TJ 95500, 16 avr. 2026, RG 25/05260

PREMIERE CHAMBRE

16 Avril 2026

N° RG 25/05260 - N° Portalis DB3U-W-B7J-OURV

Code NAC : 72A

S.D.C. LES HAUTS DE MARCOUVILLE

C/

[E] [A] [C]
[W] [F] [C]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, assistée de Céline TERREAU, Greffier a rendu par mise à disposition au greffe le 16 avril 2026, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame Marie VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe
Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente
Monsieur Didier FORTON, Juge

--==o0§0o==--

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], représenté par son syndic, la société IMMO DEFRANCE PARIS ILE DE FRANCE, société par actions simplifiée, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représenté par Me Bruno ADANI, avocat au barreau du VAL D’OISE

DÉFENDEURS

Monsieur [E] [A] [C], demeurant [Adresse 3]

défaillant

Madame [W] [F] [C], demeurant [Adresse 3]

défaillante
--==o0§0o==--

Par exploit du 12 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] [Adresse 5], représenté par son syndic la société Immo de France Paris Ile-de-France et par son conseil Me Adani, a fait assigner devant ce tribunal Monsieur [E] [A] [C] et Madame [W] [O] épouse [C] afin d'obtenir leur condamnation solidaire à payer, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, les sommes de :

- 14 718,43 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,
- 2000 euros à titre de dommages-intérêts,
- 2000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile.

Il a sollicité en outre la condamnation solidaire des défendeurs aux entiers dépens, dont distraction au profit de Me Adani.

Bien que régulièrement assignés à étude, Monsieur [E] [A] [C] et Madame [W] [O] épouse [C] n'ont pas constitué avocat.

L'ordonnance de clôture rendue le 11 décembre 2025 a fixé la date des plaidoiries au 19 février 2026, date à laquelle l'affaire a été retenue et mise en délibéré au 16 avril 2026.

MOTIFS

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En vertu de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments représentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L'obligation à la dette existe, dès lors que l'assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu'aucun recours n'a été formé dans le délai légal, mentionné à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1965, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats:
- la matrice cadastrale dont il résulte que Monsieur [E] [A] [C] et Madame [W] [O] épouse [C] sont propriétaires de biens et droits immobiliers dépendant d'un immeuble soumis au statut de la copropriété, formant les lots 3021, 3125, 3241,
- les bordereaux d'appels de fonds et de provisions,
- les procès-verbaux des assemblées générales des 13 janvier 2021, 1er mars 2021, 9 mars 2022, 26 janvier 2023, 29 novembre 2023, 7 février 2024 et 23 janvier 2025 ayant régulièrement approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels,
- un relevé de compte individuel détaillé, un jugement de la chambre de proximité de pontoise du 14 mars 2023 les condamnant à régler les charges de copropriété au 4ème trimestre 2022 inclus,
- le contrat de syndic, un extrait du règlement de copropriété.

La non comparution du défendeur rend irrecevable la modification des prétentions initiales qui ne lui ont pas été signifiées préalablement et ce afin que soit respecté le principe du contradictoire.

Il ne pourra donc être ajouté à la demande principale les charges échues postérieurement à l'assignation.

En revanche, il pourra être tenu compte des versements opérés postérieurement à l'assignation, la partie défenderesse en ayant eu nécessairement connaissance puisqu'elle en est à l'origine.

Le décompte et relevé individuels de charges produits laissent apparaître un solde débiteur du syndicat des copropriétaires de 12 505,09 euros correspondant aux charges impayées hors frais.

Par ailleurs, l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 issu de la loi du 13 décembre 2000, prévoit, ce qui concerne les frais imputés au compte du copropriétaire avant le 17 juillet 2006, que seuls les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire sont imputables à ce seul copropriétaire.

N'entrent pas dans les "frais nécessaires" au recouvrement des charges: les frais de relance du syndic, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l'huissier ou à l'avocat, les frais de l'assignation en justice, qui feront l'objet des dépens de l'instance, les frais d'avocat et les relances postérieures à l'assignation.

Au contraire doivent être imputés au copropriétaire défaillant le coût de la mise en demeure, les frais d'opposition entre les mains du notaire et ceux d'inscription d'hypothèque légale.

Pour ce qui concerne les frais imputés après le 17 juillet 2006, l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de la loi du 13 juillet 2006 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Dans ces conditions, il y a lieu de faire droit à la demande en paiement au titre des frais à hauteur de 786,60 euros correspondant aux frais de constitution d'hypothèque, les autres frais étant excessifs en ce qu'ils ne sont pas nécessaires au recouvrement de la dette et l'augmentent artificiellement. Par ailleurs, les frais intitulés « suivi procédure » et « suivi impayés » seront rejetés, le syndic ne rapportant pas la preuve de l’existence de diligences exceptionnelles. Enfin, les frais d’assignation entrent dans le cadre des dépens.

Il convient en conséquence de condamner Monsieur [E] [A] [C] et Madame [W] [O] épouse [C] à verser au syndicat des copropriétaires solidairement, conformément aux dispositions du règlement de copropriété, la somme de 13 291,69 euros, correspondant aux charges de copropriété et frais dus pour la période du 1er janvier 2023 au 1er juillet 2025, troisième trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 12 septembre 2025.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l'article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Le syndicat des copropriétaires rapporte la preuve de manquements systématiques et répétés de Monsieur [E] [A] [C] et Madame [W] [O] épouse [C] constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires un préjudice distinct de celui compensé par les intérêts moratoires et ce, d’autant plus que les défendeurs ont déjà été condamnés pour défaut de paiement des charges suivant jugement de la chambre de proximité de [Localité 1] du 14 mars 2023.

Il convient en conséquence de faire droit à la demande formulée à titre de dommages et intérêts à hauteur de 1400 euros, que les défendeurs seront condamnés à régler solidairement.

Sur les autres demandes

Pour recouvrer sa créance, le syndicat s'est trouvé contraint de recourir à la justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l'octroi de la somme de 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.

Monsieur [E] [A] [C] et Madame [W] [O] épouse [C], partie qui succombe supporteront in solidum les dépens de la présente instance.

Aux termes de l'article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l'espèce, la nature de la créance et les conséquences d'un recouvrement tardif pour la copropriété justifie qu'il ne soit pas fait exception à l'exécution provisoire de droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS