TJ 06069, 9 avr. 2026, RG 25/01034

1 CCC DOSSIER + 1 CC Me POZZO DI BORGO + 1 CCC et 1 CCFE Me PIAZZESI
Délivrance des copies le :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

SERVICE DES RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DU 09 AVRIL 2026

S.D.C. [J] [B]
c/
S.A.R.L. HDL, S.C.I. [J] [O]

DÉCISION N° : 2026/
N° RG 25/01034 -
N° Portalis DBWQ-W-B7J-QJ7L

Après débats à l'audience publique des référés tenue le 04 Février 2026

Nous, Madame Stéphanie LE GALL, Vice-Présidente du tribunal judiciaire de GRASSE, assistée de Madame Laura MOUGIN, Greffière avons rendu la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

Le syndicat des copropriétaires [J] [B], sis [Adresse 1], Pris en la personne de son syndic en exercice, la société CABINET EUROPAZUR SAS
C/o son syndic, CABINET EUROPAZUR
[Adresse 2]
[Localité 1]
représenté par Me Thibault POZZO DI BORGO, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

ET :

La S.A.R.L. HDL
[Adresse 3]
[Localité 2]

La S.C.I. [J] [O]
[Adresse 4]
[Localité 2]
toutes deux représentées par Me Frédéric PIAZZESI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

***

Avis a été donné aux parties à l’audience publique du 04 Février 2026 que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 02 Avril, prorogée au 09 Avril 2026.

***

FAITS, PRÉTENTIONS DES PARTIES ET PROCÉDURE

Suivant actes de commissaire de justice en date des 2 juillet 2025 et 3 juillet 2025, Le syndicat des copropriétaires [J] [B] a fait assigner La SCI [J] [O] et La SARL HDL en référé devant le président du tribunal judiciaire de Grasse,

L’affaire, initialement appelée à l’audience du 20 août 2025, a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties et a été évoquée à l’audience de référé du 4 février 2026.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 3 février 2026, reprises oralement à l'audience, Le syndicat des copropriétaires [J] [B] demande au juge des référés, au visa des articles 835 du code de procédure civile, des articles 3 et 9 de la loi du 10 juillet 1965, de l’article 544 du Code civil et du règlement de copropriété, de :

JUGER le syndicat des copropriétaires « [J] [B] » recevable et fondé en ses demandes,
JUGER que la SARL HDL et la SCI [J] [O] occupent sans droit ni titre les parties communes du syndicat des copropriétaires « [J] [B] », à savoir les lots 1077, 1078, 1079, 1080, 1081 et 1082,
CONDAMNER la SARL HDL et la SCI [J] [O] d’avoir à libérer les emplacements, parties communes, identifiées sous les lots 1077, 1078, 1079, 1080, 1081 et 1082 suivant le modificatif à l'état descriptif de division en date du 14 mars 2025 publié au service de la publicité foncière d’ANTIBES, le 11 avril 2025 volume 2025P numéro 8788 et à remettre les lieux dans leur état initial, à savoir notamment par la dépose de la porte de garage,
JUGER qu’à défaut pour la SARL HDL et la SCI [J] [O] de s’exécuter volontairement dans un délai de huit jours suivant la signification de l’Ordonnance de référé à intervenir, il y sera contraint par le paiement d’une astreinte provisoire de 300 euros par jour de retard,
CONDAMNER la SARL HDL et la SCI [J] [O] au paiement de la somme de 5.000 euros chacune à titre de provision pour l’indemnisation du préjudice de jouissance subi par la copropriété et à valoir sur les indemnités d'occupation dues par lesdites sociétés,
DEBOUTER la SARL HDL et la SCI [J] [O] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,
CONDAMNER la SARL HDL et la SCI [J] [O] au paiement d’une somme de 3.000 euros chacune au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,
CONDAMNER la SARL HDL et la SCI [J] [O] aux entiers dépens de référé, en ce compris le coût du procès-verbal de constat établi Maître [U] [Y] en date du 28 novembre 2024.

Il expose qu’ au sein de la copropriété une zone qu’il qualifie de commune n’avait pas de lot attribué dans l’état descriptif de division (EDD) initial. En 2014, l’assemblée générale a voté un modificatif de l’EDD pour créer des lots sur cette zone, mais la résolution n’a pas été suivie d’effet.
La SARL HDL et la SCI [J] [O] ont occupé ces parties communes malgré les mises en demeure et le refus de leur acquisition par l’assemblée générale de 2022, conduisant le syndicat des copropriétaires à saisir le tribunal pour obtenir la libération des lots désormais identifiés comme parties communes.
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 9 décembre 2025, reprises oralement à l'audience, La SCI [J] [O] et La SARL HDL, demandent au juge des référés, au visa de dispositions des articles 699,700 et 835 du code de procédure civile, de :

- Se déclarer incompétent eu égard aux ontestations sérieuses existant

A titre subsidiaire
- Débouter le demandeur de ses demandes, moyens, fins et prétentions,

En tout état de cause
- Condamner le demandeur à lui verser la somme de 5000€ en application de l’article 700 du code de procédure civile.
- Condamner le demandeur aux entiers dépens.

Elles exposent que :
Les défendeurs, copropriétaires au sein du syndicat demandeur, sont en litige concernant six emplacements de stationnement créés par la société HDL lors de la construction de l’immeuble, sur une zone non prévue aux plans, ni à l’état descriptif de division.
Par résolutions de l’assemblée générale du 17 décembre 2014, les copropriétaires ont approuvé à l’unanimité un modificatif de l’état descriptif de division intégrant ces lots et autorisé le syndic à régulariser les actes (ce qui finalement n’a pas été suivi d’effet), sans qu’aucun recours ultérieur n’ait été exercé. Les charges correspondantes ont été appelées et acquittées depuis lors aux défendeurs.
Une nouvelle tentative de régularisation en 2022 a échoué faute de quorum, sans remise en cause de la situation par le syndicat jusqu’au changement de syndic et de conseil syndical.
En 2024, le syndicat a mis en demeure les défendeurs de libérer les lieux, les considérant comme occupants sans droit ni titre, malgré la poursuite de l’appel de charges auprès des défendeurs sur les lots litigieux, jusqu’à très récemment.
Pour un plus ample exposé du litige, des prétentions et des moyens des parties, il convient de se référer à leurs écritures, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré au 2 avril 2026, prorogée au 9 avril 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1/ Sur les demandes principales
Aux termes de l’article 834 du Code de procédure civile,Dans tous les cas d’urgence, le Président peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend .Tandis que l'article 835 alinéa 1 du code de procédure civile dispose que le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Le dommage imminent s'entend du dommage qui n'est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer et le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d'un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit. Le caractère illicite de l'acte peut résulter de sa contrariété à la loi, aux stipulations d'un contrat ou aux usages.
La cessation d’un trouble manifestement illicite peut être ordonnée en référé même en présence d’une contestation sérieuse ou en l’absence d’urgence. Toutefois, si l'existence de contestations sérieuses n'interdit pas au juge de prendre les mesures nécessaires pour faire cesser un trouble manifestement illicite, il reste qu'une contestation réellement sérieuse sur l'existence même du trouble et sur son caractère manifestement illicite doit conduire le juge des référés à refuser de prescrire la mesure sollicitée.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires [J] [B] demande au juge des référés, sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile, de constater l’existence d’un trouble manifestement illicite résultant de l’occupation sans droit ni titre de parties communes correspondant aux six emplacements de stationnement.
Il soutient que ces emplacements constituent des parties communes issues du règlement de copropriété et du modificatif régulièrement publié, que leur occupation privative n’a jamais été valablement autorisée, et que les défenderesses ne disposent d’aucun titre de propriété ou de jouissance opposable. Il fait valoir que les prétentions adverses sont inopérantes, notamment celles tirées de l’appel de charges ou de l’historique de la construction, lesquels ne sauraient conférer de droits réels.
A l’inverse, les sociétés HDL et la SCI [J] [O] demandent le rejet des demandes. Elles soutiennent que les emplacements litigieux ne constituent pas des parties communes mais une zone initialement non comprise dans le périmètre de la copropriété tel que résultant des plans, de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété d’origine. Elles exposent que ces surfaces ont été créées et aménagées par la société HDL lors de la construction de l’immeuble et que leur régularisation a été envisagée puis partiellement engagée à la suite de l’assemblée générale de 2014, laquelle a conduit à la modification de l’état descriptif de division et à l’appel de charges correspondant pendant plusieurs années. Elles en déduisent l’existence d’un débat sérieux sur la propriété des lots litigieux, faisant obstacle à la compétence du juge des référés, et soutiennent que seule la juridiction du fond peut trancher la question de propriété. Elles invoquent enfin la mauvaise foi du syndicat, qui aurait initialement admis la situation en appelant auprès des défedeurs les charges afférentes aux lots litigieux, avant de revenir sur sa position.
Sur ce , il résulte cependant des pièces versées au débat que la portée juridique des résolutions de 2014, leur exécution partielle, ainsi que la consistance exacte des lots avant et après modification de l’étar descriptif de division, font l’objet d’une appréciation complexe nécessitant une analyse approfondie des titres, de la chaîne des publications et de l’intention des parties.
Par ailleurs, la circonstance que des appels de charges aient été émis pendant plusieurs années sur les lots litigieux, avant d’être interrompus récemment, ajoute à l’ambiguïté de la situation juridique et alimente la contestation quant à l’existence ou non d’un droit privatif opposable.
Ainsi, la détermination du caractère commun ou privatif des emplacements litigieux, ainsi que la portée des actes invoqués de part et d’autre, suppose une appréciation qui excède les pouvoirs du juge des référés, lequel ne peut trancher une telle difficulté sérieuse sans méconnaître sa compétence.
Ces questions relevent exclusivement de la compétence du juge du fond. Par conséquent. Il est dit n’y avoir lieu à référé concernant les demandes du syndicat des copropriétaires [J] [B].
2/ Sur les dépens et sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Il résulte de l’article 491 du code de procédure civile que le juge des référés statue sur les dépens.
Le syndicat des copropriétaires [J] [B], qui succombe principalement à l’instance qu’il a initiée, supportera les dépens, conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile.
Il serait inéquitable de laisser à la charge des défenderesses la totalité des frais irrépétibles engagés dans le cadre de la présente instance. Il leur sera allouée la somme de 1500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, au paiement de laquelle est condamné le syndicat des copropriétaires [J] [B].

Le syndicat des copropriétaires [J] [B] sera débouté de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à la disposition des parties au greffe,

Tous droits et moyens des parties demeurant réservés, au principal renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront ; au provisoire, vu les articles 328 et suivants, et 835 du code de procédure civile ,

Dit n’y avoir lieu à référé concernant les demandes formées par le syndicat des copropriétaires [J] [B] ;

Condamne Le syndicat des copropriétaires [J] [B] aux entiers dépens de l'instance ;

Déboute Le syndicat des copropriétaires [J] [B] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Le syndicat des copropriétaires [J] [B] à verser 1500 euros à La SCI [J] [O] et La SARL HDL sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Le greffier Le juge des référés