TJ 64445, 23 avr. 2026, RG 25/00303

TRIBUNAL JUDICIAIRE
de PAU-SITE DES HALLES
Chambre des contentieux
de la protection
[Adresse 1]
[Localité 1]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/00303 - N° Portalis DB2A-W-B7J-GDJP

JUGEMENT

DU : 23 Avril 2026

[Y] [W], ès-qualités d'usufruitière,
[B] [W] épouse [E], ès-qualités de nue-propriétaire

C/

[X] [R],
[H] [V]

N° MINUTE :26/91

JUGEMENT

Après débats à l'audience publique du Tribunal Judiciaire tenue le 22 Janvier 2026, l'affaire a été mise en délibéré. Le Président, conformément à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile a avisé les parties présentes ou représentées que la décision serait prononcée par mise à disposition au greffe de la juridiction à la date du 19 Février 2026.

En application de l’article 450 du code de procédure civile, le délibéré a été prorogé au 23 Avril 2026 date à laquelle le jugement suivant a été rendu.

Sous la Présidence de M. Jean-Pierre BOUCHER,
Assisté de Mme Maïté LALANNE, Greffier, lors des débats, et de Mme Marie-France PLUYAUD, Greffier, qui a signé la minute avec le président ;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEURS

Mme [Y] [W], ès-qualités d'usufruitière
née le 16 Janvier 1935 à [Localité 2] (AVEYRON)
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Me Candice FRANCOIS, avocat au barreau de PAU

M. [B] [W] épouse [E], ès-qualités de nue-propriétaire
né le 11 Décembre 1969 à [Localité 4]
[Adresse 3]
[Localité 5]
représenté par Me Candice FRANCOIS, avocat au barreau de PAU

ET :

DÉFENDEURS

M. [X] [R]
[Adresse 4]
[Localité 6]
non comparant, ni représenté

M. [H] [V]
[Adresse 4]
[Localité 6]
non comparant, ni représenté

Copies et grosses délivrées à toutes les parties le :
RAPPEL DES FAITS

Par contrat signé le 14 octobre 2021 avec prise d’effet le 23 octobre 2021, Madame [Y] [W] a donné à bail à Monsieur [X] [R] et Monsieur [H] [V] une maison située [Adresse 5] à [Localité 6], pour un loyer mensuel de 1.450 €.

Des loyers étant demeurés impayés, Madame [Y] [W] a fait signifier un premier commandement de payer à Monsieur [X] [R] et Monsieur [H] [V] par acte de commissaire de justice en date du 11 septembre 2024, puis un second par acte du 28 janvier 2025 pour obtenir le paiement de la somme de 12.131 € correspondant à des loyers impayés, de la consommation de fuel et la taxe d’ordures ménagères.

Par acte de commissaire de justice du 11 septembre 2024, la bailleresse a également fait signifier un commandement d’avoir à justifier d’une assurance pour le logement garantissant les risques locatifs et la sous-location.

Par acte signifié le 18 avril 2025 aux deux défendeurs, Mesdames [Y] [W] et [B] [W] ont assigné ces derniers en résiliation, expulsion, et paiement devant le juge des contentieux et la protection de Pau, à l’audience du 23 octobre 2025.

Lors du l’audience du 23 octobre 2025, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi au 22 janvier 2026.

A l’audience du 22 janvier 2026, Mesdames [Y] [W] et [B] [W] formulent les demandes suivantes :

Constater que Monsieur [H] [V] et Monsieur [X] [R] ont commis des manquements graves à leurs obligations,
Ordonner la résiliation du contrat de bail à usage d’habitation à compter de la présente assignation,
Ordonner l’expulsion de Monsieur [H] [V] et Monsieur [X] [R] et de tous les occupants de leur chef du bien sis [Adresse 6],
Dire que l’Huissier instrumentaire pourra se faire assister du Commissaire de Police ou de toute autre personne ainsi que d’un serrurier et de déménageurs si besoin est,
Dire que les meubles, biens et effets trouvés dans les lieux seront entreposés en un lieu énuméré et autorisé par l’article L433-1 du code de procédure civile d’exécution et ce aux frais, risques et périls de Monsieur [H] [V] et Monsieur [X] [R],
Condamner solidairement Monsieur [H] [V] et Monsieur [X] [R] à leur payer :
• 27.890 € au titre des loyers impayés du mois de juin 2024 à janvier 2026 inclus,
• 1.200 € au titre de la consommation de fuel,
• 256 € au titre des ordures ménagères.
Condamner solidairement Monsieur [H] [V] et Monsieur [X] [R] à leur payer une indemnité d’occupation d’un montant de 1.450 € par mois jusqu’à l’entière libération des lieux outre l’intérêt à taux légal,
Condamner solidairement Monsieur [H] [V] et Monsieur [X] [R] à leur payer la somme de 30.200 € au titre des fruits civils illicitement perçus, somme à parfaire lorsque les défendeurs auront produit les justificatifs des sous-loyers illicites perçus,
Condamner solidairement Monsieur [H] [V] et Monsieur [X] [R] à leur payer la somme de 2.500 € au titre des dommages et intérêts,
Condamner solidairement Monsieur [H] [V] et Monsieur [X] [R] à leur payer la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
Condamner solidairement Monsieur [H] [V] et Monsieur [X] [R] aux entiers dépens de l’instance et de ses suites, en ce compris :
Le coût du procès-verbal de constat en date du 16 août 2024,
Le coût du commandement de payer les loyers en date du 11 septembre 2024,
Le coût du commandement pour défaut d’assurance et la sommation de communiquer copie du bail en date du 11 septembre 2024,
Le coût du commandement de payer les loyers en date du 28 janvier 2025,
Le coût du retrait de l’autorisation de sous-location,
Le coût de la mise en demeure de communiquer les éléments adressés à AIRBNB en date du 25 septembre 2024,
Le coût de la signification du congé pour vendre.

Monsieur [H] [V] et Monsieur [X] [R] n’étaient ni comparants, ni représentés. Ils n’ont formulé aucune observation.

Un diagnostic social et financier a été effectué.

L'affaire a été mise en délibéré au 19 février 2026, prorogé au 23 avril 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Le jugement est réputé contradictoire en application de l'article 473 du Code de procédure civile, du seul fait qu'il est susceptible d'appel.

A titre liminaire, il sera précisé que l’usufruitier, en l’espèce, Madame [Y] [W], signataire du bail, a seule qualité et intérêt à agir pour la défense de son droit de jouissance, de sorte que les condamnations des locataires seront prononcées à son seul profit.

SUR LA RÉSILIATION :

- sur la recevabilité de l'action :

En application de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, « A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret ».

En application de l’article 24 IV de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, « les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l'Etat dans le département incombant au bailleur ».

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Pyrénées Atlantiques par la voie électronique le 18 avril 2025 soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été saisie par la voie électronique le 29 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 18 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

- sur le bien fondé de la demande :

L'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 pose le principe que "le locataire est obligé : a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (...)".

Le paiement du loyer et des charges est donc une obligation essentielle du contrat de location. Le défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

Il ressort en l'espèce des éléments versés aux débats par le demandeur que les défendeurs n’ont pas réglé régulièrement leurs loyers depuis de nombreux mois, cumulant une dette locative importante.

Ces éléments caractérisent un manquement suffisamment grave aux obligations découlant du bail, outre ceux invoqués par ailleurs par les demanderesses, qui justifie le constat de la clause résolutoire du contrat aux torts exclusifs des locataires et leur expulsion des lieux selon les modalités fixées au présent dispositif.

- sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L'article 24 issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, d’application immédiate pour les contrats en cours, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, les locataires ont cessé de payer les loyers à compter du mois de juin 2024.

Madame [Y] [W] a signifié deux commandements de payer aux locataires, l’un le 11 septembre 2024, l’autre le 8 janvier 2025.
Aux termes de ce second commandement de payer, il était octroyé un délai de deux mois aux débiteurs pour procéder à l’apurement de leur dette locative.

Madame [Y] [W] indique que Monsieur [H] [V] et Monsieur [X] [R] sont partis mais n’ont pas restitué la clé de la maison.

Les défendeurs ne se sont pas acquitté des montants qui leur étaient réclamés.

Le délai de deux mois étant s’étant écoulé, il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 8 mars 2025.

II. SUR LES DEMANDES FINANCIERES :

Les loyers :

La demanderesse actualise sa créance à l’audience, indiquant qu’elle s’élève à la somme de 27.890 €, correspondant aux loyers impayés de juin 2024 à janvier 2026, déduction faite des aides au logement directement perçues par Madame [Y] [W] de septembre 2024 à mars 2025.

Monsieur [H] [V] et Monsieur [X] [R], non comparants et non représentés, n’ont pas fait valoir leurs observations sur les demandes dirigées à leur encontre.

Ils seront donc condamnés au paiement de cette somme, avec les intérêts au taux légal à compter de la date de la délivrance du commandement de payer (28 janvier 2025).

La consommation de fuel :

La demanderesse demande la condamnation des défendeurs à lui verser la somme de 1200 € correspondant à leur consommation de fuel.

Elle ne fournit pas cependant de justificatif relatif à ladite consommation de fuel par les locataires, de sorte qu’elle sera déboutée de sa demande à ce titre.

La taxe sur les ordures ménagères :

La demanderesse demande la condamnation des défendeurs à lui verser la somme de 256 € au titre de la redevance d’enlèvement des ordures ménagères dont elle produit le justificatif.

Il sera fait droit à sa demande.

Sur l'indemnité d'occupation :

Compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer l'indemnité mensuelle d'occupation due jusqu'à la libération effective des lieux et restitution des clés, au montant du loyer et des charges fixé dans le bail, soit la somme de 1.450 € et de condamner solidairement Monsieur [H] [V] et Monsieur [X] [R] à son paiement.

Sur les fruits civils perçus de la location du logement :

L’article 8 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire ne peut sous-louer le logement sauf avec l'accord écrit du bailleur.

La cour de cassation applique le principe d’accession en cas de sous-location pratiquée sans l’accord du propriétaire, ainsi les fruits de la chose louée doivent être intégralement reversés au bailleur.

En l’espèce, Monsieur [H] [V] et Monsieur [X] [R] ont adressé une demande d’autorisation de sous-louer la maison en airbnb à Madame [W], par courrier du 6 juin 2024.

La propriétaire a accepté suivant lettre en date du lendemain, mais elle a finalement découvert que les locataires s’adonnaient à cette pratique bien antérieurement à leur demande.

Par acte de commissaire de justice signifié le 11 septembre 2024, la demanderesse a retiré l’autorisation de sous-location accordée aux locataires.

Elle a fait constater par huissier le fait que la maison était régulièrement louée bien avant que soit formulée la demande d’autorisation, aux termes de deux annonces distinctes via le site airbnb.

Il ressort du procès-verbal de constat qu’une chambre avec accès à la piscine était proposée sur le site au tarif de 75 € par nuit, et avait été louée par des voyageurs depuis a minima le mois d’avril 2023.

Il ressort également du constat qu’une seconde annonce avait été postée, relative à la location d’un T1 avec accès terrasse et piscine, proposé au tarif de 81 € par nuit, et loué par des voyageurs depuis a minima le mois de mai 2022.

La propriétaire a fait rédiger un second constat aux mêmes fins, dont il est ressorti que les locataires n’avaient pas cessé de louer le bien courant 2025, en dépit du retrait de l’autorisation pour ce faire qu’ils s’étaient vu signifier.

Les défendeurs n’ont pas justifié des montants qu’ils ont perçus de l’activité illicite de sous-location.

La demanderesse estime la somme globale à 30.200 €.

Compte tenu du nombre important de voyageurs recensés sur le site airbnb, et de la régularité avec laquelle Monsieur [H] [V] et Monsieur [X] [R] ont sous-loué les logements, il sera considéré une moyenne de 8 nuits par mois pour chacun des logements proposés, les revenus estimés étant calculés sur une période de deux ans.

Partant de ces éléments, Monsieur [H] [V] et Monsieur [X] [R] seront condamnés à verser à Madame [Y] [W], la somme de 29.952 € au titre des sous-loyers illicites perçus.

Sur les dommages et intérêts :

La demanderesse sollicite la condamnation de Monsieur [H] [V] et Monsieur [X] [R] au paiement d’une somme de 2500 € à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil.

La bailleresse indique que le comportement déloyal des locataires dans l’exécution du contrat du contrat de bail doit être sanctionné, au regard de l’importante inquiétude qu’il a causé à Madame [Y] [W].

Il ressort de l’ensemble des pièces que les locataires ont effectivement fait preuve d’une particulière mauvaise foi et ont profité de façon très abusive de la tolérance de la propriétaire en s’appropriant ainsi les lieux.

Par conséquent, il sera fait droit à la demande de versement de dommages et intérêts à hauteur de 1000 €.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Les défendeurs étant condamnés, il convient de dire qu’ils supporteront solidairement les entiers dépens de l'instance.

Ils seront, en outre, condamnés solidairement à payer à la demanderesse la somme de 1.000 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile.

**

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 489 et 514 du Code de procédure civile. Elle sera qualifiée de réputée contradictoire en application de l'article 473 du même code.

PAR CES MOTIFS