TJ 06069, 22 avr. 2026, RG 25/05398

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE
Pôle de proximité
[Adresse 1]
[Localité 1]

S.D.C. de la résidence [Etablissement 1],
pris en son Syndic la SARL CABINET DE GESTION IMMOBILIERE GRASSOIS, pris en la personne de son représentant légal en exercice
c\ [N] [B]

JUGEMENT DU 22 Avril 2026

DECISION N° 26/60
N° RG 25/05398 - N° Portalis DBWQ-W-B7J-QQO2

DEMANDERESSE

S.D.C. de la résidence [Etablissement 1],
pris en son Syndic la SARL CABINET DE GESTION IMMOBILIERE GRASSOIS, pris en la personne de son représentant légal en exercice
[Adresse 2]
[Localité 1]

Représentée par Me Jean-Yves LEPAUL, avocat au barreau de GRASSE,

DEFENDERESSE

Madame [N] [B]
née le 07 Juin 1954 à ALGERIE
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 1]

Non comparante, non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Monsieur Yves TEYSSIER, Vice-Président

Greffier : Madame Laetitia LACROIX

Expéditions délivrées
à Me LEPAUL
à Mme [B]

le

Grosse délivrée
à Me LEPAUL

le

À l’audience publique du 17 Mars 2026, après débats, l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que la décision sera prononcée par la mise à disposition au greffe à la date du 22 Avril 2026.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte en date du 27 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble DOMAINE DES OISEAUX, sis [Adresse 5], a fait assigner devant le tribunal de céans Madame [N] [B], propriétaire du lot n°242 correspondant à un appartement, des lots n°198 et 217 correspondants à deux parkings et du lot n° 184 correspondant à une cave dans cette résidence et redevable d'un arriéré de charges, afin de la voir condamner au paiement :

- de la somme de 6.618,69 euros, au titre d'arriérés de charges et provisions pour charges échues et impayées au 1er octobre 2025 ;
- de la somme de 2.500 euros au titre de dommages et intérêts compte tenu du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires ;
- de l’ensemble des frais d’huissier visés à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
- assortir les condamnations prononcées des intérêts légaux à compter du 13 février 2025, jour de la notification de la première mise en demeure ;
- prononcer la capitalisation des intérêts sur le fondement de l’article 1343-2 du code civil ;
- de la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens en ce compris le coût de la sommation de payer du 28 mars 2025;

A l'audience du 17 mars 2026, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble DOMAINE DES OISEAUX est représenté. Madame [N] [B] assignée selon les modalités prévues aux articles 656 et 658 du code de procédure civile n’est pas comparante, ni représentée.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble DOMAINE DES OISEAUX expose que Madame [N] [B] est propriétaire, dans la résidence située [Adresse 5], du lot n°242 correspondant à un appartement, des lots n°198 et 217 correspondants à deux parkings et du lot n° 184 correspondant à une cave ; qu’elle est redevable des charges de la copropriété ; qu’elle a été mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception du 12 février 2025 et par sommation de payer signifiée le 28 mars 2025 ; que la copropriété subit un préjudice qui consiste à la privation des copropriétaires des sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble. A l’audience, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble DOMAINE DES OISEAUX réactualise sa créance à la somme de 7.051,34 euros et maintient l’ensemble de ses autres demandes.

Conformément à l'article 455 du Code de procédure civile, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions, il convient de se référer aux écritures du demandeur déposées et soutenues à l’audience.

SUR QUOI

Conformément à l'article 472 du Code de Procédure Civile, le juge ne fait droit à la demande, en l'absence de la partie défenderesse que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien-fondée.

Sur les charges de copropriété :

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction issue de la loi du 24 mars 2014, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges produites par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas contesté dans les délais prévus la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble DOMAINE DES OISEAUX verse aux débats :

- le relevé cadastral de propriété ;
- la lettre de mise en demeure du 12 février 2025 ;
- la sommation de payer du 28 mars 2025
- le décompte de charge arrêté au 16 octobre 2025 
- le décompte de charge actualisé au 16 mars 2026 ;
- les procès-verbaux des assemblées générales ayant approuvé les comptes en date du 15 décembre 2021, 29 juin 2022, 07 juin 2023, 12 juin 2024 et 4 juillet 2025 ;
- les appels de provision et charges pour les exercices 2024 et 2025.

A l'audience, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble DOMAINE DES [Adresse 6] communique un relevé de compte actualisé duquel il ressort que Madame [N] [B] n’a effectué aucun versement et doit la somme de 7.051,34 euros arrêtée à la date du 16 mars 2026.

Il n'est cependant pas démontré que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble DOMAINE DES OISEAUX a communiqué, dans le respect du contradictoire, le montant de sa créance actualisée à Madame [N] [B].

A défaut de démontrer que le contradictoire a été respecté sur les demandes nouvelles formées à l’audience, la créance du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 7] prise en compte sera celle mentionnée dans son acte d’assignation du 27 octobre 2025.

Le décompte arrêté à la date du 16 octobre 2025 fait apparaître un arriéré de charges d'un montant de 6.618,69 euros au titre des charges et provisions pour charges échues et impayées au 1er octobre 2025.

Madame [N] [B], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe et le montant de cette dette. Elle sera par conséquent condamnée au paiement de la somme de 6.618,69 euros, avec intérêts au taux légal sur la somme de 5.587,31 euros à compter du 28 mars 2025, date de la sommation de payer, sur la somme de 1.031,38 euros à compter de l'assignation et pour le surplus à compter du présent jugement.

Sur les dommages et intérêts :

L'article 1231-6 du code civil dispose que "les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire".

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble DOMAINE DES OISEAUX ne démontre pas avoir subi un préjudice distinct de celui causé par le retard de paiement du copropriétaire et réparé par l’intérêt moratoire.

En conséquence le syndicat des copropriétaires de l’immeuble DOMAINE DES OISEAUX sera débouté de sa demande à titre de dommages et intérêts.

Sur la capitalisation des intérêts

Selon l’article 1343-2 du code civil, « les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise. »

Il résulte de l’article 1343-2 du code civil que les seules conditions posées par ce texte sont que la demande en ait été judiciairement formée et qu’il s’agisse d’intérêts dus pour une année au moins.

Mais en l'état d'un intérêt au taux légal fixé à 2,62 % pour le second semestre 2026, pour le cas où le défendeur ne s’acquitterait pas des condamnations dans le délai de deux mois suivant la signification du jugement exécutoire, le taux majoré de 5 points portant ce taux d’intérêt à 7,62 % l’an, de sorte qu’il n’y a pas lieu d’ordonner que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière produiront eux-mêmes des intérêts.

En conséquence le syndicat des copropriétaires de l’immeuble DOMAINE DES OISEAUX sera débouté de sa demande de voir les intérêts échus, dus pour une année entière, produire eux-mêmes des intérêts.

Sur les frais visés à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, en sa rédaction issue de la loi du 23 novembre 2018, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

"a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ;
b) Les honoraires du syndic afférents aux prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot ou d'une fraction de lot. Les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;
c) Les dépenses pour travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives notamment en application du c du II de l'article 24 et du f de l'article 25 ;
d) Les astreintes prévues aux articles L. 1331-29-1 et L. 1334-2 du code de la santé publique et aux articles L. 129-2 et L. 511-2 du code de la construction et de l'habitation lorsque les mesures ou travaux prescrits par un arrêté, une mise en demeure, une injonction ou une décision pris, selon le cas, en application des articles L. 1331-22 à L. 1331-25, L. 1331-28 ou L. 1334-2 du code de la santé publique ou des articles L. 129-1 ou L. 511-1 du code de la construction et de l'habitation et ayant fait l'objet d'un vote en assemblée générale n'ont pu être réalisés du fait de la défaillance dudit copropriétaire. Les astreintes sont alors fixées par lot (...)".

La demande principale du syndicat des copropriétaires de l’immeuble DOMAINE DES OISEAUX porte sur la somme de 6.618,69 euros. La lecture du relevé montre que le principal comprend des frais de mises en demeure, de sommation, de procédure de saisie.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble DOMAINE DES OISEAUX ne démontre pas avoir exposé des frais visés à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 qui ne seraient pas compris dans le montant principal ou dans les dépens.

En conséquence le syndicat des copropriétaires de l’immeuble DOMAINE DES OISEAUX sera débouté de sa demande au titre des frais visés par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur les demandes accessoires :

Compte-tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les sommes exposées par lui dans la présente instance et non comprises dans les dépens.

Il convient donc de condamner Madame [N] [B] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble DOMAINE DES OISEAUX la somme de 750 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Madame [N] [B] sera condamnée aux entiers dépens de l'instance.

Il sera rappelé qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS