TJ 39300, 16 avr. 2026, RG 24/00768

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LONS LE SAUNIER

JUGEMENT CIVIL EN DATE DU 16 AVRIL 2026

Mise à disposition
du 16 Avril 2026
N° RG 24/00768 - N° Portalis DBYK-W-B7I-CYE5
Suivant assignation du 20 Novembre 2024
déposée le : 25 Novembre 2024
code affaire : 63B Demande en réparation des dommages causés par l’activité des auxiliaires de justice

PARTIES EN CAUSE :

Madame [W] [M]
née le [Date naissance 1] 1940 à [Localité 1]
[Adresse 1]
[Localité 2]

Représentée par Me [J], avocat postulant au barreau du JURA et Me [K], avocat plaidant au barreau de CHALON SUR SAONE

PARTIE DEMANDERESSE

C/

Maître [B] [X]
notaire titulaire d’un office notarial
né le [Date naissance 2] 1965 à [Localité 1]
[Adresse 2]
[Localité 3]

La société [1]
immatriculée au RCS de [Localité 4] sous le n° [N° SIREN/SIRET 1]
[Adresse 3]
[Localité 5]

Représentés par Maître Quentin DODANE de la SELARL BILLAUDEL - DODANE, avocat postulant au barreau du JURA et Me Vanessa MARTINVAL de la SCP MAYER-BLONDEAU GIACOMONI DICHAMP MARTINVAL, avocat plaidant au barreau de BESANCON

PARTIES DEFENDERESSES

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRESIDENT : Natacha DIEBOLD, Vice-présidente
ASSESSEURS : Jean-Luc FREY, Président
Marie-Hélène YAZICI-DEBACKER, Juge

GREFFIER : Corinne GEORGEON, Cadre Greffier

L’affaire a été plaidée à l’audience du 07 Janvier 2026 par-devant Natacha DIEBOLD, Vice-présidente, siégeant en qualité de juge-rapporteur conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, qu’elle en a rendu compte aux assesseurs Jean-Luc FREY, Président, et Marie-Hélène YAZICI-DEBACKER, Juge, assistée de Corinne GEORGEON, Cadre Greffier, et de [V] [U], Greffier stagiaire, pour être mise en délibéré au 16 Avril 2026, date à laquelle le jugement a été rendu par mise à disposition au greffe, publiquement, contradictoirement et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

Exposé des faits et de la procédure

Par acte authentique dressé le 31 juillet 2020 par Maître [B] [X], notaire, Madame [W] [M] a vendu à son neveu, Monsieur [F] [C], et à l'épouse de ce dernier, Madame [H] [P], un bien immobilier à usage d'habitation situé [Adresse 4] à [Localité 6], cadastrée sous la section AC, nos [Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3] d'une contenance de 11 ares et de 19 centiares, moyennant le prix de 70 000 euros TTC, dont une partie payée comptant (40 000 euros) et une autre partie payée à terme (30 000 euros, remboursable en 60 mensualités de 500 euros).

Le bien immobilier est une maison d'habitation comprenant :
- au niveau plain-pied : une buanderie, une cave, des dépendances d'ancien moulin, de deux pièces, d'une véranda ;
- au rez-de-chaussée surélevé : une cuisine, deux chambres, un salon, un séjour, une salle de bains, un WC,
- deux pièces au-dessus,
- un grenier,
- une cour, un jardin et un terrain attenant.

Aux termes de cet acte, Madame [W] [M] bénéficie d'un droit d'usage et d'habitation, jusqu'à son décès, de l'appartement qu'elle occupe dans le bien vendu, situé à l'étage et comprenant une cuisine, deux chambres, une salle à manger, une salle de bains, un WC et deux pièces au rez-de-chaussée, ainsi que le jardin et tous ses droits d'accès.

Par lettre recommandée avec accusé de réception datée du 21 août 2024, envoyée le 24 août 2024, le conseil de Madame [W] [M] a indiqué à Maître [B] [X] que la vente du bien immobilier avait été réalisée en défaveur de la venderesse, déboussolée par le décès de sa mère l'année précédente, considérant que le bien a été vendu à un prix dérisoire alors que celui-ci avait été estimé par le notaire entre 150 000 et 200 000 euros en janvier 2020. Madame [W] [M] a alors sollicité auprès de Maître [B] [X] que celui-ci l'indemnise à hauteur de 130 000 euros.

Par lettre datée du 28 août 2024, Maître [B] [X] a informé le conseil de Madame [W] [M] qu'il transmettait le dossier au président de la chambre notariale.

Par courriel en date du 7 octobre 2024, la société [1], en sa qualité d'assureur de la responsabilité civile professionnelle de Maître [X], a indiqué au conseil de Madame [W] [M] qu'elle n'entendait pas faire droit à la demande d'indemnisation de cette dernière.

C'est dans ces conditions que par actes de commissaire de justice en date des 19 et 20 novembre 2024, Madame [W] [M] a fait assigner Maître [B] [X] et la société [1] devant le tribunal judiciaire de Lons-le-Saunier aux fins d'indemnisation à titre de dommages et intérêts.

La clôture est intervenue le 25 septembre 2025 par ordonnance du juge de la mise en état du même jour, et l'affaire a été renvoyée le 7 janvier 2026 pour plaidoiries devant le tribunal judiciaire de Lons-le-Saunier, et mise en délibéré au 16 avril 2026.

Prétentions et moyens des parties

Dans ses dernières conclusions notifiées le 2 juillet 2025 par voie électronique, Madame [W] [M] demande au tribunal de :
- juger que Maître [B] [X] a commis une faute en manquant à son obligation de conseil,
- juger que la responsabilité professionnelle de Maître [B] [X] s'en trouve engagée,
En conséquence :
- condamner in solidum Maître [B] [X] et la société [1] en qualité d'assureur de responsabilité professionnelle à lui payer la somme de 130 000 euros à titre de dommages et intérêts résultant de la perte de chance de ne pas conclure la vente au prix du marché, et subsidiairement la somme de 100 000 euros s'il était tenu compte d'une décote pour droit d'usage d'une partie (sans salle de bain),
- condamner in solidum Maître [B] [X] et la société [1] à lui payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral, perte de temps et tracasserie,
- débouter Maître [B] [X] et la société [1] de l'intégralité de leurs demandes, fins et prétentions,
- condamner in solidum Maître [B] [X] et la société [1] à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'en tous les dépens,
- juger n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit.

Au soutien de sa demande de dommages et intérêts au titre d'une perte de chance, Madame [W] [M] se fonde sur les dispositions de l'article 1240 du code civil, soutenant que la responsabilité professionnelle du notaire est engagée dès lors qu'est établie une faute, un préjudice et un lien de causalité. Elle rappelle que le notaire, en sa qualité d'officier public, est tenu à un devoir de conseil absolu et impératif, dont il ne peut se décharger. Elle soutient que, peu importe qu'il ait ou non été partie à la négociation du prix, Maître [X] se devait, à tout le moins, d'attirer son attention sur le caractère manifestement dérisoire du prix par rapport à sa dernière estimation et sur les modalités déséquilibrées du paiement, d'autant plus que le professionnel du droit connaissait son état de fragilité.

Selon la demanderesse, il est étonnant que Maître [X] affirme avoir expliqué, lors d'un prétendu rendez-vous du 23 mai 2020, les conditions de vente et le prix au regard de mauvais diagnostics (électrique et énergétique), alors que ces derniers n'ont été réalisés que le 28 mai 2020, soit postérieurement à ladite réunion. Elle en déduit que le notaire ne peut valablement justifier la baisse de prix par des réserves techniques dont il n'avait pas encore officiellement connaissance. Maître [X] ne peut par ailleurs se retrancher derrière le fait qu'il restait des travaux à réaliser, dont la toiture, dans la mesure où le notaire indique, dans ses conclusions, que l'estimation du bien immobilier avait pris en compte lesdits travaux. Elle constate que contrairement aux allégations de Maître [X], la baisse de prix de vente ne peut s'expliquer par le marché immobilier post-covid qui a, au contraire, été marqué par des hausses de prix déraisonnables. Elle déplore qu'à tout le moins, Maître [X] ne lui ait pas proposé une nouvelle estimation actualisée.

Madame [W] [M] expose qu'aucun compromis de vente n'a été régularisé et qu'aucun projet d'acte ne lui a été adressé préalablement par courrier. Elle souligne qu'au jour de la vente, l'acte a été projeté sur écran, support dont elle n'a pas pu prendre connaissance de manière libre et éclairée en raison de sa vue déclinante. Elle ajoute n'avoir reçu aucune copie de l'acte à l'issue du rendez-vous, l'obligeant à effectuer des démarches ultérieures pour l'obtenir.

Madame [W] [M] récuse l'argument de la transmission familiale invoqué en défense. Elle précise que le pacte de préférence évoqué concernant la donation-partage de 2006 consentie par sa défunte mère et que l'esprit de transmission était fortement atténué en 2020. Elle affirme que sa seule motivation était l'urgence de vendre par crainte de ne plus pouvoir assumer les charges financières du bien.

Au visa de l'article 1353 du code civil, Madame [W] [M] expose qu'il appartient au notaire de rapporter la preuve qu'il a effectivement rempli son obligation d'information, ce qui, en l'espèce fait défaut au regard de l'absence de lettre de mise en garde ou de consultation écrite.

Madame [W] [M] argue que le prix de 70 000 euros (dont 40 000 euros payé comptant et 30 000 euros payé au plus tard le 31 juillet 2025) est en totale déconnexion avec la valeur de marché et l'estimation de 150 000 euros / 200 000 euros réalisée par Maître [B] [X] lui-même. Elle conteste les modalités de calcul du droit d'usage et d'habitation, soulignant que même l'application du barème fiscal (déduisant une valeur de droit de 36 000 euros correspondant à 40 % de l'usufruit) aurait dû conduire à un prix de vente minimal de 164 000 euros.

Au soutien de sa demande de dommages et intérêts au titre de son préjudice moral, Madame [W] [M] soutient, au visa de l'article 1240 du code civil, que la faute du notaire lui a causé un trouble psychologique certain. Elle invoque son état de vulnérabilité et de fragilité psychique au moment de la signature, lié à son âge (80 ans au 31 juillet 2020, date de la vente) et au décès récent de sa mère. Elle fait état du déséquilibre manifeste de l'acte qui l'a maintenue dans une partie d'immeuble « juridiquement insalubre » car dépourvue de salle de bain (contrairement à ce qui est prévu dans l'acte de vente), l'obligeant à puiser dans le faible capital perçu pour réaliser des travaux d'urgence. Elle indique avoir pris conscience d'avoir été « flouée » par un officier ministériel en qui elle avait toute confiance, l'obligeant à intenter une action judiciaire tardive et éprouvante.

Dans leurs dernières conclusions notifiées le 4 juin 2025 par voie électronique, Maître [B] [X] et la société [1] demandent au tribunal de :
- dire et juger que Maître [B] [X] n'a commis aucune faute dans l'exercice de sa mission,
- dire et juger que Madame [W] [M] ne justifie d'aucun préjudice indemnisable par Maître [B] [X],
- débouter Madame [W] [M] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
- condamner Madame [W] [M] à leur payer la somme de 3 000 euros chacun sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner Madame [W] [M] aux entiers dépens de l'instance,
- écarter l'exécution provisoire.

Au soutien du rejet de la demande de dommages et intérêts au titre de la perte de chance, Maître [B] [X] et la société [1] exposent, au visa de l'article 1240 du code civil, l'absence de faute professionnelle et l'absence de préjudice certain. Ils font valoir que le notaire n'était pas partie aux négociations et que la vente a eu lieu en tenant compte de la volonté, pour Madame [W] [M], de transmettre le bien au sein de la cellule familiale. L'acte n'est, selon les défendeurs, que la cristallisation d'un accord familial déjà parfait, incluant un prix et des modalités de paiement acceptés de bonne foi par les parties.

Les défendeurs soutiennent que le prix de vente de 70 000 euros n'est pas vil, mais correspond à la valeur réelle du bien grevé d'un droit d'usage et d'habitation portant sur la majorité des pièces du bien immobilier. Ils affirment que cet abattement, cumulé à l'état technique révélé par les diagnostics (amiante, isolation classe E, électricité) et à la possibilité pour Madame [W] [M] de rester dans le bien après la vente, justifie une décote de 65%. Ils ajoutent par ailleurs que l'estimation établie par Maître [X] a été effectuée sans réserve de jouissance et « sous toutes réserves » générales, démontrant qu'il ne pouvait avoir connaissance de l'étendue des travaux à réaliser, contrairement aux parties qui ont négocié entre elles sur le bien. De plus, ils rappellent que le bien a été vendu pendant la période post-Covid, à la suite du premier confinement, spécifiant que la situation économique n'était à cette époque pas stabilisée puisque deux autres confinements ont par la suite eu lieu.

Ils rappellent que le notaire n'a aucune obligation de visiter les lieux ou de vérifier l'adéquation du prix librement convenu avec l'état matériel du bien (absence de salle de bain). Ils arguent encore que le notaire a reçu les parties le 23 mai 2020 pour exposer les conditions de l'acte et que rien ne permettait de douter du consentement éclairé de la venderesse, dont les facultés mentales sont présumées saines.

Les défendeurs soulignent que l'administration fiscale n'a pas contesté la valeur de l'acte, confirmant ainsi que le prix n'était pas dérisoire. Ils relèvent que Madame [W] [M] ne sollicite pas la nullité de la vente pour vice de consentement ou lésion, ce qui confirme l'efficacité juridique de l'acte de vente et l'absence de préjudice indemnisable par le notaire.

Quant aux modalités de paiement, et en particulier le paiement en plusieurs mensualités de la somme de 30 000 euros (remboursable en 60 mensualités de 500 euros), les défendeurs contestent un déséquilibre contractuel dans la mesure où des dispositions étaient prévues en cas d'absence de paiement des acquéreurs (dont la déchéance du terme).

Maître [B] [X] et la société [1] expliquent que Madame [W] [M] ne rapporte pas la preuve d'une souffrance psychique distincte qui ne serait pas déjà couverte par l'éventuelle réparation du préjudice matériel. Ils affirment que le prétendu « abus » ressenti par la venderesse ne peut être imputé au notaire, ce dernier n'ayant décelé aucune vulnérabilité particulière au moment de l'acte (le certificat médical produit étant, selon eux, insuffisant à établir une altération du discernement).

Ils soulignent que Madame [W] [M] a attendu plus de quatre ans après la vente pour émettre une contestation, tout en continuant à solliciter Maître [B] [X] pour d'autres actes en 2021. Cette passivité prolongée est, selon les défendeurs, exclusive de l'existence de « tracasseries » ou d'une détresse morale réelle imputable à l'officier public.

Les défendeurs suggèrent que le mécontentement actuel de Madame [W] [M] résulte uniquement de la dégradation de ses relations personnelles avec son neveu, survenue à la suite d'un conflit sur les compteurs [2] en 2022, et non d'une faute rédactionnelle ou d'un défaut de conseil lors de la vente de 2020.

Au soutien du rejet de la demande de dommages et intérêts au titre du préjudice moral, Maître [B] [X] et la société [1] font valoir que la demanderesse ne justifie d'aucun élément probant permettant d'établir l'existence d'une souffrance psychique réelle, ni d'un préjudice distinct qui ne serait pas déjà couvert par l'indemnisation de la perte de chance. Ils soulignent le caractère infondé du grief tiré d'une « perte de temps », dès lors que Madame [W] [M] a attendu un délai de quatre ans après la signature de l'acte authentique pour en contester la teneur. Ils affirment que le grief d'avoir été « abusée » n'est nullement démontré et qu'en tout état de cause, un tel abus de confiance, s'il existait, ne saurait être reproché à l'officier public.

Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux conclusions des parties, visées ci-dessus, pour l'exposé plus détaillé de leurs prétentions.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de rappeler qu'en application de l'article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions. Il convient de préciser que les demandes des parties tendant à voir « dire et juger » ou « constater » ne constituent pas nécessairement des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile dès lors qu'elles ne confèrent pas de droit spécifique à la partie qui en fait la demande. Elles ne feront alors pas l'objet d'une mention au dispositif.

Sur la demande de dommages et intérêts au titre de la perte de chance

Aux termes de l'article 1240 du code civil, « tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

Il résulte de cette disposition que le notaire est tenu d'une obligation de conseil et d'un devoir d'éclairer les parties sur la portée, les effets et les risques de l'acte qu'il instrumente. Il doit délivrer aux parties une information complète et circonstanciée sur la portée et les conséquences de l'acte et ne doit pas se contenter d'informer, il doit également mettre en garde les parties sur les conséquences et risques des stipulations convenues. Il doit assurer l'équilibre et l'efficacité des conventions pour lesquels il est garant de la sécurité juridique.

Il appartient au notaire de démontrer qu'il a effectivement rempli ses obligations par des éléments concrets et adaptés à la situation de ses clients.

Sur l'existence d'une faute professionnelle de Maître [B] [X]

En l'espèce, il résulte de l'estimation versée aux débats que Maître [B] [X] avait lui-même évalué le bien litigieux, le 13 janvier 2020, dans une fourchette comprise entre 150 000 et 200 000 euros. Pourtant, l'acte authentique de vente du 31 juillet 2020 a été conclu au prix de 70 000 euros, soit une décote de plus de 65 %.

A cet égard, il convient de relever une négligence matérielle particulièrement flagrante de l'officier public : alors que son estimation du 13 janvier 2020 visait la parcelle AC [Cadastre 4] pour une contenance réduite à 1 are 95 centiares, l'acte de vente définitif porte en réalité sur les parcelles AC, nos [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3] pour une surface totale de 11 ares et 19 centiares.

Cette confusion manifeste dans l'identification cadastrale du bien, couplée au fait que la surface finalement vendue est près de six fois supérieure à celle initialement estimée pour un prix trois fois moindre, aurait dû conduire le notaire à une vigilance accrue. Le rapprochement de ces deux documents révèle que Maître [B] [X] a instrumenté la vente sans procéder à la vérification élémentaire de la cohérence entre ses propres évaluations antérieures et la désignation réelle du bien cédé.

En s'abstenant de rectifier cette erreur d'identification et, à tout le moins, de mettre en garde sa cliente sur l'aberration économique consistant à vendre un ensemble immobilier plus vaste à un prix très inférieur à l'estimation d'une seule de ses parcelles composantes, le notaire a manqué à son devoir de diligence.

Pour justifier cette dépréciation et l'absence de mise en garde écrite, Maître [B] [X] soutient avoir informé sa cliente des conséquences de l'état technique du bien lors d'un rendez-vous le 23 mai 2020. Or, force est de constater que Maître [B] [X] ne produit aucun compte-rendu ni document daté de cette réunion. Il résulte, au surplus, de l'acte de vente litigieux que les diagnostics techniques (DPE et électricité) n'ont été établis que le 28 mai 2020. En conséquence, le notaire ne rapporte pas la preuve qu'il a pu délivrer une information précise et chiffrée sur l'incidence de défauts dont l'étendue exacte n'était pas encore déterminée au jour du conseil allégué.

Par ailleurs, l'acte authentique du 31 juillet 2020 souffre d'une contradiction rédactionnelle manifeste dans la désignation des locaux en ce qu'il stipule :
- d'une part, dans le descriptif général du bien vendu : Au niveau plain-pied : une buanderie, une cave, des dépendances d'ancien moulin, de deux pièces, d'une véranda ; Au rez-de-chaussée surélevé : une cuisine, deux chambres, un salon, un séjour, une salle de bains, un WC ; Deux pièces au-dessus ; Un grenier ; Une cour, un jardin et un terrain attenant ;
- d'autre part, dans la clause de réserve du droit d'usage : Madame [W] [M] bénéficie d'un droit d'usage et d'habitation, jusqu'à son décès, « de l'appartement qu'elle occupe dans le bien vendu, situé à l'étage et comprenant une cuisine, deux chambres, une salle à manger, une salle de bains, un WC et deux pièces au rez-de-chaussée, ainsi que le jardin et tous ses droits d'accès ».

Il convient de relever que le descriptif général du bien ne mentionne l'existence que d'une seule salle de bains située au rez-de-chaussée surélevé, alors que la clause de jouissance prétend conférer à Madame [W] [M] l'usage d'une salle de bains située à « l'étage ». Cette antinomie rédactionnelle rend la consistance réelle du droit d'usage de la venderesse totalement incertaine, le notaire ayant échoué à identifier clairement si le droit de jouissance portait sur l'unique sanitaire existant ou sur un local dont l'équipement restait à démontrer.

