TJ 82121, 16 avr. 2026, RG 25/00741

DOSSIER N° : N° RG 25/00741 - N° Portalis DB3C-W-B7J-EM7V
MINUTE N° : 26/34
AFFAIRE : [Q] [G] [U], [A] [C] épouse [G] [U] / E.P.I.C. OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU TARN ET GARONNE
OBJET : Baux d’habitation - Demande du locataire tendant à la diminution du loyer ou des charges, et/ou à la résiliation du bail, et/ou à des dommages-intérêts, en raison de troubles de jouissance
NAC : 5AG

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTAUBAN

JUGEMENT DU JUGE DE L'EXECUTION DU 16 AVRIL 2026

LE JUGE DE L’EXECUTION : Madame Estelle JOUEN, Vice-présidente

GREFFIER : Madame Séverine ZEVACO,

DEMANDEURS

Monsieur [Q] [G] [U]
né le 07 Septembre 1996 à DOUAR TAZOURAKHT NGOUR (MAROC)
2 place Antoine Bourdelle
Résidence Courbieu - Appt 45 - BAT C
82100 CASTELSARRASIN

représenté par Me Alexia ROSSIQUE, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE

Madame [A] [C] épouse [G] [U]
née le 23 Mai 2000 au MAROC
2 place Antoine Bourdelle
Résidence Courbieu - Appt 45 - BAT C
82100 CASTELSARRASIN

représentée par Me Alexia ROSSIQUE, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE

DEFENDERESSE

E.P.I.C. OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU TARN ET GARONNE
401 boulevard Irénée Bonnafous
82000 MONTAUBAN

représenté par Maître Virginie BETEILLE de la SELARL CABINET BETEILLE, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE substituée par Me Laetitia NICAUD, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE

- 2 -

DEBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience du 12 Mars 2026, et la décision mise en délibéré au 16 avril 2026.
Pièces délivrées :
Expéditions :
à Me ROSSIQUE
à Me BETEILLE
2 à Monsieur [Q] [G] [U]
2 à Madame [A] [G] [U] née [C]
2 à E.P.I.C. OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU TARN ET GARONNE
COPIE DOSSIER
Grosse à Me ROSSIQUE
le 21/04/2026

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 21 décembre 2022, à effet au 23 décembre 2022, Tarn et Garonne Habitat a donné à bail à M. [Q] [G] [U] et à Mme [A] [G] [U] née [C] un local à usage d’habitation situé 2 place Antoine Bourdelle appartement 45 résidence Courbieu - Bâtiment C - Entrée 1 - 82100 Castelsarrasin, moyennant un loyer de 431,34 € outre une provision sur charges de 72,65 €.

Suivant jugement contradictoire du 16 janvier 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Castelsarrasin a notamment :

- condamné Tarn et Garonne Habitat à réaliser les travaux de mise en conformité du logement avec la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, en procédant aux travaux de reprise nécessités et tels qu’ils relèvent du rapport de visite du 24 avril 2024 (à savoir prendre toutes les mesures nécessaires pour remédier à tous les problèmes d’humidité et équiper le logement d’un dispositif de ventilation aux normes permettant d’assurer un débit extrait conforme à l’arrêté du 24 mars 1982), et ce sous astreinte provisoire de 50 € par jour de retard passé le délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision,
- rejeté la demande tendant à voir réserver au juge de céans le pouvoir de liquider l’astreinte prononcée.

Cette décision a été signifiée à Tarn et Garonne Habitat par acte de commissaire de justice du 23 janvier 2025 et n’a pas été frappée d’appel.

Par acte du 12 septembre 2025, M. et Mme [G] [U] ont saisi le juge de l’exécution aux fins de liquidation de l’astreinte provisoire et de fixation d’une astreinte définitive.

Aux termes de leurs conclusions responsives n°2 déposées à l’audience du 12 mars 2026, M. et Mme [G] [U] sollicitent de voir :
- débouter Tarn et Garonne Habitat de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,
- liquider l’astreinte provisoire fixée par jugement du juge des contentieux de la protection près le tribunal de proximité de Castesarrasin à la somme de 16.150 €, à parfaire,
- fixer une astreinte définitive à la somme de 100 € par jour de retard à compter du jugement à intervenir,
- condamner Tarn et Garonne Habitat au paiement de la somme de 624 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de leur demande, M. et Mme [G] [U] font valoir que suite au jugement, Tarn et Garonne Habitat a seulement procédé aux modifications suivantes : remplacement de la faïence, changement de la VMC, témoignant de l’extrême mauvaise foi mise en oeuvre pour procéder aux autres travaux édictés et détaillés dans le rapport de service auquel se rapporte le jugement qui concerne l’affaire.

Ils arguent que Tarn et Garonne Habitat sait très bien quels travaux sont à effectuer puisqu’ils sont repris dans le dispositif du jugement, lequel fait référence à un rapport versé en procédure.

Ils soutiennent qu’il revient au débiteur de l’astreinte, ici Tarn et Garonne Habitat, de démontrer que les travaux exigés ont été exécutés, ce que Tarn et Garonne Habitat ne fait pas alors que de leur côté, ils produisent une photographie récente où apparaissent d’importantes traces d’humidité et un courriel du responsable du pôle maintenance du 13 janvier 2026 indiquant à M. [G] que les travaux chiffrés par l’entreprise Bourdarios seront bientôt exécutés.

Ils font valoir que Tarn et Garonne Habitat confirme dans ses dernières conclusions que l’entreprise Bourdarios a été mandatée pour enfin réaliser les travaux tels qu’ordonnés par le JCP et verse aux débats un simple devis du 03 février 2026 pour la pose de drains, admettant ainsi que les précédents travaux dont elle se prévaut n’ont pas permis de remédier à l’humidité et qu’elle réagit enfin, après l’initiative des demandeurs de saisir le juge de l’exécution.

Ils indiquent qu’au mois de décembre 2025, l’association Soliha est venue constater que les travaux n’ont toujours pas été effectués, contrairement à ce qu’affirme Tarn et Garonne Habitat.

En réponse à Tarn et Garonne Habitat qui soutient que les locataires n’utilisent pas correctement les lieux, ils font valoir que la preuve n’en est pas rapportée, étant précisé qu’ils allument le chauffage et font tout leur possible pour aérer le logement mais que le gros problème d’humidité vient essentiellement des remontées telluriques ainsi qu’il a été constaté initialement.

Ils considèrent par ailleurs que ce moyen constitue une défense au fond qui n’a pas à être opposé au juge de l’exécution, saisi de la liquidation d’une astreinte provisoire et de la fixation d’une astreinte définitive.

Ils font observer que Tarn et Garonne Habitat n’a jamais soulevé de tels arguments devant le JCP, n’a pas relevé appel du jugement et s’est exécuté dans la dimension pécuniaire de la condamnation, relevant ainsi son parfait acquiescement.

Ils font valoir que le mail dont se prévaut Tarn et Garonne Habitat pour affirmer qu’ils font tarder l’intervention dans leur logement, concerne l’intervention du peintre, qu’ils n’ont pas refusé cette intervention mais ont simplement fait observer qu’elle était prématurée, que le peintre est venu et que comme ils l’avaient fait valoir, son intervention n’a pas permis de remédier au problème.

En défense, aux termes de ses conclusions 3 notifiées le 10 mars 2025, Tarn et Garonne Habitat sollicite de voir :

- débouter les demandeurs de l’ensemble de leurs demandes à l’encontre de Tarn et Garonne Habitat,
Subsidiairement,
- réduire le montant de l’astreinte qui sera liquidée par la juridiction à de plus justes proportions au regard de l’ensemble des circonstances de l’instance,
- débouter les demandeurs de leur demande visant à prononcer une nouvelle astreinte à l’encontre du bailleur,
- débouter les locataires de leur demande au titre de l’article 700 et des dépens.

Pour s’opposer à la demande de liquidation d’astreinte, Tarn et Garonne Habitat fait valoir qu’elle a respecté les obligations qui étaient les siennes aux termes de la décision rendue le 16 janvier 2025 avant l’expiration du délai de trois mois à compter du prononcé de la décision.

Plus précisément, elle fait état de six interventions réalisées entre le 14 février 2025 et le 21 novembre 2025.

Elle entend justifier par la production de bons d’intervention :
- que dès le 04 décembre 2024, c’est-à-dire bien avant la condamnation prononcée, elle a fait le nécessaire pour intervenir notamment sur la VMC,
- que le 21 février 2025, elle est intervenue sur les bouches d’aération,

- que le 24 mars 2025, elle est intervenue sur le réseau privatif ainsi que sur les VMC, à la suite de quoi il a été constaté des débits d’air conforme, ainsi qu’il est consigné dans le rapport d’intervention.

Elle fait également état d’une réfection des tapisseries et de la pose d’un drain par l’entreprise Bourdarios.

Elle argue que le 02 décembre 2025, lors d’une visite sur site, il a été constaté que les locataires n’utilisaient pas correctement les lieux (rideau occultant posé sur les grilles d’entrée d’air d’une chambre, et radiateur éteint, ne fonctionnant selon les dires du locataire que sur la plage horaire de 16 h à 21 h).

Elle soutient qu’il s’agit d’un élément permettant d’apprécier la situation in concreto, pouvant en conséquence être soulevé lors d’un débat devant le juge de l’exécution, saisi d’une demande de liquidation d’astreinte, dès lors qu’un usage inadapté des lieux est assurément de nature à rendre vains les moyens mis en oeuvre pour rendre le logement conforme.

Elle indique que s’agissant de la salle de bains, les travaux ont été réalisés en avril 2024, étant observé au surplus que le jugement n’en faisait pas mention.

Elle fait valoir qu’à tout le moins, le montant de l’astreinte liquidée doit être ramené à de plus justes proportions, dès lors :
- que les interventions ont été régulières depuis le 04 décembre 2024,
- qu’une utilisation non conforme par les locataires a été constatée au mois de décembre 2025 tout comme leur refus d’intervention en septembre 2025,
- que les prises de mesure du taux d’humidité effectuées au mois de décembre 2025 démontrent que les seuils acceptables n’étaient pas dépassés, la question de la circulation d’air à l’intérieur du logement ayant été réglée dès le mois de mars 2025,
- que les travaux de remédiation du problème d’humidité n’ont pu être achevés que début février 2026, non pas de son fait, mais en raison d’un défaut de réponse de l’entreprise avec laquelle le bailleur a été obligé de contracter au regard de l’existence d’un contrat de marché public de maçonnerie.

Elle estime qu’au regard de ces éléments, le juge ne pourra que constater sa bonne foi et les difficultés d’exécution auxquelles elle a été confrontée.

A l’audience du 12 mars 2026, l’affaire a été retenue et mise en délibéré au 16 avril 2026.

MOTIFS :

Sur la liquidation de l’astreinte provisoire

L’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose:
Tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision.
Le juge de l'exécution peut assortir d'une astreinte une décision rendue par un autre juge si les circonstances en font apparaître la nécessité.
L’article L131-2 du code des procédures civiles d’exécution dispose:
L'astreinte est indépendante des dommages-intérêts.
L'astreinte est provisoire ou définitive. L'astreinte est considérée comme provisoire, à moins que le juge n'ait précisé son caractère définitif.
Une astreinte définitive ne peut être ordonnée qu'après le prononcé d'une astreinte provisoire et pour une durée que le juge détermine. Si l'une de ces conditions n'a pas été respectée, l'astreinte est liquidée comme une astreinte provisoire.
L’article L131-3 du code des procédures civiles d’exécution dispose:
L'astreinte, même définitive, est liquidée par le juge de l'exécution, sauf si le juge qui l'a ordonnée reste saisi de l'affaire ou s'en est expressément réservé le pouvoir.

L’article L131-4 du code des procédures civiles d’exécution dispose: Le montant de l'astreinte provisoire est liquidé en tenant compte du comportement de celui à qui l'injonction a été adressée et des difficultés qu'il a rencontrées pour l'exécuter.
Le taux de l'astreinte définitive ne peut jamais être modifié lors de sa liquidation.
L'astreinte provisoire ou définitive est supprimée en tout ou partie s'il est établi que l'inexécution ou le retard dans l'exécution de l'injonction du juge provient, en tout ou partie, d'une cause étrangère.

Toutefois, au visa de la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales entrée en vigueur le 3 septembre 1953 et de son Protocole n° 1 applicable depuis le 1er novembre 1998, le juge du fond doit se livrer lors de la liquidation d'une astreinte provisoire à un contrôle de proportionnalité entre l'atteinte portée au droit de propriété du débiteur et le but légitime qu’elle poursuit, sans pour autant, à ce stade de l'évolution de la jurisprudence, considérer les facultés financières de celui-ci.

Au cas présent, il sera rappelé que Tarn et Garonne Habitat a été condamné à réaliser les travaux de mise en conformité du logement avec la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, en procédant aux travaux de reprise nécessités et tels qu’ils relèvent du rapport de visite du 24 avril 2024 (à savoir prendre toutes les mesures nécessaires pour remédier à tous les problèmes d’humidité et équiper le logement d’un dispositif de ventilation aux normes permettant d’assurer un débit extrait conforme à l’arrêté du 24 mars 1982).

Il est acquis aux débats que les travaux devaient être réalisés au plus tard le 16 avril 2025.

S’agissant de la mise aux normes du dispositif de ventilation, Tarn et Garonne Habitat produit aux débats un rapport d’intervention de l’agence France Hygiène Ventilation de Montauban.

Il ressort des termes de ce rapport que le 14 mars 2025, un technicien est intervenu au sein du logement C45 de la résidence Courbieu, c’est–dire celui de M. et Mme [G] [U], et qu’à l’issue de cette intervention ayant consisté au nettoyage du réseau VMC en partie privative et au remplacement des bouches de VMC, l’intervenant a effectué un relevé du débit d’air dans la cuisine, les WC et la salle de bain et que ce relevé a révélé que le débit d’air était conforme à la règlementation.

De leur côté, M. et Mme [G] [U] versent aux débats un courrier du maire de Castelasarrasin daté du 17 février 2026 faisant mention d’une visite de contrôle réalisée dans leur logement le 18 décembre 2025 en présence d’un technicien de l’association Soliha Solidaires pour l’Habitat.

Selon les termes de ce courrier, l’intervenant aurait constaté une “Anomalie Ventilation”, à savoir que l’extracteur d’air ne fonctionnait pas et que les murs et les menuiseries de la chambre présentaient des traces de moisissures et de rosée, ce dont il aurait déduit que le dispositif de ventilation du logement n’était toujours pas aux normes.

Les demandeurs s’abstiennent en revanche de produire le rapport de visite établi par l’association Soliha ou tout document technique de nature à corroborer les termes du courrier susmentionné.

Dès lors et au vu du rapport d’intervention de FHV [H] qui n’est pas utilement combattu, Il sera retenu que Tarn et Garonne Habitat a exécuté les travaux de mise aux normes de la ventilation dans le délai qui lui était imparti.

En conséquence, il n’y a pas lieu à fixation d’une astreinte pour cette partie des travaux mise à la charge de Tarn et Garonne Habitat par le juge des contentieux de la protection de Castelsarrrasin.

S’agissant de l’obligation mise à sa charge de remédier aux problèmes d’humidité du logement, Tarn et Garonne Habitat verse aux débats un rapport d’intervention établi par l’entreprise Bourdarios le 03 février 2026 relativement à la mise en oeuvre d’un drain autour du logement pour éviter les remontées d’humidité.

Tarn et Garonne Habitat produit également trois photographies représentant chacun un humidimètre en fonctionnement positionné en pied de cloison et affichant un résultat de 15/16 %.

Sur les clichés, Il est mentionné que les relevés ont été effectués dans la chambre 1, en pied du mur donnant sur l’extérieur, de celui séparant la chambre du cellier mitoyen et de celui donnant sur l’entrée du logement.

Tarn et Garonne Habitat soutient que les résultats affichés ne dépassent pas les seuils acceptables.

Pour justifier de la carence persistante de leur bailleur, M. et Mme [G] [U] ne peuvent utilement exciper du courrier établi le 17 février 2026 par le maire de Castelsarrasin, dans lequel celui-ci fait état d’un taux d’humidité à 10 cm du sol toujours supérieur à 45% dans la chambre n°1 et d’un taux d’humidité supérieur à 20 % dans la chambre n°2

En effet, les constatations dont il est fait mention dans ce courrier ont été faites le 18 décembre 2025, soit un mois et demi avant la pose du drain.

Les demandeurs ne démontrent pas que les remontées telluriques dénoncées comme étant la cause des problèmes d’humidité dans le logement, ont perduré suite à la pose de ce drain.

Il sera donc retenu que les problèmes d’humidité du logement occupé par M. et Mme [G] [U] ont été résolus le 03 février 2026, soit avec un retard de 291 jours.

S’il est constant que Tarn et Garonne Habitat ne maîtrise pas les délais d’intervention de ses prestataires, il reste que ces derniers ne peuvent intervenir que s’il sont mandatés à cet effet. Or Tarn et Garonne Habitat verse aux débats des courriels de relance, mais ne précise pas quand elle a demandé à la société Bourdarios de réaliser des travaux dans le logement des époux [G] [U]. Les relances étant postérieures à l’introduction de la présente instance, il ne peut être exclu que Tarn et Garonne Habitat ait pris attache avec la société Bourdarios après avoir été assignée aux fins de liquidation de l’astreinte. En tout état de cause, la présente juirdiction ne trouve pas en la cause les éléments perrmettant de

retenir que le retard provient, ne serait-ce qu’en partie, d’une cause étrangère.

Dans ces conditions, il y a lieu de liquider l’astreinte provisoire en retenant la période comprise entre le 16 avril 2025, date d’expiration du délai imparti par le jugement, et le 03 février 2026, date de réalisation des travaux de remédiation, soit 291 jours.

Toutefois, dans la mesure où l’une des deux problématiques objet de la condamnation sous astreinte, a été résolue dans les délais impartis, le montant journalier fixé par le juge des contentieux de la protection sera divisé par deux.

En conséquence, Tarn et Garonne Habitat sera condamnée au paiement de la somme de (291 x 25) 7.275 €.

Sur la demande de fixation d’une astreinte définitive

La fixation de l’astreinte appartient, selon l’article L.131-1 du code des procédures civiles d’exécution, à tout juge qui veut assurer l’exécution de sa décision, et ce même d’office.

Par ailleurs, l’article L.131-1 dispose en son alinéa 2 que le juge de l’exécution a la possibilité d’assortir d’une astreinte une décision rendue par un autre juge si les circonstances en font apparaître la nécessité.

En l’espèce, il n’y a pas lieu à astreinte définitive puisque la décision assortie d’une astreinte a été exécutée.

La demande formée de ce chef sera donc rejetée.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Partie perdante, Tarn et Garonne Habitat sera condamné aux dépens, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Tarn et Garonne Habitat devra également verser à M. et Mme [G] [U] la somme de 624 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS :