TJ 92050, 16 avr. 2026, RG 24/02981

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 16 AVRIL 2026

N° RG 24/02981 - N° Portalis DB3R-W-B7I-2CEL

N° de minute :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 1] À [Localité 1] - représenté par son syndic la société DUBREUIL -

c/

Monsieur [V] [K],

Madame [T] [K]

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 2] ([Adresse 3]) - représenté par son syndic la société DUBREUIL -
domiciliée : chez [Adresse 4]
[Adresse 5]
[Localité 2]

représenté par Maître Eric FORESTIER de la SELEURL FORESTIER AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R 197

DEFENDEURS

Monsieur [V] [K] et Madame [T] [K]
demeurant ensemble
[Adresse 6]
[Localité 3]

représentés par Maître David HARUTYUNYAN de la SELARL ESTRADE, AZAD & HARUTYUNYAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1856

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Présidente : Marie D’ANTHENAISE, Juge, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffière : Divine KAYOULOUD ROSE, Greffière,

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 12 mars 2026, avons mis l'affaire en délibéré à ce jour.

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [V] [K] et Madame [T] [K] (ci-après « les consorts [K] ») sont propriétaires d’une parcelle cadastrée n°[Cadastre 1] sis [Adresse 6] à [Localité 1], voisine de la parcelle cadastrée n°[Cadastre 2] appartenant au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1] (ci-après « le syndicat des copropriétaires »).

Les copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1] ont lors de l’assemblée générale du 17 juin 2024 autorisé la cession d’une parcelle côté [Adresse 7] à Monsieur et Madame [K], pour un montant minimum de 20.000 euros.

Par courriel du 17 juin 2024, Monsieur [V] [K] a proposé l’achat d’un terrain « inutilisé et non constructible » au prix de 15.000 euros.

Par actes de commissaire de justice en date du 17 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic la société DUBREUIL, a assigné les consorts [K] devant le Juge des référés auprès du Tribunal judiciaire de Nanterre aux fins notamment de les voir condamner sous astreinte à leur restituer le petit jardin, partie commune, et à reconstruire le mur séparatif.

Initialement appelée à l’audience du 12 mai 2025, l’affaire a fait l’objet de deux renvois avec injonction à rencontrer un médiateur. Le processus amiable n’ayant pas abouti, elle a été retenue à l’audience du 12 mars 2026.

A cette date, le syndicat des copropriétaires soutient oralement des écritures et demande de :

Condamner Monsieur et Madame [K] à lui restituer le petit jardin, partie commune qu’ils ont illégalement annexée, et à reconstruire le mur séparant les deux fonds dans un délai de 30 jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir et passé ce délai sous astreinte de 100 euros par jour de retard pendant un délai de 60 jours ;
Condamner Monsieur et Madame [K] à leur payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.
Il expose en substance que les époux [K] se sont appropriés un terrain lui appartenant, ce qui constitue une violation manifeste de son droit de propriété. Il dénonce la destruction du mur séparatif entre les deux fonds, présumé mitoyen en application de l’article 653 du Code civil, dont l’état de délabrement ou de dangerosité n’est pas établi. Le demandeur estime que la partie adverse a une lecture erronée du modificatif à la convention de cour commune de 1976, qui n’établit pas que le mur du bâtiment de parkings aurait été construit à la limite entre les deux propriétés. Selon lui, les conditions de prescription acquisitive ne sauraient être réunies car le précédent propriétaire de la parcelle n°[Cadastre 1] reconnaissait le caractère mitoyen du mur. Le syndicat des copropriétaires conteste pour finir qu’un abus du droit d’agir soit établi de sa part.

Monsieur et Madame [K], aux termes d’écritures soutenues à l’audience, sollicitent de :

Débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes ;
A titre subsidiaire, ordonner la réparation du mur menaçant ruine par le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic dans un délai de 3 mois à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard, juger que la reconstruction du mur demandée par le syndicat des copropriétaires n’interviendra qu’après cette réparation et leur accorder un délai de 3 mois pour y procéder ;
Condamner le syndicat des copropriétaires à leur payer la somme de 3.000 euros pour procès abusif ;
Condamner le syndicat des copropriétaires à leur payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens.
Les défendeurs estiment avoir procédé au dépôt d’un mur privatif qui se situait sur leur parcelle en raison d’un risque d’effondrement ; ils arguent que l’extrait cadastral établit le caractère non mitoyen du mur et que la limite entre les deux propriétés se situe au niveau du mur du parking. Ils estiment par ailleurs qu'ils pourraient se prévaloir de l'usucapion en raison d’une occupation non équivoque du mur, qui n’est accessible que depuis leur fond.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance et aux écritures soutenues oralement à l’audience.

MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la demande au titre du trouble manifestement illicite

Conformément à l'article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite découle de toute perturbation résultant d'un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit. Il s'ensuit que pour que la mesure sollicitée soit prononcée, il doit nécessairement être constatée avec l'évidence qui s'impose à la juridiction des référés, la méconnaissance d'un droit, sur le point de se réaliser ou dont la survenance et la réalité sont certaines.

Selon l’article 544 du Code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

L’article 653 du Code civil dispose que Dans les villes et les campagnes, tout mur servant de séparation entre bâtiments jusqu'à l'héberge, ou entre cours et jardins, et même entre enclos dans les champs, est présumé mitoyen s'il n'y a titre ou marque du contraire.

En l’espèce, il ressort des photographies produites à la cause qu’au niveau de la limite entre les deux fonds, il y avait deux murs parallèles : le mur de soutènement du parking de la copropriété sise [Adresse 1] à [Localité 1] et un mur situé à une faible distance qui a été détruit par les époux [K]. L’espace litigieux se situe entre ces deux murs, chaque partie avançant qu’elle en est propriétaire.

S’il n’est pas contesté que la copropriété sise [Adresse 1] à [Localité 1] n’a pas d’accès direct sur cette zone, ce seul fait ne saurait établir qu’elle ne lui appartient pas.

Le syndicat des copropriétaires produit un plan cadastral qui fait paraître la limite entre les deux propriétés, à distance de son bâtiment, ainsi qu’un procès-verbal d’assemblée générale avec des photographies du lieu évoquant une « parcelle commune » contiguë à la parcelle des défendeurs. L’ancien propriétaire du bien sis [Adresse 6] à [Localité 1], dans un courrier du 13 février 2008, reconnait ainsi qu’il existe une zone de 8 à 9 mètres de long sur un mètre de large appartenant au syndicat des copropriétaires. Il ressort en effet de la convention de cour commune du 21 octobre 1975 que l’ancien propriétaire de la parcelle sis [Adresse 1] à [Localité 1] s’est engagé à ne pas édifier de construction sur cette zone limitrophe lui appartenant. Dès lors, la mention d’une construction « en ras du mur » séparatif dans l’acte notarié du 19 décembre 1978 ne signifie pas que le mur du parking correspond au mur séparatif entre les parcelles. Pour finir, Monsieur [V] [K] dans un courriel du 17 juin 2024 a proposé de racheter une « parcelle de terrain » qualifiée d’inutilisée et de non-constructible au prix de 15.000 euros, reconnaissant par là la propriété du demandeur sur ce bout de jardin. Cela établit que l’occupation de cette zone par les défendeurs n’est pas faite à titre de propriétaire ou est à tout le moins équivoque, ce qui exclut le jeu de la prescription acquisitive.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que le bout de jardin litigieux est la propriété du syndicat des copropriétaires, et que le mur détruit par les consorts [K] se situe donc à la limite des deux propriétés. Il est présumé mitoyen en application des dispositions de l’article 653 du Code civil et c’est ainsi que le qualifie Monsieur [N] [F], à qui les défendeurs ont acquis le bien immobilier, dans son courrier du 13 février 2008. Si le plan cadastral ne fait pas apparaître la légende correspondant à un mur mitoyen, il n’indique pas d’avantage qu’il s’agit d’un mur privatif et ne saurait donc suffire à renverser la présomption légale.

Dès lors, les défendeurs ont procédé sans autorisation à la destruction d’un mur mitoyen et occupent sans droit ni titre le bien d’autrui, ce qui constitue un trouble manifestement illicite auquel il convient de mettre fin.

Le constat de commissaire de justice réalisé le 10 mars 2025 fait apparaître que le mur séparatif entre la parcelle du syndicat des copropriétaires et la parcelle [Cadastre 3], appartenant à une partie tierce non attraite à la cause, est en mauvais état. Cependant, aucun élément produit à la cause ne vient établir l’existence d’un risque pour les personnes, d’autant plus si les consorts [K] ne se rendent pas dans cette partie du jardin dont ils ne sont pas propriétaires. En conséquence, leur demande subsidiaire d’injonction à reconstruire ce pan de mur sera rejetée.

Ainsi, il sera fait injonction aux défendeurs de restituer la parcelle illégalement annexée et de faire reconstruire le mur séparatif des deux parcelles dans un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision puis sous astreinte de 100 euros par jour de retard dans un délai de 60 jours,

Sur la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive des consorts [K]
L’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue en principe un droit et ne dégénère en abus pouvant donner lieu à réparation que s’il constitue un acte de malice ou de mauvaise foi, ou une erreur équipollente au dol, lequel doit être caractérisé par celui qui l’invoque.
En l’espèce, les consorts [K] défaillent à établir qu’ils disposent d’un droit de propriété sur la zone litigieuse ou que le mur détruit leur appartenait en propre. Dès lors, ils n’établissent pas que le syndicat des copropriétaires a agi de mauvaise foi en les attrayant en justice.
En conséquence, il sera dit n’y avoir lieu à référé concernant leur demande au titre d’une procédure abusive.

Sur les demandes accessoires

L'article 696 du code de procédure civile énonce que la partie perdante est en principe condamnée aux dépens. Au vu de l’issue du litige, les consorts [K] seront condamnés aux dépens.

L'article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il doit à ce titre tenir compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut écarter pour les mêmes considérations cette condamnation. En l’espèce, les consorts [K], condamnés aux dépens, seront condamnés à payer au syndicat des copropriétaire la somme de 2 .000 euros et leur demande sur ce fondement sera rejetée.

PAR CES MOTIFS,