TJ 77288, 24 avr. 2026, RG 26/00716

TRIBUNAL JUDICIAIRE
de MELUN

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

[Localité 1]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 26/00716 -
N° Portalis DB2Z-W-B7J-IHAU

Minute signée électroniquement

JUGEMENT du 24/04/2026

Monsieur [C] [X]
Madame [N] [X]

C/

Monsieur [Y] [G] [P]

Copie exécutoire délivrée le (voir mention) :
à :
- Maître Maya BOUCHOUCHA
- [Y] [G] [P]

Expédition délivrée le (voir mention) :
à :
- Préfet de Seine et Marne
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 24 AVRIL 2026

Sous la Présidence de Emma VIDALINC, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assistée de Anick PICOT, Greffier, lors des débats et lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDEURS :

Monsieur [C] [X]
[Adresse 2]
[Localité 2]
représenté par Maître Maya BOUCHOUCHA, avocat au barreau de MELUN

Madame [N] [X]
[Adresse 2]
[Localité 2]
représentée par Maître Maya BOUCHOUCHA, avocat au barreau de MELUN

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [Y] [G] [P]
[Adresse 3]
[Localité 1]
comparant en personne

Après débats à l'audience publique du 17 Février 2026,
le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d'un contrat passé par acte sous seing privé en date du 14 mai 2022, M. [C] [X] et Mme [N] [X] ont loué à M. [Y] [G] [P] un local à usage d'habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 930,00 € hors charges, outre 120,00 € de provision pour charges.

Par acte de commissaire de justice du 25 mai 2025, M. [C] [X] et Mme [N] [X] ont fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 2 032,00 € au titre des loyers et charges échus, selon un décompte du 12 mai 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 novembre 2025, M. [C] [X] et Mme [N] [X] ont fait assigner M. [Y] [G] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demandent, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de :

constater l'acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l'expulsion du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique, sous peine d’une astreinte de 150 euros par jour de retard, passé le délai d’un mois suivant la signification de la décision à intervenircondamner le locataire à payer la somme de 4 733,06 € au titre des loyers et charges impayés arrêté au mois d’octobre 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme de 2 032,00 €, et à compter de l'assignation pour le surplus,ordonner la capitalisation des intérêtscondamner le locataire à payer une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges (1050 euros) jusqu'à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d'un locataire sortant, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, outre la capitalisation des intérêts en application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil,condamner le locataire à payer une somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice subi,condamner le locataire à payer la somme de 1 440,00 € euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens,
L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de la Seine-et-Marne le 24 novembre 2025.

L'affaire a été appelée et retenue lors de l'audience du 17 février 2026.

A cette audience, M. [C] [X] et Mme [N] [X], représentés par leur conseil, sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d'instance, en actualisant leur créance, celle-ci s'élevant désormais à la somme de 8 335,06 €, au titre des loyers et charges, terme du mois de février 2026 inclus. Les demandeurs précisent s'opposer à l'octroi d'éventuels délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire. Ils précisent qu’aucun versement n’a été effectué depuis mai 2025, hormis un celui de 50 euros en février 2026.

Cité par acte délivré à l’étude de commissaire de justice, M. [Y] [G] [P] comparaît. Il ne conteste pas la demande, en son principe, mais sollicite l’octroi de délais de paiement et propose d’apurer la dette par mensualités de 200 euros. Il sollicite également la suspension des effets de la clause résolutoire pendant les délais. Il confirme avoir déposé un dossier de surendettement mais ne pas encore avoir reçu de décision statuant sur la recevabilité.

Il expose qu’il sera en capacité de reprendre le paiement de la dette d’ici deux mois.

Il est donné lecture par le juge des conclusions reçues le 27 janvier 2026 de l’enquête sociale relative à la prévention des expulsions locatives. Il ressort de cette enquête que M. [P] vit avec sa compagne et ses deux plus jeunes enfants. Sa compagne ne travaille pas et M. [P] peine à retrouver un emploi depuis 2023. Il rencontre d’importants problèmes budgétaires depuis la fin de l’allocation retour à l’emploi. Il a déposé un dossier devant la commission de surendettement, laquelle est en attente de document supplémentaire pour pouvoir traiter son dossier.

L’affaire est mise en délibéré au 24 avril 2026. M. [P] a été autorisé par le magistrat à produire en cours de délibéré l’éventuelle décision de la commission de surendettement statuant sur la recevabilité avant le 1er avril 2026. A ce jour, le magistrat n’a pas été destinataire de cette pièce.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

- Sur la recevabilité de la demande

Sur la notification au préfet
L'article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

En l'espèce, l'assignation a été dénoncée au préfet le 24 novembre 2025, soit plus de six semaines avant l'audience du 17 février 2026.

La demande formée par les bailleurs est donc recevable.

- Sur le paiement des loyers et des charges

Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Conformément à l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise.

En l'espèce, M. [C] [X] et Mme [N] [X] versent aux débats l'acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont ils réclament l'exécution.

Il ressort des pièces fournies que la dette locative de M. [Y] [G] [P] s’élève à la somme de 8 107,00 € (soit la somme de 8 335,06 € réclamée lors de l'audience, diminuée d'un montant de 228,06 € euros correspondant à des frais injustifiés ou déjà compris dans les dépens) au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d'habitation, terme du mois de février 2026 inclus. Il convient donc de condamner le locataire au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 25 mai 2025 pour la somme de 2 032,00 €, et à compter du présent jugement pour le surplus. Compte tenu de la demande, la capitalisation des intérêts sera ordonnée.

- Sur les délais de paiement

En application de l'article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

L’alinéa 4 de l’article 1343-5 du Code civil dispose ainsi que la décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En l’espèce, le paiement du loyer courant n’a pas repris intégralement et compte tenu du montant de la dette et de la situation financière du locataire, celui-ci n’apparaît pas en capacité d’apurer sa dette locative dans le délai maximal de trois ans.

M. [Y] [G] [P] sera donc débouté de sa demande d’octroi de délais de paiement, les conditions légales n’étant pas remplies.

- Sur l'acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux lorsque celui-ci est délivré après le 29 juillet 2023, date d'application de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 portant réforme de la loi du 6 juillet 1989.

Il est néanmoins constant que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, le contrat de bail du 14 mai 2022 unissant les parties stipule en son article Article 4.5 clause résolutoire qu'à défaut de paiement à l'échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Par ailleurs, il est établi que les loyers et charges n'ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s'étant perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 25 mai 2025 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 26 juillet 2025.

- Sur l’expulsion

En l’espèce, le paiement du loyer courant n’a pas repris.

L’expulsion de M. [Y] [G] [P] sera ordonnée, en conséquence.

Il n'apparaît en revanche pas nécessaire d'assortir d'une astreinte l'obligation pour M. [Y] [G] [P] de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, de nature à réparer le préjudice subi par les bailleurs, satisfait déjà l'objectif assigné à l'astreinte en cette matière par l'article L.421-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion.

M. [Y] [G] [P] sera également condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois de mars 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour les demandeurs de l'occupation indue de leur bien et de leur impossibilité de le relouer. Compte tenu de la demande, la capitalisation des intérêts sera ordonnée.

- Sur la demande de dommages et intérêts :

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans les paiements, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Au soutien de leur demande de dommages et intérêts, les bailleurs produisent des justificatifs relatifs aux charges du bien immobilier et expliquent dépenser au total 1 278, 89 euros par mois pour pouvoir louer ce bien (composée des crédits immobiliers, des charges de copropriété annuelles, du montant de la taxe d’habitation).

Toutefois, ils n’établissent pas en l’espèce l’existence d’un préjudice distinct de celui résultant du retard dans les paiements, qui se trouve réparé par les intérêts moratoires, ni l’existence d’une mauvaise foi du défendeur, qui justifieraient l’allocation de dommages-intérêts distincts.

En conséquence, les bailleurs seront déboutés de leur demande en paiement de dommages-intérêts.

- Sur les demandes accessoires

Sur les dépens 
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [Y] [G] [P] succombe à l’instance de sorte qu'il doit être condamné aux entiers dépens, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les frais irrépétibles 
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir M. [C] [X] et Mme [N] [X] et de la condamnation aux dépens du défendeur, M. [Y] [G] [P] sera condamné à verser aux demandeurs la somme de 300 euros en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS