TJ 42218, 17 avr. 2026, RG 24/02402

N° RG 24/02402 - N° Portalis DBYQ-W-B7I-II2J

N° minute :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-ETIENNE

1ère Chambre Civile

JUGEMENT DU 17 AVRIL 2026

ENTRE :

Madame [Q] [D] [A]
née le 03 Septembre 1933 à [Localité 1]
demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Magali GANDIN de la SELARL LEXFACE, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

Monsieur [T] [G] [U]
né le 10 Août 1958 à [Localité 2]
demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Magali GANDIN de la SELARL LEXFACE, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

Monsieur [N] [H] [U]
né le 10 Août 1958 à [Localité 2]
demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Magali GANDIN de la SELARL LEXFACE, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

Monsieur [W] [U]
né le 05 Février 1961 à [Localité 2]
demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Magali GANDIN de la SELARL LEXFACE, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

Monsieur [R] [U]
né le 05 Février 1961 à [Localité 2]
demeurant [Adresse 5]

représenté par Maître Magali GANDIN de la SELARL LEXFACE, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

ET :

S.A.R.L. COMPAGNIE IMMOBILIERE D’AMENAGEMENTS (CIAM)
immatriculée au RCS de [Localité 3] sous le numéro 849 823 026
prise en la personne de son représentant légal
dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par Maître Hervé ASTOR de la SELARL ASC AVOCATS & ASSOCIES, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

DÉBATS : à l'audience publique du 04 Février 2026 tenue par Séverine BESSE, magistrat chargée d’instruire le dossier, qui a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés, et qui en a rendu compte au tribunal dans son délibéré (article 786 du code de procédure civile), assistée de Valérie DALLY, greffière. L’affaire a été mise en délibéré au 10 avril 2026 prorogé au 17 avril 2026.

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors du délibéré :

Présidente: Séverine BESSE
Assesseur : Guillaume GRUNDELER
Assesseur : Sophie MAY

Greffière : Valérie DALLY lors du prononcé

DÉCISION : contradictoire, prononcée publiquement, par mise à disposition au greffe, en matière civile et en premier ressort,

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [Q] [A] veuve [U], M. [T] [G] [U], M. [N] [H] [U], M. [W] [U] et M. [R] [U], propriétaires indivis, ont consenti le 15 juillet 2021 avec la SARL Compagnie Immobilière d'Aménagements (ci-après la CIAM) une promesse de vente portant sur plusieurs parcelles de terrain à bâtir situés [Adresse 7] à [Localité 4], fraction [Localité 5], cadastrés [Cadastre 1] section AM n°[Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5] et [Cadastre 6].

Le délai pour la régularisation de l'acte authentique prévu initialement au plus tard le 15 octobre 2022, a été prorogé jusqu'au 31 mars 2023 par avenant du 11 octobre 2022.

Par courrier recommandée reçu le 16 mai 2023, les consorts [U] ont mis en demeure la CIAM de verser le montant de la clause pénale de 118 500 euros en l'absence de levée de l'option et de signature de l'acte authentique.

Par lettre recommandée datée du 2 mai 2023, la CIAM a confirmé qu'elle ne lèverait pas l'option au motif que la nature du sol et du sous-sol remet en cause la réalisation économique du projet.

Le 23 mai 2024, l'indivision [U] a assigné la CIAM devant le tribunal judiciaire aux fins de paiement de l'indemnité d'immobilisation.

Aux termes de leurs conclusions notifiées le 24 juin 2025, les consorts [U] sollicitent du tribunal de :

CONDAMNER la SARL COMPAGNIE IMMOBILIERE D'AMENAGEMENTS à verser à Messieurs [W], [N], [R] et [T] [U] ainsi qu'à Madame [Q] [A] veuve [U] la somme indemnitaire de 118.500 € en application de la clause pénale contenue à la promesse de vente en date du 15 juillet 2021, avec intérêts aux taux légal à compter de la signification du jugement ;
Subsidiairement, CONDAMNER la SARL COMPAGNIE IMMOBILIERE D'AMENAGEMENTS à verser à Messieurs [W], [N], [R] et [T] [U] ainsi qu'à Madame [Q] [A] veuve [U] la somme indemnitaire de 118.500 € au titre de l'indemnité d'immobilisation ;
DEBOUTER la SARL COMPAGNIE IMMOBILIERE D'AMENAGEMENTS de l'ensemble de ses prétentions, fins et conclusions ;
CONDAMNER la SARL COMPAGNIE IMMOBILIERE D'AMENAGEMENTS à verser à Messieurs [W], [N], [R] et [T] [U] ainsi qu'à Madame [Q] [A] veuve [U] la somme de 3.000 € en application des dispositions de l'article 700 du CPC, ainsi qu'aux dépens de l'instance ;
DIRE n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire du Jugement à intervenir.

Aux termes de ses conclusions notifiées le 29 avril 2025, la CIAM sollicite du tribunal de :

Débouter à titre principal Madame [Q] [A], Messieurs [N], [W], [T] et [R] [U] de l'intégralité de leurs demandes, fins et prétentions ;
Limiter à titre subsidiaire le montant de l'indemnité d'immobilisation ;
Condamner en tout état de cause Madame [Q] [A], Messieurs [N], [W], [T] et [R] [U] au paiement de 5.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance.

Il convient de se référer aux conclusions des parties pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens, en application de l'article 455 du code de procédure civile.

Le juge de la mise en état a clôturé la procédure par ordonnance du 24 septembre 2025.

L'affaire a été plaidée à l'audience du 4 février 2026 et la décision mise en délibéré au 10 avril 2026, prorogé au 17 avril 2026.

MOTIFS

L'article 1124 du code civil dispose que la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l'autre, le bénéficiaire, le droit d'opter pour la conclusion d'un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.

Aux termes de l'article 1193 du même code, les contrats ne peuvent être modifiés ou révoqués que du consentement mutuel des parties, ou pour les causes que la loi autorise.

Selon l'article 1304 du même code, l'obligation est conditionnelle lorsqu'elle dépend d'un événement futur et incertain.
La condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l'obligation pure et simple.

La promesse de vente prévoit trois conditions suspensives particulières en faveur du bénéficiaire :
– L'obtention d'un permis d'aménager,
– La compatibilité technique et économique de l'opération,
– L'obtention des prêts.

Au titre de la condition suspensive particulière en faveur du bénéficiaire quant à la compatibilité technique et économique de l'opération, les parties conviennent que les résultats des études de sol, de sous-sol, des prélèvements et de toutes analyses réalisées par le bénéficiaire à ses frais et sous sa responsabilité, ne devront pas remettre en cause la réalisation technique et/ou économique des opérations de construction ou d'aménagement envisagées sur le bien par le bénéficiaire.

Il résulte de l'étude géotechnique G1 réalisée par la CIAM dans le délai prévu contractuellement :
– une pente moyenne de 25 % en direction du sud imposant des bases de fondations d'un angle de 3 pour 2 entre deux fondations voisines,
– un affleurement du socle granitique,
– une exposition faible au retrait-gonflement des argiles d'après les repérages du BRGM avec la précision que les investigations permettent de conclure que le risque est ici totalement exclu.

Il est précisé que le type de fondation, la profondeur de l'encastrement, les contraintes admissibles et l'estimation des tassements différentiels seront définis et optimisés lors d'une mission G2 AVP avec les projets constructifs établis, étude non exigée par la promesse de vente dans le cadre de la condition suspensive.

Par courriel du 24 mars 2023, la CIAM indique refuser le projet de construction en raison, entre autres, du rapport géotechnique au motif que ses moyens matériels (pelle de tonnage maxi de 25 T) ne permettront pas de venir à bout du rocher et que si elle loue ces moyens, elle ne sera pas compétitive.

Dans un courriel du 25 avril 2023, le bureau d'études techniques indique que la très forte augmentation du coût des travaux pour la viabilisation du projet de lotissement est due à la nature géologique des sols qui n'était pas connue au stade de la programmation et qui complexifie les travaux :
- Adaptation des engins de chantier avec des technicités plus complexes,
- Réduction de moitié des cadences d'avancement de chantier et donc augmentation de la durée des travaux et donc du coût de la main d'œuvre,
- Surcoût pour tous les travaux en profondeur et notamment pour les réseaux d'évacuation des eaux usées et eaux pluviales,
- Augmentation du volume de rétention des eaux pluviales et de son coût du fait de la forte profondeur de pose de ces ouvrages,
- Difficulté de stabilisation de la voirie dans la pente et augmentation du besoin en mur de soutènement du fait de la possibilité réduite de réaliser des talus.

La CIAM a reçu l'étude de sols en juin 2022 et a accepté de proroger la durée de la promesse en octobre 2022 mais n'a pu prendre la mesure de l'augmentation du coût des travaux à sa charge comme aménageur qu'avec la consultation des entreprises et des bureaux d'étude.

Si la CIAM ne précise pas l'enveloppe budgétaire initiale du projet de construction, cette évaluation n'a pu prendre en compte la très forte augmentation du coût des travaux du fait des contraintes géologiques telle que détaillée par le bureau d'études techniques.

Dès lors la condition suspensive de la compatibilité technique et économique de l'opération n'a pu se réaliser et l'obligation de lever l'option et régulariser la vente est mise à néant par le non accomplissement d'une seule des trois conditions suspensives, peu important l'absence de démarches en vue de la réalisation des deux autres conditions suspensives.

Par conséquent les consorts [U] sont déboutés de leur demande de paiement de la somme de 118 500 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation.

Sur les demandes accessoires

En application de l'article 696 du code de procédure civile, les consorts [U], qui succombent, sont condamnés in solidum aux dépens de l'instance.
Ils sont condamnés à payer à la CIAM la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,