-DA [Cadastre 6] devenue la parcelle GW [Cadastre 11]
-DA [Cadastre 7] devenue la parcelle GW [Cadastre 9]

La SCI BINGHAMTON a vendu la parcelle DA [Cadastre 1] (GW [Cadastre 10]) aux consorts [M] aux termes d’un acte de vente notarié établi le 30 septembre 2003 qui ne porte transfert de propriété que de cette parcelle.

Par ailleurs il n’est pas discuté que le 15 juin 2005 la SCI BINGHAMTON a vendu à la SARL MUST PROMOTION la parcelle DA [Cadastre 3], bien que l’acte de vente valant titre de propriété ne soit pas versé au débat.

Puis la SARL MUST PROMOTION a fait édifier la [Adresse 2] divisés en 34 lots vendus aux copropriétaires de ladite Résidence.

Pour justifier que la parcelle GW [Cadastre 5] litigieuse lui appartient, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES verse au débat, à défaut de titre, un procès-verbal de bornage dressé par AGEO CONSEIL du 27 juin 2013, l’état descriptif de division et règlement de copropriété établis originairement le 30 juin 2006 et le règlement de copropriété modificatif n° 1 au règlement de copropriété d’origine du 17 février 2010.

Le procès-verbal établi par AGEO CONSEIL, n’est qu’une proposition de bornage et n’a pas été signée par les propriétaires des fonds contigus concernée de sorte qu’il ne saurait faire preuve des limites entres les différents fonds et encore moins d’un droit de propriété du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES sur la parcelle GW [Cadastre 5] litigieuse.

L’état descriptif de division et le règlement de copropriété établis initialement soit le 30 juin 2006 et publiés au bureau des Hypothèques de [Localité 4] le 27 octobre 2006, précisent que l’ensemble immobilier en copropriété est édifié uniquement sur la parcelle GW n°[Cadastre 9] (ex DA [Cadastre 7]) pour une contenance de 23 a 36 ca, avec la précision que la parcelle DA [Cadastre 7] confronte plusieurs parcelles et au nord notamment la parcelle DA [Cadastre 4] (GW209).

La parcelle DA [Cadastre 4] (GW [Cadastre 5]) n’était donc pas incluse dans le périmètre initial de la copropriété tel que résultant de l’état descriptif de division et du règlement initial de copropriété en date du 30 juin 2006.

La parcelle GW [Cadastre 5],s’est trouvée intégrée à l’assiette de la copropriété par décision de l’assemblée générale de copropriété du 22 septembre 2009 avec modification subséquente du règlement de copropriété le 17 février 2020.

Hormis la volonté d’intégration de la parcelle litigieuse à la copropriété, le rattachement de cette parcelle à la [Adresse 2] ne repose sur aucun droit démontré.

En effet, l’intégration de la parcelle GW [Cadastre 5], comme d’ailleurs de la parcelle GW [Cadastre 11] a été décidée au motif d’une mise en conformité de l’assiette de la copropriété avec les parcelles assiettes de l’arrêt de permis de construire délivré le 8 juin 2005 à la SARL MUST PROMOTION, laissant ainsi entendre une omission de l’intégration de ces deux parcelles dans l’assiette de la copropriété dans l’état descriptif de division et règlement de copropriété de 2006.

Or d’une part, cet argument ne peut être vérifié faute de communication dudit permis de construire.

D’autre part, aucune pièce, ni élément du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division du 30 juin 2006, ne laissaient entendre un droit de propriété du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES sur la parcelle GW [Cadastre 5].

En effet, si le règlement de copropriété du 30 juin 2006 rappelle la création au profit de la parcelle DA n° [Cadastre 1] (actuelle GW [Cadastre 10]/ [M]), dans l’acte de vente du 30 septembre 2003 d’une servitude de passage de divers réseaux et de passage grevant la parcelle DA [Cadastre 3], il résulte de la comparaison du plan de masse annexé à l’acte du 30 septembre 2003, et du plan de masse produit par le requérant avec les nouvelles références cadastrales (pièce 6) que l’emprise de ces servitudes se trouvent sur les parties de la parcelle DA [Cadastre 3] devenue GW[Cadastre 9] et GW [Cadastre 12] et non sur la partie de la parcelle DA [Cadastre 3] devenue GW [Cadastre 5].

