TJ 74281, 21 avr. 2026, RG 25/01432

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE THONON-LES-BAINS

LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 21 AVRIL 2026

MINUTE N° :

DOSSIER : N° RG 25/01432 - N° Portalis DB2S-W-B7J-FFUF
AFFAIRE : Etablissement public OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA HAUTE-SAVOIE établissement public à caractère industriel et commercial, immatriculé au RCS d’ANNECY sous le n°349 185 611. / [V] [Z]

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du prononcé du jugement

Madame Florence BELOIN, Vice-Présidente Juge des Contentieux de la Protection
Madame Isabelle CANONICI, Greffier

DEBATS : en audience publique du 03 Février 2026

JUGEMENT prononcé par mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, signé par Madame Florence BELOIN, Vice-Présidente en charge des contentieux de la protection et Madame Isabelle CANONICI, Greffier

DEMANDERESSE

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA HAUTE-SAVOIE établissement public à caractère industriel et commercial, immatriculé au RCS d’ANNECY sous le n°349 185 611., dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Colomban CAROULLE de la SELARL RIMONDI ALONSO HUISSOUD CAROULLE PIETTRE, avocats au barreau de THONON-LES-BAINS, avocats plaidant

DEFENDERESSE

Mme [V] [Z]
née le 02 Août 1996 à [Localité 1] (45), demeurant [Adresse 2]
comparante

Expédition(s) délivrée(s) le
à

Exécutoire(s) délivré(s) le
à

EXPOSÉ DU LITIGE

L’établissement public OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA HAUTE-SAVOIE a, par contrats signés le 19 octobre 2016 et 20 septembre 2021, donné à bail à Madame [V] [Z] épouse [I] et Monsieur [H] [I] un appartement n°6125.0017 au sein du bâtiment B de la [Adresse 3], située [Adresse 2] et un garage fermé n°6125.6011 situé dans la même résidence au [Adresse 4] à [Localité 2], moyennant un loyer mensuel de 424,71 euros, outre des provisions pour charges de 171,71 euros pour le logement et un loyer mensuel de 56,90 euros, outre des provisions pour charges de 3,82 euros pour le garage.

Les époux ont divorcé le 7 décembre 2023 et Monsieur [H] [I] a quitté le logement.

Par lettre remise en main propre au bailleur le 7 novembre 2024, Madame [V] [Z] a notifié son intention de résilier le contrat de location du garage.

Par acte de Commissaire de Justice du 25 juin 2025, remis à étude, l’établissement public OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA HAUTE-SAVOIE a fait assigner Madame [V] [Z] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de THONON-LES-BAINS, lors de son audience du 3 février 2026, sur le fondement de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 afin de :
- constater que la résiliation du bail du logement conclu entre l’établissement public OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA HAUTE-SAVOIE et Madame [V] [Z] est acquise depuis le 21 août 2024 par le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat, ou à défaut, prononcer la résolution judiciaire du contrat de bail ;
- dire et juger que Madame [V] [Z] occupe les lieux sans droit ni titre ;
- ordonner en conséquence l’expulsion de Madame [V] [Z], corps et biens, et celles de toutes personnes introduites de son chef dans le logement, avec le concours de la force publique si besoin est, et deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux ;
- condamner Madame [V] [Z] à payer à l’établissement public OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA HAUTE-SAVOIE la somme de
1 168,44 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation dus à la date du 10 juin 2025 ;
- condamner Madame [V] [Z] à payer à l’établissement public OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA HAUTE-SAVOIE une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, et ce à compter du 11 juin 2025 jusqu’au jour de la libération effective des lieux, ladite indemnité subissant les mêmes variations que le loyer contractuel ;
- condamner Madame [V] [Z] à payer à l’établissement public OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA HAUTE-SAVOIE la somme de 660 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;
- condamner Madame [V] [Z] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

Un bordereau de carence a été adressé au Greffe le 26 janvier 2026 indiquant que Madame [V] [Z] ne s’était pas présentée au rendez-vous proposé.

Lors de l’audience du 3 février 2026, l’établissement public OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA HAUTE-SAVOIE, représenté, a réitéré ses demandes et indiqué que la locataire n’avait procédé qu’à de rares règlements du loyer, précisant s’en rapporter sur la demande de délais de paiement. Il a déposé un décompte arrêté à la date du 29 janvier 2026, actualisant le montant des dettes à la somme de 3 458,60 euros.

Madame [V] [Z], présente, a indiqué qu’elle avait rencontré des difficultés familiales, qu’elle avait divorcé en 2023 et vivait désormais seule avec trois enfants, que son ex-époux lui versait la somme de 100 euros par mois. Elle a déclaré être sans emploi et être suivie par une assistante sociale en vue du dépôt d’un dossier de surendettement. Elle a ajouté qu’elle tentait de reprendre progressivement le paiement du loyer, tout en indiquant ne plus percevoir les aides au logement depuis plusieurs mois. S’agissant de ses revenus, elle indique percevoir 614 euros de la Caisse d’allocations familiales et 576 euros au titre d’une bourse étudiante. Elle sollicite l’octroi de délais de paiement estimant être en capacité de verser la somme de 100 euros par mois en plus de son loyer courant afin d’apurer sa dette locative.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue à la date du 21 avril 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L'article 24 I de ladite loi n° 89-462, dans sa version en vigueur à la date de conclusion du contrat de bail, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de payement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d'effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

La loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 a notamment pour effet de faire passer le délai permettant au locataire de régler sa dette locative de deux mois à six semaines suivant la délivrance du commandement de payer.

Dans son avis du 13 juin 2024, la Cour de cassation a indiqué que les dispositions de l'article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24 alinéa 1er et 1° de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi. Bien que, depuis le 29 juillet 2023, date d'entrée en vigueur de ladite loi, le bail ait été tacitement reconduit, ce délai de six semaines ne s'applique pas puisqu'un bail reconduit de façon tacite ne peut être considéré comme étant un nouveau contrat et continue d'être régi par la loi en vigueur lors de sa conclusion. Le délai de deux mois mentionné dans la clause résolutoire du contrat de bail demeure donc effectif.

En l’espèce, le contrat d’habitation a été conclu le 19 octobre 2016 et la clause résolutoire qui y est insérée (article VIII. b) prévoit qu’en cas de non-paiement du loyer, du dépôt de garantie et des charges, la résiliation du contrat est en effet acquise de plein droit deux mois après un commandement de payer demeuré sans effet.

Il est justifié de la délivrance, le 20 juin 2024, d’un commandement de payer, dans un délai de deux mois, la somme de 1 257,40 euros, comprenant les échéances des loyers du logement et du garage restées impayées, visant les clause résolutoires des contrats d’habitation et de garage, et comportant l’ensemble des éléments d’information prévu par l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que la dénonciation de l’assignation au représentant de l’Etat dans le département six semaines au moins avant l’audience.

Il conviendra, par conséquent, de constater que la résiliation du contrat de bail d’habitation est acquise de plein droit au 21 août 2024, soit deux mois après la signification du commandement de payer demeuré sans effet, conformément aux dispositions contractuelles, d’ordonner à Madame [V] [Z] de libérer les lieux, à défaut d’exécution volontaire d’autoriser son expulsion et de la condamner au paiement d’une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer le cas échéant indexé et aux charges qui auraient dû être payés si le bail était resté en vigueur.

Il ressort du décompte actualisé versé aux débats que la dette de loyers, charges et indemnités d’occupation échus et laissés impayés, échéance du mois de décembre 2025 comprise, arrêtée au 29 janvier 2026, s’élève à la somme de 3 412,88 euros, après déduction des pénalités de retard (7,62 euros facturés à six reprises) et des frais de contentieux (89,80 euros, 131,39 euros et 13 euros), qui ne constituent pas des charges locatives de la somme réclamée de 3 692,79 euros.

La justification d’un paiement libératoire de Madame [V] [Z] n’étant pas rapportée, il y a lieu de la condamner à payer cette somme assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision et jusqu’à parfait paiement.

En vertu de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, à l’audience du 3 février 2026, Madame [V] [Z] a sollicité le bénéfice de délais de paiement, proposant de verser la somme de 100 euros en plus de son loyer. L’établissement public OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA HAUTE-SAVOIE a déclaré s’en rapporter.

Selon le décompte actualisé produit par le bailleur, Madame [V] [Z] a cessé de régler son loyer entre janvier 2024 et septembre 2024. A compter d’octobre 2024, la locataire n’a procédé qu’à des versements sporadiques. Le règlement de 1 941,67 euros effectué en décembre 2024 n’a pas permis d’apurer l’arriéré locatif, lequel s’est de nouveau accru par la suite. Le dernier paiement enregistré, d’un montant de 256,32 euros en novembre 2025, demeure bien inférieur au loyer mensuel de 661,92 euros.

À l’audience, Madame [V] [Z] a indiqué être sans emploi et a justifié percevoir des aides de la Caisse d’allocations familiales à hauteur de 614,47 euros en janvier 2026 ainsi qu’une bourse étudiante de 576 euros versée depuis septembre 2025 dans le cadre de sa formation d’aide-soignante.

Toutefois, malgré ces éléments relatifs à sa situation professionnelle et sociale, Madame [V] [Z] ne justifie pas avoir repris le paiement intégral du loyer courant, condition indispensable à l’octroi de délais de paiement. Sa demande sera en conséquence rejetée.

Madame [V] [Z], qui succombe, sera condamnée aux dépens de l'instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront le droit de plaidoirie, les frais d'assignation, les frais de signification de la présente décision ainsi que les frais de notification au représentant de l'État conformément à l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, et le coût du commandement de payer, et à payer une indemnité, en application de l’article 700 de ce même code, au titre des frais irrépétibles, dont le montant sera équitablement fixé à la somme de 150 euros.

Enfin, en vertu de l’article 514 du code de procédure civile, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit car elle est compatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS