TJ 64445, 21 avr. 2026, RG 24/00070

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PAU-SITE DES HALLES

N° DU RG : N° RG 24/00070 - N° Portalis DB2A-W-B7I-FXRH
Code nature d’affaire : 58E- 0A

NL/GAL

1ère chambre civile

N° DU JUGEMENT :

JUGEMENT CIVIL DU 21 AVRIL 2026

DEMANDERESSE :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 1], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Blandine CACHELOU de la SARL DE TASSIGNY CACHELOU AVOCATS, avocats au barreau de PAU

DEFENDERESSES :

S.A.R.L. ADMINISTRATION IMMOBILIERE GLOAGUEN venant aux droits de la SARL CABINET LENFANT-LAFFITTE, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Me Antoine PAULIAN, avocat au barreau de PAU

S.A. GENERALI IARD, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Michel BELLAICHE de la SDE CABINET BELDEV, avocats au barreau de PARIS, Maître Vincent LIGNEY de la SELARL DUALE - LIGNEY - BOURDALLE, avocats au barreau de TARBES

S.A.R.L. CABINET LENFANT LAFFITTE, dont le siège social est sis [Adresse 4]

défaillant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Mme Geneviève ALAUX-LAMBERT, Vice-présidente
en présence de Mme Nathalie LAFFAILLE, Greffière, lors de l’appel des causes,
et lors du prononcé.

DEBATS :

A l’audience publique tenue le 03 Février 2026, les avocats des parties ont été entendus en leurs plaidoiries.

A l’issue des débats, le Tribunal, conformément à l’article 450 du code de procédure civile, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par sa mise à disposition au greffe de la juridiction à la date du 21 Avril 2026.

Par jugement en date du 22 février 2022 auquel il convient de se référer pour plus ample exposé des faits et de la procédure, le tribunal judiciaire de PAU a :
– Constaté l'inaction fautive du Syndicat des Copropriétaires de la Résidence du [Adresse 1],
En conséquence,
– Condamné le Syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 1] représenté par son syndic, le Cabinet LENFANT-LAFFITTE assisté de son administrateur judiciaire, la SELAS EGIDE à payer à [O] [M] et [Y] [C] épouse [M] :
*la somme de 28.850,00 € sauf à parfaire en réparation de leur préjudice financier résultant de l'absence de tout revenu locatif depuis le mois de septembre 2015 pour le premier appartement et depuis le mois de février 2018, pour le second appartement,
*la somme de 1.000,00 € à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice moral,
*la somme de 1.200,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
– Ordonné la compensation entre la quote-part des charges et contributions dans la copropriété de [O] [M] et [Y] [C] épouse [M] avec la somme de 28.850,00 € et celle de 1.000,00 € allouées par le présent jugement,
– Dit que les époux [M] seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires,
– Déclare irrecevable l'action récursoire du Syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 1], à l' encontre du Cabinet LENFANT-LAFFITTE assisté de son administrateur judiciaire, la SELAS EGIDE, et l’en déboute
– Condamne le Syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 1] représenté par son syndic, le Cabinet LENFANT-LAFFITTE assisté de son administrateur judiciaire, la SELAS EGIDE aux entiers dépens.

Saisie par le Syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 1], la cour d’appel de PAU a notamment, par arrêt en date du 28 novembre 2023 :
– Confirmé le jugement en toutes ses dispositions soumises à la cour sauf en ce qu’il a indiqué la Selas Egide en qualité d’administrateur judiciaire, et a débouté le syndicat de copropriété de son action récursoire
– Dit que la Selas Egide a été assignée en qualité de mandataire judiciaire du cabinet Lenfant-Laffitte
– Dit n’y avoir lieu de débouter le syndicat de copropriété de son action récursoire contre le cabinet Lenfant-Laffitte, cette action ayant été déclarée irrecevable
Y ajoutant,
– Déclaré recevable l’intervention volontaire de la Selas Egide à titre personnel.

Par actes de commissaire de justice en date des 4 et 11 janvier 2024, le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence du [Adresse 1] a fait assigner :
*la SARL Cabinet Lenfant-Laffitte
*la SARL ADMINISTRATION IMMOBILIERE GLOAGEN exerçant sous l’enseigne AIG venant aux droits de la SARL Cabinet Lenfant-Laffitte
*la SA GENERALI IARD, assureur responsabilité civile professionnelle de la SARL Cabinet Lenfant-Laffitte devant le tribunal judiciaire de PAU sur le fondement des articles 1231-1 et 1992 du code civil, de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article L124-3 du code des assurances.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 3 septembre 2025, le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence du [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice, la SELARL SOGEA expose :
– que la faute de de gestion de la SARL CABINET LENFANT LAFFITTE est établie
– qu’il est constant que le syndic commet une faute s’il ne procède pas à l’exécution des décisions de l’assemblée générale des copropriétaires ou si cette exécution est tardive et cause un préjudice au syndicat
– qu’en l’espèce, les préjudices subis par les époux [M] ont pour origine plusieurs manquements du syndic dans le cadre de son mandat
– que les travaux votés en 2008 n’ont jamais été réalisés, conduisant à ce que la ville de [Localité 1] prenne un arrêté de péril le 16 octobre 2017
– que le jugement du tribunal judiciaire de PAU du 22 février 2022 a confirmé l’existence de manquements imputables au syndic
– que les préjudices dont les époux [M] ont obtenu réparation résultent de la carence de la SARL CABINET LENFANT LAFFITTE dans l’exécution des travaux votés et l’absence de travaux d’urgence réalisés à son initiative puisque les locaux sont devenus inhabitables en septembre 2015 puis en février 2018
– qu’il ne s’agit pas d’une perte de chance, cette question ayant déjà été tranchée par le tribunal puis par la cour d’appel
– que par conséquent, le montant des dommages correspond à l’intégralité des condamnations prononcées à l’encontre du syndicat de copropriété
– que la SARL ADMINISTRATION IMMOBILIERE GLOAGEN exerçant sous l’enseigne AIG, du fait de la reprise du portefeuille de la SARL CABINET LENFANT LAFFITTE est tenue des obligations incombant à cette dernière.

Il demande dès lors au tribunal :
– de condamner in solidum la SARL CABINET LENFANT LAFFITTE, la SARL ADMINISTRATION IMMOBILIERE GLOAGUEN, venant aux droits de la SARL CABINET LENFANT LAFFITTE, et GENERALI IARD, à le relever de toutes
condamnations prononcées à son encontre en principal, intérêts, frais et dépens au bénéfice
des époux [M] soit la somme de 32 550 € se décomposant de la manière suivante :
* Préjudice financier : 28 850 €
* Préjudice moral : 1 000 €
* Article 700 TJ : 1 200 €
* Article 700 CA : 1 500 €
– de condamner in solidum la SARL CABINET LENFANT LAFFITTE, la SARL ADMINISTRATION IMMOBILIERE GLOAGUEN, venant aux droits de la SARL CABINET LENFANT LAFFITTE, et GENERALI IARD, à lui payer la somme de 4 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,
– de condamner in solidum la SARL CABINET LENFANT LAFFITTE, la SARL ADMINISTRATION IMMOBILIERE GLOAGUEN, venant aux droits de la SARL CABINET LENFANT LAFFITTE, et GENERALI IARD aux entiers dépens.

Par conclusions notifiées par RPVA le 3 avril 2025, la SARL ADMINISTRATION IMMOBILIERE GLOAGEN exerçant sous l’enseigne AIG soutient qu’elle n’est jamais venue aux droits de la SARL CABINET LENFANT LAFFITTE et n’a jamais été syndic en exercice de la Résidence du [Adresse 1].
Elle précise qu’elle n’a pas racheté les parts de la SARL CABINET LENFANT LAFFITTE mais a seulement repris le portefeuille au sein duquel existait le mandat initialement confié au
CABINET LENFANT LAFFITTE.
Elle ajoute qu’elle est aujourd’hui représentée par son syndic en exercice, la SOGEA et qu’elle n’a régularisé aucun contrat de syndic avec la société AIG.

Elle sollicite par conséquent du tribunal :
– qu’il déboute le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence du [Adresse 1] de ses demandes ;
– qu’il le condamne, outre aux dépens, à lui verser la somme de 3.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 13 janvier 2026, la SA GENERALI IARD demande au tribunal :
A titre principal
– de juger que le cabinet LENFANT-LAFFITE n’est nullement responsable des désordres subis par les époux [M] ;
– de débouter en conséquence le SDC [Adresse 1] et toute partie de l’intégralité de leurs demandes dirigées à son encontre

A titre subsidiaire
– de juger les demandes indemnitaires des époux [M] et par ricochet du SDC [Adresse 1] parfaitement injustifiées ;
– de débouter en conséquence le SDC [Adresse 1] et toute partie de l’intégralité de leurs demandes dirigées à son encontre

En toute hypothèse
– de faire application des limites et exclusions prévues au contrat d’assurance souscrit auprès
de GENERALI IARD par le cabinet LENFANT-LAFFITTE ;
– de condamner solidairement le SDC [Adresse 1] et tout succombant à lui verser la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Elle fait valoir :
– que les manquements invoqués à l’encontre du syndic ne sont ni avérés ni à l’origine des préjudices
– que la responsabilité du syndic est strictement limitée aux dommages causés par son propre fait personnel et qu’il n’est tenu qu’à une obligation de moyens
– qu’en l’espèce, si les travaux n’ont pu être réalisés, c’est en raison de multiples obstacles rencontrés et non pas en raison d’un manque de diligences de la SARL CABINET LENFANT LAFFITTE
– que les dommages allégués par les époux [M] sont totalement étrangers aux griefs invoqués à l’encontre de la SARL CABINET LENFANT LAFFITTE
– qu’il n’est pas démontré que les désordres auraient pu être évités en raison :
*de l’état de vétusté de l’immeuble
* de la lenteur adùministrative
*du refus initial du propriétaire de l’immeuble du [Adresse 5] de réaliser en même temps les travaux de rénovation de l’immeuble
* de la complexité des travaux et de leur coût important
– que les demandes indemnitaires ne sauraient être imputées à la SARL CABINET LENFANT LAFFITTE
– que les prétendus manquements du syndic n’ont eu pour conséquence tout au plus qu’une perte de chance pour les époux [M] d’éviter les préjudices dont ils font état
– qu’en l’espèce, compte tenu de l’aléa, la perte de chance au demeurant non demandée est nulle et les demandes de condamnation sans objet
– qu’elle est, en tout état de cause, fondée à opposer au tiers sa franchise de 10% des indemnités avec un minimum de 4570€.

La SARL Cabinet Lenfant-Laffitte n’a pas constitué avocat.

MOTIFS DE LA DECISION

– Sur la responsabilité de la SARL CABINET LENFANT LAFFITTE

L'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que le syndic est notamment chargé :
- "d'assurer l'exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l'assemblée générale ;
- d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde ou à son entretien, et en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci".

Un syndic doit accomplir de nombreuses diligences dans le cadre de son obligation de moyens. Il lui incombe de pourvoir au mieux aux intérêts de son mandant et de le préserver de tout risque connu.

L'article 1992 du Code civil dispose que "le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion. Néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu'à celui qui reçoit un salaire."

1/ en ce qui concerne la faute

En l'espèce, le cabinet LENFANT-LAFFITTE démontre avoir entrepris des démarches lors de l'assemblée générale du 18 juin 2008 pour procéder à la réfection de la toiture et de la façade de l'immeuble (décision n°12 du procès-verbal d'assemblée générale du 18 juin 2008) en sollicitant un devis auprès Monsieur [T], architecte des bâtiments de France.
Entre les années 2010 et 2012, le cabinet LENFANT-LAFFITTE s'est vu empêcher la réalisation des travaux par le refus de Monsieur [A], propriétaire de l'immeuble du [Adresse 5], immeuble imbriqué à l'immeuble du [Adresse 1], ainsi que par le ministère de la culture, propriétaire de lots au sein de la copropriété de l'immeuble du [Adresse 1].
Lors de l'assemblée générale du 23 octobre 2013, après avoir eu l'autorisation de Monsieur [A], des déconvenues liées au maitre d'œuvre n'ont pas permis entre 2013 et 2015 l'avancement du projet, ce qui a conduit à la nomination d'un nouvel architecte, le cabinet BMTB qui a présenté l'ensemble des travaux envisagés lors de l'assemblée générale du 1er février 2016 (décision n°4 procès-verbaux d'assemblée générale du 1er février 2016). Le cabinet BMTB a ensuite présenté, en mai 2016, les différents diagnostics et un état des lieux de l'immeuble en précisant présenter les devis en septembre 2016 lors d'une assemblée extraordinaire (décision n°10 du procès-verbal d'assemblée générale du 26 mai 2016).

Dans un courriel du 20 octobre 2016, le cabinet fait un point sur l'état d'avancement concernant les travaux de l'immeuble du [Adresse 1] en précisant qu'un rendez-vous est prévu le 30 novembre 2016 avec l'architecte de bâtiments de France afin d'obtenir son accord pour les travaux le concernant, ce qui permettra de déterminer le chiffrage des travaux. L'ampleur des travaux n'étant plus celle des travaux initialement visés en 2008, une démarche administrative auprès de la mairie de [Localité 1] par le cabinet BMTP en concertation avec l'architecte des bâtiments de France a alors été entreprise, aboutissant à l'engagement le 30 mars 2017 d'une procédure d'arrêté de péril avec mise en sécurité (décision n°11 du procès-verbal de l'assemblée générale du 06 juin 2017).

Monsieur [K] [P] désigné en qualité d'expert par le tribunal administratif de Pau a rendu ses conclusions le 17 janvier 2018.
Lors de cette mission d'expertise, le cabinet LENFANT-LAFFITTE en la personne de Madame [B] LENFANT-LAFFITTE était présente et a fait visiter les lieux à l'expert.
Il est précisé également que le cabinet a fait procéder à l'étaiement provisoire du plancher haut de l'appartement de Madame [S], la menace d'effondrement du plancher haut du séjour de son appartement constituant un péril imminent (page 17 du rapport d'expertise judiciaire du 17 janvier 2018).
A la suite de ce rapport, un arrêté de péril imminent a été adressé aux deux immeubles, le [Adresse 5] et le [Adresse 1], et lors de l'assemblée générale du 13 novembre 2018, le cabinet BMTB en la personne de Monsieur [G] précise qu'un géomètre est intervenu pour déterminer les limites de propriété des deux immeubles, non connues, ce qui était le préalable pour permettre de dissocier, dans la confection du cahier des charges, les deux immeubles.
Cet état de fait démontre certaines diligences accomplies par le cabinet de syndic LENFANT-LAFFITTE entre 2008 et 2020, années où il était le syndic du SDC DE L'IMMEUBLE [Adresse 1] mais en l'état des pièces transmises, il s'avère que le syndic n'a pas accompli l'ensemble des diligences attendues.

La question des travaux a été abordée à chaque assemblée générale, en attestent les procès-verbaux produits, et l'assemblée générale a voté les résolutions nécessaires à la réalisation des travaux, ce qui est confirmé dans le cadre du jugement du Tribunal judiciaire de Pau du 22 février 2022.
Néanmoins, il n'est pas démontré que le cabinet LENFANT-LAFFITTE, à la suite des prises de décisions des copropriétaires, a mis en œuvre les diligences attendues pour réaliser les mesures votées.

Le retard dans la mise en œuvre des mesures urgentes de travaux, nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble n’est pas justifié et les moyens mis en œuvre pour relancer les différents intervenants ne sont pas démontrés.

Or, comme l’indique la cour d’appel de PAU dans son arrêt du 28 novembre 2023, la gravité des désordres doit être signalée puisqu’un arrêté de péril imminent a été notifié au syndic, le cabinet LENFANT-LAFFITTE, le 31 janvier 2018 suite à l’aggravation de l’ampleur des désordres avec le temps, eu égard à l’inertie du syndic à faire réaliser les travaux votés en 2008 soit 10 ans auparavant.

Par ailleurs, le rapport d'expertise judiciaire du 17 janvier 2018 relève des inquiétudes pour la sécurité des personnes, confirmées dans l'arrêté de péril imminent du 31 janvier 2018 qui enjoint au syndicat des copropriétaires dans un délai de quinze jours de réaliser certains travaux :
- La dépose des volets battants à persienne dégradées sur la façade ouest ;
- La purge des zones d'enduit non adhérentes en façade ouest ;
- La réalisation des travaux de confortement des structures du plancher bas du rez-de-chaussée de l'immeuble ;
- La réalisation de travaux de sécurisation de l'entrée de l'immeuble et des parties communes ;
- En façade est, la réalisation de travaux de consolidation des parties instables.

Au vu des pièces transmises, aucune de ces mesures d'urgence n'a été réalisée. En attestent la mise en demeure de Madame [Y] [M] du 08 juin 2018 (pièce 13-29- SDC), courriel du 26 juillet 2018 (pièce 13-32 -SDC), courriel du 11 juillet 2018 (pièce 13-33) et le courriel du 21 juin 2018 (pièce 13-34 - SDC).

L'absence de promptitude dans la réalisation durant les douze années de mandat et le peu de diligences accomplies par le cabinet LENFANT-LAFFITTE démontrent un comportement fautif dans le cadre de son mandat à l'égard du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE [Adresse 1], son mandant.

La faute du syndic est donc suffisamment caractérisée.

2/ en ce qui concerne le lien de causalité

En l'espèce, le comportement fautif du cabinet LENFANT-LAFFITTE constitué par ses manquements a conduit à rendre inhabitable et donc impropre à la location deux logements appartenant à Monsieur [O] [M] et Madame [Y] [C], un en septembre 2015 et l'autre en février 2018 alors que les logements étaient loués avant ces dates.

De plus, l'absence de revenus locatifs pour les propriétaires du fait de " l'inaction du syndic du syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 1] à Pau (…) constitutive de la faute qui entraine la mise en jeu de la responsabilité de son mandant " a été reconnue dans le cadre du jugement du Tribunal judiciaire de Pau du 22 février 2022 et confirmé par l'arrêt de la Cour d'appel de Pau du 28 novembre 2023.
Le lien de causalité est établi.

3/ en ce qui concerne le dommage

En l'espèce, le SDC DE L'IMMEUBLE [Adresse 1] a été condamné au versement de la somme de 32.550 € pour le dommage subi à l'égard de Monsieur [O] [M] et Madame [Y] [C] par jugement du Tribunal judiciaire de Pau du 22 février 2022 et confirmé par l'arrêt de la Cour d'appel de Pau du 28 novembre 2023 pour l'absence de revenus locatifs.

Cette somme se compose de 28.850 € de préjudice financier, 1.000 € de préjudice moral, 1.200 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile dans le cadre de la première instance et 1.500 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile dans le cadre de l'appel.

Le paiement a été réalisé par le biais d'un chèque CARPA transmis au conseil de Monsieur [O] [M] et Madame [Y] [C] dans un courrier du 18 juillet 2024 (pièces n° 18 et 19 - SDC).

La société GENERALI IARD, assureur du cabinet LENFANT-LAFFITTE (contrat d'assurance responsabilité civile professionnelle - pièce n°1) allègue que le dommage ne résulterait que d'une perte de chance pour Monsieur [O] [M] et Madame [Y] [C].

Néanmoins, comme l'a précisé la Cour d'appel de Pau dans son arrêt du 28 novembre 2023, "il ne s'agit pas d'une perte de chance de ne pas pouvoir louer mais d'une perte sèche des loyers dés lors que les appartements étaient occupés et que les locataires ont été contraints de quitter les lieux du fait de l'état dangereux des appartements".

Le préjudice du SYNDICAT DE L'IMMEUBLE [Adresse 1] dont il est fondé à demander réparation est par conséquent constitué de la somme de 32.550 € correspondant à la somme payée à Monsieur [O] [M] et Madame [Y] [C] en dédommagement de leurs préjudices.

La SARL CABINET LENFANT LAFFITTE sera donc condamnée à verser la somme de 32.550€ au Syndicat des Copropriétaires de la Résidence du [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice, la SELARL SOGEA.

– Sur la responsabilité de la SARL ADMINISTRATION IMMOBILIERE GLOAGEN exerçant sous l’enseigne AIG

Au visa des articles 17, 18 et 25 de la loi du 10 juillet 1965, le pouvoir de désigner ou de révoquer le syndic relève de l'assemblée générale des copropriétaires.

La loi du 10 juillet 1965, excluant toute substitution du syndic sans un vote de l'assemblée générale des copropriétaires, ne permet pas à une société titulaire d'un mandat de syndic de dessaisir les copropriétaires de leur pouvoir exclusif de désignation du syndic en cas de cession du fonds du syndic désigné ; dans une telle hypothèse, le cessionnaire du fonds n'est pas substitué de plein droit au syndic initialement désigné intuitu personae, c’est à dire attaché à une personne physique.

En l'espèce, la SARL AIG a repris le portefeuille de la SARL CABINET LENFANT-LAFFITTE contenant le mandat initialement confié par le SDC DE L'IMMEUBLE [Adresse 1].
A l'expiration du mandat confié à la SARL CABINET LENFANT-LAFFITTE, la SARL AIG n'a pas été choisie comme syndic, la SOGEA ayant été nommée, lors de l'assemblée générale du 23 juin 2020 dans le cadre de la sixième résolution (pièce n°9 - SCP).
En conséquence, la SARL ADMINISTRATION IMMOBILIERE GLOAGEN ne s'est pas substituée au cabinet LENFANT-LAFFITTE lors du rachat du portefeuille de ce dernier.

Elle doit donc être mise hors de cause.

– Sur la garantie de GENERALI IARD

Il résulte du contrat produit (pièce n°1 GENERALI) que la SA GENERALI IARD est bien l’assureur responsabilité civile professionnelle de la SARL CABINET LENFANT-LAFFITTE.
La franchise n’est pas opposable aux tiers et donc au syndicat des copropriétaires.

La SA GENERALI IARD sera donc condamnée in solidum avec la SARL CABINET LENFANT-LAFFITTE à verser la somme de 32.550€ au Syndicat des Copropriétaires de la Résidence du [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice, la SELARL SOGEA.

– Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

La SARL CABINET LENFANT-LAFFITTEet la SA GENERALI IARD qui succombent seront condamnées in solidum aux dépens ainsi qu’à verser la somme qu’il est équitable de fixer :
* à 3000€ au Syndicat des Copropriétaires de la Résidence du [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice, la SELARL SOGEA

* à 1500€ à la SARL ADMINISTRATION IMMOBILIERE GLOAGEN exerçant sous l’enseigne AIG
sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La SA GENERALI IARD sera déboutée de sa demande à ce titre.

PAR CES MOTIFS