Par ailleurs, les droits de propriété revendiqués par la copropriété sur la parcelle GW [Cadastre 5] litigieuse sont contredits également par les stipulations du règlement de copropriété de 2006 qui institue une servitude entre les parcelles cadastrées section DA [Cadastre 4] (GW [Cadastre 5]) fonds dominant et DA [Cadastre 7](GW [Cadastre 9]) fonds servant par laquelle la copropriété s’engage à notamment:

-fournir et faire poser au droit de la parcelle DA n°[Cadastre 4] un portail en ferronerie identique à celui prévu à l’entrée de la copropriété avec la construction de deux piliers,
-remettre un jeu de télécommandes bi-fréquence aux propriétaires actuels et successifs du fonds dominant pour leur permettre d’ouvrir en tout temps et heures le portail situé à l’entrée de la résidence et celui qui sera posé sur la parcelle cadastrée section DA n° [Cadastre 4],
-mettre à disposition des propriétaires actuels et successifs du fonds dominant une boîte aux lettres accessible et d’un emplacement poubelle totalement indépendant de la copropriété
[...]
- prendre à sa charge exclusive les frais d’entretien et de remise en état de l’assiette de la servitude de passage profitant à la parcelle cadastrée Section DA n° [Cadastre 4] sur la parcelle DA n° [Cadastre 7].

L’existence de cette servitude exclut la propriété du SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ sur la parcelle DA [Cadastre 4] ( GW209) litigieuse, étant rappelé qu’une servitude de passage suppose que le fond dominant et le fonds servant appartiennent à des propriétaires différents.

La décision de l’assemblée générale d’intégrer les parcelles cadastrées à l’assiette de la copropriété et le règlement modifié de copropriété du 17 février 2020 qui reprend cette décision portent donc appropriation de ladite parcelle sans droit établi et l’absence de contestation du règlement du 17 février 2020 par les consorts [M] , tiers à la copropriété, ne saurait valider l’annexion par le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de la parcelle GW [Cadastre 5] à l’assiette de la copropriété.

Le requérant ne rapportant pas la preuve de sa qualité de propriétaire de la parcelle GW [Cadastre 5], son action tendant à voir déplacer et détruire tous les équipements/bâtiment de M. [C] [M] qui empiètent sur cette parcelle est irrecevable.

B-sur la prescription de l’action indemnitaire

Le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES sollicite la condamnation des consorts [M] à lui payer la somme de 10.148,50 euros au titre des la quote part de frais à leur charge concernant le fonctionnement et l’entretien de la pompe de relevage.

Au visa de l’article 2224 du code civil, les défendeurs soulèvent l’irrecevabilité de cette demande au motif de la prescription de la créance; les factures les plus récentes datant du 3 février 2017. En réplique aux arguments du requérant ils font valoir que même si la demande porte sur l’indemnisation du préjudice subi né desdites factures, la demande indemnitaire est prescrite, plus de 5 ans s’étant écoulé depuis le dommage matérialisé par l’émission des factures.

Le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES conclut au rejet de cette fin de non recevoir. Il soutient que son action repose non sur le règlement des factures mais sur un préjudice de sorte que sa demande de dommages et intérêts n’est pas prescrite.

Sur ce,

L’article 2224 du code civil dispose que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Il n’est pas discutable que le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES ne pouvait agir en réparation du préjudice subi du fait du paiement par lui seul des frais d’assainissement et en solliciter le paiement partiel par les consorts [M] qu’à partir de la date à laquelle il a eu connaissance du raccordement du branchement privé d’assainissement de M. [M] depuis 2007 au réseau privé de la Résidence VILLAS CLOS DE BINGHAMTON.

Il résulte des pièces communiquées que ce raccordement au demeurant non conforme a été révélé lors du contrôle effectué sur site le 12 juin 2018 par le Centre technique ELOA de [Localité 5].

Le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES a été avisé de ce raccordement irrégulier et non conforme par le courrier adressé le 27 juin 2018 à son syndic en exercice à cette date, soit la société NEXITY, courrier qui constitue le point de départ du délai de prescription quinquennale.

Le délai pour exercer l’action indemnitaire au titre du préjudice subi du fait de ce raccordement expirait le 27 juin 2023.

Le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES ayant engagé son action indemnitaire par voie d’assignation datée du 6 mai  2024, cette action est prescrite ce qui rend irrecevables ses demandes de dommages et intérêts à ce titre.

3- SUR LES DEMANDES AU FOND

A- les demandes du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES

Hormis les demandes jugées plus haut irrecevables, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de la [Adresse 2] sollicite d’une part, la condamnation de M. [C] [M] à installer une pompe de relevage sous astreinte, et d’autre part, la condamnation des consorts [M] au paiement d’une indemnité pour résistance abusive.

a- sur l’installation d’une pompe de relevage

Le requérant rappelle que depuis 2007 les consorts [M] utilisent sans autorisation le réseau d’évacuation des eaux usées de la copropriété, auquel est raccordé leur réseau privé d’eaux usées. Il précise que si depuis 2017 les factures d’entretien de ce réseau et de la pompe de relevage ne sont plus à la charge de la copropriété suite à l’abandon par celle-ci du dispositif de relevage et à la réalisation d’un nouveau réseau d’évacuation des eaux usées en gravitaire, la mise en charge par les consorts [M] de l’ancienne canalisation des eaux usées de la copropriété entraîne des désordres et notamment des mauvaises odeurs et des débordements par les regards situés sur les parcelles GW [Cadastre 5] et GW 2011. Il se considère donc bien fondé à solliciter la condamnation de M. [M] à installer une pompe de relevage ou tout autre dispositif répondant aux normes d’adduction au réseau public d’assainissement et à mettre fin au raccordement à l’ancien réseau de la copropriété. A ce titre, il relève l’aveu judiciaire de M. [M] qui admet devoir faire ces travaux.

M. [M] ne conteste pas l’anormalité du raccordement de son réseau d’eaux usées qu’il impute à la SARL MUST PROMOTION qui n’a pas respecté son engagement pris dans le cadre du protocole d’accord du 23 août 2005 de créer un réseau d’assainissement autonome pour la propriété [M]. Il ne s’oppose pas à la réalisation de ces travaux, sollicitant à titre reconventionnel l’autorisation du tribunal de les réaliser tels que prévus par l’entreprise AQUITAINE DTP.

Sur ce,

Il n’est discuté par aucune des parties et est confirmé par le Centre Technique ELOA dans son courrier du 27 juin 2018, le raccordement irrégulier et non conforme du réseau d’assainissement privé d’évacuation des eaux usées du fonds de M. [M], sur l’ancien réseau d’assainissement de la copropriété.

Le Centre Technique ELOA qualifiant d’illégal et inacceptable cette situation, relevant une situation avérée de pollution de l’environnement par le rejet directement en milieu naturel des eaux usées de la propriété de M. [M].

Les travaux de mise en conformité préconisés sont donc urgents ; la copropriété ne pouvant continuer à subir les désagréments résultant du système d’assainissement du fonds de M. [M].

Or, bien qu’informé de la situation au moins depuis le 27 juin 2018, date du courrier ELOA qui lui a également été adressé, M. [C] [M], désormais seul propriétaire de la parcelle DW [Cadastre 10], ne justifie pas des démarches concrètement effectuées en vue de réaliser les travaux de mise en conformité de son réseau d’assainissement avant le 4 mai 2022 date du devis AQUITAINE DTP communiqué.

Par conséquent, le requérant est bien fondé à solliciter la condamnation de M.  [C]  [M] à réaliser les travaux de mise en conformité du système d’évacuation des eaux usées provenant de sa propriété dans le délai d’1 mois suivant la signification du présent jugement, et passé ce délai sous astreinte, qui sera limité à de 50 euros par jour de retard pendant une durée de 3 mois.

En l’absence d’opposition du SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ, ces travaux seront conformes à ceux suggérés par la société AQUITAINE DTP dans son descriptif versé au débat (pièce 17 des défendeurs), et se feront aux frais exclusifs de M. [M].

b-sur les demandes indemnitaires pour résistance abusive

Ainsi que souligné à juste titre par les défendeurs, la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive formulée par le requérant dans le dispositif de ses prétentions n’est pas reprise dans son argumentaire et n’étant pas étayée sera rejetée.

B- sur les demandes reconventionnelles de M. [M]

A titre liminaire, il convient de relever que dans le dispositif de leurs conclusions les défendeurs demandent au tribunal à titre reconventionnel d’abord de “constater” l’acquisition trentenaire de la propriété de M. [M] sur la partie bâtie de la parcelle GW [Cadastre 5], et de ”constater” l’existence de servitudes dues au fonds de M. [M] par la copropriété telles que prévues au chapitre 2 du règlement de copropriété de 2006.

Outre le fait qu’il n’y a pas lieu de faire suite aux “constater” sollicités par les défendeurs, dans la mesure où un “ constater ” ne constitue pas en soi une demande ou prétention formée à l’encontre de la partie adverse soumise au juge pour être tranchée, ni un accord que les parties lui demandent d’homologuer, le tribunal observe que ces “constater” sont improprement qualifiés de demandes reconventionnelles, et constituent plutôt au vu de l’argumentaire “si par extraordinaire”, des “demandes” subsidiaires à l’irrecevabilité de l’action en déplacement /démolition des équipements et bâtiments de M. [M] présents sur la parcelle GW [Cadastre 5], de même que la demande de bornage et de suppression du portail principal de la résidence situé à la jonction entre les parcelles GW [Cadastre 8] et GW [Cadastre 9] de sorte qu’en application des articles 4 et 768 al 2 du code de procédure civile et de l’irrecevabilité de l’action jugée plus haut, il n’y a pas lieu d’y répondre.

Reste la demande véritablement reconventionnelle de M. [M] en dommages et intérêts pour réparation du préjudice de jouissance subi du fait de la résistance abusive du SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ fondée sur l’article 1240 du code civil. A ce titre, M. [M] fait valoir que le requérant est seul à l’origine du litige et de sa cristallisation, notamment du blocage en ce qui concerne la réalisation des travaux de mise en conformité du réseau d’assainissement, dont M. [M] pâtit également.

Le requérant conclut au rejet de cette demande.

Sur ce,

Il incombe à celui qui demande réparation sur le fondement de l’article 1240 du code civil, de rapporter la preuve de la faute reprochée à la partie adverse de son préjudice ainsi que du lien de causalité entre la faute et le préjudice.

Outre l’absence d’éléments sur le préjudice invoqué, si M. [M] justifie à compter au moins de l’assemblée générale de copropriété avoir tenté de trouver une solution amiable avec le SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ pour trouver des solutions aux problèmes les opposant, il n’est d’une part, pas démontré que la copropriété serait seule responsable de l’échec des négociations, tandis que d’autre part, ainsi que vu plus haut, M. [M] ne justifie pas avoir démarché un professionnel pour soumettre une proposition concrète de travaux à la copropriété avant mai 2022.

Sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts sera donc rejetée.

4- SUR LES DEMANDES ANNEXES

En application de l’article 696 du code de procédure civile le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES ayant principalement succombé supportera la charge des dépens de l’instance.

L’équité conduit par ailleurs à le condamner à payer à M. [C] [M] la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Rien ne justifie d’écarter l’exécution provisoire dont est assortie de plein droit la présente décision.

PAR CES MOTIFS