TJ 13055, 21 avr. 2026, RG 25/00399

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 17 février 2026 prorogé au 21 avril 2026
Président : Madame CHAREF, JCP
Greffier lors des débats : Madame BERKANI
Greffier lors du prononcé : Madame GRANGER, Greffière
Débats en audience publique le : 18 Novembre 2025

GROSSE :
Le 21 avril 2026
à Me Aurélia KHALIL
EXPEDITION :
Le 21 avril 2026
à Me Marie-Hélène IRALI

N° RG 25/00399 - N° Portalis DBW3-W-B7J-55QQ

PARTIES :

DEMANDERESSE

SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE SCI CONCEPT AVENIR IMMO, immatriculée au RCS de Marseille sous le numéro SIREN 433 409 315 dont le siège social est sis 10 Impasse du Gaz- Central Prado- Bât B10 - 13008 MARSEILLE prise en la personne de son représentant légal en exercice

représentée par Me Aurélia KHALIL, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [U] [Q], né le 22 mai 1946 à Marseille, demeurant 122 rue du Commandant Rolland - Le Colbert II - 13008 MARSEILLE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C13055/2025/002917 du 06/03/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Marseille)

représenté par Me Marie-Hélène IRALI, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par contrat sous signature privée en date du 1er février 2020, la SCI Concept Avenir Immo a donné à bail à M. [Q] un appartement à usage d’habitation situé 122 boulevard du commandement Rolland – 13008 Marseille, pour un loyer mensuel de 460 euros, outre 80 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la bailleresse a fait signifier au locataire par acte de commissaire de justice en date du 26 juin 2024 un commandement de payer la somme de 10.512,42 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 14 janvier 2025, la bailleresse a fait assigner le locataire devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, aux fins de voir :
Constater l’acquisition de la clause résolutoire, Ordonner l’expulsion du défendeur et de tous les occupants de son chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et le concours de la force publique,Ordonner la séquestration des meubles garnissant l’appartement lors de l’expulsion, aux frais du défendeur,Supprimer le délai de deux mois, Condamner le défendeur à payer la somme de 12.672,42 euros TTC avec intérêts au taux légal, Le condamner à payer la somme de 540 euros au titre de l’indemnité d’occupation, indexée comme le loyer, Le condamner à payer une somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens.
L’affaire a été appelée à l’audience du 18 mars 2025 puis a fait l’objet d’un renvoi à la demande du conseil du défendeur pour être finalement retenue à l’audience du 18 novembre 2025.

A cette audience, la bailleresse, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance et actualisé sa créance à la somme de 15.618,42 euros, selon décompte en date du 18 novembre 2025, terme de novembre 2025 inclus.

Le défendeur, également représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice des ses écritures déposées à l’audience aux termes desquelles il demande de :
A titre principal, constater la nullité du commandement de payer du 26 juin 2024 que les provisions sur charges demandées ne sont pas justifiées, et en conséquence débouter la bailleresse de ses demandes,A titre subsidiaire, dire que la dette locative s’élève à la somme de 8.228 euros, comptes arrêtés au mois de novembre 2025 en l’état des provisions réclamées et non justifiées, ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire, lui accorder les plus larges délais de paiement, réduire la demande formulée au titre des frais irrépétibles et statuer ce que de droit sur les dépens.
Il sera renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé des prétentions et moyens conformément aux dispositions des articles 455 du code de procédure civile.

La juge a soulevé d’office la question de la recevabilité de la demande tendant à la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges en raison de la notification de l’assignation à la préfecture et de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) ou à la Caisse d'allocations familiales (CAF).

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la recevabilité de la demande de constatation d’acquisition de la clause résolutoire

En vertu de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 «  Les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée ».

L’article 24 III de cette loi dispose « A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée ». 

Il résulte de la combinaison de ces textes que :
Les bailleurs personnes morales autres qu’une SCI familiale doivent, à peine d’irrecevabilité, signaler la situation d’impayés à la CCAPEX ou à la CAF deux mois avant la signification de l’assignation,Tous les bailleurs doivent, à peine d’irrecevabilité, notifier l’assignation au préfet six semaines avant l’audience.
En l’espèce, la demanderesse produit la preuve de saisine de la CCAPEX le 26 juin 2024, laquelle n’est pas prévue à peine d’irrecevabilité puisque la bailleresse est une SCI familiale.

Toutefois, elle ne produit aucune preuve de la notification de l’assignation au préfet six semaines avant l’audience.

Il en résulte qu’il y a lieu de déclarer irrecevable la demande de constatation d’acquisition résolutoire ainsi que les demandes subséquentes d’expulsion et de condamnation à payer une indemnité d’occupation.

Compte tenu de l’irrecevabilité des demandes, il n’y a lieu d’examiner les moyens relatifs à la nullité du commandement de payer.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, en application de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Il ressort du commandement de payer, de l'assignation et du décompte fourni que le défendeur reste devoir la somme de 15.618,42 euros, à la date du 18 novembre 2025, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et provisions pour charges, terme du mois de novembre 2025inclus.

Le défendeur sollicite la fixation de la dette à la somme de 8.228 euros au motif qu’il y aurait lieu de déduire la provision sur charges versées à hauteur de 80 euros par mois dès lors qu’aucune régularisation annuelle des charges n’a été effectuée.

Pour autant, le montant de cette provision a été prévu dans le contrat de bail et ce n’est qu’en cas de trop-perçu après communication de la régularisation annuelle des charges et des documents correspondants que le montant total ou partiel de cette provision peut être restitué au locataire.

Or, ce dernier ne forme aucune demande de communication des pièces relativement à la régularisation annuelle des charges.

Le défendeur sera donc condamné au paiement de la somme de 15.618,42 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision conformément aux dispositions de l'article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur la demande de délais de paiement

L'article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En l'espèce, il résulte du décompte que le défendeur n'a pas repris le paiement intégral du loyer avant la date d'audience.

Par conséquent, la demande de délais de paiement sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Le défendeur, partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Compte tenu de la situation respective des parties, la demande formée par la bailleresse au titre des frais irrépétibles sera rejetée.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la décision sera de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,