TJ 75056, 16 avr. 2026, RG 25/05120

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Madame [L] [B]

Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Aurélie HERVÉ

Pôle civil de proximité
■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/05120 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBAAD

N° MINUTE :

JUGEMENT
rendu le jeudi 16 avril 2026

DEMANDERESSE
Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] représenté par son syndic le Cabinet RL [Localité 2] & [H] sis [Adresse 2]
représentée par Me Aurélie HERVÉ, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0235

DÉFENDERESSE
Madame [L] [B]
demeurant [Adresse 3]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Cyrine TAHAR, Juge, statuant en juge unique
assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 28 janvier 2026

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 16 avril 2026 par Cyrine TAHAR, Juge assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 16 avril 2026
PCP JTJ proxi fond - N° RG 25/05120 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBAAD

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [L] [B] est propriétaire du lot n° 11 dans l'immeuble situé [Adresse 1], soumis au régime de la copropriété.

Faisant valoir des impayés de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice le cabinet RL MEILLANT & [H], a assigné Mme [L] [B] devant le tribunal judiciaire de Paris, par acte de commissaire de justice du 23 septembre 2025, en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
-4.956,47 €, outre les intérêts au taux légal à compter du 25 juillet 2025, date du commandement de payer, jusqu’à parfait paiement,
-1.500 € de dommages-intérêts,
-la capitalisation des intérêts,
-1.500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

À l’audience du 28 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son conseil, a maintenu ses demandes. Il a insisté sur la demande de dommages-intérêts en précisant que les copropriétaires avaient été contraints de voter une avance de trésorerie pour couvrir les impayés de Mme [L] [B]. Il a ajouté, à titre informatif, qu’aucun règlement n’était intervenu depuis l’assignation.

Mme [L] [B], citée à étude par acte de commissaire de justice du 23 septembre 2025, n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I) Sur les charges de copropriété

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :
-les charges générales relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,
-les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.

L'article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l'appui de sa demande :
-les appels de fonds correspondant à l’arriéré,
-les procès-verbaux des assemblées générales des 24 avril 2023, 12 juin 2024 et 10 juin 2025,
-une attestation de non recours concernant les procès-verbaux susvisés,
-un décompte contradictoire arrêté au 19 août 2025 faisant apparaître un solde débiteur de 4.956,47 €, frais compris,
-un commandement de payer la somme de 3.332,34 € en date du 25 juillet 2025.

Le demandeur inclut au décompte des frais qui relèvent de l’article 700 du code de procédure civile ou de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et qui ne peuvent être inclus dans le principal comprenant uniquement les charges de copropriété, ceci pour un total de 1.602,28 €. Ce somme ne sera donc pas prise en compte dans le montant de la créance due au titre des charges de copropriété impayées.

En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est établie à hauteur de la somme de 3 354,19 € au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 19 août 2025.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, soit le 25 juillet 2025, à hauteur de 3.332,34 €, et à compter de l’assignation, soit le 23 septembre 2025, pour le surplus.

II) Sur les frais nécessaires au recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ;
b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;
c) Les dépenses pour travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l'article 24 et du f de l'article 25 ;
d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l'autorité administrative compétente ayant fait l'objet d'un vote en assemblée générale et qui n'ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

Cette liste n'est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

En l'espèce, il est sollicité la somme totale de 1.602,28 € au titre des frais comprenant des frais de mise en demeure, des frais de relance, des frais de remise du dossier à l’avocat ou à l’huissier, des honoraires d’avocat ou encore des frais de commandement de payer.

Or, s’agissant des mises en demeure et des relances, leur envoi ou bonne réception n’est pas justifiée en l’absence d’accusé de réception. Seul le coût du commandement de payer du 25 juillet 2025 sera retenu à hauteur de 155,28 €.

S’agissant des frais de remise du dossier à l’avocat ou à l’huissier, il s’agit de diligences normales du syndic qui a pour mission de recouvrer les charges impayées et il n’est pas démontré que des diligences exceptionnelles ont été effectuées. Ils seront écartés.

Les honoraires d’avocat quant à eux relèvent de l’article 700 du code de procédure civile et non des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Par conséquent, Mme [L] [B] sera condamnée à payer une somme de 155,28 € au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter de l'assignation, soit du 23 septembre 2025.

III) Sur les dommages-intérêts

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires a dû voter, à l’assemblée générale du 12 juin 2024, une avance destinée à couvrir les impayés de Mme [L] [B] qui grèvent la trésorerie du syndicat (procès-verbal de l’assemblée générale du 12 juin 2024, résolution n° 8).

Dans ces conditions, le préjudice du syndicat qui doit pallier les paiements manquants de Mme [L] [B] et dont la trésorerie est perturbée est démontré.

Par conséquent, Mme [L] [B] sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires une somme de 400 € au titre des dommages-intérêts.

IV) Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise.

La capitalisation des intérêts est de droit lorsqu’elle est demandée, elle sera donc accordée.

V) Sur les demandes accessoires

Mme [L] [B], partie perdante, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 800 € lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS