TJ 14118, 23 avr. 2026, RG 24/02728

N° du répertoire général : N° RG 24/02728 - N° Portalis DBW5-W-B7I-I2WT

50D Demande en garantie des vices cachés ou tendant à faire sanctionner un défaut de conformité

JUGEMENT N°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

CHAMBRE PROCEDURE ECRITE

JUGEMENT DU 23 Avril 2026

DEMANDEURS :

Monsieur [P] [N], dont le prénom d’usage est [G],
né le 14 Août 1973 à [Localité 1] (CAMEROUN)
demeurant [Adresse 1] [Localité 2]

représenté par Me Agathe MARRET, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 140

Madame [T] [A]
née le 14 Août 1973 à [Localité 3] (14)
demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Agathe MARRET, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 140
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro 2024-003355 du 01/07/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 3])

DEFENDEURS :

Monsieur [B] [D]
né le 24 Juillet 1961 à [Localité 4] (95)
demeurant [Adresse 3]

représenté par Me Caroline COUSIN, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 87

Madame [I] [J] épouse [D]
née le 14 Janvier 1964 à [Localité 3] (14)
demeurant [Adresse 3]

représentée par Me Caroline COUSIN, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 87

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Présidente : Caroline BESNARD, Juge, statuant en juge unique, les avocats de la cause en ayant été avisés ;

Greffières : B. FAUCHER, Greffière présente lors des débats et O. MELLITI, Greffière présente lors de la mise à disposition ;

DÉBATS à l’audience publique du 8 Janvier 2026,

COPIE EXÉCUTOIRE à
Me Caroline COUSIN - 87, Me Agathe MARRET - 140

DÉCISION Contradictoire, en premier ressort.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 23 Avril 2026, après prorogation du délibéré fixé initialement au 17 Mars 2026.

EXPOSÉ DU LITIGE

* Exposé des faits et de la procédure

Suivant acte notarié reçu par Maître [U] le 26 mars 2018, M. [P] [N] et Mme [T] [A] (ci-après “M. et Mme [N]”) ont fait l’acquisition auprès de M. [B] [D] et Mme [I] [J] épouse [D] d’une maison d’habitation située [Adresse 4] [Localité 5], moyennant le prix de 185 000 euros.

A la suite d’un orage en date du 12 août 2020, M. et Mme [N] ont subi d’importants dommages en raison d’infiltrations provenant de la toiture de leur maison. Dans le cadre de l’instruction de leur sinistre, déclaré auprès de leur assureur, la MACIF, une expertise amiable est intervenue et a donné lieu à un rapport au mois de septembre 2020, lequel attribue le sinistre aux dommages causés par le vent sur la toiture en tuiles mécaniques.

Les sociétés [F] [H] et CAP2FRANCE exerçant respectivement les activités de couverture et charpente-couverture ont été consultées par M. et Mme [N] afin de déterminer l’origine des infiltrations.

Par courrier du 24 juin 2022, M. et Mme [N] ont saisi les vendeurs d’une demande d’indemnisation de leurs préjudices, estimant qu’ils sont en lien avec l’existence d’un vice caché à l’endroit des velux posés en méconnaissance des règles de l’art.

Selon ordonnance de référé en date du 19 octobre 2022, le président du tribunal judiciaire de Caen a ordonné une expertise au contradictoire de M. [B] [D] et Mme [I] [J] épouse [D] et désigné en qualité d’expert judiciaire M. [X] [O]

L’expert a établi son rapport le 27 juillet 2023.

Par exploits de commissaire de justice en date du 26 juin 2024, M. [P] [N] et Mme [T] [A] ont fait assigner M. [B] [D] et Mme [I] [J] épouse [D] devant le tribunal judiciaire de Caen afin d’obtenir la réparation de leurs préjudices.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 19 novembre 2025. L'affaire a été plaidée à l'audience du 8 janvier 2026 et la décision a été mise en délibéré au 17 mars 2026, délibéré prorogé au 23 avril 2026.

* Prétentions et moyens des parties

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 22 avril 2025, M. [P] [N] et Mme [T] [A] demandent au tribunal judiciaire, au visa des articles 1644 et 1137 du code civil, de :
- Déclarer recevable est bien fondé l’action en garantie des vices cachés mise en œuvre par les requérants ;
- Condamner solidairement les époux [D] à payer aux époux [N] la somme de 8 046,89 euros au titre du coût des travaux de réparation de la toiture avec indexation sur l’indice BT01 du coût de la construction à compter du dépôt du rapport et jusqu’à parfait règlement outre les intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir ;
- Condamner solidairement les époux [D] à leur payer la somme de 2 186,04 euros au titre du coût de réfection de l’intérieur, avec indexation de l’indice IPEA résidentiel du dépôt du rapport et jusqu’à parfait règlement outre les intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir ;
- Condamner solidairement les époux [D] à leur payer la somme de 5 000 euros au titre de leur préjudice moral ;
- Condamner solidairement les époux [D] à leur payer la somme de 8 000 euros en indemnisation de la réticence dolosive dont ils ont été victime ;
Condamner solidairement les époux [D] au paiement d’une indemnité de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
- Condamner solidairement les époux [D] aux dépens de l’instance, comprenant les frais d’expertise judiciaire.

En défense, dans leurs conclusions notifiées par voie électronique, le 23 juin 2025, M. [B] [D] et Mme [I] [J] épouse [D] demandent au tribunal, au visa des articles 1644 et 1137 du code civil, de :
- Débouter M. [N] et Mme [A] de l’intégralité de leur demande
- Condamner M. et Mme [N] au paiement d’une somme de 4 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.
Subsidiairement,
- Limiter le montant de la réparation à la somme de 4 306,70 euros au titre de la réparation des dommages matériels,

Les prétentions et moyens des parties sont plus amplement exposés dans leurs écritures susvisées auxquelles, en application de l’article 455 du code de procédure civile, le tribunal se réfère.

MOTIVATION

A titre liminaire, il est rappelé en réponse aux moyens soulevés tirés de la tardiveté des demandes que la question de l’éventuelle prescription de l’action n’a pas été soumise à l’appréciation du juge de la mise en état, seul compétent pour statuer sur cette fin de non recevoir en vertu de l’article 789 du code de procédure civile.

I - Sur la mise en oeuvre de la garantie légale des vices cachés des articles 1641 et suivants du code civil

Aux termes de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.

Il incombe à l’acquéreur de rapporter la preuve du vice caché et de ses différents caractères. Il doit ainsi établir que la chose vendue est atteinte d’un vice :
- inhérent à la chose et constituant la cause technique des défectuosités,
- présentant un caractère de gravité de nature à porter atteinte à l’usage attendu de la chose,
- existant antérieurement à la vente, au moins en l’état de germe,
- n’étant, au moment de la vente, ni apparent ni connu de lui, le vendeur n’étant pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même conformément à l’article 1642 du code civil.

A. Sur l’application de la clause de non-garantie

Aux termes de l’article 1643 du code civil, le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie.

Le vendeur qui, ayant connaissance d'un vice lors de la conclusion du contrat, stipule qu'il ne le garantira pas, est tenu à garantie, nonobstant cette clause (3e Civ., 16 décembre 2009, pourvoi n 09-10.540, 3e Civ., Bull. 2009, III, n 288). À cet égard la jurisprudence assimile à un vendeur qui connaissait les vices le vendeur professionnel ainsi que celui qui, sans être professionnel, a effectué lui-même des travaux dans l'immeuble vendu.

En l’espèce, l’acte de vente signé entre M. [P] [N] et Mme [T] [A], acquéreurs, et M. [B] [D] et Mme [I] [J] épouse [D], vendeurs, stipule que :
“L’acquéreur prend le bien dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit notamment en raison :
- des vices apparents,
- des vices cachés.
S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas :
- si le vendeur a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, ou s’il est réputé ou s’est comporté comme tel,
- s’il est prouvé par l’acquéreur, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur.”

En page 16 de l’acte de vente, “le Vendeur déclare qu’au cours de l’année 1998, il a fait réaliser des travaux ayant consisté dans la pose de deux châssis de toit.” La déclaration de travaux en date du 6 mai 1998 est produite par les défendeurs.

S’agissant du 3è velux, situé au 1er étage, M. [D] ne conteste pas être à l’origine de sa pose lors de l’année 2009, sans toutefois le démontrer.

Il convient en conséquence, s’agissant de ces travaux réalisés par M. [D], d’écarter la clause de non-garantie stipulée dans l’acte de vente.

B. Sur l’existence de vices cachés, préexistants lors de la vente

Il est rappelé que le vice est considéré comme non apparent, ou caché, lorsqu'il ne se révèle pas à l'occasion de vérifications immédiates et d'investigations normales.

En l’espèce, l’expert judiciaire relève, dans le cadre de sa visite du 21 décembre 2022, la présence de trois châssis et déclare qu’ils ont été bâchés au mois d’octobre 2022 afin éviter l’aggravation des dommages. Il constate des traces d’humidité sous les châssis des deux étages qu’il attribue “dans le fait que le raccordement des châssis sur la toiture n’est pas conforme aux règles de l’art :
- Les châssis sont fixés trop bas et ne débordent pas suffisamment du plan de toiture ;
- Les pièces de raccordement avec la toiture n’assurent pas le recouvrement suffisant et ont été maltraitées, on constate même sur le châssis du 2ème étage des traces de polyuréthane et de silicone qui témoignent que le problème d’étanchéité existe depuis très longtemps.
- Les tuiles ont été coupées et ne sont pas fixées. Plusieurs tuiles se sont envolées lors de la dernière tempête.”

Ce rapport d’expertise a permis aux acquéreurs de prendre connaissance avec certitude de l'existence du défaut caché et de son ampleur.

S’agissant des conséquences dommageables de ces vices à l’origine des infiltrations en toiture, il résulte du rapport d’expertise amiable établi à la demande de l’assureur de M et Mme [N] suite à la tempête survenue le 12 août 2020 que des dommages “de mouille” ont été constatés au 1er et 2ème étage de l’habitation, nécessitant des remises en peinture.

Les malfaçons constituent des vices, lesquels, en ce qu’ils sont à l’origine d’infiltrations à l’intérieur de la maison d’habitation, ne remplissent pas leur fonction d’étanchéité et rendent l’habitation impropre à son usage. Ils présentent ainsi le niveau de gravité requis pour la mise en oeuvre de la responsabilité.

Il se déduit par ailleurs de la nécessité de faire intervenir des artisans, de diligenter une expertise amiable puis judiciaire que les vices étaient cachés et qu’en l’absence d’infiltrations antérieures au mois d’août 2018, les époux [N] ne pouvaient lors de la vente se convaincre eux-même de l’existence de ces vices.

En outre, il est établi que ces vices, tenant à la méconnaissance des règles de l’art lors de la pose des châssis par M. [D] et non à l’usure normale des menuiseries, préexistaient lors de la vente régularisée le 26 mars 2018.

A la lumière de ces éléments, M. et Mme [D] engage leur responsabilité en application de la garantie des vices cachés.

C. Sur les préjudices et le lien de causalité

En application des articles 1644 et 1645 du code civil, l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix. Si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur.

Les acquéreurs ne sollicitent pas le bénéfice de l’action estimatoire mais forment une demande indemnitaire tendant à la réparation de leur préjudice qui doit conduire à les replacer dans la situation où ils se seraient trouvés si la chose vendue n'avait pas été atteinte de vice caché.

Ils sont ainsi fondés à être indemnisés du coût des travaux nécessaires pour remédier aux vices leur permettant d'être en possession d'un immeuble conforme à celui qu'ils avaient souhaité acquérir.

* Sur le préjudice matériel

Les conclusions du rapport d’expertise permettent de déterminer les travaux de réfection à engager, à savoir :

- Le remplacement du châssis du 1er étage ;
- La fixation des châssis sur la toiture ;
- La réalisation de raccords de tuiles autour des châssis ;
- Le remplacement éventuellement des pièces de charpentes qui auraient pu souffrir d’humidité ;
La réalisation des raccords intérieurs autour des châssis.

L’expert mentionne la production par M. et Mme [N] d’un devis établi par l’entreprise [Q] d’un montant de 8 046,89 euros TTC, dont les parties ont pu librement discuter et qui a été retenu par l’expert. C’est en vain que les époux [D] sollicitent l’exclusion du remplacement du 3è chassis qui n’est pas à l’origine de dommage alors que le châssis présente les mêmes vices que les deux autres de sorte que sa mise en conformité s’impose.

La somme de 8 046,89 euros TTC sera ainsi retenue.

Il y a par ailleurs lieu de constater que les demandeurs ont d’ores et déjà été indemnisés de la réparation des dommages matériels consécutifs par l’allocation par leur assureur, la MACIF, de sommes au titre du sinistre survenu aux fins de remises en peinture pour un montant de 312,40 euros. Il y a lieu à cet égard de considérer que les travaux engagés au titre de la réfection du sous-sol, dont il est constaté qu’ils ont pour origine les ruissellements liés aux pluies torrentielles, ne présentent pas de lien de causalité avec les vices révélés à l’endroit des châssis.

Il y a ainsi lieu de rejeter les demandes complémentaires.

M. [B] [D] et Mme [I] [J] épouse [D] seront ainsi condamnés in solidum à verser à M et Mme [N] la somme de 8 046,89 euros TTC au titre de leur préjudice matériel.

La somme accordée au titre des travaux de reprise sera actualisée en fonction de l'évolution de l'indice BT01 entre le 27 juillet 2023, date du dépôt du rapport d'expertise et le présent jugement.

* Sur le préjudice moral

Il n’est justifié d’aucun préjudice de jouissance en lien avec les vices cachés ni d’anxiété née de la situation matérielle des demandeurs autre que la nécessité de diligenter une procédure judiciaire à leurs frais. Ce constat est corroboré par les déclarations de l’expert qui relève une absence de préjudice de jouissance ainsi que l’efficacité du bâchage des menuiseries, lequel a permis de faire cesser les infiltrations et ainsi d’exclure une aggravation des dommages, qui n’est au demeurant pas démontrée.

Partant, la demande de ce chef sera rejetée.

II. Sur la responsabilité des vendeurs pour cause de dol

L’article 1137 du code civil, dans sa rédaction applicable au litige, dispose que le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manœuvres ou des mensonges.
Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie.

Le dol dans la formation du contrat est défini comme une tromperie destinée à surprendre le consentement du cocontractant. Il suppose qu’une erreur “provoquée”, déterminante du consentement, ait été commise.

M et Mme [N] exposent avoir découvert, postérieurement à la vente, de nombreuses malfaçons dans l’habitation, à savoir :
- Un trou dans la plaque en fonte dans le fond de la cheminée, dissimulé lors de la visite par des bûches décoratives, rendant l’insert inutilisable compte tenu de la combustion de l’ensemble du conduit de cheminée, dont les acquéreurs se sont aperçus lors du changement d’insert ;
- Des anomalies électriques et notamment des pannes aléatoires du disjoncteur qui saute, notamment par temps de pluie, mettant en doute les mises aux normes alléguées par les époux [D] avant la vente (mauvais branchements, câbles passés sans gaines dans les murs...) ;
- Des défauts au niveau du raccordement au tout-à-l’égout (regard extérieur non maçonné et changement de l’emplacement initial du raccordement) à l’origine d’infiltrations en sous-sol et d’affaissement des dalles au niveau du regard extérieur.

Force est néanmoins de constater que les demandeurs, dont les allégations ne reposent sur aucun élément probant, sont défaillants dans l’administration de la preuve qui leur incombe et seront dès lors déboutés de leurs demandes fondées sur le dol.

III. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

M. [B] [D] et Mme [I] [J] épouse [D], succombant, seront condamnés in solidum au paiement des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile et conformément à l’article 695 du code de procédure civile qui les énumère limitativement. Il est rappelé que les dépens comprennent les frais d’expertise judiciaire.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de M. [P] [N] et Mme [T] [A] les frais exposés par eux dans la présente instance et non compris dans les dépens.
M. [B] [D] et Mme [I] [J] épouse [D] seront en conséquence condamnés in solidum à leur verser la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. En l’espèce, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS