TJ 86194, 17 avr. 2026, RG 25/00616

5AA Minute N°

N° RG 25/00616 - N° Portalis DB3J-W-B7J-G22B

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

JUGEMENT RENDU AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 17 AVRIL 2026

PRESIDENT

Monsieur POUL Jocelyn, Vice-Président, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire de POITIERS

GREFFIER

Madame DOLLE Sylvie

DEMANDERESSE

Madame [H] [C]
née le 11 Mai 1953 à [Localité 1],
demeurant [Adresse 1]

Représentée par Maître Elise NIVAUD, avocat au barreau de PARIS

DEFENDEURS

Madame [O] [U]
née le 13 Mars 1975 à [Localité 2] (972),
demeurant [Adresse 2]

Représentée par Maître Cécilia TEZARD, avocat au barreau de POITIERS

Madame [G] [M]
née le 12 Juillet 1943 à [Localité 2] (972),
demeurant [Adresse 2]

No comparante, non représentée

Monsieur [E] [P]
né le 02 Octobre 1990 à [Localité 3] (17),
demeurant [Adresse 3]

Représenté par Maître Mohamed CHAABEN, avocat au barreau de POITIERS

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE DU 20 FEVRIER 2026

JUGEMENT RENDU PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 17 AVRIL 2026

Copie exécutoire délivrée le
à

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 6 février 2019, Madame [H] [C], représentée par l'Agence Centrale de la Fouchardière, a donné à bail à Madame [O] [U] et Madame [G] [M] une maison à usage d'habitation situé [Adresse 2] à [Localité 4] (86) moyennant un loyer mensuel de 855 euros.

Par acte du même jour, Monsieur [E] [P] s'est porté caution solidaire des locataires.

Le 18 mars 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail a été signifié aux locataires pour un montant de 5544,77 euros de loyers impayés dus à cette date.
Deux procès verbaux de recherches infructueuses ont été dressés le même jour par le commissaire de justice, faute de noms inscrits sur la boîte aux lettres, de présence des voisins et d'informations fournies par la mairie de [Localité 4].

Cet acte extrajudiciaire a été dénoncé le 26 mars 2024 à Monsieur [E] [P] en sa qualité de caution.

A défaut d'issue amiable, Madame [H] [C] a fait assigner Madame [O] [U] et Madame [G] [M], par acte de commissaire de justice en date du 12 septembre 2025, et Monsieur [E] [P], par acte de commissaire de justice en date du 16 septembre 2025, à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Poitiers aux fins de voir :

- A titre principal, constater l'acquisition de la clause résolutoire au 18 mai 2024 ;
- A titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail pour non-respect des obligations par les preneurs ;
- En tout état de cause:
* Ordonner l'expulsion de Madame [O] [U] et Madame [G] [M] dudit logement et de tout occupant de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique;
* Ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux qui ne figurent pas parmi les biens visés au bail dans un tel garde meubles ou dans tel autre lieu au choix de la baillerresse, et ce en garantie de toute somme qui pourra être due;
* Condamner Madame [O] [U] et Madame [G] [M] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale à la somme du dernier terme de loyer et charges à savoir 958,45 euros à compter du 18 mai 2024 et jusqu'à leur départ effetif;
* Condamner solidairement Madame [O] [U], Madame [G] [M] et Monsieur [E] [P], en sa qualité de caution solidaire, au paiement de la somme de 9467,06 euros correspondant à l'arriéré locatif échu au 1er août 2025 augmenté des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;
* Condamner Madame [O] [U] et Madame [G] [M] aux dépens ;
* Condamner Madame [O] [U] et Madame [G] [M] au paiment de la sommee de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses demandes, [H] [C] a fait état du commandement de payer resté infructueux après l'expiration du délai de deux mois, conformément à la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail. A défaut d'acquisition de la clause résolutoire, elle a sollicité la résolution judiciaire dudit bail eu égard aux manquements des locataires quant à leur obligation de paiement des loyers. Enfin, s'agissant des demandes en paiement, elle a produit un décompte des sommes dues.

A l'audience du 14 novembre 2025, l'affaire a été renvoyée pour permettre à Monsieur [E] [P] de répondre aux écritures adverses.

