TJ 75056, 17 avr. 2026, RG 25/09930

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Monsieur [Z] [Q] ; Madame [O] [U] épouse [Q]

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Jacques ADAM

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/09930 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBGFP

N° MINUTE : 3/2026

JUGEMENT
rendu le 17 avril 2026

DEMANDERESSE
Madame [B] [Y] épouse [J], demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Jacques ADAM, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0781

DÉFENDEURS
Monsieur [Z] [Q], demeurant [Adresse 2]
non comparant, ni représenté

Madame [O] [U] épouse [Q], demeurant [Adresse 2]
comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Fairouz HAMMAOUI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Nahed FERDJANI, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 13février 2026

JUGEMENT
réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 17 avril 2026 par Fairouz HAMMAOUI, juge des contentieux de la protection assistée de Nahed FERDJANI, Greffier

Décision du
PCP JCP ACR fond - N° RG 25/09930 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBGFP

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 19 mai 2021, Mme [B] [J] née [Y] a consenti un bail d'habitation à M. [Z] [Q] et Mme [O] [Q] née [U] sur des locaux situés au [Adresse 3] (2e étage, porte [Adresse 4], une cave), moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 2 210 euros et d'une provision pour charges de 190 euros.

Par acte de commissaire de justice du 29 novembre 2024, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 6 875,82 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

Par assignation du 13 octobre 2025, Mme [B] [J] née [Y] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire et en tant que besoin prononcer la résiliation du bail, être autorisée à faire procéder à l'expulsion de M. [Z] [Q] et Mme [O] [Q] née [U], statuer sur le sort et la séquestration des meubles et obtenir leur condamnation au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux,9 698,82 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 1er octobre 2025, échéance d'octobre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l'exigibilité de chaque échéance,2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 15 octobre 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l'audience, à laquelle il en a été donné lecture.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l'audience du 13 février 2026, Mme [B] [J] née [Y], représentée par son conseil maintient l'intégralité de ses demandes et précise que la dette locative, actualisée au 11 février 2026, s'élève désormais à 7 618,68 euros, terme du mois de février 2026 inclus. Mme [B] [J] née [Y] considère qu'il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Elle s'oppose toutefois à l'octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire. La bailleresse sollicite subsidiairement que les mensualités octroyées le soient à hauteur de 500 euros par mois.

La bailleresse indique que ces paiements ne sont pas constants. Elle ajoute que les retards de paiement ont débuté en 2024 et que les loyers de septembre 2024 et de mars 2025 n'ont pas été réglés.

Mme [O] [Q] née [U], comparante en personne, sollicite des délais de paiement comprenant le versement de 350 euros en plus du loyer courant durant 36 mois. La locataire sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement ainsi que le rejet des demandes relatives à l'article 700 du code de procédure civile.

Elle indique que la dette locative provient de l'arrêt de son activité professionnelle pour s'occuper de leurs deux enfants en bas âge. Elle précise qu'elle a repris un emploi au mois de novembre 2025 en freelance et qu'elle a réalisé des versements en supplément du loyer. Mme [O] [Q] née [U] ajoute qu'elle règle actuellement des suppléments de 350 euros et qu'ils ont toujours payé le loyer courant. Mme [O] [Q] née [U] expose que selon elle la dette actualisée (hors dépôt de garantie) est de 2 263,75 euros, et que le loyer pour le mois de février 2026 a été réglé le jour de l'audience. Enfin, elle indique qu'ils ne sont pas en mesure de régler le montant de 500 euros de mensualités comme requis par la demanderesse.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [Z] [Q] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

La juge des contentieux de la protection a autorisé la production d'une note en délibéré par Mme [B] [J] née [Y] pour justification du paiement du loyer courant et de la somme de 500 euros en paiement de l'arriéré, réglés le jour de l'audience tel qu'argué par les défendeurs. Est ainsi versé au débat un décompte actualisé en date du 17 février 2026 confirmant l'encaissement de ces sommes et fixant la dette locative actualisée à la somme de 4463,75 euros au 16 février 2026.

MOTIVATION

En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

Mme [B] [J] née [Y] justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 29 novembre 2024. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 6 875,82 euros n'a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 30 janvier 2025.

Cependant, selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l'audience est satisfaite par le dernier versement réalisé par les locataires. Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l'audience et du diagnostic social et financier réalisé dans les conditions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, que les revenus du foyer de M. [Z] [Q] et Mme [O] [Q] née [U] leur permettent raisonnablement d'assumer le paiement d'une somme de 212 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler leur dette.

En l'absence de toute production de justificatif de revenu et compte tenu précisément des revenus déclarés par M. [Z] [Q] et Mme [O] [Q] née [U] dans le cadre du diagnostic social et financier (soit la somme de 7500 euros par mois), il convient de faire droit à la demande de la bailleresse tendant à voir mises en place des mensualités de 500 euros.

Dans ces conditions, il convient d'accorder des délais de paiement aux défendeurs pour s'acquitter des sommes dues suivant un échéancier de 9 mois et de faire droit à leur demande de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n'avoir pas joué, et l'exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L'attention des locataires est toutefois attirée sur le fait qu'à défaut de paiement d'une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d'apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu'une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à leur expulsion, et à celle de tout occupant de leur chef.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l'espèce, par note en délibéré autorisée, Mme [B] [J] née [Y] justifie d'une dette locative actualisée d'un montant de 4463.75 euros au 16 février 2026.

En dépit de leur contestation à l'audience, M. [Z] [Q] et Mme [O] [Q] née [U] n'apportent aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant M. [Z] [Q] et Mme [O] [Q] née [U] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l'indemnité d'occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 2 654,93 euros.

L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, à partir du 30 janvier 2025, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à Mme [B] [J] née [Y] ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [Z] [Q] et Mme [O] [Q] née [U], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.

L'équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 800 euros à la demande de Mme [B] [J] née [Y] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l'article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de l'octroi de délais de paiement, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,