TJ 75056, 16 avr. 2026, RG 23/08071

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1]
Expéditions
exécutoires
délivrées le:

■

18° chambre
2ème section

N° RG 23/08071
N° Portalis 352J-W-B7H-C2DS6

N° MINUTE : 8

Assignation du :
16 Juin 2023

JUGEMENT
rendu le 16 Avril 2026
DEMANDERESSE

S.C.I. FONCIERE D’[Localité 2] (RCS de [Localité 1] n°530 571 678)
[Adresse 1]
[Localité 3]

représentée par Maître Charles-édouard BRAULT de l’AARPI CABINET BRAULT ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #J0082

DÉFENDERESSE

S.A.R.L. NI-FRA (RCS de [Localité 1] n°453 371 718)
[Adresse 2]
[Localité 4]

PARTIE INTERVENANTE

Monsieur [P] [F], S.E.L.A.S. ETUDE JP (RCS de [Localité 1] n°840 214 191), ès qualités de Liquidateur Judiciaire de la Société NI-FRA, par voie d’intervention volontaire,
[Adresse 3]
[Localité 5]

représentés par Maître Fabrice GRIMAULT de la SCP SCPA GRIMAULT - BURGER Associés, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #P0109

Décision du 16 Avril 2026
18° chambre 2ème section
N° RG 23/08071 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2DS6

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lucie FONTANELLA, Vice-présidente, Sabine FORESTIER, Vice-présidente, Elisette ALVES, Vice-présidente assistée de Henriette DURO, Greffière lors des débats et de Paulin MAGIS, Greffier, lors de la mise à disposition au greffe.

DÉBATS

A l’audience du 06 novembre 2025 tenue en audience publique devant Elisette ALVES, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 26 janvier 2026, délibéré prorogé au 18 février 2026, au 18 mars 2026 puis au 16 avril 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous signature privée du 09 mars 2011, Mme [G] [K] épouse [T], aux droits et obligations de laquelle est venue la SCI FONCIERE D’ARGENSON, a donné à bail commercial en renouvellement à la société NI-FRA, pour une durée de neuf années à compter rétroactivement du 1er janvier 2010, des locaux situés au rez-de-chaussée et au sous-sol d’un immeuble sis [Adresse 4] à Paris (75019), correspondant aux lots n°1, 2, 15 et 17 de l’état descriptif de division, moyennant le paiement d’un loyer annuel fixé initialement à la somme de 36.000 euros en principal.

A l’échéance, le bail s’est poursuivi par tacite prolongation.

Par courrier recommandé de son conseil en date du 11 décembre 2020, la société NI-FRA a sollicité le renouvellement de son bail pour une nouvelle durée de neuf années à compter du 1er janvier 2021.

Par acte extrajudiciaire du 08 mars 2021, la SCI FONCIERE D’[Localité 2] a refusé le renouvellement de bail demandé et offert de payer à la société NI-FRA une indemnité d’éviction, pour le cas où elle pourrait y prétendre.

La SCI FONCIERE D’[Localité 2] a consécutivement fait assigner la société NI-FRA devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris qui, par ordonnance en date du 19 octobre 2021, a ordonné une expertise aux frais avancés de la SCI FONCIERE D’[Localité 2], confiée à M. [Q] [A], avec pour mission de fournir tous éléments utiles à l’estimation de l’indemnité d’éviction, d’une part, et de l’indemnité d’occupation due à compter du 1er janvier 2021, d’autre part.

M. [X] [E], nommé par ordonnance du 04 novembre 2021 en remplacement de M. [A] qui avait été consulté par la société NI-FRA, a établi son rapport le 03 août 2023. Selon lui, l’indemnité d’éviction peut être chiffrée à la somme de 345.400 euros, frais de licenciement en sus, et l’indemnité d’occupation statutaire annuelle au 1er janvier 2021 peut être évaluée à la somme 42.120 euros en principal.

Par acte d’huissier du 16 juin 2023, la SCI FONCIERE D’[Localité 2] a fait assigner la société NI-FRA devant ce tribunal aux fins essentiellement de la voir déclarer prescrite en toute demande de fixation et paiement d’une indemnité d’éviction, ainsi que la voir condamner à lui payer, en sa qualité d’occupant sans droit ni titre, une indemnité d’occupation d’un montant de 46.800 euros par an en principal pour la période du 1er janvier 2021 au 07 mars 2023, puis d’un montant de 54.600 euros par an en principal à compter du 08 mars 2023 et jusqu’à la libération des lieux, avec indexation annuelle en fonction de la variation de l’indice des loyers commerciaux.

Cette instance a été enrôlée sous le RG : 23/08071.

Parallèlement, par acte d’huissier du 30 juin 2023, la société NI-FRA a fait assigner la SCI FONCIERE D’[Localité 2] devant ce tribunal en paiement d’une indemnité d’éviction fixée à la somme de 365.555 euros, outre le coût des licenciements induits par l’éviction, et afin de se voir reconnaître un droit au maintien dans les lieux dans l’attente du règlement de ladite indemnité d’éviction, moyennant le versement d’une indemnité annuelle d’occupation fixée à compter du 1er janvier 2021 à la somme de 37.440 euros en principal.

Le 16 octobre 2023, cette seconde instance enrôlée sous le RG : 23/08877 a été jointe à la première, sous le numéro de laquelle elle s’est poursuivie.

Par jugement en date du 30 novembre 2023, le tribunal de commerce de Paris a prononcé la liquidation judiciaire de la société NI-FRA et désigné la SELAS ETUDE JP, prise en la personne de Maître [P] [F], aux fonctions de liquidateur judiciaire.

Celle-ci est intervenu volontairement à la procédure, ès qualités, par voie de conclusions notifiées le 29 janvier 2024, reprenant à son compte les prétentions de la société défenderesse.

Les lieux loués ont ensuite été restitués à la SCI FONCIERE D’[Localité 2] par le liquidateur le 29 février 2024.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 26 juin 2024, la SCI FONCIERE D’[Localité 2] demande au tribunal de :

JUGER la SCI FONCIÈRE D’[Localité 2] recevable et bien fondée en l’ensemble de ses demandes et y faisant droit,

À TITRE PRINCIPAL :

JUGER la Société NI-FRA prescrite en toute demande de fixation et de paiement de l’indemnité d’éviction,

JUGER en conséquence la Société NI-FRA déchue de tout droit qu’elle tenait du statut des baux commerciaux, et donc de son droit à indemnité d’éviction,

JUGER la Société NI-FRA occupante sans droit ni titre rétroactivement depuis le 1er janvier 2021,

JUGER la Société NI-FRA redevable d’une indemnité d’occupation depuis le 1er janvier 2021 et jusqu’au 29 février 2024, date de restitution des locaux en sa qualité d’occupante sans droit ni titre,

FIXER au passif de la Société NI-FRA une indemnité d’occupation pour la période du 1er janvier 2021 au 7 mars 2023 à la somme annuelle de 46.800 € (QUARANTE-SIX MILLE HUIT CENTS EUROS) HT/HC, outre les charges et taxes exigibles selon la convention locative échue,

FIXER au passif de la Société NI-FRA une indemnité d’occupation pour la période du 8 mars 2023 au 29 février 2024 à la somme annuelle de 54.600 € (CINQUANTE-QUATRE MILLE SIX CENTS EUROS) HT/HC, outre les charges et taxes dues selon la convention locative échue,

DEBOUTER la Société NI-FRA de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

À TITRE SUBSIDIAIRE :

*Statuant sur le montant de l’indemnité d’éviction :

FIXER l’indemnité d’éviction revenant à la Société NI-FRA à la somme globale, sauf à parfaire, de 269.370 € (DEUX CENT SOIXANTE-NEUF MILLE TROIS CENT SOIXANTE-DIX EUROS),

DEBOUTER la Société NI-FRA de l’ensemble de ses demandes au titre des indemnités accessoires, y compris en lien avec les licenciements,

Subsidiairement, FIXER l’indemnité d’éviction à un montant maximum de 302.000 € (TROIS CENT DEUX MILLE EUROS), outre le remboursement des indemnités de licenciement sur production de justificatifs,

*Statuant sur l'indemnité d’occupation exigible à compter du 1er janvier 2021 :

FIXER l’indemnité d’occupation due par la Société NI-FRA à compter du 1er janvier 2021 et jusqu’au 29 février 2024 à la somme annuelle en principal de 42.120 € (QUARANTE-DEUX MILLE CENT-VINGT EUROS), outre les charges, taxes et accessoires exigés par la convention locative échue,

FIXER au passif de la Société NI-FRA l’indemnité d’occupation, outre les charges, taxes et accessoires exigées par la convention locative échue pour la période du 1er janvier 2021 jusqu’au 29 février 2024, sous déduction des sommes payées durant cette période à titre d’indemnité provisionnelle,

ORDONNER la compensation des sommes dues entre les parties,

EN CONSEQUENCE :

FIXER au passif de la Société NI-FRA la somme de 24.778,46 € (VINGT-QUATRE MILLE SEPT CENT SOIXANTE-DIX-HUIT EUROS ET QUARANTE-SIX CENTIMES) au titre des arriérés d’indemnités d’occupation, charges, impôts, taxes et accessoire arrêtés au 30 novembre 2023,

FIXER au passif de la Société NI-FRA la somme de 14.158,99 € (QUATORZE MILLE CENT CINQUANTE-HUIT EUROS ET QUATRE-VINGT-DIX-NEUF CENTIMES) au titre des arriérés d’indemnité d’occupation, charges, impôts, taxes et accessoires échus après l’ouverture de la liquidation judiciaire arrêtés au 29 février 2024,

FIXER au passif de la Société NI-FRA la somme de 82.692 € (QUATRE-VINGT-DEUX MILLE SIX CENT QUATRE-VINGT-DOUZE EUROS) au titre des frais de réparations locatives et de remise en état des locaux après restitution,

Le cas échéant, dans l’hypothèse où une indemnité d’éviction serait due, ORDONNER la compensation entre l’indemnité d’éviction et les dettes d’arriérés d’indemnités d’occupation, charges, impôts, taxes et accessoire,

EN TOUT ETAT DE CAUSE :

DEBOUTER la Société NI-FRA de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

FIXER au passif de la Société NI-FRA une somme de 8.000 € (HUIT MILLE EUROS) au titre des dispositions de l’article 700 du CPC,

FIXER au passif de la Société NI-FRA les entiers dépens dans des conditions conformes aux dispositions de l’article 699 du CPC, en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

Selon dernières conclusions notifiées par voie électronique le 13 septembre 2024, la société NI-FRA, agissant par son liquidateur judiciaire, demande au tribunal de :

DECLARER la Société Civile FONCIERE D’[Localité 2] irrecevable et infondée en sa demande tendant à voir juger prescrite toute demande de la Société NI-FRA de fixation et de paiement d’une indemnité d’éviction,

DEBOUTER la Société Civile FONCIERE D’[Localité 2] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

PRENDRE ACTE de l’intervention volontaire de Me [P] [F] - Selas Etude JP, es-qualité de Liquidateur Judiciaire désigné de la société NI-FRA,

DECLARER Me [P] [F] - Selas Etude JP - es-qualité de Liquidateur Judiciaire de la Société NI-FRA tant recevable que bien fondé en ses demandes,

CONSTATER que la Société Civile FONCIERE D’[Localité 2] a notifié à la Société NI-FRA un refus de renouvellement du bail commercial et offre de paiement d'indemnité d'éviction,

DIRE ET JUGER que Me [P] [F] - Selas Etude JP – es-qualités de liquidateur Judiciaire de la Société NI-FRA peut en conséquence prétendre à l'allocation d'une indemnité d'éviction au titre de la perte du fonds de commerce de la société NI-FRA et de tous les préjudices subis, et FIXER cette indemnité d’éviction au montant de 365.555€, augmentée des frais de licenciement des salariés employés dans le fonds,

CONDAMNER la Société Civile FONCIERE D’[Localité 2] à payer à Me [P] [F] - Selas Etude JP - es-qualité de Liquidateur Judiciaire de la SARL NI-FRA une indemnité d’éviction pour un montant de 365.555 € en principal, assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation au fond,

CONDAMNER en outre la Société Civile FONCIERE D'[Localité 2] au remboursement à Me [P] [F] - Selas Etude JP - es-qualité de Liquidateur Judiciaire de la SARL NI-FRA, des indemnités de licenciement légales et conventionnelles du personnel du fait de l’éviction, d’un montant total de 41.438,30 €,
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FIXER l’indemnité d’occupation des locaux occupés par la société NI-FRA, à compter du 1er janvier 2021, au montant de 37.440 € par an HT et HC,

DIRE ET JUGER que l’indemnité d’occupation doit être arrêtée à la date de libération et de restitution des locaux, savoir le 29.02.2024,

FIXER la créance de la SCI FONCIERE D'[Localité 2] au passif de la société NIFRA à la seule somme de 14.433,33 €, ou subsidiairement à la somme de 17.403,33 €,

CONDAMNER la Société Civile FONCIERE D'[Localité 2] à payer à Me [P] [F] - Selas Etude JP - es-qualité de Liquidateur Judiciaire de la Société NI-FRA une indemnité de 50.000€ à titre de dommages et intérêts,

CONDAMNER la Société Civile FONCIERE D'[Localité 2] à payer à Me [P] [F] - Selas Etude JP - es-qualité de Liquidateur Judiciaire de la Société NI-FRA une indemnité de 15.000 € sur le fondement de l'Article 700 du CPC,

CONDAMNER la Société Civile FONCIERE D'[Localité 2] aux entiers dépens de la procédure, en ce compris les frais d’expertise, et dire et juger que les dépens exposés par et pour la SARL NI-FRA pourront être recouvrés par la SCP GRIMAULT - BURGER dans les conditions de l'Article 699 du CPC,

DIRE n’y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire du jugement à intervenir.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions précitées des parties pour ce qui concerne l’exposé détaillé de leurs moyens.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 14 octobre 2024 et l’affaire a été fixée pour être plaidée à l’audience du 06 novembre 2025.

À l'audience de plaidoirie, le juge rapporteur du dossier a soulevé une difficulté tenant à l'absence de régularisation de conclusions devant le juge de la mise en état concernant la fin de non-recevoir invoquée par la demanderesse, tel qu’exigé par l’article 789 du code de procédure civile.

Le conseil de la SCI FONCIERE D’[Localité 2] a consécutivement adressé une note en délibéré pour répondre au moyen soulevé d'office par le tribunal le 07 novembre 2025 à laquelle la société liquidée a répliqué suivant note en délibéré notifiée le 18 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire

Il sera préalablement rappelé que les demandes tendant à voir "juger bien fondée", "juger", "déclarer infondée ", "déclarer bien-fondé", "prendre acte", " constater " et "dire et juger " ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile lorsque, comme en l'espèce, elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, ces demandes n'étant en réalité que la redite des moyens invoqués, et non des chefs de décision devant figurer dans la partie exécutoire du jugement, sur lesquelles il n'y a donc pas lieu de statuer.

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Par ailleurs, il n'y a pas lieu de statuer sur la recevabilité de la SELAS ETUDE JP, prise en la personne de Maître [P] [F], ès qualités de liquidateur judiciaire de la société NI-FRA, celle-ci n'étant pas contestée.

I- Sur la recevabilité de la fin de non-recevoir fondée sur la prescription de la demande en fixation et paiement de l'indemnité d'éviction introduite par la société NI-FRA, agissant par son liquidateur judiciaire, et ses conséquences

Au visa de l'article L145-60 du code de commerce, la SCI FONCIERE D'[Localité 2] excipe, à titre principal, de la prescription de l'action en fixation et paiement de l'indemnité d'éviction formée par la société liquidée dès lors que la société NI-FRA, désormais représentée par son liquidateur, n'a pas introduit sa demande dans le délai de deux années à compter de la date à laquelle la bailleresse a refusé le renouvellement de bail qu'elle lui avait demandé. Elle rappelle avoir signifié le 08 mars 2021 son refus de renouvellement et fait valoir que l'interruption de la prescription par l'assignation délivrée par ses soins devant le juge des référés ne profite pas au preneur. Elle ajoute que la suspension de la prescription résultant d'une décision ordonnant une expertise judiciaire ne profite qu'à la partie qui a sollicité cette mesure, les protestations et réserves d'usage ne constituant pas une prétention au sens de l'article 4 du code de procédure civile de la part de celui qui les émet. Elle en déduit que son ancienne locataire se trouve en conséquence rétroactivement occupant sans droit ni titre des locaux loués et redevable à son égard d'une indemnité d'occupation statutaire jusqu'à la date à laquelle l'indemnité d'éviction s'est trouvée prescrite, puis d'une indemnité d'occupation fixée à la valeur locative de marché.

La société NI-FRA, représenté par son liquidateur, la SELAS ETUDE JP, prise en la personne de Maître [P] [F], résiste à cette prétention en soutenant qu'en application des articles 2241 et 2242 du code civil, le délai de prescription a été interrompu à l'égard des parties à l'instance par l'assignation en référé délivrée le 26 mai 2021 à la requête de la bailleresse et par l'ordonnance de référé en date du 19 octobre 2021 aux termes de laquelle a été désigné un expert judiciaire. Elle se prévaut aussi de la suspension du délai de prescription durant les opérations d'expertise judiciaire, en application de l'article 2239 du même code. Elle soutient que les jurisprudences contraires invoquées par la bailleresse ne sont pas transposables, ayant été rendues en matière de construction et non concernant l'indemnité d'éviction prévue par le statut des baux commerciaux. Elle tire enfin argument des dires échangés en cours d'expertise et soutient que la SCI FONCIERE D'[Localité 2] y a reconnu son droit au paiement d'une indemnité d'éviction de manière non équivoque.

Selon l'article L145-60 du code commerce, toutes les actions exercées sur le fondement du statut des baux commerciaux se prescrivent par deux ans.

Par ailleurs, l'article 789 6° du code de procédure civile, dans sa version en vigueur depuis le 1er septembre 2024, dispose que le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal pour statuer sur les fins de non-recevoir.
S'il estime que la complexité du moyen soulevé ou l'état d'avancement de l'instruction le justifie, le juge de la mise en état peut décider que la fin de non-recevoir sera examinée à l'issue de l'instruction par la formation de jugement appelée à statuer sur le fond.
Dans ce cas, la décision du juge de la mise en état, qui constitue une mesure d'administration judiciaire, est prise par mention au dossier. Avis en est donné aux avocats. Les parties sont alors tenues de reprendre la fin de non-recevoir dans les conclusions adressées à la formation de jugement.

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En application de l'article 122 du même code, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Par ailleurs, l'article 445 du même code précise qu'après la clôture des débats, les parties ne peuvent déposer aucune note à l'appui de leurs observations, si ce n'est en vue de répondre aux arguments développés par le ministère public, ou à la demande du président dans les cas prévus aux articles 442 et 444 du même code.

L'article 442 du même code ajoute que le président et les juges peuvent inviter les parties à fournir les explications de droit ou de fait qu'ils estiment nécessaires ou à préciser ce qui paraît obscur.

Enfin, l'article 16 du même code impose au juge, en toutes circonstances, de faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu'il a relevés d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations.

En l'espèce, compte tenu du moyen soulevé lors de l'audience de plaidoirie par le juge rapporteur du dossier, tiré de l'incompétence du tribunal pour statuer sur les fins de non-recevoir en application de l'article 789 6° du code de procédure civile dans sa version applicable à la date de la clôture de l'instruction, la note en délibéré notifiée le 07 novembre 2025 par la SCI FONCIERE D'[Localité 2] et celle, en réponse, notifiée le 18 novembre 2025 par la société NI-FRA, représentée par son liquidateur, sont recevables.

La SCI FONCIERE D'[Localité 2] soutient que le tribunal est compétent pour statuer sur la prescription biennale opposée à la société liquidée puisque ce moyen était invoqué dans son assignation introductive d'instance et que l'article 789 6° du code de procédure civile était, à cette date, ainsi rédigé : "lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour : (…) 6° Statuer sur les fins de non-recevoir".

La société NI-FRA, représentée par son liquidateur, considère que la demanderesse procède à une lecture biaisée de ce texte qui confère compétence au juge de la mise en état pour statuer sur toutes les fins de non-recevoir révélées avant son dessaisissement. Elle souscrit donc à l'incompétence du tribunal évoquée par le juge rapporteur de ce chef.

En l'occurrence, la demanderesse se prévaut d'une rédaction de l'article 789 6° du code de procédure civile abrogée. En effet, ce texte a été réformé par le décret n°2024-673 du 03 juillet 2024 qui a supprimé le passage "lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation", dont elle se prévaut. De plus, il résulte du I de l'article 17 dudit décret que les modifications qu'il a apportées à l'article 789 sont entrées en vigueur au 1er septembre 2024 et qu'elles sont applicables aux instances en cours à cette date.

Etant rappelé que conformément à l'article 55 du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, les dispositions des 3° et 6° de l'article 789 créés par ce décret sont applicables aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, la SCI FONCIERE D'[Localité 2] devait impérativement soulever la fin de non-recevoir tirée de la prescription biennale invoquée devant le juge de la mise en état par voie de conclusions d'incident, distinctes de celles au fond, sous peine de la voir déclarer irrecevables devant le juge du fond, puisque celle-ci n'est pas survenue ni n'a été révélée postérieurement au dessaisissement du juge de la mise en état.
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Par conséquent, il convient de déclarer irrecevable, devant le tribunal, le moyen fondé sur la prescription de la demande en fixation et paiement de l'indemnité d'éviction, invoqué par la SCI FONCIERE D'[Localité 2].

Elle sera donc également déboutée de ses prétentions subséquentes tendant à voir juger que la société NI-FRA se trouve déchue du bénéfice du droit à indemnité d'éviction, qu'elle est occupante sans droit ni titre des locaux depuis la date d'expiration du bail commercial ayant lié les parties et redevable à ce titre d'une indemnité d'occupation de droit commun d'un montant annuel de 46.800 euros en principal pour la période du 1er janvier 2021 au 7 mars 2023 correspondant à la valeur locative, puis d'un montant annuel de 54.600 euros, correspondant à la valeur locative de marché, jusqu'à la restitution des locaux, sans abattement de précarité, à fixer au passif de la société liquidée à due concurrence.

II- Sur les demandes en fixation et paiement de l'indemnité d'éviction

A titre subsidiaire, si le droit de la société NI-FRA au paiement d'une indemnité d'éviction était admis, la SCI FONCIERE D'[Localité 2] demande au tribunal d'en fixer le montant à 269.370 euros, les indemnités accessoires notamment relatives aux frais de licenciements devant être rejetées. Elle fait grief au liquidateur de maintenir ses prétentions au titre des d'indemnités accessoires alors que la société NI-FRA ne se rétablira pas, compte tenu de sa liquidation judiciaire prononcée par le tribunal de commerce de Paris le 30 novembre 2023. Plus subsidiairement, elle sollicite que l'indemnité d'éviction soit fixée à un maximum de 302.000 euros, outre le remboursement des indemnités de licenciement sur production de justificatifs. Elle requiert que soit retenu un chiffre d'affaires moyen de 427.571,11 euros calculé à partir des éléments financiers issus des exercices 2017 à 2019 ainsi que de l'année 2022, et à un coefficient multiplicateur limité à 63%, correspondant à la moyenne des références expertales pour les cessions amiables des fonds de même nature.

La société NI-FRA, représentée par son liquidateur, demande quant à elle que le tribunal fixe l'indemnité d'éviction due par la bailleresse en indemnisation de la perte de son fonds de commerce à la somme de 365.555 euros, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l'assignation qu'elle lui a fait délivrer, et des frais de licenciements d'un montant total de 41.438,30 euros. Elle souscrit au montant de l'indemnité principale d'éviction évaluée par l'expert judiciaire à la somme de 300.000 euros, correspondant à un chiffre d'affaires moyen de 427.571,11 euros et à un coefficient de 70%. Elle acquiesce également aux indemnités accessoires pour frais de remploi (30.800 euros), trouble commercial (11.100 euros) et frais divers (2.000 euros) proposées, outre la prise en charge des frais de licenciements. Elle conteste en revanche le montant des frais de déménagement (1.500 euros) qu'elle demande de voir porter à la somme de 5.915 euros devisée par la société DEMENAGEURS PARISIENS. Elle précise que préalablement à la restitution des locaux, des frais d'enlèvement ont en effet été engagés pour débarrasser les lieux des matériels techniques et mobiliers du restaurant, qui ont été vendus aux enchères le 06 février 2024. Elle soutient aussi que, contrairement à ce qu'a retenu l'expert judiciaire, elle est fondée à obtenir le paiement de la somme de 15.740 euros au titre des frais de réinstallation. Elle rappelle avoir dû laisser le four à bois incorporé aux locaux lors de leur restitution, alors que cet équipement est indispensable à l'exploitation d'un fonds de commerce de pizzeria. Elle déclare que sans le positionnement de la bailleresse, elle aurait pu se réinstaller.

L'article L145-14 du code de commerce dispose que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.
Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

Il est acquis que l'indemnité d'éviction doit compenser l'entier préjudice subi par le preneur du fait de l'éviction.

Sur l'indemnité principale

L'indemnité d'éviction a pour objet de compenser le préjudice qui résulte pour le locataire de la perte de son droit au bail. Si le fonds de commerce est transférable, l'indemnité principale correspond au minimum à la valeur du droit au bail, laquelle correspond à la différence entre le loyer qui aurait été payé par le locataire si le bail avait été renouvelé et la valeur locative de marché de ces mêmes locaux, affecté d'un coefficient de situation suivant l'intérêt de l'emplacement. Si le fonds n'est pas transférable, l'indemnité principale correspond à la valeur du fonds et elle est dite de remplacement et comprend la valeur marchande du fonds, déterminée selon les usages de la profession. Si la valeur du droit au bail est supérieure à la valeur marchande du fonds, le locataire doit alors se voir allouer une indemnité égale à la valeur du droit au bail.

En l'espèce, l'expert judiciaire précise que la société NI-FRA exploite dans les lieux loués une activité de restauration italienne / pizzeria depuis 2004. Il est d'avis qu'au regard de la nature de cette activité, de l'emplacement et du niveau de chiffre d'affaires, la clientèle du commerce développée, d'abord dans le cadre d'une convention de location-gérance, puis en qualité de cessionnaire du droit au bail, est essentiellement locale, de sorte que l'éviction entraînera la perte du fonds de commerce de la société NI-FRA.

Ce point n'est discuté par les parties devant le tribunal.

Par conséquent, l'indemnité principale d'éviction correspond à une indemnité de remplacement, laquelle sera égale à la valeur du fonds de commerce et ne pourra être inférieure à la valeur du droit au bail.

Sur la description des lieux loués

L'expert judiciaire indique que les lieux loués sont situés [Adresse 4] à [Localité 6], longue avenue (2 km) de quatre voies qui relie le [Adresse 5] à la Porte [Localité 7], dans le tronçon entre les stations de métro [Localité 8] et [Localité 9] (ligne 5) bénéficiant de larges trottoirs plantés ainsi que d'une commercialité de proximité et d'agences bancaires. Il souligne leur bonne desserte par les transports en commun (métro et bus), le stationnement étant en revanche difficile en l'absence de places souterraines ou en surface proches.

Il précise que les locaux dépendent d'un ensemble immobilier édifié entre 1851 et 1914, composé d'un bâtiment A donnant sur la voierie, comprenant un porche équipé d'un portail en acier distribuant une cour intérieure pavée avec appentis élevé d'un simple rez-de-chaussée (structure maçonnée, couverture zinc, façade est enduite et très légèrement ouvragée, porte métallique à deux battants ainsi qu'une fenêtre barreaudée), depuis laquelle on accède à un bâtiment B en fond de parcelle. Les bâtiments A et B sont élevés sur sous-sol, d'un rez-de-chaussée, de quatre étages et de combles (structure maçonnée, toiture en zinc à deux pans, façades enduites et très légèrement ouvragées, chaque étage sur rue étant équipé de baies sécurisées par des garde-corps en ferronnerie).
Décision du 16 Avril 2026
18° chambre 2ème section
N° RG 23/08071 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2DS6

Ils se développent au rez-de-chaussée et au sous-sol du bâtiment A, sur la totalité de l'appentis ainsi qu'au rez-de-chaussée du bâtiment. Ils disposent d'une devanture d'environ 8,30 mètres de linéaire donnant sur la voirie surmonté d'un store-banne et d'une enseigne bandeau outre une enseigne drapeau. Ils sont accessibles depuis la rue par porte vitrée battante à simple vantail surélevée d'une marche, d'une part, et par une porte métallique à double vantaux surélevée d'une marche ainsi que d'une fenêtre barreaudée donnant sur la cour intérieure, d'autre part, les caves au sous-sol étant desservies par un couloir depuis les parties communes.

Ils se composent d'une salle de restaurant de cinquante-quatre places assises avec four à bois (vitrine sur huisserie en aluminium, sol carrelé, murs peints, faux plafond avec éclairages intégrés) ; d'un bloc sanitaire équipé de deux cabinets d'aisance et d'un lavabo (sol carrelé, murs peints ou carrelés) ; d'une cuisine en surélévation d'une marche équipée d'un système d'extraction d'air, d'une armoire froide (sol carrelé, murs carrelés, faux plafond peint, une fenêtre donnant sur cour et deux fenêtres de toit et d'un accès à la cour de l'immeuble) ; accessibles via la cuisine, d'un bureau aveugle (sol carrelé, murs peints), d'une arrière-cuisine (sol carrelé, murs peints ou carrelés) et, en enfilade, deux réserves (sol carrelé ou cimenté, murs peints ou carrelés) et, via l'une des réserves, le vestiaire du personnel (sol carrelé, murs peints ou carrelés, douche et cabinet d'aisance). Le sous-sol non relié est composé de deux caves (plafond vouté d'une hauteur de 2 mètres sous clef de voute, cuve à fuel dans l'une des caves.

L'expert ajoute que le preneur bénéficie d'un droit de terrasse ouverte exploitable à l'année accordé par la ville de [Localité 1] en 2012 d'une superficie au sol de 22,62 m² (8,7 X 2,6) au droit de sa devanture, que les locaux ne sont pas climatisés et que le chauffage est assuré par une chaudière individuelle au gaz.

Sur la valeur du droit au bail

L'expert rappelle que la valeur du droit au bail correspond au différentiel entre le loyer qui aurait été dû par le preneur en cas de renouvellement de son bail et le loyer résultant de la valeur locative de marché de ces mêmes locaux à la date d'effet du congé, avant d'y affecter un coefficient de situation tenant compte de l'intérêt de l'emplacement, qui varie de 4 à 10 (voire 12 pour de rares emplacements exceptionnels).

A partir de la surface utile brute de 170,50 m²u calculée par la société [I], géomètre-expert, qui a établi des plans côtés, il retient une surface pondérée 99,03 m²p en application de la charte de l'expertise en évaluation immobilière.

Les parties ne discutant pas cette surface, la surface pondérée des locaux retenue est donc de 99,03 m²p.

Après analyse de vingt-cinq références de baux de locaux situés dans la zone de chalandise, dont trois issues de renouvellements judiciaires (entre 409 euros/m²p et 560 euros/m²p), douze issues de renouvellements amiables (entre 346 euros/m²p et 700 euros/m²p) et dix issues de nouvelles locations (entre 318 euros/m² et 907 euros/m²), l'expert judiciaire est d'avis que la valeur locative de marché peut être évaluée à la somme de 54.590,29 euros par an compte tenu du droit de terrasse (525 euros/m²p/an X 99,03 m²p X 0,95), qu'il propose d'arrondir à 54.600 euros en principal, tandis que la valeur locative statutaire à la date du renouvellement ressort à la somme de 46.791,68 euros par an, compte tenu du droit de terrasse (450 euros/m²p/an X 99,03 m²p X 0,95), qu'il propose d'arrondir à 46.800 euros en principal.

Décision du 16 Avril 2026
18° chambre 2ème section
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Il considère par ailleurs que l'analyse de l'évolution des facteurs locaux de commercialité au cours du bail expiré n'est pas notable et favorable au commerce exercé dans les lieux loués, de sorte que si le bail avait été renouvelé, le loyer aurait été plafonné en fonction de la variation de l'indice des loyers commerciaux à la somme de 41.154,04 euros (36.000 X 115,7 / 101,21).

Il en déduit que le différentiel de loyer entre la valeur locative de marché et le loyer de renouvellement théorique ressort à la somme de 13.445,96 euros.

Compte tenu de la qualité de l'emplacement et de son intérêt commercial au regard de la destination contractuelle, ainsi que de l'équilibre des conditions locatives, il propose de retenir un coefficient multiplicateur de 6,5, aboutissant à une valeur du droit au bail de 87.398,74 euros (13.445,96 X 6,5), qu'il propose d'arrondir à la somme de 87.400 euros hors frais de mutation.

Ces montants ne sont pas contestés par les parties.

La valeur du droit au bail s’élève donc à la somme de 87.400 euros.

Sur la valeur du fonds de commerce

L'expert judiciaire rappelle que la valeur d'un fonds de commerce est usuellement déterminée selon la méthode des usages professionnels, sur la base :
- d'un multiple du chiffre d'affaires hors taxes,
-d'un multiple de la capacité bénéficiaire (soit l'excédent brut d'exploitation éventuellement retraité).

Au regard des éléments comptables présentés par la société NI-FRA issus des exercices 2017, 2018, 2019 et 2022 pondéré, les exercices 2020 et 2021 étant écartés pour tenir compte des conséquences de la crise sanitaire de covid-19 qui a défavorablement impacté l'activité du preneur, il retient un chiffre d'affaires moyen de 427.571,11 euros.

L'expert judiciaire indique que selon les barèmes professionnels, un fonds de commerce de restaurant/pizzeria s'évalue dans une fourchette de 40 à 100% du chiffre d'affaires annuel HT, et en moyenne à 70% dudit chiffre d'affaires, ce qui est conforme à son analyse des cessions amiables et des décisions judiciaires fixant les indemnités d'évictions.

Compte tenu de la qualité de l'emplacement situé sur l'un des axes les plus commerçants du [Localité 10], bien desservi et adapté à l'activité autorisée par le bail, malgré une concurrence importante, ainsi que des caractéristiques intrinsèques aux lieux loués, situés dans un immeuble d'apparence banale mais bénéficiant d'une bonne visibilité depuis la voie publique, d'une configuration générale correcte (accessibilité, volumes, distribution, éclairement naturel, etc.) pour l'activité exercée, des aménagements sommaires et en état d'usage, du fait que le bloc sanitaire n'est pas accessible aux personnes à mobilité réduite, mais aussi des données comptables en forte chute au cours du dernier exercice, l'expert retient un coefficient de 70% et estime le fonds de commerce de la société NI-FRA à un montant de 299.299,78 euros (427.571,11 euros X 70%) qu'il propose d'arrondir à la somme de 300.000 euros.

Il précise que selon la méthode de l'EBE retraité, utilisée à titre de recoupement, qui tient compte de la capacité bénéficiaire moyenne dégagée par l'exploitation, le multiple qui en ressort est de 6,75 (300.000 / 44.441,55) ce qui est cohérent avec les ratios généralement constatés entre 4 et 8 fois l'excédent brut d'exploitation.

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18° chambre 2ème section
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Si la société liquidée souscrit à l'évaluation proposée, la bailleresse la conteste, considérant que le coefficient de 70% appliqué au chiffre d'affaires moyen est trop élevé et que devrait être appliqué un coefficient de 63% correspondant à la moyenne des coefficients pratiqués.

Il est acquis que l'évaluation de la valeur d'un fonds de commerce peut se réaliser par le recoupement ou la combinaison de plusieurs méthodes, notamment celle du chiffre d'affaires et de la capacité bénéficiaire du fonds.

En l'espèce, dès lors que l'expert indique que les deux méthodes sont cohérentes, aucun élément ne justifie la remise en cause de la méthode qu'il a adoptée.

S'agissant du coefficient de valorisation, la SCI FONCIERE D'[Localité 2] sollicite qu'il soit appliqué un coefficient de 63% alors que l'expert lui a déjà précisé que le coefficient ne correspond pas à une moyenne arithmétique des références qui ne sont pas parfaitement homogènes par nature, justifiant le maintien du taux de 70 %.

Le coefficient de 70%, qui apparaît adapté, sera donc retenu.

Par conséquent, la méthodologie employée par l'expert judiciaire n'étant pas remise en cause, et la valeur du droit au bail étant inférieure à la valeur du fonds de commerce de la société NI-FRA, l'indemnité principale d'éviction sera fixée selon la méthode du chiffre d'affaires hors taxes moyen à la somme de 300.000 euros.

Sur les indemnités accessoires

Il résulte de l'article L145-14 du code de commerce que l'indemnité principale peut être augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et des droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur.

Sur les frais de remploi

L'indemnité de remploi est destinée à compenser les droits de mutation définis à l'article 719 du code général des impôts dus pour l'acquisition d'un fonds de commerce ou un droit au bail de valeur équivalente, outre les frais d'acte et les frais de transaction.

L'expert évalue les frais de remploi en tenant compte des droits d'enregistrement applicables depuis 2012 et en évaluant les honoraires juridiques et de transaction à la somme totale de 30.800 euros.

La société NI-FRA représentée par son liquidateur sollicite que l'indemnité au titre des frais de remploi soit fixée à la somme de 30.800 euros.

La bailleresse s'oppose au règlement d'une indemnité de remploi arguant que la société liquidée ne se rétablira pas.

Il est constant que cette indemnité n'est pas due lorsque le preneur fait l'objet d'une liquidation judiciaire sans poursuite d'activité car il ne peut reprendre une activité ou un fonds de commerce.

La demande formée par la défenderesse au titre des frais de remploi sera donc rejetée.

Sur le trouble commercial

L'indemnité fondée sur le trouble commercial est destinée à compenser le temps passé par le preneur pour la gestion de l'éviction au détriment de son activité et le moindre investissement dans le commerce.

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18° chambre 2ème section
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L'expert évalue le trouble commercial à trois mois d'EBE moyen à la somme de 11.100 euros (44.441,55 euros / 12 mois X 3 mois).

La société NI-FRA représentée par son liquidateur sollicite que l'indemnité au titre du trouble commercial soit fixée à la somme 11.100 euros.

La bailleresse s'oppose au règlement d'une indemnité pour trouble commercial dans la mesure où la société liquidée ne se rétablira pas.

La société NI-FRA, qui a fait l’objet d’une liquidation judiciaire sans poursuite d’activité, ne se rétablira pas et ne justifie donc pas d'un trouble commercial en lien avec l’éviction.

La demande formée par la défenderesse au titre l'indemnité pour trouble commercial sera dès lors rejetée.

Sur les frais de déménagement

L'indemnité pour frais de déménagement a pour objet d'indemniser le preneur des frais exposés pour libérer les locaux dont il est évincé.

L'expert judiciaire considère que l'éviction entrainera pour le preneur la nécessité de conserver et donc de déménager certaines de ses archives. Il propose de retenir à ce titre une indemnité forfaitaire de 1.500 euros. Il ajoute que si le tribunal considérait devoir tenir compte d'un déménagement de l'ensemble du mobilier du fonds de commerce, ce montant pourrait être porté à la somme de 5.915 euros correspondant au devis communiqué par la société NI-FRA.

La société NI-FRA représentée par son liquidateur sollicite que les frais de déménagement soient fixés audit devis.

La bailleresse s'oppose à la prise en charge des frais de déménagement considérant qu'à l'instar de l'indemnité de remploi, l'indemnité pour frais de déménagement n'est pas due en cas de non-réinstallation du preneur, laquelle est exclue du fait de la liquidation judiciaire.

Il est constant que le preneur ne peut prétendre, au titre des indemnités accessoires, à une indemnité de déménagement dès lors qu'il a cessé toute activité en raison de sa liquidation judiciaire et ne se rétablira pas.

De surcroît, il résulte des explications du liquidateur qu'il n'existe aucun lien de causalité entre l'éviction et l'enlèvement des installations des locaux courant février 2024 en vue de leur vente aux enchère publiques, dans le cadre des opérations de liquidation judiciaire.

La demande formée par la défenderesse au titre des frais de déménagement sera donc rejetée.

Sur les frais de réinstallation

Une indemnité au titre des frais de réinstallation peut être accordée dans les cas particuliers où les lieux loués présentent des aménagements spécifiques ou relèvent d'un concept particulier. En effet, l'indemnité principale permet déjà au preneur évincé d'acquérir un fonds de commerce de même nature et équivalent à celui perdu qui comprendra des éléments corporels (principalement des aménagements) et incorporels (principalement droit au bail et clientèle) équivalents à ceux perdus à la suite du refus de renouvellement du bail, de sorte que le plus souvent, l'acquisition d'un fonds de commerce de même nature n'exige pas la réalisation de travaux d'aménagement particuliers, ni d'adaptation des locaux à l'activité exercée.

L'expert judiciaire estime qu'en l'absence d'agencements spécifiques, il n'y a pas lieu de valoriser ce poste. Si le tribunal retenait que des frais de réinstallation étaient dus, il est d'avis qu'il devrait être tenu compte de la vétusté des installations à hauteur de 50% et qu'ils ressortiraient alors à la somme de 15.740 euros.

La société NI-FRA représentée par son liquidateur sollicite que le tribunal fixe les frais de réinstallation à cette somme.

La bailleresse s'oppose au règlement de frais de réinstallation puisque la société liquidée ne se rétablira pas.

La liquidation judiciaire de la société NI-FRA sans poursuite d'activité exclut qu'elle puisse se rétablir de sorte qu'elle ne peut prétendre au paiement de frais de réinstallation.

La demande formée par la défenderesse au titre des frais de réinstallation sera donc rejetée.

Sur les frais divers

Cette indemnité a pour objet de couvrir les frais juridiques et administratifs de changement d'adresse voir de siège social, d'information de la clientèle et des fournisseurs, de mise à jour des supports de communication.

L'expert, en l'absence de devis, chiffre forfaitairement cette indemnité à la somme de 2.000 euros.

La société NI-FRA souscrit à ce chiffrage.

La bailleresse s'oppose à la prise en charge de ces frais en l'absence de lien de causalité entre l'éviction et le coût des formalités induit en réalité par la liquidation judiciaire.

La défenderesse ne justifie d'aucun préjudice de ce chef induit par l'éviction.

Par conséquent, sa demande au titre des frais divers sera rejetée.

Sur les frais de licenciement

Selon l'usage, l'expert judiciaire propose que la bailleresse supporte les frais de licenciement induits par l'éviction sur présentation des justificatifs.

La société NI-FRA représentée par son liquidateur demande que la SCI FONCIERE D'[Localité 2] prenne en charge les frais de licenciement d'ores et déjà acquittés, d'un montant de 41.438,30 euros.

La bailleresse s'oppose à la prise en charge de ces frais en l'absence de lien de causalité entre l'éviction et le coût des licenciement prononcés en raison de la liquidation judiciaire.

Il est acquis que lorsque la perte du fonds de commerce entraîne le licenciement des salariés, il convient d'inclure les frais de licenciement dans l'indemnité d'éviction, ceux-ci devant être remboursés au vu des justificatifs.
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Toutefois, les salariés de la société NI-FRA ont été licenciés consécutivement au prononcé de sa liquidation judiciaire, ce qui résulte suffisamment de la concomitance entre la date desdits licenciements et celle du jugement d'ouverture. Elle ne justifie donc d'aucun préjudice à ce titre induit par l'éviction.

Dès lors, sa demande au titre de la prise en charge des frais de licenciement sera rejetée.

*

Compte tenu de l'ensemble de ce qui précède, l'indemnité d'éviction due à la société NI-FRA, représentée par son liquidateur, doit être fixée à la somme de 300.000 euros, correspondant au montant de l'indemnité principale d'éviction.

La société la SCI FONCIERE D'[Localité 2] sera en conséquence condamnée à lui régler cette somme.

III- Sur la demande en fixation de l'indemnité d'occupation

La SCI FONCIÈRE D'[Localité 2] sollicite, à titre subsidiaire, si le tribunal écartait la prescription de l'action en fixation et paiement de l'indemnité d'éviction formée par la société liquidée, que l'indemnité d'occupation due à compter du 1er janvier 2021 et jusqu'au 29 février 2024 soit fixée à la somme annuelle de 42.120 euros en principal, correspondant à la valeur locative statutaire chiffrée par l'expert judiciaire à la somme de 46.800 euros (99,03 m²p X 450 euros/m²p/an X 1,05) et à l'application d'un abattement de précarité d'usage de 10%, outre les charges et taxes exigibles selon la convention locative échue.

La société NI-FRA, représentée par son liquidateur, résiste à cette prétention en faisant valoir que l'abattement de précarité de 10% retenu par l'expert judiciaire est insuffisant. Elle revendique l'application d'un coefficient de précarité de 20% pour tenir compte de la soudaineté préjudiciable et de la précarité résultant du congé avec refus de renouvellement notifié par la bailleresse, au terme d'une exploitation sous l'enseigne FRANCO ET GIACOMO de plus de trente années. Elle demande que l'indemnité annuelle d'occupation due à compter du 1er janvier 2021 soit en conséquence fixée à la somme de 37.440 euros en principal (46.800 euros X 0,80).

Selon l'article L145-28 du code de commerce, le locataire évincé qui se maintient dans les lieux est redevable d'une indemnité d'occupation jusqu'au paiement de l'indemnité d'éviction calculée d'après la valeur locative, tout en corrigeant cette dernière de tous éléments d'appréciation.

L'article L145-33 du même code prévoit que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative laquelle, à défaut d'accord, est déterminée d'après :
1 Les caractéristiques du local considéré ;
2 La destination des lieux ;
3 Les obligations respectives des parties ;
4 Les facteurs locaux de commercialité ;
5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Les articles R145-2 à R145-11 du même précisent la consistance de ces éléments.

L'article R145-7 du même code dispose que les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l'ensemble des éléments mentionnés aux articles R145-3 à R145-6.
A défaut d'équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.
Les références proposées de part et d'autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.

Ainsi, le preneur qui se maintient dans les locaux dans l'attente du paiement de l'indemnité d'éviction n'est plus ten