TJ 2b033, 15 avr. 2026, RG 25/00560

AG / VC
MINUTE N° :
ORDONNANCE DU : 15 Avril 2026
DOSSIER N° : N° RG 25/00560 - N° Portalis DBXI-W-B7J-DO2V

NATURE DE L’AFFAIRE : 30G - Demande d’exécution de travaux à la charge du bailleur, ou demande en garantie contre le bailleur  

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BASTIA

ORDONNANCE DE REFERE

JUGE DES REFERES : Aurélie GIOCONDI, Vice-Présidente

GREFFIER : Valentine CAILLE, Greffière
Copie exécutoire délivrée à :
- Me Benoît BRONZINI DE CARAFFA
- Me Olivier PELLEGRI

CCC Expertises

Le :

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A.R.L. CARROSSERIE DU PALAIS Agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié ès qualités audit siège, dont le siège social est sis 15 Boulevard Auguste Gaudin - 20200 BASTIA, représentée par Maître Benoît BRONZINI DE CARAFFA de l’AARPI ARNA, avocats au barreau de BASTIA

DÉFENDEURS

Monsieur [W] [H], né le 20 novembre 1959 à BASTIA, demeurant 1783 route de Figarella, Lieu dit Linari, 20290 LUCCIANA, représenté par Me Olivier PELLEGRI, avocat au barreau de BASTIA

Monsieur [C] [H], né le 26 mai 1955 à BASTIA, demeurant 2 rue Salvatore Viale - 20200 BASTIA représenté par Me Olivier PELLEGRI, avocat au barreau de BASTIA

Monsieur [O] [H], né le 08 janvier 1957 à BASTIA, demeurant 1507, route de Saint André - 20620 BIGUGLIAn, représenté par Me Olivier PELLEGRI, avocat au barreau de BASTIA

Madame [R] [H], né le 18 novembre 1964, demeurant Borgo Village - 20290 BORGO, représentée par Me Olivier PELLEGRI, avocat au barreau de BASTIA

Les conseils des parties ayant été entendus en leurs explications et conclusions à l’audience des référés, tenue au Palais de Justice de BASTIA, l’an deux mil vingt six et le vingt cinq Mars, par Madame Aurélie GIOCONDI, Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de BASTIA, assistée de Madame Valentine CAILLE, Greffière lors du prononcé.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 26 mars 2001, Monsieur [V] [O] a pris à bail divers locaux à usage de garage dans un immeuble sis à BASTIA au 15, boulevard Auguste [A], appartenant à l'indivision [H] ([C] [H], [O] [H], [W] [H], [R] [G]).
Ce bail qui était consenti pour une durée de 9 années ayant commencé à courir le 1er avril 2001 est venu à expiration le 31 mars 2010. Il a été renouvelé par avenant du 16 mai 2016 pour une nouvelle période de 9 années, commençant le 1er octobre 2015 pour se terminer le 30 mai 2024 et s'est poursuivi par tacite prolongation.

Monsieur [V] [O] a cédé son fonds de commerce y compris le droit au bail par acte du 30 août 2017 à Monsieur [K] [I].
Celui-ci, par acte du 30 septembre 2021, a cédé son fonds de commerce à la SARL CARROSSERIE DU PALAIS y compris le droit au bail des locaux précités.

La SARL CARROSSERIE DU PALAIS a sollicité le renouvellement de ce bail pour une durée de neuf années à compter du 1er mars 2025 par acte du 12 février 2025. Ce renouvellement a été accepté par les bailleurs, le bail est renouvelé pour 9 ans.

Par courrier du 5 février 2025, le preneur a mis en demeure les bailleurs de réaliser des travaux sur la couverture de la cour.

Soutenant que la toiture couvrant la cour du bien loué est extrêmement dégradé et menace de s'effondrer, la SARL CAROSSERIE DU PALAIS a, par acte de Commissaire de Justice du 2 décembre 2025, assigné devant le Juge des référés du Tribunal Judiciaire de BASTIA l'indivision [H], aux fins de voir :
- Condamner Monsieur [C] [H], Monsieur [O] [H], Monsieur
[W] [H] et Madame [R] [H], épouse [G], demeurant Borgo village 20290 BORGO à effectuer les travaux propres à sécuriser la toiture couvrant la cour sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard
- Condamner Monsieur [C] [H], Monsieur [O] [H], Monsieur [W] [H] et Madame [R] [G] à payer à la SARL CARROSSERIE DU PALAIS la somme de 2 500 euros par application de l'article
700 du Code de procédure civile ;
- Condamner Monsieur [C] [H], Monsieur [O] [H], Monsieur [W] [H] et Madame [R] [G] aux entiers dépens.

L'affaire a été appelée à l'audience et renvoyée à trois reprises à la demande des parties pour être retenue le 25 mars.

Lors de cette audience, la SARL CAROSSERIE DU PALAIS soutenait oralement ses dernières écritures au titre desquelles elle demandait de :

- condamner Monsieur [C] [H], Monsieur [O] [H], Monsieur [W] [H] et Madame [R] [H], épouse [G], demeurant Borgo village 20290 BORGO à effectuer les travaux propres à sécuriser la toiture couvrant la cour sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard ;

- Autoriser la société CARROSSERIE DU PALAIS à consigner l'intégralité les loyers commerciaux échus et à échoir, hors charges locatives, entre les mains de Maître Benoît Bronzini de Caraffa, avocat au Barreau de Bastia, sur le compte séquestre de Monsieur le bâtonnier de l'ordre des avocats du Barreau de Bastia, et ce jusqu'à ce qu'il soit statué définitivement sur le litige opposant les parties ;

- Juger que cette consignation vaudra paiement libératoire des loyers au profit de Monsieur [C] [H], Monsieur [O] [H], Monsieur [W] [H] et Madame [R] [G] et que celle-ci ne pourra être considérée comme étant en situation d'impayé ;

- Juger que les fonds ainsi séquestrés ne pourront être libérés qu'en vertu d'une
décision de justice passée en force de chose jugée, ou de l'accord conjoint des parties ;

- Désigner tel expert qu'il lui plaira avec pour mission qui devra porter sur l'ensemble des parties couvertes de la cour, lequel devra :
- Dresser la liste des travaux urgents de consolidation de la toiture ;
- Adresser une note aux parties dans le mois suivant sa saisine sur la liste des désordres urgents et les mesures urgentes conservatoires propres à y remédier
- Faire l'inventaire des désordres affectant la toiture ;
- Donner tous les éléments pour permettre à la juridiction de juger si ces désordres proviennent d'un défaut de réalisation et/ou de conception ou d'entretien ;
- Donner tous les éléments pour que la juridiction puisse juger des désordres constituant des grosses réparations ;
- Interroger par tous moyens Monsieur [V] [O] afin qu'il décrive la toiture existante au 1er avril 2001 ;
- Donner les mesures propres à remédier aux désordres d'urgence et aux autres désordres ;

- Condamner Monsieur [C] [H], Monsieur [O] [H], Monsieur [W] [H] et Madame [R] [G] à payer à la SARL CARROSSERIE DU PALAIS la somme de 2 500 euros par application de l'article 700 du Code de procédure civile ;

- Condamner Monsieur [C] [H], Monsieur [O] [H], Monsieur [W] [H] et Madame [R] [G] aux entiers dépens.

Au soutien de ses demandes, la requérante indique qu'il existe des travaux non contestables imputables au bailleur et qu'effectivement, elle a cessé de payer les loyers car il n'y a pas de délivrance de la chose. Elle fait encore valoir qu'elle n'est pas opposée à une mesure d'expertise mais que la mission proposée devra être modifiée.

Les consorts [H] ont également soutenu leurs dernières écritures à l'audience, au titre desquelles ils demandaient au juge des référés :

À titre principal :
Se déclarer incompétent par suite de l'existence d'une contestation sérieuse ;
Renvoyer la SARL CARROSSERIE DU PALAIS à mieux se pourvoir au fond, par-devant le Tribunal judiciaire de Bastia ;

À titre subsidiaire :
Débouter la SARL CARROSSERIE DU PALAIS de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, de quelque nature qu'elles soient ;

À titre reconventionnel :
Désigner tel expert qu'il plaira, avec pour mission de :
- Délimiter précisément la partie de couverture initialement louée et la partie des extensions de couverture réalisées par les preneurs successifs
- Évaluer l'état actuel de l'ensemble de la couverture, en distinguant chaque partie susénoncées
- Dire s'il existe un défaut d'entretien par les preneurs successifs et le preneur actuel
- Vérifier la conformité réglementaire des extensions de couvertures réalisées par les preneurs successifs
- Identifier les responsabilités dans la réalisation des extensions de couvertures réalisées par les preneurs successifs
- Évaluer les coûts de mise en conformité ou de démolition des extensions de couvertures réalisées par les preneurs successifs,

Condamner la SARL CARROSSERIE DU PALAIS à payer à Monsieur [C] [H], Monsieur [O] [H], Monsieur [W] [H] et Madame [R] [G], à titre de provision, la somme totale de 13.849,00 €, au titre du montant provisoire des loyers impayés pour la période allant du 01/04/2025 au 01/02/2026 inclus ;

En tout état de cause
Condamner la SARL CARROSSERIE DU PALAIS à payer la somme de 3.000,00 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;
Condamner la SARL CARROSSERIE DU PALAIS aux entiers dépens.

A l'audience, les consorts [H] font valoir que la partie de la couverture qui est dans un état préoccupant n'est pas celle qui était comprise dans le bail initial mais une extension qui a été réalisée par les preneurs successifs, sans son autorisation en qualité de bailleur. Ils estiment donc qu'ils ne sont pas responsables de la dégradation de cette extension et que le juge du référé n'est dans tous les cas pas compétent pour statuer sur la demande émise qui relève du juge du fond. Ils soutiennent encore qu'une mesure d'expertise est indispensable pour déterminer avec précision l'étendue des travaux réalisés par les preneurs successifs, leur état actuel, leur conformité aux normes en vigueur ainsi que les couts de mise en conformité ou de démolition. Enfin, sur les loyers impayés, ils énoncent que malgré l'état de la couverture, il n'existe ou n'est démontré aucune impropriété à l'usage du local loué qui pourrait justifier une absence de versement des loyers.

L'affaire a été mise en délibéré au 15 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

I. Sur les demandes principales

A. Sur la demande de remise en état

Aux termes de l'article 835 du Code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En vertu de l'article 555 du code civil, lorsque les plantations, constructions et ouvrages ont été faits par un tiers et avec des matériaux appartenant à ce dernier, le propriétaire du fonds a le droit, sous réserve des dispositions de l'alinéa 4, soit d'en conserver la propriété, soit d'obliger le tiers à les enlever.
Si le propriétaire du fonds exige la suppression des constructions, plantations et ouvrages, elle est exécutée aux frais du tiers, sans aucune indemnité pour lui ; le tiers peut, en outre, être condamné à des dommages-intérêts pour le préjudice éventuellement subi par le propriétaire du fonds.
Si le propriétaire du fonds préfère conserver la propriété des constructions, plantations et ouvrages, il doit, à son choix, rembourser au tiers, soit une somme égale à celle dont le fonds a augmenté de valeur, soit le coût des matériaux et le prix de la main-d'œuvre estimés à la date du remboursement, compte tenu de l'état dans lequel se trouvent lesdites constructions, plantations et ouvrages.

Ensuite, l'article 1720 du code civil dispose que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce.
Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

L'article 1721 du code civil énonce encore qu'est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l'usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail.
S'il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l'indemniser.

Enfin, l'article 1724 édicte que si, durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu'à sa fin, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu'elles lui causent, et quoiqu'il soit privé, pendant qu'elles se font, d'une partie de la chose louée.
Mais, si ces réparations durent plus de vingt et un jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé.

Il est encore de jurisprudence constante que le juge des référés peut ordonner une mesure afin de mettre fin à un trouble manifestement illicite même en présence d'une contestation sérieuse, mais l'absence d'évidence de l'illicéité du trouble peut justifier qu'il refuse d'intervenir.

En l'espèce, il ressort du bail commercial du 27 mars 2001 que le bien loué est désigné comme étant " une grande pièce de forme rectangulaire donnant sur le boulevard auguste gaudin, formant porche et communiquant par la cour avec le restant des locaux. Sur la gauche en entrant se trouvent une grande pièce à usage de bureau et au-dessus une sous pente destinée à l'entrepôt de pièces détachées. Une grande cour, en partie couverte, ainsi que les deux magasins dont un donnant sur la cour anglaise appartenant à la ville de Bastia. La superficie est de 500 m2 environ, suivant le croquis joint. "

Dans l'acte du 31 août 2017 de cession du fonds de commerce litigieux, il est strictement repris ces mentions à l'exception de la superficie qui est rectifiée à 428 m2.

Ces mentions sont également intégralement reprises dans le renouvellement de bail commercial du 16 mai 2016, ainsi que dans l'acte de cession du fonds du 30 septembre 2021 par lequel la SARL CAROSSERIE DU PALAIS est devenue preneuse du fonds litigieux.
Dès lors, la SARL CAROSSERIE DU PALAIS a signé pour un bail comprenant notamment une grande cour en partie couverte.

Il importe de rappeler qu'aucun état des lieux est produit à la procédure. Dès lors, il convient de faire application de l'article 1731 du code civil qui dispose que s'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

Ensuite, dans la pièce 7 des demandeurs intitulé " notification comportant accord du principe de renouvellement " émise par commissaire de justice, à la requête des consorts [H], soit les bailleurs, lesquels ont notifié à la SARL CAROSSERIE DU PALAIS consentir au principe du renouvellement du bail sollicité, il est indiqué par les consorts [H] :
" le prix mensuel hors taxe et hors charge du nouveau loyer du bail renouvelé sera prochainement sollicité par les bailleurs.
Précisant que les bailleurs entendent invoquer les travaux d'amélioration réalisés par monsieur [V] [O] dans le cadre du bail initial, notamment la réalisation d'une partie de la couverture de la grande cour, comme motif de déplafonnement du loyer à l'occasion de ce second renouvellement (…). "

Il ressort de ces éléments que si le bail initial ne comportait effectivement qu'une grande cour, en partie couverte, une extension de ladite couverture a été réalisée par un preneur antérieurement à l'entrée dans les lieux de la SARL CAROSSERIE DU PALAIS, soit par monsieur [O], travaux dont les consorts [H] ont eu connaissance pour l'évoquer dans l'acte de notification du 9 mai 2025, travaux dont les consorts [H] ont manifestement fait le choix d'en conserver la propriété puisque ces travaux apparaissent comme un argument avancé pour la revalorisation du loyer.

Dès lors, quand la SARL CAROSSERIE DU PALAIS est entrée dans les lieux, la couverture était bien présente et incorporée au bien loué, les consorts [H] ayant accepté l'intégration de ces travaux à son bien, lesquels n'apparaissent pas avoir été effectués à son insu puisque ce sont eux qui les évoquent dans l'acte du 9 mai 2025 et entendaient s'en prévaloir pour revalorisation du prix.

Par voie de conséquence, les consorts [H] ne peuvent se délier de leur obligation de bailleur d'entretenir le bien loué en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée et d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail, sous prétexte qu'ils ne seraient pas à l'origine des travaux d'extension de la couverture litigieuse.

Ensuite, il ressort du rapport de la SARL INGETEC du 12 mai 2025, rapport privé établi non contradictoirement que la structure de la couverture litigieuse présenterait des problèmes liés à son sous dimensionnement et ne respecteraient pas les normes en vigueur et qu'elle serait en mauvais état. En conclusion, le rapport indique que la structure litigieuse est dans un état structurel préoccupant, a subi de nombreux rafistolages et est sous-dimensionnée, ne répondant à aucune norme et étant proche de la rupture. Le rapport préconise une entière démolition dans un délai très court " pour éviter une catastrophe ", estimant qu'il existe " un péril imminent ", afin de construire ensuite une nouvelle structure.

Selon ce rapport, la structure de la toiture couvrant la cour présenterait ainsi des défauts importants apparaissant liés à sa conception permettant de craindre une sécurité pour les personnes et les biens.
Néanmoins, ce rapport ne mentionne pas précisément comme le sollicite la demanderesse " les travaux propres à sécuriser la toiture couvrant la cour ".

Surtout, ce rapport, privé, établi non contradictoirement, qui n'est par ailleurs pas un rapport d'expertise, est insuffisant pour établir de manière suffisamment certaine l'origine des défauts relevés, leur gravité, ainsi que leur imputabilité aux bailleurs, étant précisé que le péril imminent soulevé dans ce rapport apparaît contesté par les défendeurs qui produisent également un procès-verbal de commissaire de justice qui date du 26 janvier 2026, soit 8 mois après le rapport INGETEC qui a constaté la présence de véhicules et de personnels sur la couverture litigieuse, ce qui tend à démontrer que malgré la dangerosité évoquée par la demanderesse, cette dernière continuerait néanmoins de procéder à une activité humaine sur les lieux, ce qu'elle ne conteste pas dans le cadre de cette procédure.

Dès lors, la demande de remise en état sollicité par le preneur à l'encontre des bailleurs, ne pourra, à ce stade, et en l'état des seuls éléments produits, qu'être rejetée.

B. Sur la demande d'expertise

En vertu de l'article 145 du code de procédure civile, S'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

En l'espèce, les éléments avancés précédemment, et notamment le rapport INGETEC et le procès-verbal de constat permettent d'indiquer qu'une mesure d'expertise apparaît indispensable pour identifier la nature des désordres, leur ampleur et leur origines observés sur la toiture litigieuse du bail liant les parties et préconiser si besoin les travaux urgents à entreprendre, éléments sur lesquels les parties pourront par la suite se fonder pour solliciter, dans un second temps, d'éventuels travaux de remise en état précisément identifiés si lesdits travaux n'étaient pas spontanément effectués par les parties.

Il conviendra donc d'ordonner une mesure laquelle devra comporter des chefs de mission sollicitées par les deux parties comme indiqué au présent dispositif.

C. Sur la demande de consignation des loyers

En vertu de l'article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

L'article 1219 du code civil dispose également qu'une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

Enfin, l'article 1345-1 du code civil énonce que si l'obstruction n'a pas pris fin dans les deux mois de la mise en demeure, le débiteur peut, lorsque l'obligation porte sur une somme d'argent, la consigner à la Caisse des dépôts et consignations ou, lorsque l'obligation porte sur la livraison d'une chose, séquestrer celle-ci auprès d'un gardien professionnel.

En l'espèce, la demanderesse sollicite la consignation des loyers, reconnaissant avoir cessé de payer les loyers car les bailleurs ne respecteraient pas leur obligation de délivrance de la chose.

Toutefois, la demanderesse ne justifie pas à ce stade d'un manquement suffisamment grave permettant au preneur de se délier de son obligation de paiement des loyers, le manquement invoqué ne concernant qu'une partie du bien loué, n'étant pas établi avec la certitude requise, et n'empêchant pas manifestement à l'activité commerciale visée de perdurer au regard du procès verbal de constat du 28 janvier 2026.

Dès lors, la demande de consignation de paiement des loyers sera rejetée.

De même, la SARL CAROSSERIE DU PALAIS qui ne conteste pas avoir cessé de payer les loyers sera condamnée, à payer à Monsieur [C] [H], Monsieur [O] [H], Monsieur [W] [H] et Madame [R] [G], à titre de provision, la somme totale de 13.849,00 €, au titre du montant provisoire des loyers impayés pour la période allant du 01/04/2025 au 01/02/2026 inclus.

II. Sur les demandes accessoires

Les circonstances de l'espèce ainsi que l'équité commandent de ne pas faire application de l'article 700 du code de procédure civile.

La requise sera condamnée aux dépens ainsi qu'à faire l'avance des frais d'expertise.

PAR CES MOTIFS