TJ 37261, 10 avr. 2026, RG 25/01035

MINUTE N° : 26/00106

JUGEMENT
DU 10 Avril 2026

N° RC 25/01035

DÉCISION
réputée contradictoire et en premier ressort

S.A. VALLOIRE HABITAT

ET :

[K] [J] [H] [D]

Débats à l'audience du 29 Janvier 2026

copie et grosse le :
à S.A. VALLOIRE HABITAT

copie le :
à Préfet d’[Localité 1] et [Localité 2]

copie dossier
TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 3]

TENUE le 10 Avril 2026

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : F. DEVOUARD, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : C. LEBRUN

DÉBATS :

A l'audience publique du 29 Janvier 2026

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 10 Avril 2026 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

S.A. VALLOIRE HABITAT, immatriculée au RCS d’[Localité 4] sous le n° 086 180 387 dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée à l’audience par Mme JALADY munie d’un pouvoir de représentation

D'une Part ;

ET :

Madame [K] [J] [H] [D]
née le 07 Février 1988 , demeurant [Adresse 3]
non comparante

D'autre Part ;

EXPOSE DES MOTIFS

Par contrat sous seing privé du 13 octobre 2022, la SEM VALLOIRE HABITAT a donné à bail à Mme [K] [H] [D] un bien immobilier à usage d’habitation situé à [Adresse 4] [Localité 5] ([Localité 6][Adresse 5], pour un loyer mensuel principal de 486,74 euros, révisable et payable à terme échu outre 66 euros de charges et 8,18 euros d’adhésion au contrat d’entretien Multi services.

Invoquant l'existence de loyers et charges demeurés impayés, la SEM VALLOIRE HABITAT a :
- saisi la CCAPEX et la CAF de la situation le 17 octobre 2024,
- fait signifier à Mme [K] [H] [D], le 22 octobre 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au bail.

Arguant du défaut de paiement de la dette dans le délai visé au commandement, le bailleur a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS par acte de commissaire de justice du 25 février 2025, dénoncé au préfet d'Indre et Loire le 26 février 2025, pour voir notamment, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
- constater l’acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement prononcer la résiliation du bail ;
- ordonner l’expulsion de Mme [K] [H] [D] devenue occupante sans droit ni titre avec tous moyens de droit ;
- et obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 3.266,49 euros au titre des loyers et charges impayés à parfaire d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer habituel et des charges jusqu’à libération des lieux, outre une somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens comprenant le coût du commandement et de sa dénonciation et de l’assignation avec rappel que les frais d’exécution seront à la charge exclusive du débiteur en application de l’article 111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Après renvoi, l’affaire a été utilement retenue à l’audience du 29 janvier 2026. La SEM VALLOIRE HABITAT - représentée par une salariée munie d’un pouvoir - maintient ses demandes en actualisant sa créance à 9.036,16 euros.

Mme [K] [H] [D], citée par dépôt en étude ne comparait et n'est pas représentée. Elle a adressé au tribunal un mail sollicitant un renvoi pour cause de santé. Cependant, la pièce jointe ne justifiait pas de son incapacité à se présenter. L'affaire a en conséquence été retenue. Le jugement susceptible d'appel sera réputé contradictoire.

Le diagnostic social et financier n'est pas renseigné.

L'affaire a été mise en délibéré au 10 avril 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néammoins statué sur le fond , le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée

1 ) Sur la recevabilité de l'action en résiliation et en expulsion

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres que certaines SCI familiales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l'espèce, la SEM VALLOIRE HABITAT justifie avoir signalé la situation à la CCAPEX et à la CAF et avoir dénoncé l’assignation au représentant de l’État conformément aux dispositions précitées.

L’action est donc recevable.

2) Sur le fond

- Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire

L'article 24-I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à l’espèce, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux" ;

Selon l'article 24-V de cette même loi ajoute que "Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (...)Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet"

En l'espèce, la SEM VALLOIRE HABITAT produit :
- le bail conclu le 13 octobre 2022 contenant une clause résolutoire à défaut de paiement deux mois après un commandement de payer infructueux.
- le commandement de payer la somme en principal de 1.728,70 euros, signifié le 22 octobre 2024, reproduisant cette clause.
- une décompte de créance actualisé au 26 janvier 2026.

Il en ressort que les causes du commandement n'ont pas été réglées dans le délai de deux mois puisque seul deux réglements de 300 euros par carte bleue ont été enregistrés au compte du locataire dans cette période, outre les APL qui ne s'imputent que sur le loyer courant. Les prélèvements de cette période ont été rejetés.

En s'abstenant de comparaître ou de se faire représenter, Mme [K] [H] [D] s'interdit de contester le décompte de la créance ou de rapporter la preuve d’une reprise de paiement du loyer courant, alors que cette charge lui incombe en application de l'article 1353 du Code civil.

Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 23 décembre 2024.

Le décompte de créance ne fait mention d'aucun réglement du locataire depuis le 26 décembre 2024. Le loyer courant au jour de l'audience n'a pas été réglé. Les conditions prévues par la loi pour accorder des délais suspensifs ne sont en conséquences pas remplies.

Il sera donc constaté l'acquisition de la clause résolutoire. L'expulsion de Mme [K] [H] [D], devenue occupant sans droit ni titre du logement situé à [Localité 7], [Adresse 6], sera ordonnée à défaut de départ volontaire des lieux loués

- Sur la demande de condamnation en paiement de l'arriéré locatif et des indemnités d’occupation

Le paiement des loyers et des charges échus constitue l'obligation principale d'un locataire à l'égard de son bailleur en vertu de l'article 7 a) de la loi 89-462 du 6 juillet 1989.

En outre, depuis la résiliation du bail, Mme [K] [H] [D] qui se maintient dans les lieux et cause ainsi un préjudice à son bailleur, est redevable d'une indemnité d'occupation qu'il convient de fixer au montant actuel du loyer actualisé et de la provision sur charges.

En l'espèce, La SEM VALLOIRE HABITAT revendique une créance de 9.036,16 euros, échéance de décembre 2025 inclus.

Mme [K] [H] [D], non comparante, n'apporte par définition aucun élément de nature à contester ni le principe ni le montant de cette dette.

Toutefois, en application de l'article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut vérifier d'office tout élément constitutif de la dette locative. La créance sera expurgée des frais de commissaire de justice compris dans les dépens soit 311,57 euros et d'une facture AXIOME non produite soit 33 euros.

Mme [K] [H] [D] sera par conséquent condamnée au paiement de la somme de 8.691,59 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus au 26 janvier 2026. outre une indemnité d’occupation égale au loyer et charges qui auraient été dus si le bail n'avait pas été résilié, pour la période courant du 27 janvier 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

3) Sur les mesures accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [K] [H] [D], partie perdante, sera condamnée à supporter les frais de la procédure qui comprennent les frais de commandement et de sa notification.

La charge des frais d'exécution forcée est régie par les dispositions de l'article L111-8 du code des procédures civiles d'exécution et il n'appartient pas au juge du fond, en dehors de toute contestation, de statuer par avance sur le sort de ces frais.
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu de la situation économique des parties et eu égard à l'équité, la demande fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile est rejetée.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS