TJ 75056, 17 avr. 2026, RG 23/01693

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie exécutoire délivrée le :
à Me ROUX

Copies certifiées conformes délivrées le :
à Me MICHEL, Me BLANGY

■

8ème chambre
3ème section

N° RG 23/01693
N° Portalis 352J-W-B7H-CY5NR

N° MINUTE :

Assignation du :
6 février 2023

JUGEMENT
rendu le 17 avril 2026
DEMANDERESSE

S.C.I. [D]
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par Maître Agnès ROUX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0074

DÉFENDEURS

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic, la S.A.R.L. TRANSACTION SYNDIC GESTION IMMOBILIERE, exerçant sous l’enseigne TSGI CLAEYS-COMTE
[Adresse 3]
[Localité 3]

représenté par Maître Luc MICHEL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C0314

S.A.R.L. TRANSACTION SYNDIC GESTION IMMOBILIERE (TSGI)
[Adresse 3]
[Localité 3]

représentée par Maître François BLANGY de la SCP CORDELIER & Associés, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0399

Décision du 17 avril 2026
8ème chambre 3ème section
N° RG 23/01693 - N° Portalis 352J-W-B7H-CY5NR

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Marie-Charlotte DREUX, première vice-présidente adjointe
Madame Valérie AVENEL, vice-présidente
Madame Océane CHEUNG, juge

assistées de Madame Justine EDIN, greffière

DÉBATS

A l’audience du 13 février 2026 tenue en audience publique devant Madame Océane CHEUNG, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

Avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu le 17 avril 2026.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

La SCI [D], ayant pour gérant M. [W] [A], est propriétaire du lot n°22 (studio au 6ème étage) au sein de l'immeuble sis [Adresse 4] à Paris 3ème, soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

La société Transaction Syndic Gestion Immobilière (ci-après " le cabinet TSGI ") est le syndic de copropriété de l'immeuble.

Lors de l'assemblée générale du 14 novembre 2022, les résolutions n°6 à n°15 ont été adoptées, notamment la résolution n°13 aux termes de laquelle les copropriétaires ont maintenu la décision adoptée lors de l'assemblée générale du 14 avril 2021 au sujet des installations sanitaires de la SCI [D].

C'est dans ces conditions que la SCI [D] a fait signifier assignation, par exploits de commissaire de justice en date du 6 février 2023, au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à Paris 3ème et au cabinet TSGI, aux fins d'annulation des résolutions n°6 à n°15, outre les demandes indemnitaires.

PRETENTIONS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 21 octobre 2024, la SCI [D] demande au tribunal, au visa de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967, de :

" Dire la société SCI [D] recevable et bien fondée en ses demandes ;

Constater les inexactitudes mentionnées aux termes de la résolution n°13 du procès-verbal d'assemblée générale ordinaire des copropriétaires du 14 novembre 2022,

Juger que la résolution n°13 constitue un abus de majorité,

Et A titre subsidiaire, juger que la résolution n°13 ne respecte pas les critères légaux et ne peut être réalisée concrètement,

Puis,
Prononcer la nullité de la résolution n°13 indiquée aux termes du
procès-verbal d'assemblée générale du 14 novembre 2022,

Constater les inexactitudes mentionnées aux termes des résolutions n°6,7,8,9,10,11,12,13,14 et 15 du procès-verbal d'assemblée générale du 14 novembre 2022, le nom des copropriétaires opposants n'y étant pas mentionnés,

Prononcer la nullité des résolutions n°6,7,8,9,10,11,12,13,14 et 15 du procès-verbal d'assemblée générale ordinaire des copropriétaires du 14 novembre 2022,

Constater les manquements commis par le syndic en exercice la société TRANSACTION SYNDIC GESTION IMMOBILIERE,

Juger que la société TRANSACTION SYNDIC GESTION IMMOBILIERE pris en sa qualité de syndic en exercice engage sa responsabilité civile quasi-délictuelle au titre des inexactitudes relevées aux termes du procès-verbal du 14 novembre 2022,

En tout état de cause,

Condamner la société TRANSACTION SYNDIC GESTION IMMOBILIERE pris en sa qualité de syndic en exercice, gérant la copropriété de l'immeuble sis [Adresse 5] à verser à la société SCI MALAHOUJA la somme de 4.000 euros à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice d'image subi par cette dernière,

Condamner le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE sis [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice la société TSGI, à verser à la société SCI MALAHOUJA la somme de 4.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive à son égard,

Condamner in solidum la société TRANSACTION SYNDIC GESTION IMMOBILIERE pris en sa qualité de syndic en exercice, gérant la copropriété de l'immeuble sis [Adresse 5] à verser à la société SCI MALAHOUJA la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,

Condamner la société TRANSACTION SYNDIC GESTION IMMOBILIERE pris en sa qualité de syndic en exercice aux entiers dépens de l'instance,
Ordonner l'exécution provisoire du jugement à intervenir. ".

*

Dans ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 27 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à Paris 3ème demande au tribunal, de :

" Débouter la SCI [D] en toutes ses demandes ;

Condamner la SCI [D] aux entiers dépens de la procédure ;

Condamner la SCI [D] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. ".

*

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 20 septembre 2024, le cabinet TSGI demande au tribunal, au visa des articles 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965, de l'article 1240 du code civil, et de l'article L. 112-6 du code des assurances, de :

" Débouter la SCI [D] de toutes ses demandes à l'encontre de la société Transaction Syndic Gestion Immobilière ;

Dire n'y avoir lieu à exécution provisoire ;

Condamner la SCI [D], sinon tout succombant à payer la somme de 5 000 euros au titre de l'article de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers frais et dépens, dont distraction directe au profit de Maître François Blangy, en application de l'article 699 du code de procédure civile ; ".

*

Il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux écritures déposées et visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions des parties.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 24 juin 2025 et l'affaire fixée pour plaidoiries à l'audience du 13 février 2026, date à laquelle la décision a été mise en délibéré au 17 avril 2026.

*

MOTIFS DE LA DECISION

1 - Sur la recevabilité de la demande d'annulation des résolutions

L'article 125 du code de procédure civile dispose que " le juge peut relever d'office la fin de non-recevoir tirée du défaut d'intérêt, du défaut de qualité ou de la chose jugée. "

Décision du 17 avril 2026
8ème chambre 3ème section
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L'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que " les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d'un mois à compter de la tenue de l'assemblée générale ".

Il est de jurisprudence constante qu'au visa de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, pour qu'une contestation de résolution puisse être valablement élevée, l'assemblée doit avoir pris une véritable décision, c'est-à-dire une délibération explicite sanctionnée par un vote et non assortie de réserve.

En l'espèce, bien que le procès-verbal de l'assemblée générale du 14 novembre 2022 n'ait mentionné aucun vote " contre ", il ressort du formulaire de vote par correspondance rempli par la SCI [D] le 1er novembre 2022 qu'elle a voté contre les résolutions n°6, 7, 8, 9, 11, 13, 14 et 15, ce qui n'est par ailleurs pas contesté par les défendeurs.

Dès lors, la demande d'annulation de ces résolutions formée par la SCI [D] est recevable pour avoir été formulée dans le délai imparti par l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 et qu'elle dispose de la qualité d'opposante pour avoir voté contre ces résolutions adoptées.

Toutefois, à l'examen du procès-verbal de l'assemblée générale litigieuse, il apparaît que les résolutions n°10 et 12 n'ont fait l'objet d'aucun vote et ne constituent donc pas des décisions au sens de l'article 42 précité.

Par conséquent, il y a lieu de déclarer la SCI [D] irrecevable en sa demande d'annulation des résolutions n°10 et 12 de l'assemblée générale du 14 novembre 2022.

2 - Sur la demande d'annulation des résolutions n°6, 7, 8, 9, 11, 13, 14 et 15 de l'assemblée générale du 14 novembre 2022

Au soutien de sa demande d'annulation et sur le fondement de l'article 18 du décret du 17 mars 1967, la SCI [D] fait principalement valoir que ses votes par correspondance contre ces résolutions litigieuses n'ont pas été pris en compte, et qu'aucun élément ne permet d'identifier les copropriétaires opposants. S'agissant plus particulièrement de la résolution n°13, elle soutient que celle-ci procède d'un abus de majorité.

Le syndicat des copropriétaires soutient tout d'abord que les résolutions n°13, 14 et 15 ne constituent pas des véritables décisions susceptibles de contestation. Sur le fond, il expose que la contestation formée par la demanderesse à l'encontre des résolutions n° 6, 7, 8, 9, 11, 14 et 15 est devenue sans objet car les résolutions identiques ont été adoptées à l'assemblée générale du 3 avril 2023, laquelle n'a pas été contestée par la SCI [D]. Il conteste l'abus de majorité invoqué par la SCI [D] s'agissant de la résolution n°13. Il n'a pas formulé d'observations sur l'absence de prise en compte du vote par correspondance de la demanderesse.

Sur ce,
Décision du 17 avril 2026
8ème chambre 3ème section
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- Sur la fin de non-recevoir

Conformément à l'article 789 du code de procédure civile, " le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :
6° Statuer sur les fins de non-recevoir. "

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires n'a pas soulevé la fin de non-recevoir relative à l'absence de décision quant aux résolutions n°13, 14 et 15 devant le juge de la mise en état. Il y a donc lieu de la déclarer irrecevable.

- Sur la non prise en compte des votes par correspondance

En vertu de l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965, " chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes ".

L'article 17- 1 A alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 permet aux copropriétaires de voter par correspondance avant la tenue de l'assemblée générale, au moyen d'un formulaire établi conformément à un modèle fixé par arrêté. Si la résolution objet du vote par correspondance est amendée en cours d'assemblée générale, le votant par correspondance ayant voté favorablement est assimilé à un copropriétaire défaillant pour cette résolution.

Selon l'article 9 bis du décret du 17 mars 1967, " pour être pris en compte lors de l'assemblée générale, le formulaire de vote par correspondance est réceptionné par le syndic au plus tard trois jours francs avant la date de la réunion.

Lorsque le formulaire de vote est transmis par courrier électronique à l'adresse indiquée par le syndic, il est présumé réceptionné à la date de l'envoi. "

Il est de jurisprudence constante que toute atteinte au droit fondamental d'un copropriétaire de participer ou de se faire représenter à l'assemblée générale entraîne la nullité des décisions prises sans qu'il y ait à rechercher si le vote de ce copropriétaire aurait eu une incidence sur la majorité requise.

L'article 17 du décret du 17 mars 1967 dispose que le procès-verbal d'assemblée générale " comporte, sous l'intitulé de chaque question inscrite à l'ordre du jour, le résultat du vote. Il précise les noms et nombre de voix des copropriétaires ou associés qui se sont opposés à la décision, qui se sont abstenus, ou qui sont assimilés à un copropriétaire défaillant en application du deuxième alinéa de l'article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965. (…) La feuille de présence est annexée au procès-verbal. "

L'article 17-1 du décret du 17 mars 1967 précise que " l'irrégularité formelle affectant le procès-verbal d'assemblée générale ou la feuille de présence, lorsqu'elle est relative aux conditions de vote ou à la computation des voix, n'entraine pas nécessairement la nullité de l'assemblée générale dès lors qu'il est possible de reconstituer le sens du vote et que le résultat de celui-ci n'en est pas affecté. "
L'article 18 du même décret ajoute que " la notification ci-dessus prévue doit mentionner les résultats du vote et reproduire le texte du deuxième alinéa de l'article 42 de ladite loi. "

Sur le fond, s'agissant d'abord du moyen tiré de l'absence de prise en compte des votes d'opposition de la SCI [D], il ressort de l'examen des pièces versées aux débats que cette dernière justifie avoir envoyé son formulaire de vote et que le syndic, le cabinet TSGI a accusé bonne réception de celui-ci par un courriel daté du 2 novembre 2022.

Or, comme exposé précédemment, le procès-verbal de l'assemblée générale du 14 novembre 2022 ne mentionne aucun vote " contre ", tout en indiquant sous chacune de ces résolutions litigieuses " pas de
contre ", " pas d'abstention " et " décision prise à l'unanimité des présents ou représentés ".

Il s'ensuit que les votes exprimés par la SCI [D] par correspondance n'ont pas été pris en compte, alors qu'elle a adressé son formulaire de vote dans les délais impartis. La SCI [D] a donc été privée de son droit de participer au vote de l'assemblée générale.

Si l'annulation de l'assemblée générale n'est pas systématiquement encourue en cas d'irrégularité formelle affectant le procès-verbal d'assemblée générale lorsqu'elle est relative à la computation des voix, l'article 17-1 du décret précité impose toutefois deux conditions cumulatives : l'absence d'incidence sur le résultat du vote, ainsi que la comparaison possible des mentions figurant sur le procès-verbal et la feuille de présence permettant de dégager le sens du vote.

Or, il n'est pas établi que la restitution du sens du vote était possible, aucune feuille de présence ni aucun autre document ne permettant de démontrer que les votes d'opposition de la SCI [D] ont été pris en compte. Dès lors, les résolutions litigieuses sont irrégulières.

Enfin, il importe peu que le syndicat des copropriétaires soutienne qu'une assemblée générale ultérieure ait adopté les mêmes décisions. Il est constant que lorsque la demande d'annulation est fondée sur la violation des règles de forme d'ordre public de la tenue de l'assemblée, la réitération par une assemblée générale ultérieure des mêmes décisions ne rend pas la demande sans objet.

Par conséquent, sans qu'il y ait besoin d'examiner les autres moyens, il y a lieu d'annuler les résolutions n°6, 7, 8, 9, 11, 13, 14 et 15 de l'assemblée générale du 14 novembre 2022.

3 - Sur les demandes indemnitaires

- Sur la demande de dommages et intérêts à l'encontre du cabinet TSGI

La SCI [D] formule une demande de dommages et intérêts à hauteur de 4 000 euros à l'encontre du cabinet TSGI, sur le fondement de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965. Elle explique que le cabinet TSGI, en sa qualité de rédacteur du procès-verbal de l'assemblée générale litigieuse, n'a pas pris en considération ses votes par correspondance ; que ce manquement lui a causé un préjudice d'image de procédurier, en ce qu'il l'a contrainte à saisir le tribunal afin de faire valoir ses droits.

En réplique, le cabinet TSGI soutient qu'il ne lui appartient pas de rectifier le procès-verbal déjà signé, et qu'il n'a commis aucune faute en ce que la mention des votes est sans incidence sur les résolutions litigieuses, lesquelles résultent du pouvoir souverain de l'assemblée générale. Il ajoute que la demanderesse n'a subi aucun préjudice, et qu'elle ne démontre pas l'existence d'un lien de causalité entre les faits qui lui sont reprochés et le préjudice allégué, car d'une part elle ne saurait lui imputer les nombreuses procédures qu'elle a initiées alors que le manquement invoqué ne concerne que l'assemblée générale du 14 novembre 2022, et d'autre part même si ses votes avaient été pris en compte, le résultat des votes aurait été le même.

Sur ce,

Selon l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic est notamment chargé, d'assurer l'exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l'assemblée générale et d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, " Tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. "

Tiers au contrat de syndic, les copropriétaires pris individuellement ne peuvent agir à l'encontre de ce dernier que sur le fondement quasi délictuel. Cette responsabilité suppose nécessairement qu'une faute causant un préjudice direct et personnel, dont la preuve doit être rapportée par le copropriétaire demandeur, puisse être retenue à l'encontre du syndic.

En l'espèce, il est établi que le cabinet TSGI n'a pas retranscrit les votes par correspondance de la SCI [D] alors qu'elle lui avait envoyé son formulaire de vote dans les délais impartis. Le cabinet TSGI ne saurait utilement prétendre qu'elle ne pouvait rectifier le procès-verbal signé, alors qu'il lui appartenait, en sa qualité de syndic, d'y intégrer ces votes. Il a ainsi commis un manquement fautif en privant la demanderesse de son droit au vote alors que celui-ci constitue un droit fondamental pour un copropriétaire de participer à l'assemblée générale, indépendamment de toute incidence sur la majorité requise.

Cependant, si la SCI [D] allègue un préjudice d'image de procédurier, elle n'en rapporte aucunement la preuve. C'est par ailleurs à juste titre que le cabinet TSGI souligne qu'il n'existe pas de lien de causalité entre son manquement limité à l'assemblée générale litigieuse et le préjudice invoqué lié aux différentes procédures engagées.

Par conséquent, il y a lieu de rejeter cette demande indemnitaire.

- Sur la demande de dommages et intérêts à l'encontre du syndicat des copropriétaires

La SCI [D] formule une demande de dommages et intérêts à hauteur de 4 000 euros à l'encontre du syndicat des copropriétaires pour résistance abusive. Elle fait valoir que le syndicat des copropriétaires a fait preuve de mauvaise foi à son égard depuis 3 ans, en lui refusant toute solution amiable, alors qu'elle a fourni l'ensemble des documents justifiant de la mise en conformité de ses installations sanitaires ; et qu'elle a été contrainte de saisir la justice pour contester les résolutions litigieuses, ce qui lui a causé un préjudice financier.

Le syndicat des copropriétaires n'a pas répliqué sur cette demande.

En l'espèce, le tribunal relève que la SCI [D] invoque un préjudice financier résultant de la nécessité d'engager la présente procédure afin de contester les résolutions litigieuses, mais que les frais exposés à ce titre sont indemnisables au titre des frais irrépétibles conformément à l'article 700 du code de procédure civile.

Aucun autre préjudice n'est allégué, et aucune faute imputable au syndicat des copropriétaires constitutive d'une résistance abusive n'est caractérisée.

Par conséquent, il y a lieu de rejeter cette demande.

4 - Sur les demandes accessoires

- Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

L'équité commande de condamner le syndicat des copropriétaires et le cabinet TSGI au paiement des entiers dépens de l'instance.

- Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

Tenu aux dépens, le cabinet TSGI sera condamné à payer à la SCI [D] la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles. Le cabinet TSGI et le syndicat des copropriétaires seront en conséquence déboutés de leur demande respectivement formée à ce titre.

- Sur l'exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de la particulière ancienneté du litige, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,