TJ 97416, 17 avr. 2026, RG 24/01057

N° RG 24/01057 - N° Portalis DB32-W-B7I-DA5RJ - page /
Tribunal judiciaire de Saint-Pierre - 1ère chambre civile - jugement du 17 Avril 2026
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] DE [Localité 2]

MINUTE N°

DU : 17 Avril 2026

N° RG 24/01057 - N° Portalis DB32-W-B7I-DA5RJ
NAC : 74D

Jugement rendu le 17 Avril 2026

ENTRE :

Madame [L] [X]
demeurant [Adresse 1]
Représentée par Maître Nathalie CINTRAT, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

ET :

Madame [D] [Q] [F] épouse [W]
Monsieur [K] [F], intervenant volontaire, es noms et es qualités de représentant légal de l’enfant mineur [M] [G] [F] [O]
demeurant [Adresse 2]
Représentés par Maître Alain ANTOINE, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Barthélémy HENNUYER
Greffier : Wilson FONTAINE-BLAS

DÉBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 12 Février 2026 ayant fixé la date de dépôt des dossiers au 06 Mars 2026 où l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au 17 Avril 2026

JUGEMENT : contradictoire et en premier ressort

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Copie certifiée conforme à la minute et revêtue de la formule exécutoire délivrée à Me Alain ANTOINE, Me Nathalie CINTRAT
le :

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Tribunal judiciaire de Saint-Pierre - 1ère chambre civile - jugement du 17 Avril 2026
EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique de vente reçu par maître [J] [A], notaire à [Localité 3] (Réunion), le 30 août 2012, Mme [L] [P] [X] a acquis la propriété de la parcelle cadastrée AN [Cadastre 1] située au [Adresse 3] [Localité 4] (Réunion). 

Par acte de donation-partage transgénérationnelle reçu par maître [S] [I] [B], notaire à [Localité 5] (Réunion), le 29 avril 2024, M. [K] [Y] [F] et M. [M] [G] [F] [O] ont acquis la nue-propriété de la parcelle cadastrées AN [Cadastre 2] située au [Adresse 4] [Localité 4] (Réunion). Mme [D] [Q] [F] a, quant à elle, acquis l’usufruit de la parcelle. 

Par acte de commissaire de justice délivrée le 25 mars 2024, Mme [L] [X] a fait assigner Mme [D] [Q] [F] épouse [W] devant le tribunal judiciaire de Saint-Pierre (Réunion) aux fins de désenclavement de sa parcelle. 

Par ordonnance rendue le 22 août 2024, le juge de la mise en état a ordonné une mesure de médiation.
 
A l’issue de la médiation, les parties sont parvenues à un accord mettant fin à leur litige. 

Par conclusions aux fins d’intervention volontaire communiquées par voie électronique, le 15 septembre 2025, M. [K] [F] agissant tant à titre personnel qu’en qualité de représentant légal de son fils mineur [M] [G] [F] [O] est intervenu volontairement en la cause. 

Aux termes de ses dernières conclusions communiquées par voie électronique le 10 décembre 2025, Mme [L] [X] demande au tribunal de : 

- dire que le fonds cadastré AN [Cadastre 1] lui appartenant situé [Adresse 5] – [Localité 6], est enclavé,
- homologuer l’accord trouvé en médiation le 19 mars 2025, en ce qu’il a dit que : le fonds cadastrée AN [Cadastre 2] situé [Adresse 6] [Localité 7] sera grevé d’une servitude de passage au profit de la parcelle AN [Cadastre 1] lui appartenant, le tracé de la servitude figurant en quadrillé bleu sur le plan dressé par GEO-RUN Expert le 2 mai 2025 ; que l’indemnité proportionnelle à lui verser s’élève à la somme de 13 419 euros ; qu’une avance de 2 919 euros a été versée et que le solde de l’indemnité sera versé dès le prononcé du jugement à intervenir dans le cadre de la présente instance déduction faite de la somme de 500 euros au titre de sa participation aux travaux de construction du mur de soutènement venant en remplacement de la clôture existante ;
- juger que suite de la vente d’une parcelle de 71 m² de superficie apparente détachée de la parcelle AN [Cadastre 2], le surplus de la parcelle AN [Cadastre 2] sera grevé d’une servitude de passage au profit du fonds AN [Cadastre 1], cette servitude d’une superficie de 9m² figurant sur le plan dressé par GEP RUN Expert dressé le 2 mai 2025 en quadrillé magenta. 

A l’appui de ses prétentions, elle soutient sur le fondement des articles 682 et 684 du code civil que sa parcelle AN [Cadastre 1] est enclavé et que cet état d’enclave résulte de la division du fonds initial en deux parcelles distinctes soit les parcelles AN [Cadastre 1] et AN [Cadastre 2].

Elle expose qu’au cours de la médiation les parties sont parvenues à un accord consistant à la constitution d’une servitude de passage sur le fonds AN [Cadastre 2] au profit du fonds AN [Cadastre 1], au versement d’une indemnité proportionnelle d’un montant de 13 419 euros à Mme [D] [F] par Mme [L] [X] et au versement de la somme de 500 euros au titre des travaux de remplacement de la clôture existante par un mur de soutènement à Mme [L] [X] par M. et Mme [F]. 

Elle ajoute qu’une avance de 2 919 euros a d’ores et déjà était versée à Mme [D] [F] et que le surplus restant à payer sera versé dès le prononcé de la présente décision après déduction de la somme de 500 euros due par Mme [D] [F] et M. [K] [F]. 

Elle fait valoir qu’aux termes d’une promesse de vente du 9 juillet 2025, elle s’est engagée à acquérir une portion de la parcelle AN [Cadastre 2] et que les parties ont convenu de la constitution d’une servitude de passage au profit de ce fonds sur le surplus de la parcelle AN [Cadastre 2].

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Elle argue qu’il appartient à Mme [D] [F] de se positionner sur la prise des frais de procédure à hauteur de 500 euros compte tenu des frais exposés pour parvenir à l’accord de médiation. 

Aux termes de leurs dernières conclusions communiquées par voie électronique le 11 février 2026, Mme [H] [W] M. [K] [F] agissant tant à titre personnel qu’en qualité de représentant légal de son fils mineur [M] [F] [O] demandent au tribunal de : 

- homologuer l’accord de médiation régularisé avec Mme [L] [X] le 19 mars 2025,
- juger que le fonds cadastré AN [Cadastre 2] appartenant à Mme [H] [W] et ayant fait d’une donation au profit de M. [K] [F] et d’[M] [F] [O] e 29 avril 2024 sera grevé d’une servitude de passage au profit du fonds cadastré AN [Cadastre 1] appartenant à Mme [L] [X] conformément au plan dressé par l’expert judiciaire,
- juger que à la suite de la vente du Lot A de la parcelle AN [Cadastre 2], le surplus de la parcelle AN [Cadastre 2], Lot B, sera grevé d’une servitude de passage au profit du fonds cadastré AN [Cadastre 1], cette servitude d’une superficie de 9 m2 figurant sur le plan dressé par GEORUN Expert dressé le 2 mai 2025 en quadrillé magenta,
- faire masse des dépens pour être supportés à frais partagés par les parties.

A l’appui de leurs prétentions, ils soutiennent que les parties sont parvenues à un accord à l’issue de la médiation ordonnée par le juge de la mise en état, qu’ainsi cet accord doit être homologué.

Ils exposent que les parties ont convenu une promesse de vente à laquelle la demanderesse s’est engagée à acquérir une portion de la parcelle AN [Cadastre 2] correspondant à la parcelle cadastrée AN [Cadastre 3]. Ils ajoutent que les parties ont également convenu de la constitution d’une servitude de passage sur le surplus de la parcelle AN [Cadastre 2] au profit de la parcelle AN [Cadastre 3]. 

Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux écritures des parties susvisées quant à l'exposé détaillé de leurs prétentions et moyens.

Une ordonnance de clôture de la mise en état est intervenue le 12 février 2026 fixant l’audience de dépôt des dossiers au 6 mars 2026.

La décision a été mise en délibéré au 17 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’état d’enclave de la parcelle AN [Cadastre 1]

Aux termes de l’article 682 du code civil, le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n'a sur la voie publique aucune issue, ou qu'une issue insuffisante, soit pour l'exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d'opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d'une indemnité proportionnée au dommage qu'il peut occasionner.

Le passage doit être suffisant pour permettre un usage de la parcelle enclavée conforme à sa destination, en tenant compte “des conditions actuelles de la vie”. Toutes les modalités d'utilisation du fonds, pourvu qu'elles soient normales, permettent le jeu de l'article 682 du Code civil, qu'il s'agisse d'une véritable exploitation avec un enjeu économique ou une simple utilisation privée comme l'habitation. Il est acquis que la desserte d’un fonds sur lequel se trouve une maison d’habitation impose le passage avec un véhicule et une possibilité d’accès des secours rapides.

Les juges du fond apprécient souverainement, en fonction de l'état des lieux et des circonstances de la cause, l’existence de l’état d’enclave et les communications nécessaires à l'utilisation normale du fonds dominant compte tenu de sa destination.

En l’espèce, il résulte du procès-verbal de constat du 27 septembre 2021 et du rapport d’expertise judiciaire que la parcelle AN [Cadastre 1] est accessible par un sentier privé d’1,20 m à 0,90 m de largeur, ce qui constitue un accès insuffisant à la voie publique dans la mesure où celui-ci ne peut s’exercer qu'à pied compte tenu de la largeur du chemin. Or, l’utilisation normale d’une habitation exige de pouvoir y accéder en voiture et de permettre un accès suffisant aux services de secours et d’incendie.  En outre, l’acte de vente du 30 août 2012 démontre que le fonds AN [Cadastre 1] ne bénéficie d’aucune servitude de passage sur ce sentier. 

Il résulte de ce qui précède que l’état d’enclave de la parcelle AN [Cadastre 1] est établi. 

Sur l’homologation de l’accord aux fins de désenclavement de la parcelle AN [Cadastre 1] 

Aux termes de l’article 1543 alinéa 1er du code de procédure civile, sans préjudice des dispositions de l'article 1546, toute partie souhaitant conférer force exécutoire à une transaction ou à un accord, même non transactionnel, issu d'une conciliation menée par un conciliateur de justice, d'une médiation ou d'une convention de procédure participative peut demander son homologation selon les modalités de la présente section.

Selon l’article 1544 du code de procédure civile, le juge n'homologue l'accord des parties que si son objet est licite et s'il ne contrevient pas à l'ordre public. Il ne peut en aucun cas modifier les termes de l'accord qui lui est soumis.

En l’espèce, le 19 mars 2025, les parties ont conclu un accord dans le cadre de la médiation ordonnée par le juge de la mise en état suivant ordonnance du 22 août 2024. L’accord portant notamment sur le désenclavement de la parcelle AN [Cadastre 1] apparait préserver suffisamment les droits de chacune des parties et n’est pas contraire à l’ordre public. 

En conséquence, il convient de l'homologuer conformément à la demande concordante des parties. L’accord de médiation a été régulièrement versé aux débats. Il sera donc annexé à la présente décision.

En revanche, il ne saurait être fait droit à la demande tendant à voir grever une servitude de passage au profit du fonds de 71 m2 détachée de la parcelle AN [Cadastre 2] sur le surplus de la parcelle AN [Cadastre 2] dès lors que la vente définitive de la promesse d’achat du 9 juillet 2025 n’est pas justifiée. 

Chacune des parties conservera la charge de ses dépens. 

PAR CES MOTIFS