TJ 28085, 14 avr. 2026, RG 25/00086

N° RG 25/00086 - N° Portalis DBXV-W-B7J-GSDK

Minute : GMC JCP REF

Copie exécutoire
à :
Maître Paul-Gabriel CHAUMANET de l’ASSOCIATION A5 AVOCATS ASSOCIÉS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R 101

Copie certifiée conforme
à :
Me Sandra RENDA, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 35,

Me Odile BORDIER, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 6

Préf28

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHARTRES

Juge des Contentieux de la Protection

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

contradictoire

DU 14 Avril 2026

DEMANDEUR(S) :

L’OPH DE CHARTRES METROPOLE - C’CHARTRES HABITAT, EPIC
immatriculé au R.C.S de Chartres (28000) sous le n° B 272 800 020,
dont le siège social est sis Hôtel de ville - Place des Halles - 28000 CHARTRES
agissant poursuites et diligences de ses représentant légaux domiciliés en cette qualité audit siège
Représentée par Me Paul-Gabriel CHAUMANET, avocat au sein de l’ASSOCIATION A5 AVOCATS ASSOCIÉS, demeurant 47 avenue de Villiers - 75017 PARIS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R 101

D’une part,

DÉFENDEUR(S) :

Madame [X] [K],
demeurant 54 boulevard de la Courtille - Appt 1433 - 28000 CHARTRES

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C280852025001850 du 16/06/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de CHARTRES)

représentée par Me Mathieu KARM substituant Me Sandra RENDA, demeurant 3 Place de la Porte Saint Michel - 28000 CHARTRES, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 35

Monsieur [C] [E], demeurant 54 boulevard de la Courtille - Appt 1433 - 28000 CHARTRES
représenté par Me Odile BORDIER, demeurant 28 BIS Boulevard Chasles - 28000 CHARTRES, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 6

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Elsa SERMANN, statuant en matière de référé
Greffier: Karine SZEREDA
En présence de Madame [G] [R], auditeur de justice

DÉBATS :

L'affaire a été plaidée à l'audience publique du 17 Mars 2026 et mise en délibéré au 14 Avril 2026 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 28 février 2007, le Logement Francilien a donné à bail à Mme [K] et M. [B], un appartement à usage d’habitation situé 54 boulevard de la Courtille à Chartres (28000), moyennant un loyer mensuel initial de 521,25 euros, outre 169,28 euros de provisions sur charges.

Par avenant en date du 5 février 2008, le contrat a été modifié en ce que seule Mme [K] est restée titulaire du bail.

C’Chartres Habitat s’est porté acquéreur de l’immeuble, et a édité un avenant en date du 15 février 2019, portant modification de l’identité du bailleur.

Par avenant en date du 2 mars 2023, C’Chartres Habitat a ajouté M. [E] en tant que titulaire du contrat.

Des loyers étant demeurés impayés, C’Chartres Habitat a fait signifier aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire le 27 septembre 2024 ; puis les a faits assigner devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Chartres statuant en référé, par acte de commissaire de justice du 25 février 2025 pour obtenir notamment la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement de l'arriéré locatif.

L’affaire a été appelée à l’audience du 24 juin 2025, puis a été retenue à la suite de plusieurs renvois à l’audience du 16 décembre 2025.
La réouverture des débats à l’audience du 17 mars 2026 a été ordonnée au motif de la production par les parties de la dernière décision du juge aux affaires familiales.

A l’audience, C’Chartres Habitat, représenté par son conseil, maintient ses demandes contenues dans l’assignation :
le constat de l’acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement, l’expulsion de Mme [K] et M. [E],la condamnation solidaire de Mme [K] et M. [E] à lui payer la somme de 3 574,39 euros à titre d’arriéré locatif, la condamnation solidaire de Mme [K] et M. [E] à lui payer une somme égale au loyer courant, augmentée des charges éventuelles et indexée sur les variations prévues au bail et ce jusqu'à la libération des lieux,la condamnation solidaire de Mme [K] et M. [E] à lui payer la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.la condamnation solidaire de Mme [K] et M. [E] aux entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer.
Mme [K] représentée par son conseil, s’en rapporte à ses conclusions, aux termes desquelles elle sollicite à titre principal le renvoi de l’affaire dans l’attente de la décision du juge aux affaires familiales et que les demandes de M. [E] soient rejetées. A titre subsidiaire, elle demande des délais de paiement et la condamnation de C’Chartres Habitat aux dépens.

M. [E] représenté par son conseil, verse aux débats la décision du juge aux affaires familiales de Chartres en date du 9 mars 2026 et s’en rapporte à ses conclusions. Il sollicite le rejet des prétentions de C’Chartres Habitat formulées à son encontre, et la condamnation de ce dernier à lui verser la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Subsidiairement, il demande la condamnation de Mme [K] à le garantir de toutes condamnations.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe.

Par courriel en date du 23 mars 2026, Mme [K] a produit une note en délibéré non autorisée par le juge, de sorte qu’il n’en sera pas tenu compte.

L'affaire a été mise en délibéré au 14 avril 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

I. Sur le constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l'Eure-et-Loir par la voie électronique le 3 mars 2025 soit au moins deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, si C’Chartres Habitat ne justifie pas avoir saisi la CCAPEX au moins deux mois avant la délivrance de l'assignation conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, il justifie toutefois avoir saisi la Caisse d’Allocations Familiales le 15 juillet 2024 en application de l’article L824-1 du code de la construction et de l’habitation, de sorte que la saisine de la CCAPEX est réputée faite.

L’action est donc recevable.

Sur la cotitularité du bail
L’article 12 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que le locataire peut résilier le contrat de location à tout moment, dans les conditions de forme et de délai prévues à l'article 15.

L’article 15 de cette même loi dispose que lorsque le congé est donné par le locataire, il doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués.

En l’espèce, il n’est pas contesté que M. [E] a donné congé auprès de C’Chartres Habitat par courrier. Cependant, il ne justifie pas que ce congé a été donné selon les formes prévues, à savoir notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. En outre, la date de réception du congé par C’Chartres Habitat est inconnue.

Par jugement en date du 9 mars 2026, le juge aux affaires familiales a prononcé le divorce de Mme [K] et de M. [E] et ordonné le report des effets du divorce à la date du 14 mai 2024.

Toutefois et en l’absence de justification d’un congé donné au bailleur, M. [E] ne justifie pas de la transcription du jugement de divorce en marge des registres de l’état civil et est donc tenu solidairement au paiement des loyers.

Sur le bien-fondé de la demande

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat de bail contient une clause résolutoire et C’Chartres Habitat a fait délivrer un commandement de payer visant cette clause à Mme [K] et M. [E] le 27 septembre 2024 pour un montant en principal de 3 664,79 euros.

Il ressort de l'historique du compte que ce commandement est demeuré infructueux plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 27 novembre 2024.

En conséquence, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies depuis cette date.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, Mme [K] sollicite des délais de paiement. Toutefois, elle ne justifie pas de sa situation budgétaire, et le dernier décompte démontre qu’elle n’a pas repris le paiement du loyer courant.

Au vu de ces éléments, il convient de ne pas faire application de l’article précité, la résiliation du bail sera constatée et l’expulsion de Mme [K] et de M. [E] sera ordonnée.

II. Sur la demande de condamnation au paiement des loyers et indemnité d’occupation

Aux termes de l'article 7 a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de : « payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ».

C’Chartres Habitat produit un décompte démontrant que Mme [K] et M. [E] restent lui devoir, la somme de 18 268,27 euros à la date du 16 mars 2026.

Mme [K] et M. [E] n’apportent aucun élément de nature à contester le montant de la dette.

Ils seront par conséquent condamnés au paiement de la somme de 18 268,27 euros correspondant :
aux arriérés locatifs exigibles jusqu’au 27 novembre 2024, date d’acquisition de la clause résolutoire ;à l’indemnité d’occupation due à compter de cette date et jusqu’au dernier terme du décompte (16 mars 2026).
Enfin, Mme [K] et M. [E], qui occupent les lieux sans droit ni titre, seront condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer à compter du 16 mars 2026 jusqu’à la libération effective des lieux. Eu égard à sa nature indemnitaire fondée sur l’article 1240 du code civil, l’indemnité d’occupation ne peut faire l’objet d’aucune indexation à l’inverse du loyer et des charges.

III. Sur les demandes accessoires

Mme [K] et M. [E], parties perdantes, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il convient de laisser à la charge de C’Chartres Habitat les frais irrépétibles de la procédure et de rejeter la demande formée à ce titre.

PAR CES MOTIFS