Cette ambiguïté manifeste est corroborée par la production d'une facture de la société [L] [S] datée du 17 mai 2021 d'un montant de 6 238 euros relative à des travaux de plomberie et sanitaire (cabine de douche, meubles, tuyauterie). Si ladite facture ne permet pas de déterminer avec certitude s'il s'agit d'une création ex nihilo ou d'une rénovation lourde, elle établit avec force que le lot dont Madame [W] [M] s'était réservé l'usage n'était pas, au jour de la vente, pourvu d'un équipement sanitaire fonctionnel et conforme aux mentions de l'acte.

En s'abstenant de lever l'ambiguïté entre le descriptif global et la clause de réserve, et en ne s'assurant pas de la réalité matérielle de la salle de bains mentionnée à l'étage, Maître [B] [X] a manqué à son devoir de rigueur rédactionnelle. Il a ainsi laissé sa cliente, âgée de 80 ans au jour de la signature de l'acte litigieux, dans l'obligation d'engager des travaux substantiels sur ses deniers personnels pour assurer la décence de son cadre de vie, et ce alors même que l'acte affirmait indûment que le bien était « reconnu par les parties être en bon état ».

En dépit de cette imprécision rédactionnelle, Maître [B] [X] assure que le consentement de Madame [W] [M] a été recueilli de manière éclairée lors de la signature de l'acte authentique le 31 juillet 2020.

Toutefois, il est constant et non contesté qu'aucun avant-contrat (promesse ou compromis de vente) n'a été régularisé entre les parties avant la signature de l'acte définitif. Si la loi n'impose pas la rédaction d'un tel acte, la pratique notariale et le devoir de diligence le recommandent, tout particulièrement dans le cadre d'une vente complexe (marquée par l'existence d'un crédit d'un montant de 30 000 euros, remboursable en 60 mensualités de 500 euros, consenti par la venderesse aux acquéreurs sans intérêts ou encore par l'existence d'un droit d'usage partiel du bien par la venderesse) impliquant une venderesse octogénaire.

Maître [B] [X], à qui incombe la preuve de l'exécution de son devoir de conseil, ne produit aucun courrier, aucun courriel, ni aucun récépissé démontrant qu'il aurait adressé le projet d'acte à Madame [W] [M] un temps raisonnable avant le rendez-vous de signature afin de lui permettre d'en prendre connaissance sereinement.

Si les attestations produites par la demanderesse émanent de tiers non présents lors de la signature de l'acte litigieux et ne peuvent, à ce titre, certifier les conditions matérielles du rendez-vous (lecture sur écran), elles concordent néanmoins pour décrire une venderesse profane, se disant « dépassée » par la rapidité de l'opération.

Ces témoignages, s'ils sont indirects, viennent corroborer l'absence totale de traces écrites d'un conseil délivré en amont de la vente. En l'absence de preuve d'un envoi préalable du projet d'acte, il convient de considérer que Madame [W] [M] a été placée devant un acte définitif complexe sans avoir bénéficié du temps de réflexion nécessaire pour en apprécier les enjeux financiers et les imprécisions rédactionnelles relatives à son droit de jouissance.

Au regard de ces éléments, la faute professionnelle de Maître [B] [X] est caractérisée par un défaut de diligence et un manquement avéré à son devoir de conseil.

Sur le préjudice au titre de la perte de chance

Le manquement du notaire à son devoir de conseil et de diligence engage sa responsabilité s'il en résulte, pour le client, la perte d'une chance d'éviter le dommage ou de contracter à des conditions plus avantageuses.

En l'espèce, Madame [W] [M] justifie d'un préjudice certain consistant en la perte de chance de vendre son bien à un prix conforme au marché immobilier. Si Maître [B] [X] fait état de la volonté de la venderesse à transmettre son bien au sein de la cellule familiale, celui-ci ne saurait être exonéré de son obligation d'alerte face à un prix manifestement dérisoire et à des conditions de paiement (dont le crédit consenti par Madame [W] [M] aux acquéreurs sur une période de cinq ans sans intérêts) grevant lourdement le capital de la venderesse.

Pour déterminer l'étendue de cette perte de chance, il convient de fixer la valeur vénale du bien au jour de la vente. Il convient de retenir comme base de référence l'estimation haute réalisée par Maître [B] [X] lui-même en janvier 2020, soit la somme de 200 000 euros, d'autant que cette évaluation portait sur une emprise foncière bien moindre que celle finalement cédée (11 ares et 19 centiares dans l'acte de vente contre 1 are et 95 centiares dans l'estimation du notaire).

Cette valeur doit toutefois être pondérée par l'existence du droit d'usage et d'habitation réservé. Compte tenu du simulateur-barème fiscal de l'usufruit et de la nue-propriété, il convient, au regard de l'âge de Madame [W] [M] au jour de la vente, d'appliquer une décote de 30 % (soit 60 000 euros), portant la valeur du bien occupé à la somme de 140 000 euros.

Le prix de vente acté de 70 000 euros fait ainsi apparaître un manque à gagner de 70 000 euros par rapport à la valeur vénale réelle du bien. Ce préjudice financier est par ailleurs aggravé par l'octroi d'un crédit vendeur sans intérêt, modalité qui constitue un avantage économique injustifié au profit des acquéreurs et dont la portée n'a pas fait l'objet d'un conseil spécifique.

Sur le lien de causalité

Le lien de causalité entre la faute de Maître [B] [X] et le préjudice subi est direct et certain. L'absence de mise en garde écrite sur le déséquilibre manifeste du prix, couplée à l'absence de délai de réflexion suffisant, a privé Madame [W] [M] de la possibilité de ne pas contracter ou, à tout le moins, d'exiger une réévaluation substantielle du prix et des conditions de paiement.

Sur le chiffrage du préjudice

L'indemnisation de la perte de chance ne peut être égale à l'avantage qu'aurait procuré la chance si elle s'était réalisée.

Compte tenu de la gravité des manquements du notaire - qui a instrumenté un acte en totale contradiction avec sa propre estimation sans formaliser le moindre conseil - mais en tenant compte, d'une part, de l'intention libérale de la venderesse liée au cadre familial de la vente, et d'autre part, du contexte économique exceptionnel lié à la crise de la Covid-19 au jour de la signature de l'acte ayant engendré une incertitude sur la stabilité du marché immobilier et sur la fluidité des transactions, limitant ainsi la chance pour la venderesse de trouver un acquéreur tiers à un prix optimal, il convient de fixer la perte de chance à 60 % du manque à gagner de 70 000 euros.

En conséquence, Maître [B] [X] et son assureur, la société [1], seront condamnés in solidum à verser à Madame [W] [M] la somme de 42 000 euros à titre de dommages et intérêts pour la perte de chance de vendre son bien à un prix conforme au marché.

Sur la demande de dommages et intérêts au titre du préjudice moral

Tout manquement à une obligation professionnelle est susceptible de causer, au-delà du préjudice patrimonial, un trouble de jouissance ou une détresse psychologique ouvrant droit à réparation sur le fondement de l'article 1240 du code civil.

S'il n'est versé aux débats aucun certificat médical attestant d'une pathologie liée aux faits, il convient de relever que Madame [W] [M] a dû faire face, à l'âge de 80 ans, à une insécurité juridique et à des incertitudes sur la consistance de son droit d'habitation, nées des contradictions de l'acte authentique.

Le manquement du notaire de famille à sa mission de protection et de rigueur rédactionnelle a nécessairement engendré pour la demanderesse une anxiété et des tourments dans ses conditions d'existence, exacerbés par la nécessité de financer et superviser des travaux de mise en conformité sanitaire sur ses deniers personnels.

En réparation de ce trouble moral, il convient de condamner in solidum Maître [B] [X] et son assureur, la société [1], à verser à Madame [W] [M] la somme de 1 500 euros au titre de son préjudice moral.

Sur les mesures de fin de jugement

Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Maître [B] [X] et la société [1], qui succombent à l'instance, seront condamnés in solidum aux entiers dépens.

Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

Maître [B] [X] et la société [1], condamnés in solidum aux dépens, devront verser in solidum à Madame [W] [M] une somme qu'il est équitable de fixer à 1 500 euros.

Sur l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction postérieure au décret n° 2019-1133 du 11 décembre 2019, « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement ».

L'âge avancé de Madame [W] [M], aujourd'hui âgée de 86 ans, outre la nature indemnitaire de la condamnation, visant à compenser une perte de capital nécessaire au financement de son cadre de vie quotidien, commandent que la décision produise ses effets sans délai.

Il n'y a donc pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de plein droit.

PAR CES MOTIFS