A l'audience du 20 février 2026, Madame [H] [C], représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de ses dernières conclusions reprenant ses demandes exposées dans son acte introductif d'instance sauf à actualiser sa dette à hauteur de 13 305,76 euros, à s'opposer aux délais de paiement sollicités par les défendeurs eu égard à l'ancienneté de la dette et à solliciter le débouté de la demande d'annulation de l'acte de cautionnement formulée par Monsieur [E] [P], aux moyens que ce dernier a été parfaitement informé de l'étendue de ses engagements par les mentions qu'il a lui-même recopiées, que la loi n'impose pas de formalisme particulier en ce qui concerne l'identification dans l'acte du bailleur qui se comprenait d'ailleurs à la lecture combinée du cautionnement et du bail, et que les charges locatives ont bien été incluses dans l'acte de cautionnement.

Madame [O] [U], représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de ses écritures et a demandé au tribunal de :
- "Rejeter la demande de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire" ;
- Accorder des délais de paiement à Madame [O] [U] à hauteur de 200 euros par mois ;
- Suspendre les effets de la clause résolutoire pendant toute la durée d'exécution "du plan de remboursement" ;
- Condamner Madame [H] [C] aux dépens;
- Rejeter la demande de Madame [H] [C] au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Elle a fait valoir que, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, la clause résolutoire ne pouvait être acquise faute de notification à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives de la part du bailleur.

Au soutien de sa demande de délai de paiement, Madame [O] [U] a indiqué vouloir s'acquitter de sa dette locative et a allégué sa bonne foi notamment en ayant proposé à Madame [H] [C] de fixer un échéancier avec des versements à hauteur de 50 euros par mois. Sur sa situation personnelle, elle a déclaré vivre seule dans ledit logement depuis le départ de Madame [G] [M], avoir un enfant à charge et percevoir un revenu mensuel moyen de 1150 euros. Elle a estimé pouvoir régler sa dette à hauteur de 200 euros par mois pendant trois ans.

Monsieur [E] [P], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de ses écritures et a demandé au tribunal de :
- A titre principal, prononcer la nullité de l'acte de cautionnement en date du 6 février 2019 et, en conséquence, de débouter Madame [H] [C] de sa demande de condamnation solidaire ;
- A titre subsidiaire, lui accorder des délais de paiement en 24 mensualités dont 23 mensualités à hauteur de 250 euros et la 24ème mensualité pour le solde total dû, avec une imputation prioritaire sur le capital.

Au soutien de sa demande principale, il a fait valoir, sur le fondement des articles 2292 et 2293 du code civil, que la rédaction de l'acte de cautionnement du 6 février 2019 a été de nature à vicier son consentement, faute d'avoir pu appréhender avec précision la durée de son engagement. Il a ajouté que l'identité du véritable créancier n'était pas décelable alors que le cautionnement est un un acte intuitu personae. Et il a affirmé que les charges locatives avaient été explicitement exclues de l'assiette du cautionnement.

Au soutien de sa demande de délais de paiement et sur le fondement de l'aticle 1343-5 du code civil, il a mis en avant sa situation financière.

Madame [G] [M], citée à étude et avisée par lettre simple du greffe de la date de renvoi, n'a pas comparu et n'a pas été représentée.

L'affaire a été mise en délibéré au 17 avril 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité

Aux termes des dispositions de l'article 24 II et III de loi n°89-462 du 6 juillet 1989 applicable au litige, à peine d'irrecevabilité, l'assignation doit être notifiée au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience et le bailleur, personne morale autre qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, doit justifier avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives au moins deux mois avant la délivrance de l'assignation.

En l'espèce, l'assignation a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département par voie électronique le 15 septembre 2025, soit plus de six semaines avant l'audience. Par ailleurs, Madame [H] [C] en qualité de bailleur particulier, personne physique, n'encourt pas l'irrecevabilité de l'action à défaut de justifier de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives.

Dès lors, la demande aux fins de résiliation du contrat de bail pour impayés locatifs est recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire, les délais de paiement et les sommes dues

L'article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d'effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En application de l'article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir jouée. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, le bail signé entre les parties le 6 février 2019 contient une clause résolutoire qui reprend les termes de l'article 24 I de la loi précitée à savoir une résiliation de plein droit à défaut de paiement des loyers ou charges échus deux mois après la délivrance un commandement de payer infructueux.

Il ressort du décompte produit que la somme visée par le commandement de payer en date du 18 mars 2024 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois, ce qui n'est, par ailleurs, pas contesté.

Les conditions d'application de la clause résolutoire sont donc réunies emportant constat de la résiliation du bail au 19 mai 2024, sous réserve de l'octroi de délais de paiement.

S'agissant desdits délais de paiement, il ressort du décompte produit par le bailleur, qui n'est pas contesté, que le paiement du loyer intégral n'a pas été repris au jour de l'audience.

En conséquence, aucun délai suspensif ou non des effets de la clause résolutoire ne peut être accordé.

La demande formulée en ce sens par Madame [O] [U] sera donc rejetée.

Ainsi, Madame [O] [U] et Madame [G] [M] sont occupantes sans droit ni titre à compter du 19 mai 2024, leur expulsion sera ordonnée selon les modalités prévues au dispositif du présent jugement.

L'indemnité d'occupation est fixée à compter de cette date au montant du loyer en cours.

Au vu du décompte actualisé produit et non contesté, le bailleur justifie que lui est due la somme de 13 305,76 euros au 10 février 2026 incluant l'indemnité d'occupation pour le mois de février 2026.

Par ailleurs, une clause de solidarité entre les locataires, Madame [O] [U] et Madame [G] [M], est insérée dans contrat de bail en date du 6 février 2019 s'agissant du paiement des loyers, charges et accessoires dus en application dudit bail. Les indemnités d‘occupation ne sont en revanche pas dues solidairement.

Dès lors, dans la mesure où, d'une part, il ressort des éléments du dossier que Madame [G] [M] a quitté le domicile, ce qui serait à l'origine des difficultés financières de Madame [O] [U], d'autre part, la dette de loyers au jour de la résiliation du bail a depuis été apurée, il convient de condamner Madame [O] [U] seule à verser au bailleur la somme de 13 305,76 euros représentant les indemnités d'occupation non réglées ayant couru depuis, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement dans la mesure où les causes du commandement de payer ont été apurées.

En outre,à compter du 1er mars 2026 et jusqu'à libération effective et définitive des lieux, Madame [O] [U] sera condamnée à verser à Madame [H] [C] une indemnité d'occupation mensuelle et qui sera égale au montant du loyer en cours (958,45 euros) si le bail n'avait pas été résilié.

Sur l'acte de cautionnement

L'article 2292 du code civil dans sa version applicable au litige dispose que le cautionnement ne se présume point, il doit être exprès et on ne peut l'étendre au delà des limites dans lesquelles il a été contracté.

En application de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l'espèce, par acte sous seing privé en date du 6 février 2019, Monsieur [E] [P] s'est porté caution solidaire des engagements des locataires afin de garantir le paiement des loyers, indemnités d'occupation, réparations locatives, impôts, taxes et frais éventuels de procédure relatifs au bail conclu le 6 février 2019 par Mesdames [O] [U] et [G] [M] avec leur bailleur et ce, jusqu'au 14 février 2028.

La reproduction de la mention relative aux conditions de résiliation de l'acte en cas de cautionnement à durée indéterminée, qui n'est que la stricte application des dispositions de l'article 22-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 qui en font une obligation quelle que soit la durée de l'engagement de la caution, n'est pas de nature à avoir induit cette dernière en erreur sur la portée de son engagement, au demeurant très claire.

Il est également stipulé dans l'acte de cautionnement que les charges récupérables sont comprises dans l'assiette, quand bien même le montant des provisions sur ces charges était nul.

Enfin, il sera rappelé que l'acte de cautionnement est un acte unilatéral, et qu'il n'a donc pas à être signé du créancier. La caution, qui a reconnu dans l'acte de cautionnement être en possession d'un exemplaire du bail, n'a ainsi pas pu se méprendre sur la qualité de mandataire de l'agence centrale immobilière de [Adresse 4] vis-à-vis du bailleur dont Monsieur [E] [P] avait l'identité.

En conséquence, sa demande d'annulation en sera rejetée, et il sera condamné, solidairement avec Madame [O] [U], au paiement de la dette telle que fixée plus haut, dans les limites des demandes exprimées qui ne concernent pas les indemnités d'occupation à venir.

A l'appui de sa demande en délai de paiement, Monsieur [E] [P] verse aux débats son avis d'imposition établi en 2025 sur les revenus de l'année 2024, faisant état d'un revenu fiscal de référence de 45353 €, ce qui correspond à un niveau de revenus confortable.

S'il produit en outre une attestation de la Caisse d'Allocations Familiales du 16 janvier 2026 concernant l'existence d'un enfant né en 2025, il ne démontre toutefois pas en quoi sa situation nécessiterait qu'il lui soit accordé des délais de paiement.

Sur les frais du procès

En application de l'article 696 du code de procédure civile, Madame [O] [U] et Monsieur [E] [P], parties perdantes, seront condamnés solidairement aux dépens, comprenant notamment les frais du commandement de payer.

En outre, Madame [O] [U] sera condamnée à payer à Madame [H] [C] la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Le présent jugement est assorti de plein droit de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS