TJ 91228, 20 avr. 2026, RG 23/03947

TRIBUNAL JUDICIAIRE
D’[Localité 1]

3ème Chambre

MINUTE N°

DU : 20 Avril 2026

AFFAIRE N° RG 23/03947 - N° Portalis DB3Q-W-B7H-PMMM

NAC : 56C

CCCRFE et CCC délivrées le :________
à :
Maître Marjorie VARIN de la SELARL BERNADEAUX-VARIN,
Maître Cyrielle GENTY de la SELARL PRIMARD-BECQUET ET ASSOCIES,

Jugement Rendu le 20 Avril 2026

ENTRE :

Madame [Y] [V], née le 25 Janvier 1962 à [Localité 2] (45),
demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Cyrielle GENTY de la SELARL PRIMARD-BECQUET ET ASSOCIES, avocats au barreau d’ESSONNE plaidant

Monsieur [U] [V], né le 19 Septembre 1959 à [Localité 3],
demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Cyrielle GENTY de la SELARL PRIMARD-BECQUET ET ASSOCIES, avocats au barreau d’ESSONNE plaidant

DEMANDEURS

ET :

La S.A.R.L. CABINET [E] [I],
dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Marjorie VARIN de la SELARL BERNADEAUX-VARIN, avocats au barreau d’ESSONNE postulant, Maître Vincent PAIELLA, avocat au barreau de VAL D’OISE plaidant

La S.A. MMA IARD,
dont le siège social est sis [Adresse 3]
[Localité 4]

représentée par Maître Marjorie VARIN de la SELARL BERNADEAUX-VARIN, avocats au barreau d’ESSONNE postulant, Maître Vincent PAIELLA, avocat au barreau de VAL D’OISE plaidant

La Compagnie d’assurance MMA IARD ASSURANCES,
dont le siège social est sis [Adresse 4]
[Localité 5]

représentée par Maître Marjorie VARIN de la SELARL BERNADEAUX-VARIN, avocats au barreau d’ESSONNE postulant, Maître Vincent PAIELLA, avocat au barreau de VAL D’OISE plaidant

DEFENDERESSES

PARTIE INTERVENANTE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Clément MAZOYER, Vice-président, siégeant à Juge Rapporteur avec l’accord des avocats ;

Magistrats ayant délibéré :
Président : Sandrine LABROT, Vice-Présidente,
Assesseur : Clément MAZOYER, Vice-président,
Assesseur : Stéphanie HAINCOURT, Juge,

Assistés de Tiphaine MONTAUBAN, Greffière lors des débats à l’audience du 02 Février 2026 et lors de la mise à disposition au greffe.

DÉBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 04 Novembre 2025 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 02 Février 2026 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 20 Avril 2026.

JUGEMENT : Rendu par mise à disposition au greffe,
Contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant mandats des 27 mars 2007 et 11 février 2019, Madame [Y] [V] et Monsieur [U] [V] ont confié la gestion locative de leur logement d’habitation situé [Adresse 5] à [Localité 3] (91) à la SELARL [E] [I].

Ce bien immobilier été donné en location à Monsieur [T] [X] et Madame [B] [Z] suivant contrat de bail du 22 mars 2012.

Par jugement rendu le 3 octobre 2019, le tribunal d’instance d’ETAMPES a constaté la résiliation du bail, condamné les locataires au paiement d’une dette locative à hauteur de 6.769,72 euros et ordonné leur expulsion des lieux.

Suivant jugement en date du 6 juillet 2021, le tribunal de proximité d’ETAMPES a prononcé la suspension provisoire des mesures d’expulsion du logement de Madame [B] [Z] pour une période maximale de deux ans et jusqu’à l’approbation du plan conventionnel de redressement ou de la décision rendue dans le cadre de la procédure de surendettement initiée par cette dernière.

Par décision rendue le 19 juillet 2021, la Commission de surendettement des particuliers de l’Essonne a prononcé le rétablissement personnel sans liquidation judiciaire de Madame [B] [Z].

Excipant de l’existence de manquements et de fautes professionnelles imputables à la SARL [E] [I], Madame [Y] [V] et Monsieur [U] [V] ont, par actes de commissaire de justice des 19 et 29 juin 2023, assigné la SARL [E] [I] ainsi que les sociétés MMA IARD ASSURANCES MUTUELLE et MMA IARD, en qualité d’assureur de la SARL [E] [I], devant le tribunal judiciaire d'EVRY-COURCOURONNES aux fins d’obtenir réparation de leurs préjudices revendiqués.

