TJ 76540, 24 avr. 2026, RG 25/00003

REPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN
Pôle des Affaires Civiles
Jugement du 24 Avril 2026

Le juge de l’expropriation statuant
par application des dispositions du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique

DOSSIER N° : N° RG 25/00003 - N° Portalis DB2W-W-B7J-NC2L
MINUTE N° :
AFFAIRE : Commune DE [Localité 1] C/ [X] [U] [T], [G], [B], [S] [T]

NAC : Demande de fixation de l’indemnité d’expropriation

DEMANDERESSE

Commune de [Localité 1], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Benoit LE VELLY, du cabinet EKIS, avocat au barreau du HAVRE, avocat plaidant,

DÉFENDEURS

M. [X] [U] [T]
né le 29 Avril 1964 à [Localité 2], demeurant [Adresse 2]

comparant- non constitué

Mme [G], [B], [S] [T], demeurant [Adresse 2]

comparante- non constituée

EN PRÉSENCE DE:

M. LE COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT
Direction Régionale des Finances Publiques
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Adresse 3]

M. [N], Inspecteur des finances publiques,

COMPOSITION DE LA JURIDICTION :

JUGE UNIQUE : Marie HAROU

GREFFIER : Valérie LIDOUREN

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 20 Janvier 2026 et les parties ont été avisées du prononcé du jugement par mise à disposition au greffe de la juridiction, initialement fixé au 31 mars 2026 puis par prorogation au 24 Avril 2026,

Le présent jugement a été signé par Madame HAROU, Juge Unique et Madame LIDOUREN, greffier, présent lors du prononcé.

EXPOSE DU LITIGE

M. [X] [T] et Mme [G] [T] étaient propriétaires d’une parcelle située à [Adresse 4] cadastrée section [Cadastre 1] d’une superficie de 2 558 m2.

Par un arrêté préfectoral en date du 19 septembre 2024, l’acquisition de la parcelle, en état d’abandon manifeste, a été déclarée d’utilité publique et cessible au bénéfice de la commune de [Localité 1].

Une ordonnance d’expropriation, emportant transfert de propriété, a été rendue le 7 novembre 2025 au profit de la commune de [Localité 1].

La commune de [Localité 1] a notifié à M. [X] [T] et à Mme [G] [T] son mémoire valant offre par lettre recommandée avec accusé de réception du 21 mars 2025 pour l’acquisition de la parcelle leur appartenant.

La cession amiable n’ayant pu aboutir, M. [X] [T] et Mme [G] [T] n’ayant pas répondu favorablement à l’offre, par requête reçue le 5 mai 2025 par le greffe de la juridiction de l’expropriation, accompagnée du mémoire valant offre, la commune de [Localité 1] a saisi ladite juridiction aux fins de fixation de l’indemnité de dépossession qui leur sera due.

Par ordonnance en date du 21 novembre 2025, le juge de l’expropriation a fixé la date de la visite et l’audition des parties au 20 janvier 2026.

Aux termes de son mémoire, la commune de [Localité 1] sollicite la fixation de la valeur du bien de M. [X] [T] et Mme [G] [T] à un montant de 93 245,95€ se décomposant de la manière suivante:

- indemnité principale : 83 860€
- indemnité de remploi : 9 385,95€

Par conclusions reçues au greffe de la juridiction le 15 janvier 2026, le commissaire du gouvernement propose une indemnité de dépossession d’un montant total de 118 700€ (se décomposant comme suit : 107 000€ au titre de l’indemnité principale et 11 700€ au titre de l’indemnité de remploi).

La visite a été effectuée en présence de M. [O] [L], maire de la commune de [Localité 1], de Me LE VELLY, avocat, de M. [X] [T] et Mme [G] [T] et de M. [N], commissaire du gouvernement.

A l’audience du 20 janvier 2026, les parties comparantes ont développé les éléments de leurs mémoires et conclusions. En vertu de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait référence aux écritures ainsi transmises pour un plus ample exposé des moyens proposés par elles au soutien de leurs prétentions.

M. [X] [T] et Mme [G] [T] n’ayant pas constitué avocat, il sera statué par jugement réputé contradictoire conformément aux dispositions des articles 473 et 474 du code de procédure civile. L'affaire a été mise en délibéré au 31 mars 2026 puis par prorogation au 24 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION :

L’article L321-1 du code de l’expropriation dispose que les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Le montant des indemnités est fixé d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance d’expropriation portant transfert de propriété en application des dispositions de l’article L322-1 du code de l’expropriation et les biens sont estimés à la date de la décision de première instance en application de celles du premier alinéa de l’article L322-2 du code précité.

Selon les dispositions de l’article L213-6 du code de l’urbanisme, la date de référence à prendre en compte pour déterminer les possibilités en matière d’urbanisme des parcelles concernées par une opération d’expropriation est la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant ou modifiant le plan d’occupation des sols ou le plan local d’urbanisme et définissant la zone dans laquelle est situé le bien.

Le bien doit être en l’espèce évalué à la date de la présente décision, selon sa consistance au 7 novembre 2025, date de l’ordonnance d’expropriation.

Il doit également l’être selon les possibilités offertes par les règles d’urbanisme définies par le plan local d’urbanisme intercommunal de la communauté de commune [Localité 3] dont la dernière modification a été approuvée le 15 décembre 2022 et devenue opposable aux tiers le 20 décembre 2022.
À cette date, la parcelle était située en zone Uh qui constitue une zone urbaine de hameaux de la zone agricole et qui correspond à des hameaux structurants de la zone agricole dont l’urbanisation peut être renforcée par l’accueil de nouvelles habitations.

Le commissaire du Gouvernement fait état de caractéristiques particulières à prendre en compte lors des projets de constructions et d’aménagement, à savoir les cartes d’aléas des zones humides et des zones de cavité éditées et mises à jour régulièrement par la DREAL afin de procéder aux éventuelles études préalables de levées de doutes qui pourraient s’avérer nécessaires si les terrains étaient impactés. Il précise en outre que sont interdits dans la zone Uh : les constructions destinées à l’industrie, les constructions destinées à l’exploitation agricole ou forestière, les habitations légères et parcs résidentiels de loisirs, les carrières d’extraction de matériaux et les ICPE, ainsi que toute occupation ou utilisation du sol et tout aménagement susceptible de compromettre l’existence, la qualité, l’équilibre hydraulique et biologique des zones humides notamment les déblais et remblais.

Concernant la consistance de la parcelle, il s’agit d’un terrain à l’état d’abandon manifeste depuis 2017, totalement envahi par la végétation (taillis, futaie..) d’une superficie de 2 558 m2 et situé à l’extérieur du centre bourg. Il est affecté par une pente de 5 à 7% et grevé anciennement d’une construction sinistrée et d’une construction légère à l’abandon, recouverte de mauvaises herbes. Est implantée une réserve destinée à l’installation d’une mare pour l’écoulement des eaux d’une superficie de 200 m2 et totalement dissimulée sous la végétation.

Concernant la méthode pour évaluer le bien, le juge de l’expropriation dispose du pouvoir souverain d’adapter la méthode qui lui paraît la mieux appropriée à leur situation.

La commune de [Localité 1] tout comme le commissaire du gouvernement proposent l’utilisation de la méthode d’évaluation par comparaison.

Cette méthode, adaptée aux circonstances de l’espèce et consistant à comparer les biens à évaluer à des cessions de biens équivalents qui ont eu lieu dans la période récente sur le marché immobilier local, sera adoptée.

La commune de [Localité 1] cite les 5 termes de comparaison indiqués par le service des domaines lors de son évaluation, à savoir:

- terme 1 : cession du 18 juin 2021 d’un bien situé [Adresse 5] cadastré [Cadastre 2] d’une surface de 1 059 m2 au prix de 70 000€, soit 66,10€/m2,

- terme 2 : cession du 29 décembre 2020 d’un bien situé [Adresse 6] cadastré [Cadastre 3] d’une surface de 1 422 m2 au prix de 60 000€, soit 42,19€/m2,

- terme 3 : cession du 24 avril 2019 d’un bien situé [Adresse 7] cadastré [Cadastre 4],[Cadastre 5] d’une surface de 2 525 m2 au prix de 145 000€, soit 57,43€/m2,

- terme 4 : cession du 2 novembre 2018 d’un bien situé [Adresse 8] cadastré [Cadastre 6] et [Cadastre 7] d’une surface de 1 198 m2 au prix de 70 000€, soit 58,43€/m2,

- terme 5 : cession du 14 février 2018 d’un bien situé [Adresse 9] cadastré [Cadastre 8] et [Cadastre 9] d’une surface de 1 657 m2 au prix de 40 000€, soit 24,14€/m2.

De son côté, le commissaire du gouvernement propose 4 références s’agissant de terrain à lôtir non viabilisés de plus de 1 500 m2 :

- terme 6 : cession du 31 mars 2025 d’un bien situé [Adresse 10] cadastré [Cadastre 10] d’une surface de 1 500 m2 au prix de 85 000€, soit 56,67€/m2,

- terme 7 : cession du 6 novembre 2024 d’un bien situé [Adresse 11] cadastré [Cadastre 11] d’une surface de 2 481 m2 au prix de 158 000€, soit 63,68€/m2,

- terme 8 : cession du 15 février 2024 d’un bien situé à [Localité 4] cadastré [Cadastre 12] d’une surface de 1 524 m2 au prix de 137 000€, soit 89,90€/m2,

- terme 9 : cession du 25 mai 2023 d’un bien situé à [Localité 5] cadastré [Cadastre 13] d’une surface de 1 785 m2 au prix de 95 000€, soit 53,22€/m2.

Le commissaire du gouvernement fait lui-même remarquer qu’il convient d’écarter le terme 8 qui correspond à un bien situé en zone Ua, zone urbaine en coeur de bourg, et qui ne présente donc pas les mêmes caractéristiques du bien exproprié situé à l’extérieur du bourg. Par ailleurs, si la comparaison avec des terrains à lotir non viabilisés apparaît effectivement pertinente et adaptée, les termes 6 et 7 qu’il cite correspondent en revanche à des mutations de terrains situés dans des communes trop éloignées, à savoir [Localité 4] et [Localité 6], soit à une distance de 10 à 13 kms du bien exproprié. Ils seront donc écartés et à l’inverse seront privilégiés les termes cités par la commune de [Localité 1] nonobstant leur ancienneté, à l’exception toutefois des termes 3, 4 et 5 qui sont intervenus en 2018 et 2019.

Il ressort ainsi des termes 1, 2 et 9 une valeur moyenne de 53,83€/m2 arrondie à 54€/m2, soit des valeurs comprises entre 42,19€/m2 et 66,10€/m2.

L’emplacement géographique de la parcelle en dehors du centre bourg, ainsi que sa forte pente justifient qu’une valeur inférieure à cette moyenne soit retenue de sorte qu’il y a lieu de fixer la valeur unitaire à la somme de 50€/m2.

Conformément à la jurisprudence habituelle, il convient également d’appliquer un abattement au titre des travaux de dépollution, d’évacuation des déchets et de nettoyage et défrichage à entreprendre sur le terrain chiffrés suivant devis de l’entreprise DUPRE du 23 janvier 2026 à 22 650€ TTC et 5 640€ TTC.

Il en découle ainsi une indemnité de dépossession foncière calculée comme suit, après déduction de la surface de la mare de 200 m2 conformément à l’évaluation du commissaire du gouvernement :

2 558 m2 - 200 m2 = 2 358 m2 x 50€/m2 = 117 900€ - 22 650€ - 5 640€ = 89 610€

Concernant l’indemnité de remploi, elle se calcule, au niveau national, aux taux dégressifs de 20% sur 5.000€, 15% sur les 10.000€ suivants, éventuellement 10% sur le solde de l’indemnité principale, et permet de couvrir les frais éventuellement exposés par l’exproprié, s’il rachète un bien de même nature, soit en l’espèce :

20% sur 5 000€ = 1 000€
15% sur 10 000€ = 1 500€
10% sur 74 610€ = 7 461€

Total : 9 961€

En conséquence, l’indemnité totale de dépossession revenant à M. [X] [T] et Mme [G] [T] et due par la commune de [Localité 1] sera fixée au montant total de 99 571€ décomposée :

- 89 610€ au titre de l’indemnité principale,
- 9 961€ au titre de l’indemnité de remploi,

Conformément aux dispositions de l’article L312-1 du code de l’expropriation, la commune de [Localité 1], entité expropriante, supportera les dépens.

PAR CES MOTIFS