TJ 68224, 23 avr. 2026, RG 25/02032

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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Site ATHENA
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 1]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité
Service civil

MINUTE n°

N° RG 25/02032 - N° Portalis DB2G-W-B7J-JNEY
Section 3
VA
République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 23 avril 2026

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

Société anonyme d’HLM NEOLIA, représentée par son représentant légal - dont le siège social est sis [Adresse 3]
Représentée par Maître Jean-Michel ARCAY, avocat au barreau de MULHOUSE

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [T] [K] - demeurant [Adresse 4]
Non comparant, ni représenté

Nature de l’affaire : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion - Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Maxime SPAETY : Président
Patricia HABER : Greffier

DEBATS : à l’audience du 22 Janvier 2026

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 23 avril 2026 et signé par Maxime SPAETY, juge des contentieux de la protection, et Clarisse GOEPFERT, Greffier

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 7 janvier 2021, la SA d'HLM NEOLIA a consenti un bail d’habitation à Monsieur [T] [K] sur des locaux situés au [Adresse 5] à [Localité 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 349,44 euros et d’une provision pour charges de 50,77 euros, outre les charges mensuelles suivantes : 9,21 € (accord collectif multiservices), 1,76 € (ascenseur), 21,05 € (chauffage) et 3,47 € (câble).

Par acte de commissaire de justice du 3 juillet 2024, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 2 006,21 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [T] [K] le 4 juillet 2024.

Par assignation du 17 juillet 2025, la SA d'HLM NEOLIA a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du contrat, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [T] [K] sous astreinte de 20 € par jour de retard et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
− une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,
− 5 002,79 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 13 juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation et avec capitalisation des intérêts,
− 900 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 22 juillet 2025, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

Prétentions et moyens des parties

À l'audience du 22 janvier 2026, la SA d'HLM NEOLIA sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance. La SA d'HLM NEOLIA considère enfin qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et indique que la dette a augmenté depuis l’assignation.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à personne, Monsieur [T] [K] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

La SA d'HLM NEOLIA ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La SA d'HLM NEOLIA justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.
Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 3 juillet 2024. Or, d’après l'historique des versements, la somme de
2 006,21 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 4 septembre 2024.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la SA d'HLM NEOLIA à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d'un commandement de quitter les lieux.

Il n'y a pas lieu d'assortir la présente décision d'une astreinte, le recours éventuel à la force publique étant suffisant pour en assurer l'exécution.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la SA d'HLM NEOLIA verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 13 juin 2025, Monsieur [T] [K] lui devait la somme de 5 002,79 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Monsieur [T] [K] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation.

En application de l’article 1343-2 du Code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produiront eux-mêmes intérêts.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 435,70 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 4 septembre 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SA d'HLM NEOLIA ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [T] [K], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 500 euros à la demande de la SA d'HLM NEOLIA concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de l'absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l'assignation, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS