TJ 31555, 14 avr. 2026, RG 25/01983

N° RG 25/01983 - N° Portalis DBX4-W-B7J-UO5L

MINUTE N° : 26/
DOSSIER : N° RG 25/01983 - N° Portalis DBX4-W-B7J-UO5L
NAC: 72A

FORMULE EXÉCUTOIRE
délivrée le

à la SELARL BEDRY- JULHE-BLANCHARD BJB
à la SCP D’AVOCATS SALESSE ET ASSOCIES

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 14 AVRIL 2026

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Localité 1] [Localité 2], LIEU-DIT « [Adresse 1] ayant pour syndic la société ADVENIS PROPERTY MANAGEMENT, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Pierre JULHE de la SELARL BEDRY- JULHE-BLANCHARD BJB, avocats au barreau de TOULOUSE

DÉFENDEUR

M. [C] [L], demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Julie SALESSE de la SCP D’AVOCATS SALESSE ET ASSOCIES, avocats au barreau de TOULOUSE, avocat postulant et Maître Nathalie DROUHOT, avocat au barreau de DIJON, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 17 mars 2026

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

ORDONNANCE

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe,

EXPOSE DU LITIGE

Par actes de commissaire de justice en date du 30 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4], représenté par son syndic la société ADVENIS PROPERTY MANAGEMENT, a assigné Monsieur [C] [L] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse.

L'affaire a été évoquée à l'audience en date du 17 mars 2026.

Aux termes de ses dernières conclusions, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4], représenté par son syndic la société ADVENIS PROPERTY MANAGEMENT, demande à la présente juridiction, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile et des articles 10, 14-1, 19-2 et suivants de la loi du 10 juillet 1965, de :

condamner Monsieur [C] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4], à titre provisionnel, la somme de 21.844,82 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 21 mai 2025 ;condamner Monsieur [C] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] la somme de 1.800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et en tous les dépens ;débouter Monsieur [C] [L] de ses demandes de reconventionnelles.
Aux termes de ses conclusions, Monsieur [C] [L], régulièrement assigné en l'étude du commissaire de justice, demande à la présente juridiction de :

A titre principal,
juger l'obligation dont se prévaut le demandeur comme étant sérieusement contestable en l'état d'un bien immobilier inhabitable ;débouter en conséquence le syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses demandes, fin et conclusions ; A titre subsidiaire,
octroyer à Monsieur [C] [L] 24 mois de délais de paiement, dans la limite de 24 mois ;débouter la partie adverse pour le surplus ;En tout état de cause,
condamner le syndicat des copropriétaires au paiement d'une indemnité de 1.500 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile ; condamner le même aux entiers dépens.
Sur les moyens de fait et de droit développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il sera renvoyé à l'assignation et aux conclusions, et ce, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

L'affaire a été mise en délibéré au 14 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

* Sur les charges de copropriété impayées

L'article 835 du code de procédure civile dispose : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire ».

L'article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges (...) »

L'article 1353 du code civil dispose : « Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ».

En l'espèce, il est constant que Monsieur [C] [L] est propriétaire des lots 13, 55, 56 et 73 au sein de la copropriété [Adresse 4] située à [Localité 3] depuis le 28 décembre 2015. A ce titre, comme tous les autres copropriétaires et en vertu du règlement de copropriété, il doit s'acquitter des charges exposées par la copropriété.

Il procède de la lecture du décompte arrêté le 05 février 2026 (appel de fonds du 1er trimestre 2026 inclus) que Monsieur [C] [L] restait redevable de la somme de 19.661,30 euros d'arriérés de charges de copropriété.

Monsieur [C] [L], s'il ne conteste pas ces impayés, s'oppose toutefois à la demande provisionnelle au titre des charges de copropriété, estimant que celle-ci se heurte à une contestation sérieuse en raison d'une instance en cours devant le juge du fond du tribunal judiciaire de Lyon dans laquelle il entend solliciter la résolution de la vente immobilière.

Il soutient, en effet, que le bien qu'il a acquis afin de le mettre en location n'a jamais pu être achevé, est inhabitable et ne pourra jamais être exploité en raison de son impropriété à destination, le lot 13 se trouvant dans une zone inondable, ce dont il n'avait pas été informé lors de la vente.

Il produit en ce sens un rapport d'expertise judiciaire définitif en date du 30 avril 2022 aux termes duquel l'expert conclut à l'impropriété à destination du lot 13.
Il y est également indiqué :
- "La société NDA ayant réalisé la conception, les plans d'exécution et le suivi des travaux a communiqué à la société ADVENSIS par courriel un plan de coupe du lot n°13 exclusivement aménagé en sous-sol avec indication des plus hautes eaux mentionnées sur PPRI.
La lecture de ce document permet de voir que les difficultés d'habitabilité du lot n°13, par rapport à la réglementation PPRI semblaient être connues du maître d'oeuvre et du vendeur".
- "Le logement n°13, compte tenu de l'impossibilité d'aménager une zone refuge, d'une surface conforme à la réglementation applicable, (...), est impropre à sa destination.
Ce logement n°13 n'est pas habitable en l'état et aucun travaux, ni projet de restructuration remis par les parties ne permettent de remédier à cette impropriété à destination".

Monsieur [C] [L] produit également l'acte introductif d'instance devant le juge du fond du tribunal judiciaire de Lyon.

Au regard des pièces produites desquelles ressort l'impropriété à destination du bien acquis dès son origine, et de l'instance au fond en cours dans laquelle la partie défenderesse entend demander la résolution de la vente, il convient de constater que la demande provisionnelle formulée à son encontre, en l'absence de sursis à statuer sollicité, se heurte en l'état à une contestation sérieuse qu'il n'appartient pas au juge des référés de trancher.

Il convient donc de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande provisionnelle.

* Sur les dépens de l'instance

Conformément à l'article 696 du code de procédure civile : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie ».

Au regard des circonstantes particulières de l'espèce, il convient de dire que chaque partie conservera la charge de ses dépens.

* Sur les frais irrépétibles

Conformément à l'article 700 du code de procédure civile : « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens (…).
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations (…). »

L'équité commande de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,