TJ 31555, 22 avr. 2026, RG 23/04017

MINUTE N° :
JUGEMENT DU : 22 Avril 2026
DOSSIER : N° RG 23/04017 - N° Portalis DBX4-W-B7H-SIWS
NAC : 54Z

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE
POLE CIVIL - Fil 2

JUGEMENT DU 22 Avril 2026

PRESIDENT

M. LE GUILLOU, Vice-Président
Statuant à juge unique conformément aux dispositions des
articles R 212-9 et 213-7 du Code de l’Organisation judiciaire

GREFFIER lors du prononcé

Mme DURAND-SEGUR,

DEBATS

à l'audience publique du 04 Février 2026, les débats étant clos, le jugement a été mis en délibéré à l’audience de ce jour.

JUGEMENT

Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe.
Copie revêtue de la formule
exécutoire délivrée
le
à
DEMANDEURS

Mme [E] [A] épouse [J]
née le 20 Mai 1973 à [Localité 1] (81),
demeurant [Adresse 1]
représentée par Maître Pierre-andré PEDAILLE de la SELARL PEDAILLE, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 218

M. [N] [J]
né le 21 Mars 1971 à [Localité 1] (81),
demeurant [Adresse 1]
représenté par Maître Pierre-andré PEDAILLE de la SELARL PEDAILLE, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 218

DÉFENDERESSES

S.C.C.V. VIA TOLOSANA, RCS [Localité 2] 812 053 247,
dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Maître Damien DE LAFORCADE de la SELARL CLF, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 66

S.A.R.L. ADN PATRIMOINE, RCS [Localité 2] 502 678 816,
dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Maître Damien DE LAFORCADE de la SELARL CLF, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 66

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EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
Monsieur [N] [J] et Madame [E] [A], son épouse, sont propriétaires d’une maison située [Adresse 4] à [Localité 3] (31) dotée d’une piscine, d’un jardin et clôturée par un muret.
En 2020, les sociétés Adn patrimoine et Via tolosana ont entrepris la construction d’un ensemble immobilier situé [Adresse 5], le long de la façade nord de la propriété de M. et Mme [J].
Par actes de commissaire de justice en date du 29 septembre 2023, M. et Mme [J] ont assigné les sociétés Adn patrimoine et Via tolosana aux fins d’indemnisation des désordres et des troubles anormaux de voisinage qu’ils estiment subir.
Par conclusions d’incident notifiées le 15 mai 2024, M. et Mme [J] ont demandé au juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Toulouse d’ordonner une expertise judiciaire.
Le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Toulouse a rendu une ordonnance le 10 octobre 2024 déboutant M. et Mme [J] de leur demande d’expertise judiciaire.
La clôture de l’instruction est intervenue par ordonnance du juge de la mise en état rendue le 10 avril 2025. L’affaire a été retenue à l’audience de plaidoirie du 4 février 2026 et mise en délibéré au 22 avril 2026.

Par conclusions notifiées via le réseau privé virtuel des avocats le 11 décembre 2024, M. et Mme [J], sollicitent, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
A titre principal,
la condamnation in solidum des sociétés Adn patrimoine et Via tolosana à leur payer la somme de 50 000 euros en réparation des troubles anormaux de voisinage causés,la condamnation in solidum des sociétés Adn patrimoine et Via tolosana à leur payer la somme de 2 750 euros au titre des désordres matériels occasionnés,la condamnation in solidum des sociétés Adn patrimoine et Via tolosana à leur payer la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,le débouté de l’intégralité des demandes contraires des sociétés Adn patrimoine et Via tolosana,
A titre subsidiaire :
la désignation d’un expert aux fins d’expertise judiciaire.
Ils soutiennent, se fondant sur l’article 651 du code civil, que le bâtiment d’habitation construit par les sociétés défenderesses dispose, au rez-de-chaussée et au premier étage, d’une vue directe sur leur fonds, notamment leur piscine et leur terrasse. Ils allèguent, de plus, que les fenêtres et les murs de couleur blanche du bâtiment causent une importante réverbération sur leur fonds pendant les journées ensoleillées. Enfin, ils estiment que les sociétés défenderesses ont occasionné des dommages sur le muret de clôture de leur propriété lors des travaux de construction de l’immeuble d’habitation. Ils sollicitent, en conséquence, se fondant sur l’article 1240 du code civil, une condamnation des sociétés défenderesses au paiement de dommages et intérêts. Concernant leur demande d’expertise, ils avancent que le tribunal pourrait avoir besoin d’informations ultérieures sur les dommages et préjudices par eux subis.

Par conclusions notifiées via le RPVA le 13 mars 2024, les sociétés Adn patrimoine et Via tolosana demandent au tribunal de :
A titre principal :
débouter M. et Mme [J] de l’intégralité de leurs demandes d’indemnisation,A titre subsidiaire :
débouter M. et Mme [J] de leur demande d’expertise, irrecevable devant le juge du fond et, dans tous les cas, infondée,En tout état de cause :
condamner M. et Mme [J] à leur payer la somme de 5 000 euros à titre des dommages et intérêts pour procédure abusive,condamner M. et Mme [J] aux dépens,condamner M. et Mme [J] à leur payer la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Elles font valoir, se fondant sur l’article 1240 du code civil, que les dommages réalisés sur le mur longeant la propriété des demandeurs n’ont pas été occasionnés par elles ou que s’ils l’ont été, ils sont minimes et ne justifient pas le montant des sommes demandées par les demandeurs à titre de dommages et intérêts. Ils avancent également que le trouble occasionné par la réverbération et la vue sur le fonds des demandeurs ne constitue pas un trouble anormal de voisinage. Enfin, pour conclure au débouté de la demande d’expertise des demandeurs, elles font valoir que la juridiction de céans est incompétente pour ordonner cette dernière et qu’il n’existe aucun motif légitime de l’ordonner.
MOTIFS
Sur la demande au titre du trouble anormal de voisinage :
Aux termes des articles 544 et 651 du code civil, « La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements » et « La loi assujettit les propriétaires à différentes obligations l'un à l'égard de l'autre, indépendamment de toute convention ».
Ainsi, toute personne qui cause à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est tenue à l'obligation de réparation, même en l'absence de toute faute de sa part, sans pouvoir s'en exonérer en invoquant le fait ou la faute d'un tiers.
En l’espèce, M. et Mme [J] soutiennent subir des troubles anormaux de voisinage du fait, d’une part, des réverbérations de lumière causées par les fenêtres et la couleur des murs des villas voisines, d’autre part, des vues directes dont disposent les occupants de ces logements sur leur propriété.
S’agissant de la réverbération, M. et Mme [J], auxquels incombe la charge de prouver l’anormalité du trouble de voisinage allégué, produisent deux clichés photographiques ainsi qu’un procès-verbal de constat d’huissier en date du 16 décembre 2022, qui comporte lui-même seize photographies des réverbérations alléguées.
Toutefois, il ne ressort d’aucun de ces éléments que les logements construits par les sociétés défenderesses causeraient à M. et Mme [J] des réverbérations excédant, par leur durée, leur fréquence ou leur intensité, celles que peuvent habituellement se causer, dans certaines conditions d’ensoleillement, des immeubles voisins les uns des autres.
Il ressort d’ailleurs des photographies 3, 4 et 5 que le muret bordant la propriété de M. et Mme [J], qui leur appartient, bien que de couleur rose, leur renvoie autant de lumière que la façade blanche des immeubles construits par les sociétés défenderesses.
Dès lors, le caractère anormal de ce trouble de voisinage allégué n’est pas démontré.
S’agissant des vues directes alléguées, il ressort des clichés photographiques produits, qu’au regard de l’implantation des constructions voisines, de leur distance par rapport à la propriété de M. et Mme [J], ainsi que de l’existence de palissades et d’arbres en bordure de cette propriété, les habitants des logements construits par les sociétés défenderesses ne bénéficient d’aucune vue directe sur la propriété des époux [J] depuis le rez-de-chaussée de leurs habitations, notamment depuis leurs terrasses. Seul un chemin situé entre ces terrasses clôturées et le muret longeant la propriété de M. et Mme [J] permet au passant, à certains endroits, compte tenu de la forme des palissades, d’apercevoir en tournant la tête de manière brève le jardin des demandeurs.
Il ressort encore des pièces versées aux débats que seules les fenêtres de l’unique étage que comptent les habitations construites par les sociétés défenderesses permettent une vue directe sur le jardin de M. et Mme [J], et en particulier sur leur piscine.

Toutefois, au regard de l’étroitesse de ces fenêtres et de la circonstance qu’elles sont chacune équipées de verres occultants d’une hauteur de 1,20 mètre, et que la vue depuis deux des quatre fenêtres concernées est en partie occultée par le feuillage des arbres plantés entre la piscine de M. et Mme [J] et les habitations voisines, le trouble ainsi causé, très limité, n’excède pas les inconvénients normaux de voisinage que suppose la vie en zone urbaine, dans une commune de près de dix mille habitants.
Dès lors, le caractère anormal de ce trouble de voisinage allégué n’est pas davantage démontré.
En conséquence, il y a lieu de débouter M. et Mme [J] de leur demande indemnitaire au titre du trouble anormal de voisinage.

Sur la demande au titre des désordres matériels :
Aux termes de l’article 1240 du code civil, « Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »
M. et Mme [J] n’établissent pas, par les courriers et photographies qu’ils produisent, que les désordres matériels allégués, au demeurant minimes, consistant en deux petits éclats dans le crépi de leur muret, côté nouvelles constructions, et une légère déformation de la couverture métallique de ce muret, ont été causés par les sociétés défenderesses.
Celles-ci produisent d’ailleurs un procès-verbal de constat d’huissier en date du 28 mars 2019 dont il ressort que ce muret présentait déjà des fissures et microfissures avant les travaux.
En conséquence, il y a lieu de débouter M. et Mme [J] de leur demande d’indemnisation des désordres matériels allégués.

Sur la demande d’expertise judiciaire :
Aux termes des articles 143 et 144 du code de procédure civile : « Les faits dont dépend la solution du litige peuvent, à la demande des parties ou d'office, être l'objet de toute mesure d'instruction légalement admissible. » et « Les mesures d'instruction peuvent être ordonnées en tout état de cause, dès lors que le juge ne dispose pas d'éléments suffisants pour statuer. »
En l’espèce, les pièces fournies par les parties au litige ont été suffisamment probantes pour exclure tout trouble anormal de voisinage.
Par ailleurs, une expertise judiciaire, qui n’est d’ailleurs pas destinée à pallier la carence des parties dans l’administration de la preuve, ne permettra pas d’établir le lien de causalité allégué entre les travaux de construction effectués par les sociétés défenderesses et les désordres matériels subis par M. et Mme [J], au demeurant minimes.
En conséquence, il convient de rejeter la demande d’expertise judiciaire.

Sur la demande au titre de la procédure abusive :
L’article 32-1 du code de procédure civile dispose que « Celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés. »
En l’espèce, en dépit du rejet de leurs prétentions, M. et Mme [J] ne peuvent être regardés comme ayant abusivement agi en justice.
Les sociétés défenderesses seront donc déboutées de leur demande à ce titre.

Sur les frais d’instance :
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que Ie juge, par décision motivée, n'en mette Ia totalité ou une fraction à Ia charge d'une autre partie ».
M. et Mme [J], qui succombent au procès, seront condamnés aux dépens de l’instance.
Selon l’article 700 du code de procédure civile, « Ie juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie Ia somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de I’équité ou de Ia situation économique de la partie condamnée. II peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n’y a lieu à condamnation ».
En l’espèce, M. et Mme [J], condamnés aux dépens, seront condamnés à verser aux sociétés défenderesses la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et seront déboutées de leur demande en ce sens.

PAR CES MOTIFS, Le tribunal, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe, assorti de plein droit de l’exécution provisoire, DEBOUTE M. et Mme [J] de leur demande indemnitaire au titre du trouble anormal de voisinage ; DEBOUTE M. et Mme [J] de leur demande d’indemnisation des désordres matériels allégués ; DEBOUTE M. et Mme [J] de leur demande d’expertise judiciaire ; DEBOUTE les sociétés Adn patrimoine et Via Tolosana de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ; CONDAMNE M. et Mme [J] aux dépens ; CONDAMNE M. et Mme [J] à verser aux sociétés défenderesses la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; DEBOUTE M. et Mme [J] de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.