* * *

Aux termes de leurs dernières conclusions récapitulatives signifiées en date du 02 mai 2025, auxquelles il est expressément référé pour un plus ample exposé de leurs moyens et prétentions, Madame [Y] [V] et Monsieur [U] [V] sollicitent de voir débouter le défendeur de toutes ses demandes et de voir, par décision assortie de l’exécution provisoire :

-condamner solidairement la SARL [E] [I] et les sociétés MMA IARD ASSURANCES MUTUELLE et MMA IARD à leur payer les sommes de :

.40.000 euros de dommages et intérêts au titre du préjudice financier,

.10.000 euros de dommages et intérêts au titre du préjudice moral,

.3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

À l’appui de leurs demandes, Madame [Y] [V] et Monsieur [U] [V] font valoir que :

-la SELARL [E] [I] a commis des fautes dans l’exercice de son mandat de gestion locative dès lors qu’elle a manqué à son devoir de conseil à leur égard quant à l’opportunité de contester la décision de la commission de surendettement, aux poursuites en exécution forcée qui auraient pu être envisagées auprès de Monsieur [T] [X], et en s’abstenant d’entreprendre une procédure d’expulsion pendant près de deux années,

-les fautes commises ont eu une incidence importante en ce que la dette antérieure au dossier de surendettement a été partiellement effacée, et que celle-ci s’est accrue en cours de procédure,

-contrairement à ce qu’indique la SELARL [E] [I], celle-ci est responsable de ne pas avoir tenté un recouvrement de la dette locative, de poursuivre l’expulsion des locataires et de ne leur avoir pas permis d’obtenir le paiement des dettes par l’assurance loyers impayés,

-la SELARL [E] [I] a commis une erreur en omettant de transmettre le bulletin d’adhésion auprès de la société PGA ASSURANCES,

-ils ont vendu le bien immobilier au départ de leur locataire, mais ont été contraints de baisser le prix de vente, pour ne pas avoir à supporter les travaux de remise en état du bien, ce qui leur a toutefois causé une perte financière.

* * *

Aux termes de leurs dernières conclusions récapitulatives signifiées en date du 14 février 2025, auxquelles il est expressément référé pour un plus ample exposé de leurs moyens et prétentions, la SARL [E] [I] et les sociétés MMA IARD ASSURANCES MUTUELLE et MMA IARD sollicitent de voir :

À titre principal, débouter Madame [Y] [V] et Monsieur [U] [V] de leurs demandes,

À titre subsidiaire,
-limiter la mobilisation de la garantie de l’assurance selon les plafonds de la police et la franchise de 10 % des indemnités due avec un minimum de 1.000 euros et un maximum de 4.500 euros,

-ramener à de plus justes proportions le quantum du préjudice allégué,

En tout état de cause,
-condamner in solidum tout succombant au paiement de la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître VARIN, avocat,

-écarter l’exécution provisoire.

Au soutien de leur défense, la SARL [E] [I] et les sociétés MMA IARD ASSURANCES MUTUELLE et MMA IARD exposent que :

-les demandeurs ne justifient pas avoir adressé à la SELARL [E] [I] le bulletin d’adhésion de la garantie d’assurance loyers impayés, et ont coché la case « ne souhaite pas souscrire » à la proposition d’assurance formulée lors du renouvellement du mandat le 11 février 2019,

-il n’appartient pas au mandataire immobilier de donner à son mandant un conseil d’ordre juridique, de tels conseils faisant partie du monopole réservé à un certain nombre de professions réglementées,

-les demandeurs ont confié à la société PGA le 24 août 2018 un mandat d’action aux fins de gérer leur contentieux avec leurs locataires de sorte qu’aucune faute susceptible d’engager sa responsabilité n’est démontrée,

-l’agent immobilier n’est pas garant de la bonne exécution du contrat de bail conclu, le risque d’impayé étant inhérent à l’exécution d’un tel contrat, et il appartient aux demandeurs de poursuivre le paiement de la somme due au titre des loyers impayés directement auprès des locataires dès lors qu’ils disposent d’une décision ayant autorité de la chose jugée,

-le préjudice allégué n’est ni certain ni justifié dans son quantum dès lors que les époux [V] ne démontrent pas l’absence de tout recouvrement possible des sommes dues par les locataires, notamment par la production d’un certificat d’irrecouvrabilité établi par un commissaire de justice, et que ceux-ci reconnaissent que ces derniers ont procédé au paiement d’une partie de l’arriéré,

-la preuve d’une perte de chance n’est pas plus rapportée dans la mesure où les requérants ne versent aux débats aucun document attestant de ce que les mesures d’exécution forcée qu’ils ont mises en œuvre aux fins de recouvrer la dette locative sont restées vaines.

Il convient de se référer aux dernières conclusions des parties régulièrement notifiées par le RPVA pour l'exposé de leurs moyens en application de l'article 455 du code de procédure civile.

La clôture est intervenue le 4 novembre 2025.

L’affaire a été examinée à l’audience du 2 février 2026 et mise en délibéré au 20 avril 2026.

* * *

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, le tribunal rappelle qu’il n’est pas tenu de statuer sur les demandes tendant à ce qu’il soit « dit et jugé » en ce qu’elles constituent des moyens et non des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile.

SUR LES DEMANDES PRINCIPALES

Sur la responsabilité de la SELARL [E] [I]

Aux termes de l’article 1991 du code civil, le mandataire est tenu d'accomplir le mandat tant qu'il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution. Il est tenu de même d'achever la chose commencée au décès du mandant, s'il y a péril en la demeure.

L’alinéa premier de l’article 1992 du même code dispose par ailleurs que le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion.

Dans le cadre d’un mandat général de gestion immobilière, il appartient ainsi à l’agence agissant comme mandataire d’exécuter sa mission conformément aux instructions de son mandant. Elle a une obligation de diligence et de loyauté, impliquant une gestion prudente et transparente dans l’intérêt exclusif du mandant, doit assurer les actes de gestion courante, et est tenue de rendre compte de sa gestion de manière régulière. Sa responsabilité peut être engagée en cas de faute, négligence ou dépassement de ses pouvoirs.

En l’espèce, il n’est pas discuté que suivant mandat général de gestion du 27 mars 2007, renouvelé le 11 février 2019, Madame [Y] [V] et Monsieur [U] [V] ont confié la gestion locative de leur logement d’habitation situé [Adresse 5] à [Localité 3] (91) à la SELARL [E] [I].

Dans ce cadre, le mandat conclu le 27 mars 2007 prévoit notamment que « afin que le mandataire puisse accomplir sa mission, le mandant donne les pouvoirs suivants : (…)
10-A défaut de paiement par les débiteurs et en cas de difficultés quelconques, exercent toutes poursuites judiciaires, toutes actions résolutoires ou autres, faire tous commandements, sommations, assignations et citations devant tous tribunaux et commissions administratives, se concilier, transiger ou requérir jugements, les faire exécuter, former toutes oppositions, prendre part à toutes assemblées de créanciers ».

Le mandat conclu le 11 février 2019 stipule en outre que « en cas de défaut de paiement du locataire, après mise en demeure et commandement de payer demeurés infructueux le mandant donne mandat exprès au mandataire, qui l’accepte, de faire engager toutes les procédures en paiement et expulsion avec le concours d’un avocat choisi par le mandataire et dont les honoraires auront été préalablement acceptés par le mandant, à moins que ce dernier ne préfère choisir lui-même l’avocat ».

En parallèle, Madame [Y] [V] et Monsieur [U] [V] fournissent aux débats le mandat d’action signé le 24 août 2018 donnant pouvoir à la société PGA ASSURANCES « pour engager et suivre toute action amiable et/ou contentieuse pour le représenter devant les tribunaux pour la présente affaire, résultant d’un litige trouvant son origine dans l’exécution du bail signé le 22 mars 2012 (...) ».

À cet égard, il est constant que plusieurs diligences en ce sens ont été accomplies :

-par jugement rendu le 3 octobre 2019, le tribunal d’instance d’ETAMPES a constaté la résiliation du bail, condamné les locataires au paiement d’une dette locative à hauteur de 6.769,72 euros et ordonné leur expulsion des lieux ;

-un commandement de quitter les lieux ainsi qu’un commandement de payer aux fins de saisie vente ont été délivrés le 18 novembre 2019 ;

-des courriers électroniques ont été échangés entre la SARL [E] [I] et Madame [B] [Z] entre les mois de mars 2021 et juin 2021 afin de trouver un accord amiable ;

-par courrier daté du 3 juin 2022, la préfecture de l’Essonne, saisie d’une requête en date du 3 août 2021 aux fins d’indemnisation motivée par le refus de l’État d’accorder le concours de la force publique pour expulser les locataires, a accepté d’indemniser Madame [Y] [V] et Monsieur [U] [V] à hauteur de 8.602,32 euros au titre du montant des loyers et charges dus pour la période du 26 juillet 2020 au 21 octobre 2021.

En parallèle, il convient de noter que Madame [B] [Z] a obtenu suivant jugement en date du 6 juillet 2021 rendu par le tribunal de proximité d’ETAMPES la suspension provisoire des mesures d’expulsion du logement pour une période maximale de deux ans et jusqu’à son rétablissement personnel sans liquidation judiciaire par décision rendue le 19 juillet 2021 par la Commission de surendettement des particuliers de l’Essonne.

Pour autant, il résulte de ces éléments l’absence de caractérisation de toute action entreprise postérieurement au 19 juillet 2021 alors que le courrier de la Préfecture du 3 juin 2022 susmentionné précise expressément que l’expulsion a été autorisée à compter du 22 octobre 2021 et que Madame [B] [Z] n’a spontanément quitté les lieux que le 2 mars 2023.

Autrement dit, il est indéniable que l’agence immobilière investie d’un mandat général de gestion devait accomplir toutes diligences utiles à la préservation des intérêts des mandants, notamment en matière de recouvrement des loyers impayés et de mise en œuvre des voies d’exécution.

Or, même s’il est justifié de diligences effectives aux fins d’exécution forcée à l’encontre des locataires défaillants, il est établi qu’elle ne démontre ni de l’exercice d’un recours à l’encontre de la décision de la commission de surendettement du 19 juillet 2021 ni avoir engagé de procédure d’expulsion à compter du 22 octobre 2021, date à laquelle celle-ci était pourtant autorisée par la préfecture.

Ces carences caractérisent donc un manquement à ses obligations de diligence et de loyauté dans l’exécution de son mandat.

De plus, la circonstance que les mandants aient, parallèlement, confié un mandat d’action à une autre société est indifférente, dès lors que l’agence demeurait tenue, dans le cadre de son propre mandat, d’accomplir les diligences nécessaires à la défense des intérêts qui lui étaient confiés.

En revanche, contrairement à ce que soutiennent les demandeurs, rien ne permet d’attester du fait qu’ils ont valablement remis le bulletin d’adhésion à la garantie loyers impayés daté du 21 mars 2012 (pièce n°14) à l’agence immobilière à cette date.

En effet, ce document ne porte trace d’aucune mention de réception de l’organisme d’assurance ou de l’agence immobilière et ces derniers ne rapportent pas davantage la preuve d’un quelconque débit lié à la souscription de cette garantie. Au surplus, il s’évince de la page 4 du mandat du 11 février 2019 la stipulation selon laquelle « le mandant, informé de l’existence d’une garantie loyers impayés souscrit auprès de PGA Assurances proposée par le mandataire et de son utilité, déclare ne pas choisir y adhérer ».

En tout état de cause, il appartient aux demandeurs de démontrer l’existence d’un préjudice en lien direct avec les manquements invoqués. Or, il n’est pas établi que les carences de l’agence aient causé une perte financière certaine.

D’une part, Madame [Y] [V] et Monsieur [U] [V] disposent toujours d’un titre exécutoire à l’encontre de Monsieur [T] [X].

D’autre part, s’agissant de Madame [B] [Z], qui a bénéficié d’une procédure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, aucune pièce ne permet de considérer que les sommes ayant fait l’objet d’un effacement auraient pu être recouvrées.

Il s’ensuit que, si la responsabilité de l’agence immobilière est engagée en raison de ses manquements contractuels, l’absence de démonstration d’un préjudice indemnisable fait obstacle à l’allocation de dommages et intérêts au titre du préjudice financier allégué.

Il doit être considéré au contraire que le défaut de diligences de l’agence, sur une période prolongée et dans un contexte de loyers impayés, a nécessairement placé les mandants dans une situation d’incertitude quant à la préservation de leurs droits et à l’issue du recouvrement de leur créance.

Cette inertie fautive, conjuguée à l’absence d’information et de justification sur les démarches entreprises, a contraint les mandants à accomplir eux-mêmes des démarches complémentaires et à s’interroger sur l’efficacité de la gestion confiée, générant ainsi des tracas, inquiétudes et un sentiment légitime d’abandon dans la défense de leurs intérêts.

Un tel préjudice, bien que de nature extrapatrimoniale, présente un caractère certain et direct en lien avec les manquements retenus.

Dans ces conditions, il sera fait une juste appréciation du préjudice moral subi par les demandeurs en leur allouant la somme de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts.

Enfin, il sera constaté que, aux termes de leurs écritures, les sociétés MMA IARD ASSURANCES MUTUELLE et MMA IARD ne dénient pas leur garantie et sollicitent de faire application des plafonds et franchises applicables au contrat d’assurance.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Sur les dépens

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la SARL [E] [I] et les sociétés MMA IARD ASSURANCES MUTUELLE et MMA IARD, succombant à l’instance, les dépens seront mis à leur charge in solidum.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Madame [Y] [V] et Monsieur [U] [V] ayant exposé des frais non compris dans les dépens, à la suite de la présente procédure, l’équité commande de l’en indemniser. La SARL [E] [I] et les sociétés MMA IARD ASSURANCES MUTUELLE et MMA IARD seront donc condamnées in solidum à leur payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La SARL [E] [I] et les sociétés MMA IARD ASSURANCES MUTUELLE et MMA IARD, parties tenues aux dépens et qui succombent, ne peuvent prétendre à une indemnité au titre des frais irrépétibles. Leur demande sera rejetée.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

L’article 514-1 du même code dispose par ailleurs que le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire.

Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, et au vu de l’ancienneté du litige, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire.

* * *

PAR CES MOTIFS