TJ 75056, 16 avr. 2026, RG 25/05692

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1]
Expédition exécutoire à:
-Me Cécile IDIART
Copie certifiée conforme à:
-Me Cécile IDIART
délivrées le:

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Charges de copropriété

N° RG 25/05692
N° Portalis 352J-W-B7J-C7KOK

N° MINUTE :

Assignation du :
07 Mai 2025

JUGEMENT
rendu le 16 Avril 2026
DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic, la REGIE GUILLON, S.A.S
[Adresse 2]
[Localité 1]

représenté par Me Cécile IDIART, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1931

DÉFENDERESSES

Madame [D] [K]
[Adresse 3]
[Localité 2]

Madame [F] [O]
[Adresse 1]
[Localité 3]

non-représentées

Décision du 16 Avril 2026
Charges de copropriété
N° RG 25/05692 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7KOK

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Frédérique MAREC, 1ère Vice-Présidente,
Madame Marie-Charlotte DREUX, 1ère Vice-Présidente Adjointe,
Madame Anne BAILLEUX DE MARISY, Magistrate à titre temporaire,

assistées de Madame Fabienne CLODINE- FLORENT, Greffière lors des débats et de Madame Line-Joyce GUY, Greffière lors de la mise à disposition.

DÉBATS

A l’audience du 12 Février 2026 tenue en audience publique devant Madame Anne BAILLEUX DE MARISY, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

- Réputé contradictoire
- En premier ressort
- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Madame [F] [O] en qualité d’usufruitière et Madame [D] [K] en qualité de nue-propriétaire sont propriétaires des lots de copropriété n° 17 et 57 d’un immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 3].

Par lettre recommandée avec accusé de réception présenté le 26 février 2025 à Madame [F] [O] et le 8 avril 2025 à Madame [D] [K], le syndicat des copropriétaires de l’immeuble les a fait mettre en demeure de payer un arriéré de charges de copropriété.

Par exploit de commissaire de justice signifié les 7 et 9 mai 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 3] représenté par son syndic en exercice la SAS LA REGIE GUILLON a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Paris Madame [F] [O] et Madame [D] [K] pour l’audience du 3 décembre 2025.

Au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, il demande au Tribunal de :

« Vu les dispositions de la loi du 10 juillet 1965, notamment les articles 10 et 10-1, 24 et suivants et le décret du 17 mars 1967, notamment l’article 36,

-Condamner in solidum Madame [F] [O] et Madame [D] [K] à payer au syndicat des copropriétaires demandeur les sommes suivantes :

-14.337,96 € à titre des appels de fonds charges et travaux impayés arrêtés au 12 mars 2025 avec intérêt au taux légal à compter du 24 février 2025 date de la mise en demeure et à compter de l’assignation pour le surplus ;

-300,00 € au titre des frais nécessaires de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

-1.500,00 € à titre de dommages-intérêts ;

-2.500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

- Condamner les défenderesses en tous les dépens qui pourront être recouvrés directement par Maître Cécile IDIART, avocat au barreau de Paris, C 931 selon mes dispositions de l’article 699 du CPC.

Citée à personne pour Madame [D] [K] et à étude pour Madame [F] [O] suivant les formalités de l’article 656 et 658 du code de procédure civile, les défenderesses n’ont pas comparu à l’instance. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 03 décembre 2025 et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoirie (juge unique) du 12 février 2026. La décision a été mise en délibéré au 16 avril 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande principale en paiement

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot », ainsi qu’« aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » - le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget prévisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

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En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que Madame [F] [O] (usufruitière) et Madame [D] [K] (nue-propriétaire) sont propriétaires des lots de copropriété n° 17 et 57 d’un immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 3].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit notamment aux débats :

- les mises en demeure en date des 24 février 2025 et 07 avril 2025 ;

- les procès-verbaux des assemblées générales des 09 novembre 2022, 09 novembre 2023 par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2022 (exercice clos au 30 juin 2022) et 2023 (exercice clos au 30 juin 2023), fixé les budgets prévisionnels des années 2022/2023 à 2024/2025 et voté la réalisation de divers travaux ;

- les relevés de compte de copropriété et les appels de fonds et de travaux portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots des défenderesses ;

- un décompte de créance arrêté au 16 juin 2025 faisant état d’un solde nul après règlement par les défenderesses d’une somme de 14.637,96 euros ;

- un extrait du règlement de copropriété prévoyant la solidarité entre les nus-propriétaires et usufruitiers pour toutes sommes dues au syndicat des copropriétaires au titre des lots de copropriété;

- le contrat de syndic pour la période du 09 novembre 2022 au 08 novembre 2025.

Il résulte de l’examen de ces pièces que l’arriéré de charges et frais de procédure réclamé aux défenderesses a été intégralement réglé le 16 juin 2025 de sorte que ce chef de demande est désormais sans objet.

2. Sur la demande indemnitaire

L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass.3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame à hauteur 1.500,00 euros l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution réitérée par les défenderesses de leurs obligations.

Le syndicat des copropriétaires ne rapporte toutefois pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’il aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance et de démontrer que les copropriétaires ont agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

3. Sur les demandes accessoires

- Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux entiers dépens à moins que le juge par décision motivée n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Décision du 16 Avril 2026
Charges de copropriété
N° RG 25/05692 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7KOK

Madame [F] [O] et Madame [D] [K] seront condamnées solidairement aux entiers dépens de l’instance avec autorisation donnée à maître Cécile IDIART, avocate au barreau de Paris, en ayant fait la demande de recouvrer directement ceux dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision.

- Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdant à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office pour des raisons tirées des mêmes considération dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1.500,00 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

- Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, la nature des condamnations prononcées et l'ancienneté du litige justifient que l'exécution provisoire de droit ne soit pas écartée.

PAR CES MOTIFS,