TJ 75056, 16 avr. 2026, RG 21/11014

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Expéditions
exécutoires
délivrées le :

■

8ème chambre
2ème section

N° RG 21/11014
N° Portalis 352J-W-B7F-CVBC5

N° MINUTE :

Assignation du :
24 Août 2021

JUGEMENT
rendu le 16 Avril 2026
DEMANDEUR

Monsieur [J] [U]
[Adresse 1]
[Localité 1]

représenté par Maître Alexandre CHEVALLIER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1473

DÉFENDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] [Localité 1], représenté par son syndic, le Cabinet MICHAU, SAS
[Adresse 2]
[Localité 1]

représenté par Maître Philippe GABURRO, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, avocat plaidant, vestiaire #98

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président
Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente
Julie KHALIL, Vice-Présidente

assistés de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière

Décision du 16 Avril 2026
8ème chambre 2ème section
N° RG 21/11014 - N° Portalis 352J-W-B7F-CVBC5

DEBATS

A l’audience du 29 Janvier 2026 présidée par Frédéric LEMER GRANADOS tenue en audience publique avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 16 Avril 2026.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort

Exposé du litige :

Suivant acte sous seing privé en date du 17 juin 1971, M. [J] [U] a acquis le lot n° 1163 dépendant d’un immeuble en état futur d’achèvement situé [Adresse 3], [Adresse 1] et [Adresse 4] à [Localité 1], régi par un règlement de copropriété du 8 juin 1971.

Le lot n° 1163, situé au 10ème étage du bâtiment B3, inclut un balcon et une terrasse à jouissance privative en toiture d’environ 117 m².

Lors de l’assemblée générale du 7 avril 2016, les copropriétaires ont voté des travaux de réfection de l’étanchéité de la toiture terrasse « de l’appartement de M. [U] » par l’entreprise ATEC, sous la maîtrise d’œuvre de M. [P] [G], architecte, financés par un appel de fonds réparti en charges « bâtiment B ». Lesdits travaux ont été réceptionnés le 24 juillet 2017.

Lors de l’exécution desdits travaux, M. [P] [G] a constaté l’obstruction de la gaine gaz de l’immeuble et des gaines de désenfumage des paliers et de l’escalier de l’immeuble. Il a estimé que cette situation constituait un « danger absolu ».

Lors de l’assemblée générale du 29 mars 2018, les copropriétaires ont voté, dans le cadre d’une résolution n° 19, des travaux de rétablissement du dispositif de désenfumage de l’escalier, du palier du 10ème étage et de la gaine gaz du bâtiment B4 selon devis joint à la convocation par l’entreprise ATEC pour un montant TTC de 31.677,25 € (résolution n° 19.1) ainsi que les résolutions subséquentes relatives à la souscription d’une assurance dommages-ouvrage, au contrat de maîtrise d’œuvre, au vote des honoraires du syndic, au financement et à la répartition des frais en charges « escalier B4 » (résolutions n° 19.2 à 19.5).

Par jugement du 9 février 2021 (RG 18/06935), M. [U] a été débouté de ses demandes d’annulation desdites résolutions. Il a interjeté appel dudit jugement le 21 avril 2021 (RG 21/07773).

Lors de l’assemblée générale du 30 juin 2021, qui s’est tenue exclusivement par correspondance, les copropriétaires ont adopté une résolution n° 1, dans les termes suivants :
« Résolution n° 1 : VOTE D’UN BUDGET COMPLEMENTAIRE POUR LES TRAVAUX DE RETABLISSEMENT DU DISPOSITIF DE DESENFUMAGE DE LA GAINE GAZ ET DE L’ESCALIER B4
Rappel : L’assemblée générale du 29 mars 2018, après avoir pris connaissance du rapport de visite de M. [G], architecte, et de celui de la société ALPHA CONTROLE (annexés à la présente) avait décidé de faire réaliser les travaux de rétablissement du désenfumage de la gaine gaz et de l’escalier B4, lesquels sont absolument nécessaires pour permettre l’évacuation des fumées en cas d’incendie, pour un budget travaux de 31.677,25 €, auquel s’ajoutent 3.000 € pour l’assurance dommages-ouvrage, les honoraires de l’architecte et du syndic pour respectivement 12 % (base TVA à 10 %), et 3 % (base TVA à 20 %) hors taxes du montant hors taxes des travaux.
M. [U] a saisi le tribunal pour faire annuler lesdits travaux. Le tribunal de 1ère instance a rejeté la demande de M. [U], ordonné l’exécution provisoire, autrement dit les travaux peuvent être engagés même si la cour d’appel est saisie (ce qui a été fait par M. [U]). Au cas où M. [U] refuserait l’accès à sa terrasse, une action judiciaire sera engagée devant le juge des référés pour obtenir une condamnation sous astreinte journalière jusqu’à ce que l’accès soit autorisé.
Nous avions décidé d’engager les travaux et demandé à l’architecte, M. [G], de préparer les marchés. L’entreprise ATEC (obligé de passer par cette société laquelle a fait les travaux, toujours sous garantie décennale, de l’étanchéité de la terrasse de l’appartement de M. [U]), a fortement augmenté son devis du 8 février 2018, dû notamment à la réactualisation de son devis qui date de février 2018 (inflation de la main d'œuvre et forte augmentation des matériaux), du poste échafaudage passant de 4.850,00 € HT à 14.350,00 HT, raison pour laquelle ce poste a retiré de son devis. Le devis du maçon s’établit à 19.301,70 € TTC outre 18.040,00 € TTC en 2018.
Le nouveau budget travaux nécessaire selon le document de M. [G] est de 39.202,62 € (hors honoraires architecte et syndic, et assurance dommages-ouvrage), soit une augmentation de 7.525,37 €. Ce dépassement nécessite une décision de l’assemblée générale (uniquement des copropriétaires qui ont un lot dans le bâtiment B4).
Pour mémoire, les honoraires de l’architecte et du syndic s’appliquent sur la totalité des travaux.

Décision : l’assemblée générale, après avoir délibéré, décide :
- d'augmenter le budget travaux de la résolution n° 19 de l'assemblée générale du 29 mars 2018 relative au rétablissement du dispositif du désenfumage de la gaine gaz et de l'escalier du bâtiment B4 de la somme de 7.525.37 euros TTC,
- d'autoriser le syndic à appeler le budget complémentaire ci-dessus, augmenté des honoraires de l'architecte et du syndic, votés le 29 mars 2018,
- de financer le budget global complémentaire par un appel de fonds unique exigible le 1er juillet 2021 et réparti en charge ESCALIER 84 ».

Par acte de commissaire de justice délivré le 24 août 2021, M. [J] [U] a assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 1] devant le tribunal judiciaire de Paris afin de solliciter, principalement, l’annulation de l’assemblée générale du 30 juin 2021 dans son entier et, subsidiairement, l’annulation de la résolution n° 1 de ladite assemblée.

Par ordonnance du 11 mai 2022, le délégué du premier président de la cour d’appel a, au titre des pouvoirs conférés par l’article 956 du code de procédure civile (référé) et « vu l’urgence », condamné M. [U], sous astreinte de 1.000 € par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance, à laisser accès à la terrasse de son lot afin de permettre la réalisation des travaux « adoptés aux termes de la résolution n° 19 de l’assemblée générale du 29 mars 2018 et actualisés en leur quantum aux termes de l’assemblée générale du 30 juin 2021 » .

Le point d’information n° 10 de l’assemblée générale du 15 mai 2023 expose que « finalement, M. [U] a préféré ne pas faire courir l’astreinte ; les travaux ont pu être exécutés ».

Par ordonnance du 8 juin 2023, le juge de la mise en état a « déclaré parfait le désistement d’incident » de M. [J] [U], s’agissant de l’irrecevabilité des demandes reconventionnelles du syndicat des copropriétaires soulevée par voie de conclusions d’incident notifiées le 02 janvier 2023.

Selon dernières conclusions notifiées par voie électronique le 12 février 2025, M. [J] [U] demande au tribunal de :

Vu le code civil, la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les pièces versées au débat,

À titre principal,

Annuler l’ensemble de l’assemblée générale de copropriété du [Adresse 1] à [Localité 1] en date du 30 juin 2021,

À titre subsidiaire,

Annuler la résolution n° 1 approuvée par l’assemblée générale des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 1] le 30 juin 2021,

En tout état de cause,

Débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

Enjoindre au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1] de remettre les lieux dans leur état avant la réalisation des travaux approuvés par la résolution n° 1 de l’assemblée générale de copropriété du 30 juin 2021, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision,

Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 1] à payer à M. [U] la somme de 8.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens,
Ordonner que l’ensemble des condamnations soit productif d’intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir et que les intérêts soient majorés.

Ordonner la capitalisation des intérêts en vertu de l’article 1343-2 du code civil,

Dispenser M. [U] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et à toute participation au règlement d’une indemnisation ou dommages et intérêts mis à la charge du syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 1],

Rappeler l'exécution provisoire de la décision à intervenir, nonobstant opposition ou appel et sans caution.

Selon dernières conclusions notifiées par voie électronique le 6 mars 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 1] demande au tribunal de :

Vu la loi du 10 juillet 1965 et son décret d’application, les articles 1240 et suivants du code civil et subsidiairement 1231-1 et suivants du même code, le règlement de copropriété, le jugement de la 8ème Chambre, 1ère section du tribunal judiciaire de Paris en date du 9 février 2021, l’ordonnance de M. le premier Président de la cour d’appel de Paris en date du 11 mai 2022, la résolution n° 19, en toutes ses composantes, de l’assemblée générale du 29 mars 2018,

Débouter M. [J] [U] de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions,

Reconventionnellement,

Condamner M. [U] à lui payer les sommes suivantes :
1 – 39.202,62 € en principal au titre du budget travaux actualisé adopté aux termes de la résolution n° 1 de l’assemblée générale du 30 juin 2021 incluant les honoraires du Maître d’œuvre et du syndic, assortis de l’intérêt légal à compter des présentes conclusions et subsidiairement à compter du jugement à intervenir,
2 – 1.404 € au titre de la facture TAC ECHAFAUDAGE afférente au démontage de l’échafaudage, assortis de l’intérêt légal à compter des présentes conclusions et subsidiairement à compter du jugement à intervenir,
3 – 10.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices subis toutes causes confondues et de la résistance abusive et vexatoire,
4 – 8.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Ordonner l’anatocisme dans les termes de l’article 1343-2 du code civil,

Rappeler que le jugement à intervenir est exécutoire de plein droit,

Condamner M. [U] aux entiers dépens de la présente instance, le tout dont distraction au profit de Maître Philippe GABURRO, avocat aux offres de droit, et ce conformément aux dispositions des articles 699 et suivants du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 1er avril 2025 et l’affaire a été fixée à l’audience du 29 janvier 2026 pour plaidoiries.

Selon conclusions notifiées le 18 novembre 2025, M. [J] [U] demande au tribunal de révoquer l’ordonnance de clôture du 1er avril 2025, de déclarer recevable la production, par lui, de la pièce n° 46 correspondant à l’arrêt prononcé le 24 septembre 2025 par la cour d’appel de Paris (RG 21/07773), et de fixer, au besoin, un bref calendrier procédural permettant à la partie adverse de conclure sur cet élément nouveau, sans remettre en cause la date d’audience du 29 janvier 2026, sauf décision contraire du tribunal de renvoyer l’affaire à une audience de mise en état ultérieure.

Selon conclusions notifiées le 25 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 1] demande au tribunal de débouter M. [U] de sa demande de révocation de l’ordonnance de clôture.

A l’audience du 29 janvier 2026, le tribunal a soulevé la question de l’éventuelle autorité de chose jugée de l’arrêt prononcé le 24 septembre 2025 par la cour d’appel de Paris dans l’instance enregistrée sous le n° RG 21/07773 sur la demande de remise en état formée par M. [U] et a, sans opposition des parties, autorisé :
- M. [U] à produire sa pièce n° 46, correspondant à l’arrêt précité,
- les parties à produire un certificat de non pourvoi,
- les parties à produire une note en délibéré portant sur la question précitée, au plus tard le 20 février 2026 pour le syndicat des copropriétaires et le 19 mars 2026 pour M. [U].

L’affaire, plaidée à l’audience du 29 janvier 2026, a été mise en délibéré au 16 avril 2026.

Selon note en délibéré notifiée le 17 février 2026, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 1] a transmis :
- la pièce n° 46 de M. [U], correspondant à l’arrêt prononcé le 24 septembre 2025 par la cour d’appel de Paris dans l’instance enregistrée sous le n° RG 21/07773, signifié le 19 novembre 2025, et un certificat de non pourvoi n° 2026/101546 en date du 9 février 2026,
- une note en délibéré, soutenant que l’arrêt précité, devenu définitif, a autorité de chose jugée quant à la demande de M. [U] de remise en état de sa terrasse, de sorte que ladite demande doit être déclarée irrecevable.

Selon note en délibéré notifiée le 26 février 2026, M. [J] [U] soutient que les conditions de l’autorité de chose jugée ne sont pas réunies, s’agissant de sa demande de remise en état.

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
MOTIFS DE LA DECISION :

1 - Sur la demande de révocation de l’ordonnance de clôture formée par M. [U]

En l’espèce, M. [U] motive sa demande de révocation de l’ordonnance de clôture, à laquelle s’oppose le syndicat des copropriétaires, en faisant uniquement valoir le fait que :
- la cour d’appel a, dans son arrêt prononcé le 24 septembre 2025 (RG 21/07773), apprécié le moyen tiré du défaut de mise en concurrence pour annuler la résolution n° 19.1 de l’assemblée générale du 29 mars 2018,
- il soutient ce même moyen dans le cadre du présent litige pour solliciter l’annulation de la résolution n° 1 de l’assemblée générale du 30 juin 2021.

Ce seul motif ne caractérise pas une « cause grave », au sens des dispositions de l'alinéa 1er de l’article 803 du code de procédure civile.

Par ailleurs, l’autorisation donnée par le tribunal de communiquer l’arrêt précité ainsi que des notes en délibéré sur l’éventuelle autorité de chose jugée de cette décision sur la demande de remise en état présentée par M. [U] permet, dans le respect du principe de la contradiction, d’apprécier l’incidence dudit arrêt sur les demandes formées dans le cadre de la présente instance.

Il convient donc de rejeter la demande formée par M. [U] de révocation de l’ordonnance de clôture prononcée le 1er avril 2025.

2 - Sur la demande d’annulation de l’assemblée générale du 30 juin 2021 dans son entier formée par M. [U]

M. [J] [U] estime que l’assemblée générale du 30 juin 2021 est nulle aux motifs que :
- la feuille de présence prévue par l’article 14 du décret du 17 mars 1967 n’est pas annexée au procès-verbal de l’assemblée générale,
- l’assemblée a été tenue exclusivement par correspondance, sans que le syndic justifie, conformément aux dispositions de l’article 22-2 et 22-5 de l’ordonnance n° 2020-304 du 25 mars 2020, d’une impossibilité de recourir à la visio-conférence ou à tout autre moyen de communication électronique, alors que :
* le cabinet MICHAU est un syndic professionnel disposant de tels moyens,
* la correspondance de la société ISIS datée du 22 septembre 2021, postérieure à l’assemblée générale litigieuse, démontre que le syndic n’avait pas consulté ladite société avant l’assemblée générale critiquée ; l’objet de la lettre « option visioconférence », illustre en réalité une demande de renseignement au sujet d’une prestation nouvelle pour laquelle le syndicat n’avait pas encore opté à la date de l’assemblée générale litigieuse ; quand bien même l’allégation de la société ISIS serait réelle, elle ne portait que sur une carence inhérente et interne à cette société relevant de l’absence d’intégration d’un système de gestion automatique des défaillances ; le syndic professionnel aurait donc pu et dû solliciter un autre prestataire non défaillant pour recourir à des moyens de communication fonctionnels à la date de la tenue de l’assemblée générale contestée,
* en tout état de cause, le syndic se devait de justifier de cette impossibilité technique de recourir à la visioconférence ou à tout autre moyen de communication électronique au moins quinze jours avant la tenue de l’assemblée générale querellée, conformément aux dispositions de l’article 22-5 de l’ordonnance précitée

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 1] soutient que :
- il verse aux débats la feuille de présence, qui n’avait pas à être annexée au procès-verbal notifié,
- le recours à la visio-conférence ou à tout autre moyen de communication électronique était impossible, s’agissant d’une copropriété de près de 250 copropriétaires et en raison des difficultés techniques attestées par le cabinet ISIS chargé de gérer le système informatique du syndic, attestant que sa solution de visio-conférence ne permettait pas, avant juillet 2021, d’assurer une assemblée, pour le nombre de copropriétaire annoncé, sans problème de liaison internet ou de défaillance à gérer,
- il est donc parfaitement justifié du recours au seul vote par correspondance, cette solution ayant été préalablement discutée et agréée par le conseil syndical,
- par ailleurs, la convocation a régulièrement informé les copropriétaires de la tenue du vote par correspondance quinze jours avant sa tenue.

***
Aux termes de l’article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version issue de l’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019, « les copropriétaires peuvent participer à l'assemblée générale par présence physique, par visioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification.

Les copropriétaires peuvent, par ailleurs, voter par correspondance avant la tenue de l'assemblée générale, au moyen d'un formulaire établi conformément à un modèle fixé par arrêté. Si la résolution objet du vote par correspondance est amendée en cours d'assemblée générale, le votant par correspondance ayant voté favorablement est assimilé à un copropriétaire défaillant pour cette résolution.

Les conditions d'identification des copropriétaires usant de moyens de communication électronique pour participer à l'assemblée générale et les modalités de remise au syndic du formulaire de vote par correspondance sont définies par décret en Conseil d'Etat. »

Des dispositions dérogatoires ont toutefois été adoptées, pendant la période d’état d’urgence sanitaire, motivées par l’épidémie du Covid, afin de permettre le fonctionnement des immeubles placés sous le régime de la copropriété.

Aux termes des dispositions prévues au I. de l’article 22-2 de l’ordonnance n° 2020-304 du 25 mars 2020, dans leur version issue de la loi n° 2021-689 du 31 mai 2021 en vigueur du 2 juin 2021 au 24 janvier 2022 et ainsi applicable au présent litige, « par dérogation aux dispositions du premier alinéa de l'article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965 susvisée, et jusqu'au 30 septembre 2021, le syndic peut prévoir que les copropriétaires ne participent pas à l'assemblée générale par présence physique.
Dans ce cas, les copropriétaires participent à l'assemblée générale par visioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification. Ils peuvent également voter par correspondance, avant la tenue de l'assemblée générale, dans les conditions édictées au deuxième alinéa de l'article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965 susvisée.
Par dérogation aux dispositions de l'article 17 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée, lorsque le recours à la visioconférence ou à tout autre moyen de communication électronique n'est pas possible, le syndic peut prévoir que les décisions du syndicat des copropriétaires sont prises au seul moyen du vote par correspondance ».

En outre, aux termes de l’article 22-5 de l’ordonnance n° 2020-304 du 25 mars 2020, dans sa version issue de la loi n° 2021-689 du 31 mai 2021, « par dérogation aux dispositions de l'article 13-1 du décret du 17 mars 1967 susvisé, et jusqu'au 30 septembre 2021, le syndic peut décider des moyens et supports techniques permettant à l'ensemble des copropriétaires de participer à l'assemblée générale par visioconférence, audioconférence ou tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification, la transmission de leur voix, ainsi que la retransmission continue et simultanée des délibérations. Ces moyens et supports techniques sont utilisés jusqu'à ce que l'assemblée générale se prononce sur leur utilisation ».

En l’espèce, il incombe au syndicat des copropriétaires de prouver qu’il n’était pas possible de tenir l’assemblée générale du 30 juin 2021 en recourant à la visioconférence ou à tout autre moyen de communication électronique.

Le nombre important de copropriétaires (247 membres) ne justifie pas, à lui seul, l’impossibilité visée au I. de l’article 22-2 de l’ordonnance n° 2020-304 du 25 mars 2020, s’il n’est pas versé aux débats d’éléments de preuve permettant de constater qu’aucun moyen ne pouvait garantir l’exigence prescrite à l’article 22-5 d’une communication électronique permettant l’identification des copropriétaires, la transmission de leur voix, ainsi que la retransmission continue et simultanée des délibérations.

Or, la convocation à l’assemblée générale du 30 juin 2021 (pièce n° 25 du syndicat des copropriétaires), en date du 1er juin 2021, ne vise aucune impossibilité matérielle de recourir à la visioconférence ou à tout autre moyen de communication électronique, puisqu’elle se contente d’exposer qu’ « en raison de la crise sanitaire et des nouvelles dispositions légales (décret 2020-834 du 2 juillet 2020), cette assemblée générale ne réunira pas physiquement les copropriétaires ; elle ne tiendra compte que des votes émis par correspondance. Vous devez remplir (soit manuellement, soit informatiquement sur notre site extranet) le formulaire joint en mentionnant vos choix et nous l’adresser afin que nous le réceptionnions au plus tard le 26 juin 2021 ». En outre, le syndicat des copropriétaires affirme que le recours au seul vote par correspondance a été préalablement discuté et agréé par le conseil syndical, sans viser aucune pièce qui établisse une telle concertation préalable. Plus encore, le courrier de l’entreprise « Ideal soft informatique Sud » exposant proposer, « depuis juillet 2021 », soit depuis le lendemain de l’assemblée générale litigieuse, une utilisation sans limite du nombre de copropriétaires en raison de l’intégration d’un système de « gestion automatique des défaillances » sans disposer, avant cette date, d’une offre permettant une telle utilisation, est daté du 22 septembre 2021 de sorte qu’il répond manifestement à une demande du syndic formulée après l’assemblée générale litigieuse et après la délivrance de l’assignation. Il ressort de l’ensemble de ces éléments que le syndicat des copropriétaires ne démontre pas que le syndic avait recherché une solution pour offrir une possibilité de participation à distance à l’assemblée générale du 30 juin 2021.

En outre, le courrier précité de l’entreprise « Ideal soft informatique Sud » atteste uniquement que cette entreprise n’offrait pas, à la date de l’assemblée générale litigieuse, un moyen de communication électronique pour une copropriété de plus de 200 membres. Ce seul document ne démontre pas quel était le nombre maximal de participants permis par les moyens de communication électronique mis à disposition du public en juin 2021, plus d’un an après le début de la crise sanitaire. Le tribunal relève que le syndicat des copropriétaires n’évoque ni ne justifie davantage d’une impossibilité de recourir à des moyens de communication électronique payants, pour des raisons financières. Enfin, il ne verse au débat aucun élément permettant au tribunal de constater que les moyens de communication électronique gratuits ou payants proposés par les prestataires en juin 2021 ne permettaient pas l’identification de 247 copropriétaires, la transmission de leur voix, ainsi que la retransmission continue et simultanée des délibérations.

Le syndicat des copropriétaires ne rapporte donc pas la preuve de l’impossibilité qui était la sienne de recourir à la visioconférence ou à tout autre moyen de communication électronique pour tenir l’assemblée générale du 30 juin 2021, qui doit par conséquent être annulée en son entier de ce chef, sans qu’il soit nécessaire d’examiner les autres moyens de nullité soulevés au soutien de la demande d’annulation de ladite assemblée dans son entier. 

3 - Sur la recevabilité de la demande de remise en état formée par M. [U]

Dans sa note en délibéré notifiée le 17 février 2026, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 1] soutient, au visa de l’article 1355 du code civil, que l’arrêt prononcé le 24 septembre 2025 par la cour d’appel de Paris dans l’instance enregistrée sous le n° RG 21/07773, définitif pour n’avoir pas fait l’objet d’un pourvoi après avoir été signifié le 19 novembre 2025, a autorité de la chose jugée quant à la demande de M. [U] de remise en état de sa terrasse, dès lors que les deux instances opposent les mêmes parties, agissant en les mêmes qualités, du chef d’une même prétention, à savoir la remise en état de la terrasse de M. [U]. Il estime donc la demande de remise en état de M. [U] irrecevable.

Sur le fond, il expose, aux termes de ses dernières conclusions, que :
- M. [U] sollicite une remise en état non conforme à la sécurité incendie et de nature à porter atteinte la sécurité des biens et des personnes en cas de sinistre,
- les travaux modificatifs effectués à l’initiative de Monsieur [U] sans autorisation de l’assemblée générale, ne pouvaient être laissés en l’état dans la mesure où le système de désenfumage de l’immeuble était désormais totalement hors service.

Dans sa note en délibéré notifiée le 26 février 2026, M. [J] [U] estime que sa demande de remise en état ne se heurte pas à l’autorité de chose jugée par l’arrêt de la cour d’appel de Paris prononcée le 24 septembre 2025, dès lors que :
- l’identité des causes diffère :
* la présente demande sous astreinte de remise en état est l’accessoire des travaux approuvés par la résolution n° 1 de l’assemblée générale du 30 juin 2021 auxquels elle est rattachée ; elle vise les conséquences de l’annulation de cette résolution ; elle est fondée sur l’article L. 131 du code des procédures civiles d’exécution,
* au contraire, la demande de remise en état tranchée par l’arrêt de la cour d’appel de Paris était l’accessoire des travaux approuvés par la résolution n° 19 de l’assemblée générale du 29 mars 2018 auxquels elle était liée ; elle visait les conséquences de l’annulation de cette résolution et était fondée sur l’article 564 du code de procédure civile,
* en cas d’annulation de la résolution n° 1 de l’assemblée générale du 30 juin 2021, la situation juridique serait modifiée depuis la date de l’arrêt de la cour d’appel de Paris en ce que les travaux seraient alors dépourvus de toute base légale, l'autorité de la chose jugée ne s'attachant qu'à la situation juridique à la date de la première décision (« Cass. 2ème civ., 18 nov. 1997, n° 96-14.181 : JurisData n° 1997-004745 »).

Sur le fond, M. [J] [U] soutient, aux termes de ses dernières conclusions, que le corollaire de l’annulation de la résolution n° 1 de l’assemblée générale de copropriété du 30 juin 2021 est la nécessaire remise en état des lieux par le syndicat des copropriétaires et il estime que la dangerosité alléguée n’est pas démontrée.

***
Aux termes de l’article 1355 du code civil, « l'autorité de la chose jugée n'a lieu qu'à l'égard de ce qui a fait l'objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même ; que la demande soit fondée sur la même cause ; que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité ».

Il résulte du même texte que l'autorité de la chose jugée ne peut être opposée lorsque des événements postérieurs sont venus modifier la situation reconnue antérieurement en justice (par exemple, Civ. 3ème, 18 nov. 1997, n° 96-14.181, excluant l’autorité de chose jugée, s’agissant d’une demande en paiement d’un arriéré de charges de copropriété, en retenant que la demande du syndicat, dans la nouvelle instance, reposait sur la justification de l’approbation, par une assemblée générale tenue postérieurement au premier jugement, des comptes généraux et de solde des charges, dû par chaque copropriétaire, et notamment par le défendeur).

En l’espèce, dans le cadre de l’instance enregistrée sous le n° RG 21/07773, M. [U] demandait à la cour d’appel de Paris, aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 10 janvier 2025, d’ « enjoindre au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1] de remettre les lieux dans leur état avant travaux, dans l’hypothèse où les travaux relatifs à la résolution n° 19 et ses résolutions subséquentes 19-1 à 19-5 votées par l’assemblée générale des copropriétaires le 29 mars 2018 seraient réalisés, et ce sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la décision » (pièce n° 46 de M. [U]).

L’arrêt de la cour d’appel de Paris prononcée le 24 septembre 2025 (pièce n° 46 de M. [U]), alors que les travaux litigieux avaient d’ores et déjà été réalisés à la date du prononcé de l’ordonnance de clôture, a infirmé le jugement du tribunal judiciaire de Paris prononcé le 9 février 2021 (RG 18/06935), sauf en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts et, statuant à nouveau et y ajoutant, a :
- déclaré irrecevable la demande en annulation des résolutions n° 19-2 à 19-5 de l’assemblée générale du 29 mars 2018,
- annulé la résolution n° 19-1 de l’assemblée générale du 29 mars 2018,
- rejeté la demande de remise en état de la terrasse de M. [U],
- rejeté la demande indemnitaire formée par le syndicat des copropriétaires à hauteur de 10.000 € en raison du préjudice subi « toutes causes confondues et à raison d’une procédure abusive et vexatoires »,
- condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens de première instance et d’appel,
- dispensé M. [U] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure de première instance et d’appel, incluant notamment les dépens comprenant les frais d’expertise, l’application de l’article 700 du code de procédure civile et les honoraires de l’avocat du syndicat des copropriétaires, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

La cour expose, dans sa motivation, que les résolutions subséquentes à la résolution n° 19-1 (résolutions n° 19-2 à 19-5) se trouvent privées d’effet en conséquence de l’annulation de la résolution n° 19-1. Elle motive ainsi le rejet de la demande de remise en état : « ainsi que l’a à juste titre relevé le délégué du premier président de la cour dans son ordonnance du 11 mai 2022, « il est établi au vu des différents rapports de l’architecte du syndicat des copropriétaires que les systèmes de désenfumage de l’immeuble sont totalement hors services et sont de nature à constituer un danger grave et imminent pour la sécurité des personnes en cas d’incendie ». Il convient par conséquent de rejeter la demande de M. [U] ».

Cet arrêt, signifié le 19 novembre 2025, est définitif (certificat de non pourvoi n° 2026/101546 en date du 9 février 2026, transmis par le syndicat des copropriétaires avec sa note en délibéré).

Dans le cadre de la présente instance, M. [U] demande au tribunal, aux termes de ses dernières conclusions, d’ « enjoindre au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1] de remettre les lieux dans leur état avant la réalisation des travaux approuvés par la résolution n° 1 de l’assemblée générale de copropriété du 30 juin 2021, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision ».

Il est constant que la « chose demandée » est la « même » et que la demande est « entre les mêmes parties, et formées par elles et contre elles en la même qualité », au sens des dispositions de l’article 1355 du code civil.

S’agissant de l’identité ou non de la cause, c’est-à-dire de moyens, il y a lieu, à titre liminaire, de retenir que, contrairement à ce que prétend M. [U], les dispositions de l’article 564 du code de procédure civile qu’il invoquait devant la cour d’appel ne soutenaient pas le bien-fondé de sa demande de remise en état mais la recevabilité de la formulation de ladite demande pour la première fois en cause d’appel. En outre, les dispositions de l’article L. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution visées dans le cadre de la présente instance soutiennent sa demande de condamnation sous astreinte et non le bien-fondé de sa demande de remise en état.  

Il est constant que M. [U] sollicitait, dans le cadre de l’instance d’appel précitée, la remise en état de sa terrasse à jouissance privative en conséquence de l’annulation de la résolution n° 19 de l’assemblée générale du 29 mars 2018, en faisant valoir l’absence de tout danger de ladite remise en état, l’arrêt de la cour d’appel de Paris du 24 septembre 2025 (pièce n° 46 du syndicat des copropriétaires, page 7) rappelant ainsi ses moyens : « M. [U] soutient que le syndicat a exécuté les travaux en acceptant les risques inhérents à la prise d’une telle décision et qu’il n’est pas démontré que ces travaux seraient attentatoires à la sécurité des personnes dès lors qu’aucun problème n’est intervenu depuis les années 1970, date de création de l’immeuble ».

Il est également constant que, dans le cadre de la présente instance, M. [U] sollicite la remise en état de sa terrasse à jouissance privative en conséquence de l’annulation de la résolution n° 1 de l’assemblée générale du 30 juin 2021, en faisant valoir que la dangerosité de la remise en état n’est pas démontrée.

Or, aux termes de la résolution n° 1 de l’assemblée générale du 30 juin 2021, dont les termes sont rappelés dans l’exposé des motifs du présent jugement, les copropriétaires n’ont voté aucuns travaux complémentaires aux travaux décidés par la résolution n° 19 de l’assemblée générale du 29 mars 2018. Ainsi, si M. [U] fonde sa demande de remise en état, dans le cadre de la présente instance, sur le motif pris de l’annulation d’une résolution d’une assemblée postérieure à celle dont l’annulation fondait sa demande devant la cour d’appel, force est de constater que la demande de remise en état est fondée sur le motif pris de l’annulation d’une résolution portant sur les mêmes travaux que ceux objets de la résolution dont l’annulation fondait, devant la cour d’appel, la demande de remise en état. En outre, le moyen pris de l’absence de dangerosité de la remise en état était déjà soumis à la cour d’appel.

Enfin, l’objet de la résolution n° 1 de l’assemblée générale du 30 juin 2021 est limité à une augmentation du budget des « travaux de la résolution n° 19 de l'assemblée générale du 29 mars 2018 », « augmenté des honoraires de l’architecte et du syndic, votés par le 29 mars 2018 », financé suivant un appel de fond unique supplémentaire. Cette décision est intrinsèquement dépendante de la résolution n° 19 de l’assemblée générale du 29 mars 2018, à laquelle elle se réfère constamment. Elle ne peut, sans dénaturation, être interprétée comme un nouveau vote des travaux litigieux. Elle est donc devenue sans effet par suite de l’annulation de la résolution n° 19-1 de l’assemblée générale du 29 mars 2018 selon l’arrêt précité de la cour d’appel. M. [U] est donc mal fondé à soutenir que sa demande de remise en état est présentée dans le cadre d’une situation juridique nouvelle depuis le prononcé de l’arrêt précité, en ce que les travaux seraient désormais dépourvus de toute base légale. L’annulation de l’assemblée générale du 30 juin 2021, incluant sa résolution n° 1, si elle intervient postérieurement à l’arrêt précité de la cour d’appel, ne modifie pas la situation reconnue par ladite cour, étant au surplus relevé que, alors que l’assemblée générale du 30 juin 2021 s’était déjà tenue à la date à laquelle la cour a statué, M. [U] n’avait aucunement soumis à la cour un quelconque moyen relatif à l’incidence de cette assemblée générale sur la « base légale » des travaux litigieux.

La demande de M. [U] visant à « enjoindre au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1] de remettre les lieux dans leur état avant la réalisation des travaux approuvés par la résolution n° 1 de l’assemblée générale de copropriété du 30 juin 2021, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision » sera donc déclarée irrecevable en raison de l’autorité de la chose jugée attachée au rejet de ladite demande par l’arrêt de la cour d’appel de Paris prononcé le 24 septembre 2025 (n° RG 21/07773).

4 - Sur les demandes en paiement formées à titre reconventionnel par le syndicat des copropriétaires à l'encontre de M. [U]

4-1 Sur la demande en paiement de la somme de « 39.202,62 € en principal au titre du budget travaux actualisé adopté aux termes de la résolution n° 1 de l’assemblée générale du 30 juin 2021 incluant les honoraires du Maître d’œuvre et du syndic »,

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 1] estime que la responsabilité de M. [U] doit être retenue sur le fondement des dispositions de l’article 1240 du code civil et de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, pour avoir supprimé les systèmes de désenfumage, ladite faute étant à l’origine des travaux de remise en état.

Il considère en premier lieu que M. [U] a porté atteinte au dispositif de désenfumage de l’escalier de service en procédant, après construction de l’immeuble et livraison, à l’obturation de la bouche de désenfumage présente sur le plan d’origine afférent à la construction de l’immeuble daté du 20 mai 1971 et mis à jour le 1er juillet 1971, par mise en place de briquettes décoratives.

Il estime en second lieu que M. [U] a porté atteinte au dispositif de désenfumage des paliers et de la gaine gaz, en réduisant l’emprise du petit édicule situé sur sa terrasse et en shuntant la sortie d’origine de la gaine de désenfumage du palier du 9ème étage avec un passage trop petit, ce qui a eu pour conséquence de dévier le système de désenfumage des paliers de la gaine gaz sur le conduit du palier du 9ème étage. Il estime que ce fait est démontré par :
- la comparaison des photographies prises lors des travaux d’étanchéité et des plans d’origine de l’immeuble datés du 20 mai 1971 et mis à jour le 1er juillet 1971, sur lesquels figurent le même édicule avec une emprise bien plus importante,
- une réduction du petit édicule réalisée en 1988, non conforme aux préconisations de M. [X], architecte conseil du syndicat des copropriétaires.

Il ajoute que :
- M. [U] allègue d’un engagement qui aurait été pris par le constructeur de l’immeuble, lequel, pour peu qu’il soit effectivement avéré, n’est nullement opposable au syndicat des copropriétaires et confirme, de surcroît, la pleine et entière responsabilité de Monsieur [U] à l’origine de cette demande ; si M. [U] a pris un accord avec le promoteur pour, dès la livraison des biens, faire modifier la bouche de désenfumage en infraction avec la réglementation afférente à la sécurité incendie, il en demeure tout autant responsable, de telles modifications ne pouvant en aucun cas être opposées au syndicat,
- les comptes-rendus de réunions de chantier établis lors de la réalisation des travaux attestent de la réalité des travaux modificatifs mis en œuvre à l’initiative de M. [U], ce à quoi s’ajoutent les notes techniques de M. [G], architecte,
- ces travaux, réalisés sans aucune autorisation de l’assemblée générale et au demeurant reconnus par M. [U], ont eu pour conséquence de présenter un danger direct pour la sécurité des personnes, notamment en termes de sécurité incendie ainsi que cela est dûment établi par les différents rapports produits.

Subsidiairement, il recherche la responsabilité contractuelle de M. [U] au titre de l’article 1241 du code civil, au motif qu’il a, contrairement aux stipulations du règlement de copropriété, mis en œuvre les travaux litigieux sans autorisation de l’assemblée générale.

M. [J] [U] conteste être à l’origine de tout désordre.

S’agissant de l’ensemble des désordres, il estime que le plan de construction mis à jour le 1er juillet 1971, inclus au dossier du permis de construire, n’est pas probant dès lors que :
- il n’est pas démontré que ledit plan correspond au dernier plan établi par le constructeur de l’immeuble et encore moins à la configuration initiale effective des lieux à la date de l’achèvement de la construction, le syndicat des copropriétaires ne produisant pas les plans définitifs inclus dans le DOE (dossier des ouvrages exécutés),
- ledit plan est en contradiction avec l’engagement du promoteur (pièce n° 2) aux termes duquel « la gaine de ventilation de l’escalier sera placée de façon à n’être pas visible de l’appartement »,
- ledit plan situe la grille de ventilation au-dessus de l’édicule central et non sur l’un de ses côtés,
- ledit plan est en contradiction avec la « notice descriptive sommaire » de construction de l’immeuble, stipulant que « les conduits de fumée et de ventilations seront réalisés dans les appartements au moyen de gaines préfabriquées en béton moulé avec extracteurs hors terrasse » ; ce plan ne démontre pas que le petit édicule était plus grand que celui qui était présent sur la terrasse au moment du constat des désordres par M. [G].

Il ajoute, s’agissant en particulier du dispositif de désenfumage de l’escalier, que :
- l’édicule central a toujours été muni d’une grille de ventilation obstruée par des briquettes posées dès la construction et non à son initiative,
- dans son courrier du 27 juillet 2016, le syndic indiquait que « la sortie de désenfumage située sur votre terrasse est conforme au permis de construire de l’immeuble ».

Il ajoute, s’agissant du dispositif de désenfumage des paliers, que :
- M. [G] se contredit puisque le schéma présenté comme étant celui de « l’état d’origine » dans son rapport du 12 février 2018 correspond au schéma présenté comme étant « ce qui aurait dû être réalisé » dans son rapport du 21 avril 2017, ce qui démontre bien son absence totale de certitudes, quant à la configuration initiale des lieux,
- il ne peut être tenu responsable de la conception/réalisation de cette ventilation palière, que ce soit dans son état d'origine ou dans son état actuel suite aux travaux réalisés par la société ATEC sous le contrôle de M. [G],
- les photographies prises lors des travaux de réfection de l’étanchéité démontrent que la gaine de désenfumage haute a nécessairement été réalisée à la construction, et cela à partir d'un coffrage en sous face du bâtiment 4, étage 9, qu’un ferraillage couvrait le conduit principal (collectif) alors nécessairement dévié (shunté) sur le conduit unitaire débouchant sur sa terrasse, qu’il ne peut être à l’origine du shunt qui date indiscutablement de l'origine de la construction,
- s’agissant de travaux de gros-œuvre datant de la construction de l’immeuble, il ne peut en tout état de cause pas être à l’origine de cette réalisation comme prétendue par la partie adverse ; il n’avait aucun intérêt à procéder au shuntage dénoncé ; les autres copropriétaires auraient nécessairement entendu le bruit de tels travaux s’ils les avaient réalisés,
- le 14 mars 2017, à l’occasion des travaux d’étanchéité, le petit édicule ainsi que les gaines de ventilation jusqu’au 9ème étage ont été démolis, supprimant la totalité du système de ventilation d’origine du bâtiment ; les constatations du 18 avril 2017 l’ont été suite à la reconstruction du système de désenfumage nouvellement réalisé par la société ATEC depuis mars 2017, sous contrôle de M. [G] lui-même,
- « tous ces procédés grossiers ont pour finalité de dégager la responsabilité du syndicat du fait de son syndic et de l'architecte dans la réalisation des travaux de construction du nouveau système de ventilation palière du 9e étage du bâtiment B4, qui vraisemblablement par facilité, a relié la ventilation palière en sortie sur la ventilation unitaire du dernier étage, et non l’inverse »,
- les travaux qu’il a réalisé en 1988, avec l’avis favorable de l’architecte mandaté par le syndicat des copropriétaires et du conseil syndical, ont consisté à habiller en terre cuite la partie supérieure du petit édicule existant ; il n’a pas donné suite au devis de la société BEINEX, qui portait sur l’édicule central, dès lors que ces travaux (« dépose de la dalle de couverture en béton, descente au palan ; déblai des terres de jardinières sur le pourtour ; exécution d'une dalle en béton armé, ferraillage, coffrage etc. ; raccord sur murets de jardinières à l'identique des parties existantes) n’étaient pas réalisables ; le rapport technique du 6 juillet 1988 établi par M. [X], alors architecte conseil du syndicat des copropriétaires, ne mentionne pas qu’il aurait, à l’occasion de ces travaux, dévier le système de désenfumage ;
Décision du 16 Avril 2026
8ème chambre 2ème section
N° RG 21/11014 - N° Portalis 352J-W-B7F-CVBC5

- le syndicat des copropriétaires ne démontre pas qu’il aurait supprimé le dispositif de désenfumage de l’escalier de service prétendument préexistant et dévié les gaines de ventilation des paliers et de la gaine de gaz.

***
Aux termes de l’article 1240 du code civil, « tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

En l’espèce, à titre liminaire, il y a lieu de rappeler la configuration des lieux, telle qu’elle ressort des pièces versées aux débats. Sur la terrasse litigieuse, sont présents deux édicules :
- un grand édicule central ou « édicule du local poulie d’ascenseur », situé en face de la baie-vitrée/porte fenêtre de la cuisine de l’appartement de M. [U] : cet édicule est concerné par le dispositif de désenfumage de l’escalier ; il était, avant réalisation des travaux objet des résolutions contestées de 2018, habillé de briquettes ; il est aujourd’hui muni d’une grille métallique sur son côté faisant face à la baie-vitrée de la cuisine de l’appartement (voir, notamment, procès-verbal de constat d’huissier du 6 février 2024, pièce n° 42 de M. [U]),
- un petit édicule maçonné situé, lorsqu’on ouvre la porte fenêtre de la cuisine de l’appartement de M. [U], à sa gauche : cet édicule est concerné par le dispositif de désenfumage des paliers ; il est actuellement, après réalisation des travaux objet des résolutions contestées de 2018, plus long qu’avant travaux et est muni de deux grilles de ventilation des paliers sur un côté et d’une autre grille de ventilation de la gaine gaz de l'immeuble sur un autre côté (voir, notamment, procès-verbal de constat d’huissier du 6 février 2024, pièce n° 42 de M. [U]).

S’agissant de la matérialité des désordres, il ressort du courrier adressé par M. [G] au syndic le 16 octobre 2014 (pièce n° 6 du syndicat des copropriétaires ; pièce n° 4 de M. [U]) que « la bouche de désenfumage de l’escalier B est bouchée par la présence de briquettes décoratives de l’édicule en terrasse de M. [U] (édicule central) ; un maçon doit être missionné pour la dépose de la briquette devant la grille existante ». M. [G] joignait à ce courrier le plan de la terrasse, dans le but d’indiquer le positionnement de la grille de désenfumage précitée, mais également pour que ledit plan soit « communiqué à tout intervenant sur l’étanchéité de la terrasse pour dégager à la première occasion la ventilation de la gaine GDF » (gaz), distincte, pour être située, sur ce plan, quelques mètres au-devant du petit édicule situé sur la terrasse.

Dans son courrier du 30 juillet 2015, le syndic a rappelé à M. [U] sa demande d’accès à la terrasse pour, notamment, permettre « l’exécution des travaux de rétablissement du dispositif de désenfumage de l’escalier » (pièce n° 3 de M. [U]).

Dans son compte-rendu de chantier du 21 avril 2017 rédigé aux termes d’une visite du 18 avril 2017 (pièce n° 8 du syndicat des copropriétaires), réalisée dans le cadre de l’exécution des travaux de réfection de l’étanchéité de la terrasse votés par l’assemblée générale du 7 avril 2016 et débutés le 14 mars 2016 (pièce n° 14 de M. [U]), M. [G] expose, en pages 6 et 7, s’agissant du dispositif de désenfumage des paliers, que « la sortie d’origine de la gaine de désenfumage principale a été bouchée. Cette sortie a été shuntée sur la gaine de désenfumage du palier du 9ème avec un passage de l’un à l’autre trop petite et, en sus, une canalisation EP passe via le passage, réduisant ce passage d’autant et, de plus, la ventilation haute de la gaine a été bouchée. Et, pour finir, l’édicule de la sortie de ventilation est construit sur la forme de pente et non sur la dalle de la terrasse ».

Dans ce compte-rendu, M. [G] inclut une photographie de l’existant trouvé devant le petit édicule à l'occasion des travaux de réfection de l’étanchéité, et dessine deux schémas, l’un correspondant à la « construction actuelle », l’autre correspondant à « ce qui aurait dû être réalisé », dont il ressort que :
- la sortie de désenfumage au niveau de la terrasse devrait être « deux fois plus grande » que le petit édicule présent sur cette terrasse, afin d’accueillir la sortie de la gaine de désenfumage du 9ème étage (située la plus à gauche) et la gaine de désenfumage principale (située à droite de celle du 9ème étage) ;
- la canalisation d’eau (dont la gaine est située à droite de la gaine de désenfumage principale) devrait, outre la section existante, trouver une sortie en terrasse, devant l’édicule dont la dimension serait allongée par deux, munie d’un siphon ;
- la gaine gaz, située à droite de la gaine contenant la canalisation d’eau devrait être ouverte en fin de course (mais sous la dalle), sur sa gauche, pour créer un « passage d’air ». Il a proposé, dans l’attente d’une « remise aux normes totales », « d’agrandir le passage de désenfumage du shintage, de créer une ventilation de la gaine gaz et de profiter de l’ouverture pour créer un siphon ».

Les travaux de réfection de l’étanchéité de la terrasse ont été achevés le 24 juillet 2017 (procès-verbal de réception, pièce n° 22 du syndicat des copropriétaires).

Dans son rapport du 25 juillet 2017 l’entreprise ALPHA CONTRÔLE constate (pièce n° 24 de M. [U]) :
- au dernier étage de la cage B4, « la grille existante qui permettait la ventilation permanente de l’escalier a été rebouchée » ; « à ce jour, l’escalier n’est plus considéré comme étant protégé » ;
- au dernier étage de la cage B4, « le système de ventilation existant est permanent et réalisé selon le système dit « shunt » ; « le conduit collectif a été ouvert, le laissant communiquer avec le conduit unitaire du dernier étage ».
- au dernier étage de la cage B4, « la ventilation haute de la gaine gaz est inexistante ».

Dans son rapport de visite du 12 février 2018 (pièce n° 10 du syndicat des copropriétaires ; pièce n° 24 de M. [U]), M. [G] réitère le constat des désordres précités et ajoute que « la sortie de désenfumage de l’escalier est, elle aussi bouchée ».

La matérialité des désordres est ainsi établie.

S’agissant de l’origine des désordres relatifs au dispositif de désenfumage de l’escalier, contrairement à ce que soutient M. [U], le courrier du syndic du 27 juillet 2016 (pièce n° 10 de M. [U]) expose uniquement que « la sortie de désenfumage située sur votre terrasse est conforme au permis de construire », sans se prononcer sur l’origine et la date de son obstruction par des briquettes.

Le plan du 10ème étage du bâtiment B du « projet d’exécution » du 20 mai 1971 et mis à jour le 1er juillet 1971, issus du dossier du permis de construire de l’immeuble (pièce n° 16 et 17 du syndicat des copropriétaires), atteste de la prévision d’une ventilation de la cage d’escalier de l’immeuble positionnée sur l’édifice central de la terrasse du 10ème étage. Selon ce plan, la ventilation est installée sur la partie de l’édicule située en face de l’appartement, sans que l’on puisse pour autant déterminer, à la lecture de ce seul plan, si la grille est positionnée sur le côté ou sur la couverture de cette partie de l’édicule.

Le contrat de réservation signé entre le promoteur et M. [U] le 17 juin 1971 prévoit que « la gaine de ventilation de l’escalier sera placée de façon à n’être pas visible de l’appartement » (pièce n° 2 de M. [U]).

Il est néanmoins établi que, lors des travaux de rétablissement du dispositif de désenfumage de l’escalier, la grille de ventilation d’origine a été retrouvée sur le côté de l’édicule central faisant face à la cuisine de l’appartement, après « dépose des briques de parement », derrière celles-ci (rapport de M. [G] du 31 janvier 2024, pièce n° 46 du syndicat des copropriétaires).

Si M. [U] est propriétaire occupant du lot n° 1163 depuis la mise en copropriété de l’immeuble après sa livraison, il ne saurait être déduit du seul plan précité que la grille de ventilation de l’escalier de l’immeuble n’était pas déjà obstruée par les briquettes précitées lorsque M. [U] est devenu propriétaire dudit lot.

Dans son courrier adressé au syndic le 9 mai 2016, M. [U] ne reconnaît pas être à l’origine de l’obstruction desdites grilles de ventilation ; il demande uniquement que les travaux de mise en conformité du désenfumage de la cage d’escalier du bâtiment B4 soient réalisés avant les travaux de réfection de l’étanchéité (pièce n° 7 du syndicat des copropriétaires).

Le syndicat des copropriétaires ne démontre pas aucune pièce probante que M. [U] aurait fait installer le mur de briquettes devant la grille de ventilation des escaliers de l’immeuble.

S’agissant de l’origine des désordres relatifs au désenfumage des paliers, si la « notice descriptive sommaire » de construction de l’immeuble en date du 15 septembre 1970 (pièce n° 28 de M. [U]) stipule que « les conduits de fumée et de ventilations seront réalisés dans les appartements au moyen de gaines préfabriquées en béton moulé avec extracteurs hors terrasse », elle prévoit également que « les paliers et les couloirs de desserte des appartements seront ventilés au moyen de gaines d’air frais et de gaines d’air vicié, shuntées, de sections réglementaires », sans exclure l’extraction en terrasse. En tout état de cause, il est incontestable, eu égard à la matérialité des lieux précédemment rappelée, que le dispositif de désenfumage des paliers du bâtiment B de l’immeuble concerné sort sur la terrasse du 10ème étage.

Par ailleurs, eu égard à la qualité de reproduction du plan précité du 10ème étage du bâtiment B du « projet d’exécution » du 20 mai 1971 mis à jour le 1er juillet 1971 (pièce n° 16 du syndicat des copropriétaires) et à l’illisibilité de ses dimensions, le syndicat des copropriétaires ne démontre pas avec la certitude requise que la dimension du petit édicule qui y est dessiné correspond à celle de l’édicule actuel reconstruit et allongé après les travaux de réfection du dispositif de désenfumage. Il ne ressort pas davantage de ce plan que la sortie de la gaine de gaz via cet édicule était prévue. A cet égard, le tribunal rappelle que le courrier précité de M. [G] au syndic du 16 octobre 2014 (pièce n° 6 du syndicat des copropriétaires ; pièce n° 4 de M. [U]) intégrait un plan de la terrasse situant la sortie de ventilation de la gaine de gaz à quelques mètres de ce petit édicule.
Les photographies prises lors des travaux de réfection de l’étanchéité de la terrasse (pièces n° 11 à 13 du syndicat des copropriétaires) démontrent que l’obturation ou l’ouverture du dispositif de ventilation des paliers et de la gaine gaz ne peut se faire qu’à partir du 10ème étage.

M. [U] est propriétaire occupant du lot n° 1163 depuis la livraison de l’immeuble et sa mise en copropriété.

Or, il est constant que M. [U] avait soumis, en 1988, un devis de l’entreprise BEINEX LECLERE n° 14510 du 25 avril 1988 à M. [V] [X], architecte mandaté par le syndicat des copropriétaires, lequel avait indiqué au syndic, dans un courrier du 6 juillet 1988, que ledit devis concernait « la modification d’une gaine de ventilation située sur la terrasse en avant de l’appartement » mais que « le dire de M. [U] est qu’il s’agit en réalité d’un habillage sur une ventilation VH ou VB ». M. [X] émettait un avis favorable, sous les réserves, notamment, que « l’étanchéité de la terrasse, ses relevés et protections ne soient pas modifiés ou touchés par les travaux » et que « la section des ventilations incorporées dans la gaine ne soit pas modifiée par les travaux », tout en indiquant ne pas connaître le système de ventilation de l’immeuble (pièce n° 5 du syndicat des copropriétaires).

Par courrier du 10 octobre 1988, le syndic « confirmait » à M. [U] « l’avis favorable du conseil syndical qui s’est tenu le 28 septembre 1988, en ce qui concerne les travaux que vous envisagez de faire exécuter par l’entreprise BENEIX LECLERE sur votre terrasse, pour réduire la gaine de ventilation ». Il ajoutait « vous voudrez bien vous conformer à l’avis de M. [X], architecte, pour l’exécution de ce travail qui bien évidemment, reste intégralement à votre charge » (pièce n° 43 de M. [U]).

Le devis précité n’est pas un devis portant sur un simple « habillage » d’une gaine de ventilation. Intitulé « travaux de maçonnerie à exécuter pour le compter de M. et Mme [U] : habillage / modification gaine terrasse », il prévoit, pour un montant de 16.500 francs, les travaux suivants : « Modification de la gaine de ventilation :
- dépose de la dalle de couverture en béton, descente au palan, refente pour évacuation, sortie à la rue,
- démolition et abattage de costières en maçonnerie hourdée au mortier,
- déblai des terres de jardinières sur le pourtour,
A nouveau :
- exécution d’une dalle en béton armé dosé à 350 kg de CPA, ferraillage, coffrage et liaisonnement avec parties conservées,
- reconstruction des costières de 0,40 x 0,50 en parpaings creux moule 10/20/40, hourdés au mortier,
- enduit ciment de 0,02 épaisseur,
- raccords sur murets de jardinières à l’identique des parties existantes,
- nettoyage et manutentions des gravois aux décharges publiques,
- installation d’un point de montage, platelage,
NOTA : la nouvelle dalle au-dessus de la gaine à créer non prévue dans ce prix ».

Le tribunal relève que ce devis est signé et que M. [U] ne fait aucunement valoir que son épouse ou lui-même ne serait pas l’auteur de la signature apposée à côté de celle de M. « [Q] » pour le compte de l’entreprise BENEIX-LECLERE. M. [U] se contente d’affirmer qu’il n’a pas donné suite à ce devis et qu’il aurait uniquement, à cette époque, habillé le petit édicule. Il ne produit aucun autre devis ou facture qui permette de remettre en cause la force probante attaché aux pièces précitées et de démontrer que seul un habillage de la gaine aurait été commandé et réalisé.

En outre, si M. [G] exposait, dans son rapport de visite du 12 février 2018 (pièce n° 10 du syndicat des copropriétaires ; pièce n° 24 de M. [U]), que la mise hors service du système de désenfumage de l’immeuble « est consécutive à des aménagements sur la terrasse de M. [U] », sans plus de précisions sur l’origine desdites installations, il rappelle, dans son courriel du 16 septembre 2024, photographie à l’appui (même photographie que celle présente dans son rapport précitée du 21 avril 2017), l’état de ce qui a été découvert lors de la réfection de l’étanchéité de la terrasse : « le haut du conduit de désenfumage (est) arasé et recouvert d’un panneau d’étanchéité ; l’étanchéité originelle a bien été touchée » (pièce n° 49 du syndicat des copropriétaires).

Par ailleurs, si le constat des désordres a été réalisé en avril 2017 alors que la société ATEC avait débuté les travaux de réfection de l’étanchéité de la terrasse pour lesquels elle avait été mandatée, M. [U] ne produit aucune pièce qui démontre son affirmation selon laquelle la société ATEC aurait, à l’occasion de ces travaux, supprimé la totalité du système de ventilation d’origine du bâtiment.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que M. [U] a réalisé des travaux, à la fin des années 1980, dont il n’a pas estimé utile de justifier de la teneur précise, mais qui ont causé l’obstruction de la gaine de désenfumage des paliers de l’immeuble, alors même que M. [U] avait préalablement été alerté par l’architecte mandaté par le syndicat des copropriétaires de la nécessité de ne pas modifier l’étanchéité de la terrasse et « la section des ventilations incorporées dans la gaine », et ce, sans autorisation de l’assemblée générale. Sa responsabilité pour faute sera donc retenue sur le fondement des dispositions de l’article 1240 du code civil, s’agissant des travaux réparatoires ayant dû être engagés en conséquence.

En revanche, il ne ressort d’aucune des pièces versées aux débats que :
- lors de la livraison de l’immeuble, la gaine de désenfumage du palier du 9ème étage et la gaine de désenfumage principale des paliers ne communiquaient pas, ne seraient-ce que par le trou réalisé pour faire passer la canalisation d’eau,
- M. [U] aurait engagé des travaux de déviation de la gaine de désenfumage principale vers la gaine de désenfumage du 9ème en sectionnant la paroi de ces deux gaines.

Il ne ressort pas davantage des pièces versées aux débats que :
- lors de la livraison de l’immeuble, la gaine de gaz était déviée pour sortir, en fin de course, via le petit édicule,
- M. [U] aurait obstrué la sortie gaz de l’immeuble.

M. [U] fait à cet égard à juste titre valoir que le schéma intitulé « état d’origine » intégré au rapport de M. [G] du 12 février 2018 (pièce n° 10) correspond simplement au schéma présenté par ce même architecte comme étant « ce qui aurait dû être réalisé » intégré dans son rapport du 21 avril 2017.

En l’état des pièces produites et en particulier des devis soumis à l’assemblée générale du 30 juin 2021 (devis des sociétés ATEC, TAC et MBS soumis à l’assemblée générale du 30 juin 2021, pièce n° 25 du syndicat des copropriétaires), il y a lieu de retenir, dans le respect du principe de la réparation intégrale du préjudice sans perte ni profit, le montant total des travaux, déduction faite des travaux relatifs à la grille de ventilation de l’édicule central et des travaux susceptibles d’être relatifs à la gaine de gaz, soit :
- devis de la société TAC (échafaudage) : 4.500 € HT, soit 5.400 € TTC (TVA 20 %),
- devis de la société ATEC (étanchéité) : 8.515,00 € HT, soit 9.366,50 € TTC (TVA 10 %),
- devis de la société MBS (maçonnerie) : 17.547 € HT, dont il convient de déduire la somme de 985 € HT correspondant au poste « édicule : dépose de la briquette obstruant la grille de désenfumage, positionnement de la grille de désenfumage, préparation et mise en peinture deux couches de la grille de désenfumage », ainsi que la somme de 375 € HT correspondant au poste « au droit de la gaine technique sur le palier, démolition en partie haute des séparations » susceptible de correspondre à la création du circuit d’air de la gaine de gaz, soit 16.187 € HT, et 17.805,70 € TTC (TVA 10 %),
- soit un montant total de 29.202 € HT, et 32.572,20 € TTC,
- outre 12 % d’honoraires de maîtrise d’œuvre sur les travaux HT, outre TVA de 10 %, soit 3.854,66 € TTC,
- outre 3 % d’honoraires du syndic sur les travaux hors taxes, outre TVA de 20 %, soit 1.051,27 €,
- soit un montant total de 37.478,13 € TTC,
- étant précisé que le syndicat des copropriétaires n’inclut pas dans sa demande les frais de l’assurance dommages-ouvrage.

M. [U] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 37.478,13 € TTC à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice financier résultant de l’obstruction du dispositif de désenfumage des paliers de l’immeuble, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement, s'agissant d'une créance indemnitaire ne produisant intérêts moratoires que du jour de sa fixation judiciaire (article 1231-7 du code civil), et capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil.
Décision du 16 Avril 2026
8ème chambre 2ème section
N° RG 21/11014 - N° Portalis 352J-W-B7F-CVBC5

Le syndicat des copropriétaires sera débouté du surplus de sa demande indemnitaire.

4-2 Sur la demande en paiement de la somme de 1.404 € au titre de la facture TAC ECHAFAUDAGE afférente au démontage de l’échafaudage

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 1] recherche la responsabilité de M. [U], sur le fondement des dispositions de l’article 1240 du code civil, en faisant valoir que son refus de laisser accéder à ses locaux est à l’origine du coût du démontage de l’échafaudage.

M. [U] soutient que le syndic a toujours refusé de communiquer les plans descriptifs des travaux, ce qui a justifié le refus qu’il a opposé à l’accès de sa terrasse.

***
Aux termes de l’article 1240 du code civil, « tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

En l’espèce, par courrier du 27 octobre 2021 (pièce n° 38 de M. [U] ; pièce n° 33 du syndicat des copropriétaires), le syndic a informé M. [U] que le syndicat des copropriétaires comptait faire exécuter les travaux objets des résolutions n° 19-1 à 19-5 de l’assemblée générale du 29 mars 2018, suite au jugement prononcé par le tribunal judiciaire de Paris le 9 février 2021. Lui joignant un planning des travaux et les devis afférents et lui exposant qu’un échafaudage serait mis en place pour permettre l’accès à sa terrasse, il lui a demandé de bien vouloir lui confirmer au plus tard le 8 novembre 2021 l’accessibilité à ladite terrasse.

Par courriels du 9 et 10 novembre 2021, le syndic a rappelé l’objet des travaux, en précisant à M. [U] que le montage de l’échafaudage était prévu le lundi suivant et que sa réponse était requise afin de pouvoir le cas échéant faire stopper à temps la livraison des échafaudages.

L’avocat du syndicat des copropriétaires a adressé à l’avocat de M. [U], les 15 novembre et 27 décembre 2021, des lettres officielles réitérant cette demande d’accès (pièce n° 38 de M. [U] ; pièces n° 24 et 29 du syndicat des copropriétaires).

Par courriels des 8 et 9 novembre 2021, M. [U] a demandé au syndic de lui préciser de quels travaux il s’agissait, faute de transmission des plans descriptifs (pièce n° 38 de M. [U]). Par lettre officielle de son avocat, il a exposé ne pas s’opposer à l’accès à sa terrasse sous réserve de réaliser les travaux préconisés par la société ALPHA CONTRÔLE dans son avis du 25 juillet 2017.

L’huissier de justice requis par le syndicat des copropriétaires a constaté, dans un procès-verbal dressé le 15 novembre 2021, le refus de M. [U] de donner accès à sa terrasse (pièce n° 27 du syndicat des copropriétaires)

Le syndicat des copropriétaires produit la facture n° 210630 éditée le 18 novembre 2021 par la société TAC relative à la livraison, au montage et au démontage de l’échafaudage, d’un montant de 1.404,00 € TTC (pièce n° 28 du syndicat des copropriétaires).

Le refus opposé par M. [U] de laisser accès à sa terrasse pour l’exécution des travaux objets des résolutions précitées nécessairement identifiés par lui, opposé fin 2021 alors que le jugement précité du 9 février 2021 était assorti de l’exécution provisoire, a imposé le démontage de l’échafaudage commandé pour l’exécution desdits travaux, causant ainsi un préjudice financier au syndicat des copropriétaires d’un montant de 1.404,00 € TTC.

M. [U] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.404,00 € TTC à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice financier résultant du coût du montage et du démontage de l’échafaudage facturé par la société TAC le 18 novembre 2021, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement, s'agissant d'une créance indemnitaire ne produisant intérêts moratoires que du jour de sa fixation judiciaire (article 1231-7 du code civil), et capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil.

4-3 Sur la demande en paiement de la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices subis toutes causes confondues et de la résistance abusive et vexatoire

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires forme sa demande « en réparation des préjudices subis toutes causes confondues à raison d’une procédure abusive et vexatoire » (dernières conclusions du syndicat des copropriétaires, pages 22 et 44).

Les préjudices financiers subis par le syndicat des copropriétaires sont l’objet de demandes distinctes (cf. paragraphes 5-1 et 5-2 du présent jugement).

Pour le surplus, le syndicat des copropriétaires, qui succombe à la demande d’annulation de l’assemblée générale du 30 juin 2021 formée par M. [U], ne caractérise pas l'abus de droit commis par le requérant en exerçant son droit d’agir en justice.

En conséquence, il y lieu de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement de la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts « en réparation des préjudices subis toutes causes confondues et de la résistance abusive et vexatoire ».

5 - Sur les demandes accessoires

Le syndicat des copropriétaires succombe à la demande principale d’annulation de l’assemblée générale du 30 juin 2021 formée par M. [U], lequel succombe à une partie des demandes reconventionnelles formées par ledit syndicat.

Dans ces conditions, chaque partie conservera la charge de ses propres dépens. Il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande formée au titre de la distraction des dépens.

M. [U], dont la demande principale d’annulation de l’assemblée générale du 30 juin 2021 est accueillie, sera dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires, conformément aux dispositions de l'avant-dernier alinéa de l'article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

L’équité commande de débouter chaque partie de ses demandes formées au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

Les autres demandes plus amples ou contraires des parties seront rejetées.

PAR CES MOTIFS,