TJ 75056, 16 avr. 2026, RG 25/04002

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Me Bakary DIALLO

Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Pierre-Bruno GENON-CATALOT

Pôle civil de proximité
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PCP JCP fond

N° RG 25/04002 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7UII

N° MINUTE :

JUGEMENT
rendu le jeudi 16 avril 2026

DEMANDERESSE
La REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] (RIVP), dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Pierre-Bruno GENON-CATALOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B 0096

DÉFENDEURS
Monsieur [C] [D]
locataire d’un logement sis [Adresse 2]
désormais domicilié au [Adresse 3]
représenté par Me Bakary DIALLO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0902

Madame [M] [D]
locataire d’un logement sis [Adresse 2]
désormais domicilié au [Adresse 3]
représentée par Me Bakary DIALLO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0902

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Cyrine TAHAR, Juge des contentieux de la protection
assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 28 janvier 2026

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 16 avril 2026 par Cyrine TAHAR, Juge des contentieux de la protection assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière
Décision du 16 avril 2026
PCP JCP fond - N° RG 25/04002 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7UII

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 3 mars 2010, la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] (ci-après la RIVP) a consenti un bail d’habitation à M. [C] [D] et Mme [M] [D] sur des locaux situés au [Adresse 4], 1er étage, porte droite, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 790,03 €.

Considérant que M. [C] [D] et Mme [M] [D] n’occupent plus le logement, la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS les a, par acte de commissaire de justice du 12 mars 2025, assignés devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de résiliation du bail.

Initialement appelée à l’audience du 14 octobre 2025, l'affaire a fait l'objet d'un renvoi pour être finalement retenue à l'audience du 28 janvier 2026.

À l’audience du 28 janvier 2026, la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1], représentée par son conseil, a fait viser des conclusions et demandé de :
-prononcer la résiliation du bail,
-ordonner l’expulsion de M. [C] [D] et Mme [M] [D], sous astreinte de 50 € par jour de retard à compter du prononcé ou de la signification du jugement,
-supprimer le délai de deux mois prévu par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution,
-condamner solidairement ou, à défaut, in solidum M. [C] [D] et Mme [M] [D] à verser à la RIVP, à compter de la date de prononcé du jugement, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer, majoré de 30 % et des charges locatives récupérables, applicable si le contrat de bail était resté en vigueur, et ce jusqu’à libération effective des lieux,
-ordonner la capitalisation des intérêts,
-débouter M. [C] [D] et Mme [M] [D] de toutes leurs demandes,
-condamner solidairement ou, à défaut, in solidum M. [C] [D] et Mme [M] [D] aux dépens, lesquels comprendront notamment le coût de la sommation et du procès-verbal de constat,
-condamner solidairement ou, à défaut, in solidum M. [C] [D] et Mme [M] [D] à verser à la RIVP une somme de 1.200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
-ordonner l’exécution provisoire du jugement.

M. [C] [D] et Mme [M] [D], représentés par leur conseil, ont fait viser des conclusions et demandé de :
-à titre principal : juger l’action de la RIVP irrecevable faute de congé préalable,
-à titre subsidiaire : débouter la RIVP de l’intégralité de ses demandes,
-condamner la RIVP à verser à M. [C] [D] et Mme [M] [D] la somme de 5.000 € à titre de dommages-intérêts,
-condamner la RIVP aux dépens,
-condamner la RIVP à verser à M. [C] [D] et Mme [M] [D] une somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de se référer aux conclusions respectives des parties, visées à l’audience, pour l’exposé de leurs moyens.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la fin de non recevoir

Les défendeurs soutiennent que l’action de la RIVP serait irrecevable, faute de délivrance d’un congé préalable.

Or, aucune disposition légale ne soumet une action en résiliation du bail pour manquement du locataire à son obligation d’occuper les lieux à la délivrance d’un congé préalable.

La fin de non recevoir soulevée par les défendeurs sera rejetée.

Sur la demande de résiliation du bail

Il résulte de l’article L442-3-5 du code de la construction et de l’habitation que le locataire doit occuper les locaux loués au moins huit mois par an, dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Il est interdit au locataire de sous-louer son logement, meublé ou non, en dehors des cas mentionnés à l'article L.442-8-1 du code de la construction et de l’habitation, de céder son bail et de procéder contractuellement avec un tiers à un échange de son logement sauf dans le cas prévu à l’article 9 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.
En cas de non-respect de ces dispositions, le bailleur peut saisir le juge aux fins de résiliation du bail.

Selon l’article 2, alinéa 2, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l'habitation.

L’article 5 du bail du 3 mars 2010 stipule que l’occupation des locaux loués étant strictement réservée au locataire, qui doit y établir son habitation principale et y résider à ce titre au moins huit mois par an, le présent contrat est incessible et intransmissible. Le locataire ne pourra sous-louer les lieux loués, même partiellement.

En l'espèce, la RIVP considère que M. [C] [D] et Mme [M] [D] n’habitent plus le logement ou, à tout le moins, qu’il ne constitue plus leur résidence principale.

Au soutien de ses prétentions, la RIVP produit les commencements de preuve suivants :
-un rapport de la société de détectives privés « Détecnet » du 7 août 2024 qui indique que M. [C] [D] résiderait désormais dans une maison située au [Adresse 5] à [Localité 2] ;
-le procès-verbal de signification de l’assignation du 13 mars 2025 à cette même adresse du [Adresse 5] à [Localité 3], avec la certification que l’acte a été remis à la personne même de Mme [M] [D] ;
-une sommation d’avoir à justifier de l’occupation effective du logement en date du 29 novembre 2024, délivrée à étude et restée sans effet ;
-un procès-verbal de constat du 21 janvier 2025 : le commissaire de justice s’est rendu sur les lieux avec un serrurier et a procédé aux constatations suivantes : « Le réfrigérateur est complètement vide. Les robinets, éviers, lavabos, baignoire sont archi secs, non utilisés depuis longtemps. Il n’y a pas (…) d’effet de nettoyage (savon, dentifrice, shampooing). Je ne trouve aucun effet de valeur, bijou, argent, papiers ou documents administratifs de valeur. Le mobilier restant est ancien, sans aucune valeur marchande. (...) Il n’y a plus de lit, de matelas. Un meuble tv est présent mais la télé a été enlevée. Les placards sont vides. (…) ».
Contrairement à ce qu’indiquent les défendeurs, les deux témoins sont nommément désignés (M. [J] [I] et Mme [H] [T]).
-les relevés du compteur d’eau du logement qui démontrent que la consommation d’eau est quasi nulle depuis le mois d’août 2023, alors qu’elle était normale auparavant.

De leur côté, M. [C] [D] et Mme [M] [D] déclarent ne pas avoir abandonné le logement et expliquent que, lors du procès-verbal de constat du 21 janvier 2025, ils étaient en train de réaliser des « travaux de réfection intérieure » rendus nécessaires par l’usure normale du logement. Or, les factures Leroy Merlin qu’ils versent aux débats pour rapporter la preuve de ces travaux datent des 12 juin 2023 et 2 janvier 2024. De plus, les photographies de l’appartement avant et après les travaux ne démontrent rien et sont sans rapport avec l’occupation ou la non occupation des lieux.

Les défendeurs versent par ailleurs aux débats le certificat de scolarité de leur fille, les bulletins de paye de janvier, février et mars 2025 de Mme [M] [D], quatre factures EDF (21/12/2025, 20/08/2025, 20/04/2025, 20/06/2025) et quatre factures de téléphone (02/02/2023, 02/01/2024, 02/07/2024, 02/08/2024) qui mentionnent tous l’adresse du logement litigieux. Toutefois, ces documents ne font qu’enregistrer les déclarations faites sans vérification formelle de la domiciliation déclarée.
En outre, la facture EDF du 20 février 2025 mentionne l’adresse de [Localité 3] (leur pièce n° 8).

L’argumentaire des défendeurs relatif à l’abandon du logement, à la procédure de l’article 14-1 de la loi du 6 juillet 1989 et à l’ordonnance du 30 janvier 2025 sont inopérants en ce que la RIVP ne fonde pas ses demandes sur l’article 14-1 de la loi du 6 juillet 1989 et ne soutient plus que les locataires ont abandonné le logement mais simplement qu’ils ne l’occupent plus à titre principal.

Au regard des éléments versés aux débats par chacune des parties, il convient de considérer que la RIVP rapporte plus d’éléments allant dans le sens d’une inoccupation des lieux par les locataires, tandis que M. [C] [D] et Mme [M] [D] ne rapportent pas suffisamment la preuve qu’ils occupent personnellement et effectivement les lieux à titre de résidence principale. Ils ne s’expliquent d’ailleurs pas sur l’adresse de [Localité 3].

Or, les dispositions légales et contractuelles susvisées obligent le preneur à occuper personnellement et continuellement les lieux et cette condition d’occupation personnelle doit être appliquée strictement en raison des particularités d’attribution des logements sociaux.

Le bail sera donc résilié à compter du présent jugement, soit du 16 avril 2026, et l’expulsion de M. [C] [D] et Mme [M] [D] sera ordonnée, sans qu’il ne soit toutefois nécessaire de prononcer une astreinte.

Sur la demande de suppression du délai prévu à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution

L’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que, si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d'expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l'occupation de résidents temporaires, régi par l'article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.
Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, il a été démontré que le logement litigieux n’est plus occupé. Par ailleurs, M. [C] [D] et Mme [M] [D] ne s’expliquent pas sur l’adresse du [Adresse 5] à [Localité 3] qui serait leur nouveau lieu de résidence.

Par conséquent, le délai de deux mois prévu à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution sera supprimé.

Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de bail constituant une faute civile, ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue ainsi la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, M. [C] [D] et Mme [M] [D] seront condamnés solidairement à payer à la RIVP une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été payés si le bail avait continué, à compter du 16 avril 2026 et jusqu’à libération effective des lieux.

Il n’y a pas lieu de majorer cette indemnité d’occupation de 30 %.

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise. La capitalisation des intérêts est de droit lorsqu’elle est demandée, elle sera donc accordée.

Sur la demande reconventionnelle de dommages-intérêts

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l'espèce, M. [C] [D] et Mme [M] [D] considèrent que la RIVP surveille et contrôle de manière intrusive leur vie privée et qu’elle a commis un abus du droit d’ester en justice.

Or, la RIVP a obtenu gain de cause et aucune faute de sa part n’est démontrée.

Les défendeurs seront déboutés de leur demande.

Sur les mesures de fin de jugement

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, M. [C] [D] et Mme [M] [D], parties perdantes, seront condamnés solidairement aux dépens, ceux-ci ne comprenant toutefois pas le coût de la sommation et celui du procès-verbal de constat.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la RIVP les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1 000 € lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS