TJ 69123, 21 avr. 2026, RG 23/02731

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON

Chambre 1 cab 01 B

N° RG 23/02731 - N° Portalis DB2H-W-B7H-X2EF

Jugement du 21 Avril 2026

N° de minute

Affaire :

M. [D] [Y], Mme [T] [J] épouse [Y]
C/
S.A.S. BG INVESTIMMO

le:

EXECUTOIRE + COPIE

la SARL FRANCOIS & GIRAUD ASSOCIES
- 2208
Me Stéphanie OSWALD
- 2850

Copie dossier

REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Le Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, en son audience de la Chambre 1 cab 01 B du 21 Avril 2026 le jugement contradictoire suivant,

Après que l’instruction eut été clôturée le 10 Octobre 2025, et que la cause eut été débattue à l’audience publique du 24 Février 2026 devant :

Caroline LABOUNOUX, Juge,
siégeant en qualité de Juge Unique,

Assistée de Marianne KERBRAT, Greffier,

Et après qu’il en eut été délibéré par le magistrat ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant :

DEMANDEURS

Monsieur [D] [Y]
né le 06 Janvier 1994 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1] - [Localité 2]

représenté par Maître Bastien GIRAUD de la SARL FRANCOIS & GIRAUD ASSOCIES, avocats au barreau de LYON

Madame [T] [J] épouse [Y]
née le 25 Août 1993 à [Localité 3], demeurant [Adresse 1] - [Localité 2]

représentée par Maître Bastien GIRAUD de la SARL FRANCOIS & GIRAUD ASSOCIES, avocats au barreau de LYON

DEFENDERESSE

S.A.S. BG INVESTIMMO, dont le siège social est sis [Adresse 2] - [Localité 4]

représentée par Me Stéphanie OSWALD, avocat au barreau de LYON

EXPOSE DU LITIGE

Par compromis de vente en date du 30 mars 2021, la SASU BG INVESTIMMO a promis à [D] [Y] et son épouse [T] [J] de leur vendre les parcelles cadastrées AD[Cadastre 1], AD[Cadastre 2] et AD[Cadastre 3] sur lesquelles était édifiée une maison d’habitation, [Adresse 1], à [Localité 2] (69) moyennant un prix de 580.000 euros.

Le bien objet du compromis était issu d’une division parcellaire opérée par la société venderesse. Celle-ci demeurait propriétaire des parcelles AD[Cadastre 4], AD[Cadastre 5] et AD[Cadastre 6], contiguës aux parcelles acquises par les époux [Y].

Le compromis prévoyait que le vendeur s’engageait à effectuer les travaux suivants avant la réitération de la vente : le changement du PVC armé de la piscine, la réalisation d’un escalier intérieur par création de deux ou trois marches à l’intérieur de la piscine, le changement du volet roulant de sécurité de la piscine, le changement de trois volets roulants électriques dans le salon et d’un volet roulant électrique dans le bureau, la création d’un muret à l’entrée de la propriété avec grillage au-dessus, et, perpendiculairement à l’[Adresse 1], la pose d’un portail coulissant. Le muret et le portail étaient prévus afin de laisser s’exercer la servitude réciproque de passage et de canalisation entre les parcelles des époux d’une part et les parcelles de la SASU d’autre part.

Le compromis de vente précisait par ailleurs que la couverture, dans son ensemble, avait fait l’objet d’un contrôle et d’une vérification par la société TREXONE, située à [Localité 5] (69), moins de dix ans avant la vente.

