TJ 75056, 24 avr. 2026, RG 25/10032

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le : 24/04/2026
à : Maitre Iris NAKOV
Maitre Catherine BERLANDE
LA S.C.A. L’UNION D’ECONOMIE SOCIALE “GAIA”

Copie exécutoire délivrée
le :
à :

Pôle civil de proximité

PCP JCP référé

N° RG 25/10032
N° Portalis 352J-W-B7J-DBGXM

N° MINUTE : 2/2026

ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 24 avril 2026

DEMANDEURS
Monsieur [T] [F], demeurant [Adresse 1]
Monsieur [A] [Z], demeurant [Adresse 1]
représentés par Maitre Iris NAKOV, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B1181

DÉFENDERESSES
LA S.C.I. PHILGEN, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Maitre Catherine BERLANDE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0678
LA S.C.A. L’UNION D’ECONOMIE SOCIALE GESTION ET ADMINISTRATION IMMOBILIERES ASSOCIEES DES ORGANISATIONS D’EDUCATION NATIONALE (GAIA), dont le siège social est sis [Adresse 3]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Brice REVENEY, Juge, juge des contentieux de la protection
assisté de Delphine VANHOVE, Cadre Greffière,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 19 mars 2026

ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 24 avril 2026 par Brice REVENEY, Juge, juge des contentieux de la protection assisté de Delphine VANHOVE, Cadre Greffière,

Décision du 24 avril 2026
PCP JCP référé - N° RG 25/10032 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBGXM

EXPOSE DU LITIGE

Par bail en date du 27 février 2023, la SCI PHILGEN a consenti via la SCA L’UNION D’ECONOMIE SOCIALE GESTION ET ADMINISTRATION IMMOBILIERES ASSOCIEES (ci-après la société GAIA) à M. [A] [Z] et M. [T] [F] un bail d’habitation de six ans portant sur un logement aux 5ème et 6ème étages comportant des terrasses à usage privatifs aux 5ème, 6ème et 7ème étages, situé [Adresse 4], moyennant un loyer en principal de 4252,11 euros intégrant un complément de loyer de 788,85 € pour l’usage des terrasses, outre les charges.

M. [A] [Z] et M. [T] [F] ont signalé au gestionnaire en mars 2023 que les garde-corps des terrasses étaient trop basses au regard des normes réglementaires pour pouvoir jouir des terrasses.
Ils ont signalé également en avril et octobre 2023 des infiltrations dans une chambre en provenance des terrasses du 6ème étage, puis en novembre 2024 dans le salon.
Le bailleur a fait procéder à des travaux (non décrits) le 06/11/2023, complétés par un test d’humidité à 15% et diagnostiquant déjà le coin de la terrasse comme source, un deuxième passage étant préconisé par l’entreprise pour vérification de l’humidité. Ce deuxième passage n’a visiblement pas eu lieu.
Ils ont fait constater des infiltrations du 08/11/2024 par acte de commissaire de justice en date du 21/11/2024.
Le 19/12/2024, ils ont mis en demeure la SCI PHILGEN et la société GAIA de remédier aux désordres après avoir contesté la mission d’un prestataire d’étanchéité mandaté par ces derniers le 09/12/2024.
Des recherches de fuite sont intervenues en décembre 2024, mars 2025, avril 2025, avec réunion d’experts en mai 2025.
M. [A] [Z] et M. [T] [F] ont relancé le bailleur le 06/06/2025.
Une reprise du salon a été effectuée en août 2025.
Par LRAR du 17/12/2025, les locataires ont demandé l’indemnisation de leurs préjudices.
Des sociétés sont intervenues (CARTIGNY, AQUANEF) pour réaliser des tests d’humidité.
Le 8 septembre 2025, une troisième fuite a été signalée comme sinistre au bailleur et son mandataire.
Le 10/10/2025 de nouveaux tests d’humidité ont été pratiqués dans les chambres.
La société CARTIGNY est intervenue pour une reprise d’étanchéité sur la terrasse.
M. [A] [Z] et M. [T] [F] ont fait constater les désordres par acte de commissaire de justice en date du 12/01/2026.
Il a été constaté l’absence de conciliation par procès verbal du 16/01/2026.

Par acte d'huissier remis à personne morale le 21 octobre 2025, M. [A] [Z] et M. [T] [F] ont fait assigner la SCI PHILGEN et la société GAIA devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris statuant en référés.
Dans leur conclusions récapitulatives n° 2, ils demandent de :
- Juger que les demandeurs rapportent la preuve que la SCI PHILGEN et la société GAIA violent leurs obligations de leur fournir un logement dont jouir paisiblement depuis plus de 30 mois,
- Enjoindre la SCI PHILGEN et la société GAIA de procéder aux travaux nécessaires pour remédier à l’insalubrité du logement, notamment en procédant à la désinfection des pièces affectées de moisissures,
- Enjoindre la SCI PHILGEN et la société GAIA de produire le rapport d’expertise ou tout autre document justifiant de la conformité des rambardes des terrasses ou de la conformité de l’aménagement des terrasses suite aux travaux entrepris,
- Autoriser M. [A] [Z] et M. [T] [F] à consigner les loyers entre les mains de la Caisse des dépôts et consignations jusqu’à ce qu’il ait été statué par la juridiction du fond sur la responsabilité du bailleur et le quantum des préjudices, aux frais des défendeurs,
- Fixer le montant du loyer à consigner à la somme de 3240,74 €,
- Condamner in solidum la SCI PHILGEN et la société GAIA à leur verser la somme de 20.000 € à titre de provision,
- Condamner in solidum la SCI PHILGEN et la société GAIA à leur verser la somme de 5000 € au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens comprenant les frais de l’assignation.

Evoquant des dégât des eaux à répétition depuis 30 mois et la présence actuelle de deux fuites dans deux chambres d’enfant du 6ème étage, M. [A] [Z] et M. [T] [F] se prévalent d’un rapport du STIH en mai 2025 invitant les bailleurs à remédier aux désordres, ainsi que d’un rapport de laboratoire ayant identifié un aspergillus dangereux parmi les moisissures. Ils dénoncent pour toute réponse du bailleur des réunions de visite d’expertise, sans traitement de fond des infiltrations, alors que les dégâts ne font que s’aggraver, y compris dans le salon rénové en 2025 où des fissures apparaissent.
Ils contestent les pièces adverses censées justifiées d’une diminution sensible du taux d’humidité.
Considérant le logement comme partiellement impropre à son usage, M. [A] [Z] et M. [T] [F], ils demandent la consignation des loyers, envisageable en cas de litige locatif sèrieux.
Ils demandent de soustraire le montant du complément de loyer + le pourcentage de la partie inhabitable de l’appartement (deux chambres).
Estimant leur préjudice de jouissance à 53.973,47 € (base loyer x mois x terrasse à 100%, chambres des enfants et salon au prorata de leurs surfaces), ils demandent une provision de 20.000 €.
Ils justifient des sommes versées à leurs avocats.

Dans ses conclusions en réponse n° 2, la SCI PHILGEN demande de :
- Déclarer M. [A] [Z] et M. [T] [F] irrecevables et subsidiairement mal fondés en toutes leurs demandes envers la société GAIA, intermédiaire non contractuel,
- Retenir l’existence de contestations sèrieuses concernant :
- les demandes concernant la faute du bailleur et du mandataire et le préjudice de jouissance depuis 30 mois,
- les demandes en injonction de procéder aux travaux,
- la demande de provision,
- la demande en diminution du loyer mensuel,
En conséquence n’ y avoir lieu à référé,
- Déclarer M. [A] [Z] et M. [T] [F] mal fondés en toutes leurs demandes,
- Débouter M. [A] [Z] et M. [T] [F] de leur demande de consignation mensuelle
- Débouter M. [A] [Z] et M. [T] [F] de leur demande de production du rapport d’expertise concernant les terrasses, le rapport leur ayant été transmis,
- Débouter M. [A] [Z] et M. [T] [F] de leur demande au titre des frais irrépétibles,
- Condamner M. [A] [Z] et M. [T] [F] à leur payer la somme de 1500 € au titre des frais irrépétibles, ainsi qu’aux entiers dépens.

La société GAIA demande à être mise hors de cause.

La SCI PHILGEN , en ayant fait procéder en juillet 2025, à la pose de capuchons sur les pieds des garde corps , ce ajouté à la mise en place d‘une lisse supplémentaire et d’une surélévation du remplissage des garde-corps bas, estime avoir rempli son obligation de sécurisation des rambardes, ainsi que le valide le rapport QUALICONSULT. Il observe que les photos fournies démontrent une utilisation de la terrasse par les locataires.
la SCI PHILGEN précise que les désordres du salon réparés en août 2025 étaient peu importants et s’insurge contre une qualification d’insalubrité du logement ou à la présence de seaux de ruissellement, à quoi n’aboutissent pas quelques infiltrations; celle du salon étant ponctuelle en fonction de forte pluies, le goutte à goutte s’étant résumé à un épisode ; celui de 2026 de la chambre 3 a été diagnostiqué comme le produit d’une micro fissure sur voile béton et non une fuite ; un léger éclatement de peinture, à présent réparé.
Elle affirme avoir trouvé l’origine de la fuite de la chambre 4 après plusieurs investigations, se résumant à une petite partie du plafond, et réparé la terrasse à deux reprises en conséquence, sous réserve du dernier test d’humidité à accomplir. Il précise que le laboratoire FONGILAB a émis des réserves de ne pas avoir procédé au prélèvement analysé, alors que le grattage de la zone en octobre 2025 l’a révélée saine, et que les infections respiratoires des enfants préexistaient leur emménagement dans les lieux.
La SCI PHILGEN se prévaut d’un faible taux d’humidité et revendique sa réactivité depuis le début du litige. Il estime que ces demandes se heurtent à des contestations sérieuses quant à l’état allégué de l’appartement. Elle conclue à l’inanité d’une mesure de consignation des loyers tout comme à celle de réduction du loyer par suppression du complément de loyer, hors de portée du référé et justifié par aucun texte ni aucune inhabitabilité de l’appartement
Elle conclue à une demande de provision ne relevant pas de l’évidence, les rapport des terrasses devant être analysés et toutes les pièces touchées étant demeurés habitables malgré la gêne subie, ce qui ne fonde aucune privation de jouissance.

A l'audience du 19 mars 2026, les demandeurs, représentés, sollicitent le bénéfice de leurs dernières écritures. Leur conseil a renoncé à leur demande produire le rapport d’expertise ou tout autre document justifiant de la conformité des rambardes des terrasses ou de la conformité de l’aménagement des terrasses suite aux travaux entrepris, les rapport demandés de QUASICONSULT de 2025 et 2026 ayant été produits.
Il a demandé le rajout d’une astreinte de 100 € par jour à compter de la décision en ce qui concerne les travaux en remède à l’insalubrité.

La SCI PHILGEN, représentée, sollicite le bénéfice de ses dernières écritures. Son conseil indique que les normes des terrasses ont été transmises aux locataires, le rapport démontrant qu’elles ont été respectées, ce qui doit venir modérer la demande de provision pour préjudice de jouissance.
il indique que les travaux pour contrer les infiltrations de 2023 et 2024 ont été réalisés avec rénovation du salon. Il note la microfissure de 2026 sans infiltration d’eau. Il précise que tous les travaux ont été réalisés, seuls des tests devant être accomplis.
Sur la demande de diminution des loyers, contestable, il met en doute la compétence du juge des référés.

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 24 avril 2026.

MOTIFS

A titre liminaire

Le conseil de M. [A] [Z] et M. [T] [F] ayant dit satisfactoire la communication des deux rapports relatifs à la conformité normative des rambardes des terrasses à usage privatif des locataires, il sera acté que ces derniers renoncent à leur demande d’enjoindre la SCI PHILGEN et la société GAIA de produire le rapport d’expertise ou tout autre document justifiant de la conformité des rambardes des terrasses ou de la conformité de l’aménagement des terrasses suite aux travaux entrepris.

I. Sur la mise hors de cause de la société GAIA

Etant constaté que les demandes des locataires sont faites au visa de l’article 1719 du code civil et de la loi du 6 juillet 1989, textes consacrés au louage de chose, il en ressort une action strictement contractuelle, pleinement recevable contre leur cocontractant bailleur La SCI PHILGEN, mais infondée en ce qui concerne l’intermédiaire GAIA qui n’a été en contact avec les locataires qu’au nom et pour le compte du bailleur sans s’engager envers eux à titre personnel.
Sa responsabilité personnelle, non contractuelle, ne pourrait donc être invoquée par les locataires qu’au visa de l’article 1240, à l’appui de moyens de fait et de droit relatant une faute civile de l’intéressée (manque de diligence, négligences, dol…), un préjudice et un lien causal, ce qui n’est ni rapporté ni justifié.

Il convient donc de mettre la société GAIA hors de cause.

II. Sur le recours au juge des référés

En application des dispositions des articles 835 du code de procédure civile, «Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. ».

Il est constant que l'appréciation du caractère manifestement illicite d'un trouble et la prescription des mesures nécessaires pour y mettre fin relèvent du pouvoir souverain du juge des référés et que la mesure choisie ne doit tendre qu'à faire cesser le trouble manifestement illicite.
Si la solution du problème conduit le juge des référés à une appréciation juridique motivée qui fait la part entre la thèse de l'un et celle de l'autre, il excède ses pouvoirs dans la mesure où il est obligé de discuter juridiquement pour écarter l'une de ces thèses qui est donc forcément sérieuse.

L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, applicable dispose : « Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. […]
Le bailleur est obligé : a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; […] b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ; c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ; [...] ».

Le bailleur est tenu d'une double obligation de garantie : l'obligation d'assurer au preneur
la jouissance paisible du bien loué, (article 1719 3° du code civil) d’une part, et, d'autre part, celle de
garantir le locataire contre les vices et les défauts (article 1721 du code civil) du même bien.
Le décret no 2002-120 du 30 janvier 2002 prévoit, notamment, que pour être décent « Le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires: 1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. […] » et « Le logement comporte les éléments d'équipement et de confort suivants:[...] 4. Une cuisine ou un coin cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d'alimentation en eau chaude et froide et à une installation d'évacuation des eaux usées; [...] ». L'exigence de délivrance d'un logement décent est d'ordre public.

En vertu de l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 lorsqu'un logement est indécent, «Le juge saisi par l'une ou l'autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution de ces travaux.»

En l’espèce, il ressort des débats une approche controversée des désordres ayant affecté et affectant l’appartement de M. [A] [Z] et M. [T] [F] ; ces derniers estimant que leur bailleur a systématiquement manqué pendant leurs 30 mois d’occupation à son obligation de délivrance et de jouissance paisible en remédiant aux dommages des dégâts des eaux sans chercher sérieusement à en juguler les causes ; tandis que la SCI PHILGEN justifie avoir été réactive, ne serait-ce que par sa recherche difficile de l’origine de la fuite de la chambre 4. Enfin et surtout, les sinistres subis , pour les locataires, confine à une insalubrité d’état exigeant des seaux de ruissellement, nuisant fortement à l’habitabilité et menaçante pour leurs enfants, tandis que le bailleur les réduit au constat de quelques infiltrations; celle du salon étant liée à des intempéries d’exception, celui de la chambre 3 résultant en réalité d’une micro fissure sur voile béton, un léger éclatement de peinture, à présent réparé. Tout au plus, la SCI concède une fuite dans la chambre 4 quoique très confinée, réglée ensuite par deux interventions en terrasse, sous réserve d’un dernier test d’humidité à accomplir.
Il ressort des seuls éléments objectivés des signalements d’infiltration : chambre le 14/04/23 (cloques dans la chambre) et plafond du salon le 09/10/24 avec égouttement, persistant le 21/11 sans égouttement, chambre le 24/05/24 et d’odeur d’humidité les 20, 24, 25 et 26/10/23 ; chaque épisode faisant suite à des pluies ou de la neige.
Le STIH de la Ville de [Localité 1] évoque des « infiltrations d’eau » constatées le 10/02/2025 « en raison d’un manque d’étanchéité de la couverture » auxquelles il donne suite conformément au code de la santé publique sans pour autant conclure à une insalubrité, l’absence d’intervention préfectorale témoignant d’une absence de risque avéré pour la santé.
Un constat du 10/10/2025 atteste de différents seuils d’humidité sous terrasse microfissurée dans trois chambres (35 à 50 % dans la chambre « enfant », 70 à 80 % dans la chambre « parents », sans mention du salon.
Un constat du 12/01/2026 montre que la peinture s’est effritée et que la zone est humide. Des photos datées du 16/02/2026 montrent l’aggravation du phénomène.
Le tout aboutit selon les locataires à une situation d’insalubrité.

Il ressort de ce qui précède une évidente problématique locative, récurrente de mars 2023 à début 2026 dont rien ne permet d’affirmer qu’elle est aujourd’hui jugulée ni surtout, au vu de sa réitération, que sa source a été correctement diagnostiquée et traitée par l’intervention du 07/01/2025; pour autant, au vu de ces éléments ne concernant que des emplacements bien définis de trois pièces sur six, l’évocation d’une urgence sanitaire et d’une famille vivant au milieu de seaux depuis trente mois est excessive, étant rappelé que le pôle de proximité a à connaitre de situations d’indécence considérablement plus graves.
Ainsi, même s’il est impossible de nier l’inconfort dont a eu à pâtir cette famille, le dommage réellement subi prête à une interrogation qui ne relève pas du juge de l’évidence.

Par-dessus tout, l’injonction demandée de procéder aux « travaux nécessaires pour remédier à l’insalubrité du logement », outre qu’elle est imprécise, se heurte à la question même de son prérequis d’insalubrité, sujet à caution comme on a vu.
Surtout, les constats et clichés les plus récents montrant laissant entendre une persistance du désordre, mais le bailleur leur opposant la reprise d’étanchéité du 07/01/2025 a résolu le problème, il faut considérer que le litige tenant à l’accomplissement de travaux définitifs n’est actuellement pas en état d’être vidée, en l’absence d’une situation de fait convenablement et techniquement arrêtée, a minima au moyen des tests d’humidité définitifs, et a maxima, et idéalement, à dire d’expert. Au vu de l’antériorité rapportée aux débats, il parait en effet illusoire d’enjoindre des travaux définitifs sans une délimitation exacte et expertale du ou des points d’infiltration.
A défaut de demande d’expertise basée sur l’article 145 du code de procédure civile, c’est au juge de la mise en état qu’il reviendra éventuellement de se prononcer sur ce point.

S’agissant de la faute alléguée du bailleur, il est rapporté qu’outre des travaux de peinture en avril 2023 suite au premier signalement, ce dernier a fait procéder à des travaux (non décrits) le 06/11/2023, complétés par un test d’humidité à 15% et diagnostiquant déjà le coin de la terrasse comme source, un deuxième passage étant préconisé par l’entreprise pour vérification de l’humidité. Ce deuxième passage n’a visiblement pas eu lieu, mais un prestataire était mandaté pour intervenir le 09/12/2024 le temps d’une mission à laquelle, jugée insuffisante, les locataires ont refusé de faire droit
Des recherches de fuite sont intervenues en décembre 2024, mars 2025, avril 2025, avec réunion d’experts en mai 2025.
Une reprise du salon a été effectuée en août 2025.
Le 10/10/2025, suite à une troisième fuite, de nouveaux tests d’humidité ont été pratiqués dans les chambres.
La société CARTIGNY est intervenue pour une reprise d’étanchéité sur la terrasse le 07/01/2025.

S’il ressort de cette chronologie une certaine diligence du bailleur, il n’est pas certain que cette diligence ait été correctement orientée dans un but pérenne, réserve faite des difficultés pour identifier le point de fuite de la chambre 4. Se pose également la question de l’antériorité éventuelle du désordre au contrat de bail.
Compte tenu de cette complexité, il ne revient pas au juge de l’évidence de se prononcer sur le manquement allégué du bailleur.

En conséquence, aucune des demandes prenant sa source dans l’inexécution des obligations du bailleur ou dans l’indécence avérée du logement, objets d’une contestation sérieuse, ne peut être appréhendée par le juge de l’évidence, ce incluant :
la demande de consignation des loyers, l’article 20-1 conférant cette faculté jusqu'à l'exécution des travaux satisfactoires, travaux qui en l’espèce sont de contestation sérieuse,
la demande de provision, liée à l’identification et la quantification des préjudices,
la demande de réduction des loyers, qui en tout état de cause ne ressort pas du juge des référés pour la même raison que la demande en consignation ci-dessus.

Il convient donc de dire n’y avoir lieu à référé.

Sur les demandes accessoires

Bien que M. [A] [Z] et M. [T] [F] succombent en leur demande, il y a lieu de dire compte tenu de la situation et son évolution vers un litige de fond, que chaque partie conservera la charge de ses dépens.
Décision du 24 avril 2026
PCP JCP référé - N° RG 25/10032 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBGXM

Compte tenu de l’équité, de la situation et de son évolution vers un litige de fond, la SCI PHILGEN sera condamnée à payer à M. [A] [Z] et M. [T] [F] la somme de 1200 € au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS,