TJ 77284, 21 avr. 2026, RG 24/04311

- N° RG 24/04311 - N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDU2X
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX
1ERE CHAMBRE

Date de l'ordonnance de
clôture : 10 Février 2025

Minute n°26/331

N° RG 24/04311 - N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDU2X

le

CCC : dossier

FE :
Me Charles DULAC

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU VINGT ET UN AVRIL DEUX MIL VINGT SIX

PARTIES EN CAUSE

DEMANDERESSE

Syndicat SDC CHELLES COTTAGE en qualité d’Administrateur Judiciaire Provisoire.
[Adresse 1]
[Localité 1]
représentée par Me Charles DULAC, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DEFENDEUR

Monsieur [T] [K] [U]

[Adresse 2]
[Localité 1]
N’ayant pas constitué avocat

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré : M. LE MENTEC, Juge statuant comme Juge Unique

DEBATS

A l'audience publique du 17 Février 2026,
GREFFIER

Lors des débats et du délibéré : Madame KILICASLAN, Greffier

JUGEMENT

réputé contradictoire, mis à disposition du public par le greffe le jour du délibéré, M. LE MENTEC, Président, ayant signé la minute avec Madame KILICASLAN, Greffier ;

****

EXPOSÉ DU LITIGE
M. [T] [B] [K] [U] est propriétaire des lots n° 135 et 136 au sein de la [Adresse 3] [Adresse 4] située [Adresse 5] à [Localité 2] et soumise au statut de la copropriété.
Le 15 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6], agissant par son administrateur judiciaire provisoire, Me Alexandre BORTOLUS, représentant le cabinet [P] & [D], a mis en demeure M. [K] [U] par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, de payer ses charges de copropriété arrêtées au deuxième trimestre 2024 inclus à la somme de 24 923,08 euros, en vain.
Par acte de commissaire de justice en date du 30 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6], agissant par son administrateur judiciaire provisoire, a fait assigner M. [K] [U] devant le tribunal judiciaire de Meaux pour le voir condamner à payer les charges échues impayées.
La clôture de l’instruction a été prononcée le 10 février 2025.
Par jugement avant dire droit du 26 août 2025, le tribunal a révoqué l’ordonnance de clôture du 10 février 2025, ordonné la réouverture des débats, renvoyé l’affaire à l’audience de plaidoirie du 17 février 2026 en invitant le syndicat des copropriétaires à produire les appels de fonds et de charges justifiant les sommes réclamées à M. [K] [U] dans le décompte et à les signifier à la partie défaillante, et réservé l’ensemble des demandes.
Aux termes de ses conclusions d’actualisation signifiées le 2 février 2026 au défendeur par exploit de commissaire de justice, le syndicat des copropriétaires a communiqué les pièces dont la production était requise, et demandé au tribunal, au visa des articles 10 et 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, 1231-6 et suivants, 1240 du code civil, 514, 696 et 700 du code de procédure civile, de :
« Condamner M. [T] [B] [K] [U], à payer au Syndicat des copropriétaires les sommes suivantes :
- 25.343,85 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er trimestre 2026 à titre principal avec intérêts au taux légal à compter du 15 juillet 2024,
- Ordonner la capitalisation des intérêts,
- 5.000 euros à titre de dommages et intérêts,
- 5.000 au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.
CONDAMNER M. [T] [B] [K] [U], aux entiers dépens.
DIRE QU’IL N’Y PAS LIEU D’ECARTER l’exécution provisoire de la décision à intervenir. »
Le syndicat des copropriétaires expose, à l’appui de ses prétentions :
∙ que M. [K] [U] a déjà été condamné le 14 mai 2019 par le tribunal de grande instance de Meaux à lui payer, notamment, la somme de 11 342,61 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 4e trimestre 2017, outre 448,06 euros en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
∙ que depuis cette condamnation, un important arriéré s’est de nouveau accumulé ;
∙ que tout copropriétaire est tenu de payer ses charges de copropriété à échéance ;
∙ se fondant sur l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, que le débiteur doit être condamné à payer les frais engagés par le syndicat des copropriétaires à compter de la mise en demeure ;
∙ que la résistance abusive du défendeur lui occasionne un préjudice distinct de celui qui peut être réparé par les intérêts au taux légal.
Assigné à l’étude, M. [K] [U] n’a pas constitué avocat, de sorte que le présent jugement, susceptible d’appel, sera réputé contradictoire.
Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux dernières écritures de la partie demanderesse pour un plus ample exposé des faits et de ses moyens.
À l’audience du 17 février 2026, l’affaire a été clôturée et mise en délibéré au 21 avril 2026.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur les charges de copropriété et les frais
Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charge.
Aux termes de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté.
En outre, en application de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée, le syndic régulièrement en exercice est habilité à agir en recouvrement des charges pour le compte du syndicat des copropriétaires.
De ces dispositions, combinées avec l’article 1353 du code civil qui dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, il résulte qu’il appartient au syndicat qui poursuit auprès de l’un de ses membres le recouvrement de charges communes d’apporter la preuve que les copropriétaires poursuivis sont effectivement débiteurs des sommes réclamées, par la production, notamment, des états détaillés des divers comptes dont se déduit la dette des défendeurs. Il doit ainsi produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice précédent et adoptant le budget prévisionnel de l’exercice à venir, le procès-verbal de l’assemblée générale de l’année suivante, éventuellement nécessaire, la totalité des décomptes de charges, les relevés des appels de fonds et un état récapitulatif détaillé de sa créance.
Lorsque les comptes ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté, dans le délai de deux mois suivant leur notification les décisions de l’assemblée générale ayant voté l’approbation, ne sont plus en droit de refuser de verser leur quote-part. La créance du syndicat des copropriétaires est alors certaine, liquide et exigible.
Toutefois, si l’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, elle ne vaut pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire qui peut donc contester le montant des charges qui lui sont réclamées, en application de l’article 45-1 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967.
L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée, dans son premier alinéa, dispose qu’à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après l’approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
En l’espèce,
* Sur les charges de copropriété
Le décompte des sommes réclamées arrêté au quatrième trimestre 2025 inclus (selon décompte arrêté au 1er janvier 2026) fait apparaître un solde de charges, sans les frais, de 25 157,35 euros.
À l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :
∙ Le justificatif de la qualité de copropriétaire de M. [K] [U] ;
∙ Les ordonnances du président du tribunal judiciaire de Meaux saisi sur requête ayant désigné Me [Y] [S] en qualité d’administrateur judiciaire provisoire du syndicat des copropriétaires en 2018 et 2019, puis Me [R] [D] de 2020 à 2024 ;
∙ Les relevés de décision de l’administrateur judiciaire provisoire approuvant les comptes de l’exercice précédent et adoptant le budget prévisionnel de l’exercice à venir (relevés de décision afférents aux exercices 2018 à 2024) ;
∙ Les décomptes de charges et les relevés des appels de fonds ;
∙ Un état récapitulatif de la créance actualisée à la date du 1er janvier 2026.
Il ressort des procès-verbaux versés aux débats que les comptes ont été approuvés pour les années 2018 à 2024. Il est également établi que l’administrateur judiciaire provisoire a arrêté le budget prévisionnel 2026 après avis du conseil syndical.
Au vu de ces éléments, la somme de 25 157,35 euros au titre des charges de copropriété impayées est justifiée.
M. [K] [U] est donc redevable, au titre des charges de copropriété, de la somme de 25 157,35 euros, montant arrêté au quatrième trimestre 2025 inclus, au paiement de laquelle il sera condamné en sa qualité de copropriétaire.
Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 15 juillet 2024, date de la mise en demeure délivrée à M. [K] [U], sur la somme de 24 923,08 euros, et à compter de l’assignation, soit le 30 septembre 2024, pour le surplus.
* Sur les frais
L’article 10-1, a) de la loi du 10 juillet 1965 dispose que sont imputables aux seuls copropriétaires concernées les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice.
L’article 10-1, b) de la même loi prévoit que sont imputables aux seuls copropriétaires concernés les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Il intègre notamment les frais d’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de M. [K] [U] à lui payer les frais exposés pour le recouvrement de la créance.
Cependant, il ne produit aucune pièce justificative à l’appui de sa demande.
Il est observé que la ligne « frais d’huissier signification » du 18 septembre 2018 d’un montant de 121,53 euros, qui correspond aux frais d’assignation de l’instance ayant donné lieu au jugement du 14 mai 2019, sont intégrés aux dépens auxquels M. [K] [U] a été condamné ce jour-là, de sorte que le syndicat des copropriétaire dispose d’un titre exécutoire lui permettant de charger un commissaire de justice du recouvrement de cette somme.
Par conséquent, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de condamnation de M. [K] [U] à lui payer 186,50 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance sur le fondement de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.
Sur la capitalisation des intérêts
En vertu de l’article 1343-2 du code civil, « les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise. »
La capitalisation des intérêts est de droit lorsqu’elle est judiciairement demandée.
En l’espèce, il conviendra d’ordonner la capitalisation des intérêts.
Sur les dommages et intérêts
En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
La responsabilité délictuelle repose sur trois éléments qui doivent être prouvés par la victime : un agissement fautif, un préjudice et une relation de cause à effet entre la faute et le dommage.
En l’espèce, en ne procédant pas, sans motif légitime, au paiement des charges de copropriété, M. [K] [U] a nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et s’est octroyé des délais de paiement, les autres copropriétaires ayant dû supporter sa part dans le règlement des charges de copropriété, ce qui a causé au syndicat des copropriétaires un préjudice distinct de celui résultant du simple retard de paiement, de sorte qu’il y a lieu de le condamner à payer au syndicat une indemnité de 500 euros en réparation de ce préjudice.
Sur les demandes accessoires
* Sur les dépens
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
M. [K] [U], succombant à l’instance, sera condamné aux dépens.
* Sur les frais irrépétibles
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires que la carence du défendeur a obligé à intenter une action judiciaire la totalité des frais irrépétibles engagés. Il convient en conséquence de lui allouer la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
En conséquence, M. [K] [U] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6], agissant par son administrateur judiciaire provisoire, la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
* Sur l’exécution provisoire
Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.
En l’espèce, rien ne commande d’écarter l’exécution provisoire de droit qui sera ainsi rappelée.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, et mis à disposition au greffe de la juridiction ;
CONDAMNE M. [T] [B] [K] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6], agissant par son administrateur judiciaire provisoire, Me [R] [D], représentant le cabinet [P] & [D], la somme de 25 157,35 euros (VINGT-CINQ MILLE CENT CINQUANTE-SEPT EUROS ET TRENTE-CINQ CENTS) au titre des charges de copropriété et de travaux arrêtées au quatrième trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 15 juillet 2024 sur la somme de 24 923,08 euros (VINGT-QUATRE MILLE NEUF CENT VINGT-TROIS EUROS ET HUIT CENTS), et à compter du 30 septembre 2024 pour le surplus ;
DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6], agissant par son administrateur judiciaire provisoire, Me Alexandre BORTOLUS, représentant le cabinet [P] & [D], de sa demande de paiement des frais de procédure et de recouvrement fondée sur l’article 10-1 de la loi n° 65-557 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ;
ORDONNE la capitalisation des intérêts ;
CONDAMNE M. [T] [B] [K] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6], agissant par son administrateur judiciaire provisoire, Me [R] [D], représentant le cabinet [P] & [D], la somme de 500 euros (CINQ CENTS EUROS) au titre des dommages et intérêts ;
REJETTE le surplus des demandes ;
CONDAMNE M. [T] [B] [K] [U] aux dépens ;
CONDAMNE M. [T] [B] [K] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6], agissant par son administrateur judiciaire provisoire, Me Alexandre BORTOLUS, représentant le cabinet [P] & [D], la somme de 1 000 euros (MILLE EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
RAPPELLE que le présent jugement bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.
LA GREFFIÈRE,
LE PRÉSIDENT,