Le 22 juin 2021, la vente a été réitérée. L’acte mentionnait notamment que « l’acquéreur déclare que l’ensemble des travaux a pu être réalisé et donne valablement décharge de ces obligations au vendeur ». Toutefois, l’intégralité des travaux prévu à la promesse n’avait pas été effectuée et la SASU a remis aux époux un chèque de 10.000 euros en garantie de la bonne exécution de ses obligations.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 16 juin 2022, les époux [Y] ont mis la SAS en demeure de leur communiquer :
L’identité des entreprises qui procèderont, à ses frais, à la réfection totale de la toiture et à la rénovation / redistribution de la cour intérieure ainsi qu’un calendrier d’exécution,Les factures du volet roulant et du changement du PVC armé ainsi que les attestations d’assurance (notamment décennale) des entrepreneurs intervenus.
Par acte du 7 avril 2023, les époux [Y] ont fait assigner la SAS BG INVESTIMMO devant le Tribunal judiciaire de LYON afin d'obtenir notamment sa condamnation à leur verser diverses sommes sur le fondement de la garantie des vices cachés, du dol, et de l’inexécution contractuelle.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par le RPVA le 6 janvier 2025, [D] [Y] et [T] [J] sollicitent :
1/ sur l’état de vétusté de la toiture : la condamnation de la SAS BG INVESTIMMO à leur verser la somme de 32.300 euros :
A titre principal au titre de la réduction du prix de vente sur le fondement de la garantie des vices cachés,A titre subsidiaire en réparation de leur préjudice sur le fondement du dol,2/ sur l’absence de réalisation des travaux de la cour intérieure : sa condamnation à leur verser la somme de 39.508,76 euros :
A titre principal en réparation de leur préjudice sur le fondement du dol, A titre subsidiaire en réparation de leur préjudice sur le fondement de l’inexécution contractuelle,3/ sur les documents relatifs aux travaux de la piscine :
A titre principal : qu’il soit ordonné à la SAS BG INVESTIMMO de leur fournir, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, les factures correspondant au changement du PVC armé de la piscine et à la fourniture et pose du volet roulant, ainsi que les attestations d’assurance décennale des entreprises mandatées à cette fin,A titre subsidiaire : sa condamnation à leur verser la somme de 9.132 euros en réparation de leur préjudice de perte de chance de pouvoir être indemnisé par une assurance si un dommage survenait du fait d’un défaut lié à l’intervention de la société SB CONSTRUCTION sur le PVC armé liner,4/ sur le préjudice moral et de jouissance : la condamnation de la SAS BG INVESTIMMO à leur verser la somme de 5.000 euros chacun à titre de dommages-intérêts,
5/ en toute hypothèse : le rejet des demandes adverses et la condamnation de la SAS BG INVESTIMMO à leur verser la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et à supporter les dépens.

1/ Au soutien de leur demande relative à la toiture, [D] [Y] et [T] [J] invoquent à titre principal la garantie des vices cachés prévue à l’article 1641 du code civil. Ils affirment qu’avant la vente, la SAS BG INVESTIMMO leur a indiqué à plusieurs reprises que la problématique à l’origine des infiltrations visibles au dernier étage de la maison avait été résolue, et que de nouvelles infiltrations sont pourtant apparues au mois de juillet 2021. Ils ajoutent que tant les couvreurs que l’huissier de justice qu’ils ont mandatés ont constaté que la toiture n’était pas étanche, ce qui selon eux répond à la définition du vice caché qui exige que le vice rende la chose impropre à son usage. Ils sollicitent donc le remboursement de la somme de 32.300 euros qu’ils ont exposée pour procéder à la réfection totale de la toiture. En réponse aux moyens adverses, ils affirment que les délais d’une expertise judiciaire étaient incompatibles avec l’ampleur des infiltrations.

A titre subsidiaire, ils invoquent le dol, régi par l’article 1137 du code civil, estimant que la SAS BG INVESTIMMO a volontairement camouflé le mauvais état de la toiture, au vu notamment des pansements couleur tuile apposés sur le toit.

2/ Au soutien de leur demande relative aux travaux de la cour intérieure en lien avec la division parcellaire et la servitude de passage, à titre principal les époux [Y] affirment que la société venderesse a abusé de sa qualité de professionnel en les convainquant de ne pas mentionner dans l’acte de vente que ces travaux n’avaient pas été effectués. Ils réclament en conséquence la somme de 49.508,76 euros correspondant au coût des travaux non réalisés, dont ils déduisent la somme de 10.000 euros versée par la SAS au jour de la vente.

En réponse aux moyens adverses, ils estiment que les autorisations ORANGE et ENGIE ne leur sont pas opposables dans la mesure où la venderesse s’est contractuellement engagée à réaliser ces travaux. Ils ajoutent avoir dû prendre leurs précautions en sollicitant un calendrier d’exécution, les attestations d’assurance, et des explications sur la nature exacte des travaux projetés compte tenu du litige en cours. Enfin, ils affirment conserver la somme de 10.000 euros versée par la défenderesse à titre de garantie conformément à ce qui avait d’ailleurs été convenu par les parties, le chèque ayant été encaissé afin d’éviter qu’il soit atteint par la péremption.

A titre subsidiaire, ils sollicitent la même somme sur le fondement des articles 1103, 1104, et 1231-1 du code civil qui sanctionnent l’inexécution contractuelle, au motif que la SAS s’était contractuellement engagée à réaliser les travaux litigieux.

3/ Au soutien de leur demande relative aux documents afférents à la piscine, les époux [Y] indiquent que la SAS a changé le PVC armé de la piscine puis a installé un volet roulant, respectivement avant et après la vente, et rappellent qu’elle s’était contractuellement engagée à transmettre factures et assurance garantie décennale des entreprises intervenues. Ils ajoutent qu’en omettant de transmettre ces pièces, la SAS leur cause un préjudice.

Ainsi, ils réclament à titre principal la transmission de ces documents et à titre subsidiaire la condamnation de la défenderesse à leur rembourser le coût de réfection du PVC armé liner par une entreprise de leur choix et assurée, afin de disposer d’une garantie décennale.

4/ S’agissant des dommages-intérêts qu’ils réclament, les époux [Y] estiment avoir été abusés par la position de professionnel de la SAS BG INVESTIMMO dont les fautes les empêchent de jouir paisiblement de leur bien, de le revendre mais aussi de s’absenter pour une longue durée ou encore d’aménager le dernier étage qui aurait pourtant pu être loué 551 euros par mois.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par le RPVA le 7 octobre 2024, la SAS BG INVESTIMMO sollicite :

Le constat qu’il y a lieu à compensation entre le devis de 9.900 euros et la somme de 10.000 euros,Le rejet des demandes adverses,La condamnation de [D] [Y] et [T] [J] à lui verser la somme de 6.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et à supporter les dépens.
Pour conclure au rejet des demandes adverses relatives à la toiture, la SAS souligne que les acquéreurs avaient été informés de l’existence d’une infiltration d’eau au dernier étage et que la maison était vendue en l’état, comme en témoigne l’acte de vente lui-même. Elle ajoute qu’il convient d’écarter le devis et le constat d’huissier produits par les demandeurs en ce qu’ils ne sont pas contradictoires.

S’agissant des travaux de la cour intérieure, la SAS admet s’être engagée à réaliser ceux listés dans le contrat de vente. Elle soutient que ces travaux ont été repoussés du fait de la lenteur de la société ORANGE à déplacer un poteau électrique puis ont été empêchés par le refus des demandeurs de démarrer le chantier malgré la transmission d’un devis émis par la société SAS CRB et d’une attestation d’assurance. Enfin, la SAS estime que les conditions des articles L131-61 et L131-35 du code monétaire et financier (CMF) régissant l’encaissement d’un chèque de caution ne sont pas remplies et sollicite la compensation entre son obligation de faire d’un montant de 9.900 euros TTC par la société SAS CRB d’une part et la somme de 10.000 euros encaissée par les époux d’autre part.

S’agissant des travaux réalisés sur la piscine, la SAS affirme leur avoir transmis les factures et assurances afférentes le 7 avril 2023.

La clôture de la procédure a été prononcée le 10 octobre 2025. Évoquée à l'audience du 24 février 2026, l'affaire a été mise en délibéré au 21 avril suivant par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

A titre liminaire, le tribunal rappelle que les mentions figurant dans le dispositif des conclusions des parties qui se réduisent à une simple synthèse des moyens développés dans le corps des écritures ne constituent pas des prétentions et ne feront par conséquent pas l'objet d'une réponse spécifique au sein du dispositif du présent jugement.

Sur la toiture

Les articles 1641 et suivants du code civil disposent que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus. Le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même. Il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie. L'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix. Si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur. Si le vendeur ignorait les vices de la chose, il ne sera tenu qu'à la restitution du prix, et à rembourser à l'acquéreur les frais occasionnés par la vente. L'action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l'acquéreur, dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice.

En application de ces articles, le vendeur professionnel et le fabricant sont présumés connaître les vices affectant la chose vendue.

En l’espèce, la société RHONE TOITURES, mandatée par les époux, affirme avoir constaté, les 27 juillet 2021 et 14 juin 2022, que la toiture présentait un état de vétusté important (nombreux pansements de tuiles dont certains ne peuvent qu’être provisoires, gouttière sous-dimensionnée, fixation des gouttières présentant une faiblesse, absence de fond sur l’une des gouttières). Elle ajoute que la tuile existante n’étant plus produite, seule une rénovation complète de la couverture et de la zinguerie est envisageable. Toutefois, compte tenu de l’intérêt évident de la société RHONE TOITURES, qui joint un devis à ce courrier, cette pièce est insuffisante à rapporter la preuve de ce que les époux allèguent.

Le constat qu’ils ont fait réaliser par un commissaire de justice le 5 septembre 2022 fait état de la présence d’un habillage métallique sur certaines tuiles, de reprises en résine sur d’autres, de tuiles cassées ainsi que d’infiltrations du fait d’une étanchéité altérée. Il mentionne en outre l’absence de liaison entre la sous-face de toiture et le bandeau, ni entre la planche de rive et le bandeau, ainsi que des désordres affectant le chéneau (absence de soudures à certains endroits). Enfin, le commissaire de justice constate, à l’intérieur de la maison, de nombreuses infiltrations provenant de la toiture et affectant plusieurs étages.

En premier lieu, contrairement à ce que soutient le défendeur, le fait que ces deux pièces n’aient pas été dressées contradictoirement est insuffisant pour les écarter dans la mesure où elles ont été, dans le cadre de la présente instance, soumise au principe de la contradiction.

En second lieu sur le fond, ces deux pièces confirment la présence d’infiltrations dont la société défenderesse admet d’ailleurs l’existence aux termes de ses conclusions puisqu’elle affirme même que les acquéreurs en avaient été informés lors de la vente.

Il appartient à la SAS BG INVESTIMMO de démontrer avoir informé les époux de l’existence de ce désordre. Or contrairement à ce que celle-ci soutient, les époux indiquent qu’elle leur a affirmé, lors de la vente, que la cause des infiltrations qu’ils avaient constatées avait disparu. Ils ajoutent que la venderesse a par la suite fait repeindre les pièces atteintes de sorte que plus aucune trace d’humidité n’apparaissait sur les murs lors de la vente.

En l’absence de preuve que le vendeur a informé l’acquéreur avant la vente de la persistance d’un désordre causant des infiltrations dans la maison, le premier ne peut refuser au second la garantie des vices cachés. Or l’existence d’infiltrations importantes dans le plafond du dernier étage de la maison, causant d’autres infiltrations à l’étage inférieur, du fait de désordres affectant le toit de l’habitation est de nature à rendre le bien impropre à l’usage d’habitation auquel il est destiné.

La reconnaissance de la présence de ces infiltrations avant la vente permet de répondre au critère d’antériorité exigé par les textes précités.

Il en résulte que les époux rapportent la preuve de l’existence d’un vice caché affectant le toit du bien.

En conséquence, la SAS BG INVESTIMMO sera condamnée, au titre de la réduction du prix, à verser aux époux la somme de 32.300 euros correspondant à la facture produite par ces derniers.

Sur les travaux de la cour intérieure

Sur le dol

Les articles 1130, 1131 et 1137 du code civil disposent que le dol vicie le consentement lorsqu’il est de tel nature que, sans lui, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. Son caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné. Il constitue une cause de nullité relative du contrat. Le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manœuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie. Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation.

En l’espèce, il est constant que la SAS BG INVESTIMMO n’a pas réalisé divers travaux – dont la création d’un muret et la pose d’un portail coulissant – qu’elle s’était pourtant engagée à effectuer avant la réitération de la vente.

Il est également admis par l’ensemble des parties que cette inexécution était connue de tous lors de la signature de la vente définitive.

Dès lors, les époux ne peuvent reprocher à la société défenderesse de leur avoir dissimulé une quelconque information. En effet, en apposant leur signature sur l’acte de vente malgré la mention, très claire même pour des non juristes, que « l’acquéreur déclare que l’ensemble de ces travaux a pu être réalisé et donne valablement décharge de ces obligations au vendeur », ils ont fait usage de leur libre arbitre.

Aucune manœuvre ne peut donc être retenue et la demande des époux ne peut prospérer sur le fondement du dol.

Sur l’inexécution contractuelle

Les articles 1103, 1104, 1231 et 1231-1 du code civil prévoient que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. A moins que l'inexécution soit définitive, les dommages et intérêts ne sont dus que si le débiteur a préalablement été mis en demeure de s'exécuter dans un délai raisonnable. Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, aux termes de ses conclusions la SAS BG INVESTIMMO reconnaît implicitement que les parties avaient convenu que, malgré la signature de l’acte de vente portant décharge, elle demeurait contractuellement tenue de réaliser les travaux auxquels elle s’était engagée lors de la signature du compromis. Le courrier qu’elle a adressé aux époux le lendemain de la vente, par lequel elle « reconnai[t] déposer un chèque d’une valeur de 10.000 euros en garantie des travaux du mur et du portail dans l’entrée de la propriété située [Adresse 1] […]. Ce chèque sera détruit une fois les travaux effectués », le confirme.

S’agissant d’abord du moyen de la défenderesse tenant à la passivité d’ENEDIS, la SAS BG INVESTIMMO justifie avoir accompli les démarches nécessaires pour faire déplacer le poteau électrique.

S’agissant ensuite du moyen de la défenderesse tenant au refus des époux de la laisser procéder aux travaux litigieux, il est constant que conformément à leur demande, le 24 septembre 2024 la SAS BG INVESTIMMO leur a transmis un devis ainsi que l’assurance décennale de la société SRB qu’elle avait mandatée pour réaliser ces travaux. Il n’est pas démontré ni même allégué que l’entreprise devait être choisie d’un commun accord par les deux parties. En refusant de laisser la SAS BG INVESTIMMO procéder aux travaux alors que conformément à leur demande et aux dispositions du compromis, celle-ci leur avait transmis devis et assurance décennale, les époux ont commis une faute les privant d’invoquer l’inexécution contractuelle.

En conséquence, leur demande sera rejetée. La demande de compensation sera par conséquent nécessairement rejetée elle aussi.

Sur les documents afférents aux travaux de la piscine

Il ressort des pièces que la SAS BG INVESTIMMO produit, dans le cadre de la présente instance :
Une facture datée du 9 juillet 2021 émanant de la société SB CONSTRUCTION portant sur la fourniture et la pose d’un PVC armé liner, la création d’un escalier et la fourniture et pose d’un volet roulant pour piscine,Une attestation d’assurance décennale délivrée par TETRIS ASSURANCE couvrant la société SB CONSTRUCTION pour la période 15 février 2021-31 décembre 2021.
Les demandes formées par les époux à ce titre sont donc sans objet et seront rejetées.

Sur les préjudices invoqués par [D] [Y] et [T] [J]

Le vice caché affectant la toiture de la maison a, en provoquant des infiltrations importantes et une détérioration des peintures de plusieurs pièces, incontestablement causé un trouble de jouissance à [D] [Y] et [T] [J] entre l’achat, au mois de juin 2021, et les travaux, réalisés entre novembre 2022 et avril 2023.

L’ampleur et la durée de ce trouble justifient de condamner la SAS BG INVESTIMMO à leur verser la somme de 2.000 euros à chacun.

En revanche, le préjudice matériel constitué par l’impossibilité de louer le dernier étage n’est pas établi faute pour les demandeurs de rapporter la preuve de la possibilité de louer cette partie de la maison et de la valeur du loyer.

Sur les dépens

L'article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l'espèce, la SAS BG INVESTIMMO, qui perd le procès, sera condamnée aux dépens.

Sur l'article 700 du code de procédure civile

L'article 700 du code de procédure civile dispose que « le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991,
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée.
Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.
Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.
La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat majorée de 50 %. »

En l'espèce, l’équité commande de condamner la SAS BG INVESTIMMO à la somme de 2.000 euros à ce titre.

Sur l'exécution provisoire

L'article 514 du code de procédure civile prévoit que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l'espèce, aucun élément ne justifie de déroger à l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS