TJ 77288, 23 avr. 2026, RG 26/00717

TRIBUNAL JUDICIAIRE
de MELUN

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

[Localité 1]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 26/00717 -
N° Portalis DB2Z-W-B7J-IHRV

Minute signée électroniquement

JUGEMENT du 23/04/2026

S.A. ANTIN RESIDENCES

C/

Monsieur [D] [M]

Copie exécutoire délivrée le (voir mention) :
à :
- Maître Aude LACROIX

Expédition délivrée le (voir mention) :
à :
- Préfet de Seine et Marne
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 23 AVRIL 2026

Sous la Présidence de Natalène MOUNIER, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assistée de Nicole BIELER, Greffier, lors des débats et lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDERESSE :

S.A. ANTIN RESIDENCES
[Adresse 2]
[Localité 2]
représentée par Maître Aude LACROIX, avocat au barreau de PARIS substituée par Maître Marie-caroline HUBERT, avocat au barreau de PARIS

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [D] [M]

[Adresse 3],
[Adresse 4]
[Localité 1]
non comparant, ni représenté

Après débats à l'audience publique du 10 Mars 2026,
le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d'un contrat passé par acte sous seing privé en date du 7 avril 2015, la société ANTIN RESIDENCES a loué à Monsieur [D] [M] un local à usage d'habitation situé [Adresse 5]) à [Localité 1], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 440,64 € outre 94,65 € de provision pour charges.

En vertu d'un contrat passé par acte sous seing privé en date du 17 avril 2015, la société ANTIN RESIDENCES a également loué à Monsieur [D] [M] un emplacement de stationnement situé [Adresse 4] (1er sous-sol, n°31) à [Localité 1], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 35,39 €.

Après une résiliation judiciaire, il a été signé un nouveau contrat de bail entre les parties, reprenant les termes et conditions du contrat de bail initial, avec effet rétroactif au 31 mars 2017.

Par acte de commissaire de justice du 14 août 2025, la société ANTIN RESIDENCES a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 2 349,11 € au titre des loyers et charges échus impayés.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 20 août 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 janvier 2026, la société ANTIN RESIDENCES a fait assigner Monsieur [D] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demande, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de :

à titre principal, prononcer la résiliation judiciaire des baux en raison des troubles de jouissance et de la dette locative, et à titre subsidiaire constater l'acquisition de la clause résolutoire de chacun des contrats de bail,ordonner l'expulsion immédiate du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique,autoriser la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion,condamner le locataire à payer la somme de 633,16 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois de décembre 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,condamner le locataire à payer une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu'à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d'un locataire sortant,condamner le locataire à payer la somme de 800,00 € euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.
L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de la Seine-et-Marne le 23 janvier 2026.

L'affaire a été appelée et retenue lors de l'audience du 10 mars 2026.

A cette audience, la société ANTIN RESIDENCES, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance, en actualisant sa créance, celle-ci s'élevant désormais à la somme de 720,08 €, au titre des loyers et charges échus au 26 février 2026, terme du mois de février 2026 inclus.

Cité par acte délivré à l’étude du commissaire de justice, Monsieur [D] [M] ne comparaît pas.

L’affaire est mise en délibéré au 23 avril 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

- Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)
En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation.

En l’espèce, la bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 20 août 2025.

Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet
L'article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

En l'espèce, l'assignation a été dénoncée au préfet le 23 janvier 2026, soit plus de six semaines avant l'audience du 10 mars 2026.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

- Sur le paiement des loyers et des charges

Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l'espèce, la société ANTIN RESIDENCES verse aux débats les contrats ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l'exécution.

Il ressort des pièces fournies qu'au 26 février 2026, la dette locative de Monsieur [D] [M] s’élève à la somme de 720,08 € au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d'habitation et l’emplacement de stationnement, terme du mois de février 2026 inclus. Il convient donc de condamner le locataire au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

- Sur la résiliation judiciaire des contrats de bail

Les articles 1227 et 1228 du code civil disposent que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

En application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus
b) D'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location et de s'abstenir de tout comportement ou de toute activité qui, aux abords de ces locaux ou dans le même ensemble immobilier, porte atteinte aux équipements collectifs utilisés par les résidents, à la sécurité des personnes ou à leur liberté d'aller et venir.

En l’espèce, il est établi par les pièces versées, et notamment par les attestations et courriers de doléance des voisins directs du locataire, que Monsieur [D] [M] n’a pas respecté son obligation de jouissance paisible, du fait des odeurs nauséabondes sur son balcon et dans les parties communes, ayant apparemment pour origine les excréments de son animal de compagnie.
Néanmoins, le bailleur ne démontre pas avoir mis en demeure le locataire de faire cesser ces nuisances (courriers versés sans preuve de leur envoi et/ou de leur réception).
Le caractère de gravité de la violation allégué (persistance des troubles malgré mise en demeure) est donc insuffisamment établi pour justifier la résiliation du bail sur ce motif.
S’agissant de la dette locative, son montant relativement faible au jour de l’audience (équivalent à une échéance mensuelle environ) ne justifie pas non plus la résiliation du bail sur ce motif.
En conséquence, la demande en résiliation judiciaire du bail formée par le bailleur sera rejetée.

- Sur l'acquisition des clauses résolutoires

Aux termes de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux lorsque celui-ci est délivré après le 29 juillet 2023, date d'application de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 portant réforme de la loi du 6 juillet 1989. Pour les commandements délivrés avant cette date, la clause résolutoire ne prend effet que deux mois après la délivrance dudit commandement.

Il est néanmoins constant que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, les contrats en date des 31 mars 2017 et 17 avril 2015 unissant les parties stipulent respectivement en leur article 9 et qu'à défaut de paiement à l'échéance d’un seul terme de loyer, le bail sera résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux pour le logement et un mois après ledit commandement pour l’emplacement de stationnement.

Cependant, compte tenu des termes du commandement de payer et des prétentions de la bailleresse, il y a lieu de considérer que le contrat de location concernant l’emplacement de stationnement est accessoire au bail d’habitation et suit le régime juridique qui lui est applicable.

Par ailleurs, il est établi que les loyers et charges n'ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s'étant perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 14 août 2025 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application des clauses résolutoires sont réunies le 15 octobre 2025.

- Sur l’expulsion

L’expulsion de Monsieur [D] [M] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Monsieur [D] [M] sera également condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois de mars 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant des loyers et des charges, tel qu'ils auraient été si les contrats s'étaient poursuivis, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de ses biens et de son impossibilité de les relouer.

- Sur les demandes accessoires

Sur les dépens 
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [D] [M] succombe à l’instance de sorte qu'il doit être condamné aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles 
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la société ANTIN RESIDENCES et de la condamnation aux dépens du défendeur, Monsieur [D] [M] sera condamné à verser à la demanderesse la somme de 500 € en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS