TJ 68224, 21 avr. 2026, RG 25/02527

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 1]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité
Service civil

MINUTE n°

N° RG 25/02527 - N° Portalis DB2G-W-B7J-JPJY

Section 2

CG
République Française

Au Nom du Peuple Français

ORDONNANCE

DE REFERE

DU 21 avril 2026

PARTIE REQUERANTE :

Monsieur [B] [S] [N] [W], né le 14 Février 1957 à [Localité 2] demeurant [Adresse 4]
ayant pour mandataire la SAS MCA CONSULTING exerçant sous l’enseigne AGENCE LA ROSERAIE, prise en la personne de son représentant légal, ayant son siège social [Adresse 5]
- représenté par Maître Véronique SCHOTT de la SELAS LEXARES AVOCATS, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 84

PARTIE REQUISE :

Monsieur [E] [G]
demeurant [Adresse 6]
- comparant à l’audience du 18 novembre 2025

Madame [Y] [L]
demeurant [Adresse 7]
- non comparante,

Nature de l’affaire : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion - Sans procédure particulière

NOUS, Nadia LARHIARI, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, assistée de Clarisse GOEPFERT, greffier de ce tribunal,

Statuant en référé, publiquement, par ordonnance réputée contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le 21 avril 2026,

Avons rendu l’ordonnance dont la teneur suit :

Entendu à l’audience publique du 10 mars 2026

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d'un contrat passé par acte sous seing privé en date du 1er septembre 2015, M. [B] [W] a loué à M. [E] [G] et Mme [L] [Y], qui se sont engagés solidairement, un local à usage d'habitation situé [Adresse 8], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 640,00 € outre 50,00 € de provision pour charges.

Par acte de commissaire de justice du 9 janvier 2025, M. [B] [W] a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 2 269,00 € au titre des loyers et charges échus au 07 janvier 2025.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 9 janvier 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 août 2025, M. [B] [W] a fait assigner M. [E] [G] et Mme [L] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse, statuant en référé, et demande, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de :
constater l'acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, ordonner l'expulsion immédiate des locataires ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique, sous peine d’astreinte de 50 € par jour de retard à compter du huitième jour de la signification de la décision à intervenir,autoriser la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion,faire application de l'article L.433-1 du code des procédures civiles d'exécution relatif au sort du mobilier,condamner solidairement les locataires à payer la somme de 1 474,00 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois d’août 2025,condamner solidairement les locataires à payer une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers, surloyers et charges jusqu'à la libération complète des lieux,condamner solidairement les locataires à payer la somme de 1 200,00 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.
L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département du Haut-Rhin le 2 septembre 2025.

L'affaire a été appelée et retenue lors de l'audience du 18 novembre 2025.

A cette audience, M. [B] [W], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son assignation, en indiquant que le loyer courant n’est pas payé. Il précise que le défendeur fait état de versements dont il n’a pas connaissance.

Cités par actes délivrés à personnes présentes tant pour M. [E] [G] que pour Mme [L] [Y], seul M. [E] [G] est présent. Il déclare avoir payé les loyers ainsi que le loyer courant en espèce. Il explique que sa compagne a quitté le logement depuis environ un an et demi. Il indique être agent de sécurité pour un salaire mensuel de 1 600 € et avoir quatre enfants dont un à [Localité 3].

L’affaire est mise en délibéré au 3 février 2026 et M. [E] [G] est autorisé à produire en délibéré les justificatifs des paiements effectués.

Par un courrier en date du 20 novembre 2025, régulièrement communiqué au demandeur, M. [E] [G] produit un décompte actualisé en date du 18 novembre 2025, ses contrats de travail et sollicite les plus larges délais de paiement.

Les débats ont été ré-ouverts et l’affaire rappelée à l’audience 10 mars 2026 afin d’inviter le demandeur à formuler ses observations s’agissant du courrier et des pièces produites en délibéré mais aussi afin de formuler ses observations s’agissant des montants payés par le défendeur dans les deux mois du commandement.

Lors de cette audience, M. [S] [W], régulièrement représenté par son conseil, indique n’avoir aucune observation à formuler.

Régulièrement convoqués, M. [E] [G] et Mme [L] [Y] ne comparaissent pas.

L’affaire est mise en délibéré au 21 avril 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

Le bailleur justifie avoir procédé à ce signalement le 9 janvier 2025. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L'article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'État dans le département, au moins six semaines avant l'audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l'espèce, l'assignation a été dénoncée au préfet le 2 septembre 2025, soit plus de six semaines avant l'audience du 18 novembre 2025.

La demande formée par le bailleur est donc recevable.

Sur les demandes principales

Sur le paiement des loyers et charges impayés

Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l'espèce, M. [B] [W] verse aux débats l'acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont il réclame l'exécution.

Il ressort des pièces fournies qu'au 18 novembre 2025, la dette locative de M. [E] [G] et Mme [L] [Y] s’élève à la somme de 2018 € au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d'habitation, terme du mois novembre 2025 inclus. Il convient donc de condamner solidairement les locataires au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts à compter du présent jugement.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article 2.11 qu'à défaut de paiement à l'échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il est établi que les loyers et charges n'ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Force est toutefois de constater que les montants visés dans le commandement de payer ont été payés dans le délai de deux mois suivant sa délivrance.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire ne sont pas réunies.

Par conséquent la demande en constat de la résiliation du bail est rejetée.

Sur la demande reconventionnelle en délais de paiement

En application de l'article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil au locataire en situation de régler sa dette locative et ayant repris le paiement du loyer courant.

Compte tenu de la situation financière exposée par les locataires et de leur engagement pris de régler la dette locative par des versements mensuels, il y a lieu d'accorder à M. [E] [G] et Mme [L] [Y], par application de l'article 24-V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, un échelonnement de la dette sur une durée de 36 mois et de les autoriser à se libérer par mensualités de 57,65 € en plus du loyer courant, la dernière mensualité devant impérativement apurer le solde de la dette.

Il convient d'attirer l'attention de M. [E] [G] et Mme [L] [Y] sur le fait que le défaut de paiement d'une seule mensualité entraînera que la totalité du solde restant dû deviendra alors immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [E] [G] et Mme [L] [Y] succombent à l’instance de sorte qu'ils doivent être condamnés in solidum aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.

Il apparaît équitable, compte tenu des pièces versées aux débats, des situations financières respectives des parties et de l’engagement des locataires en défense d’apurer leur dette, de laisser à la charge de M. [B] [W] les frais non compris dans les dépens qui se sont avérés nécessaires pour la présente instance. Il y a donc lieu de rejeter la demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS