TJ 21231, 24 avr. 2026, RG 25/00065

Minute n°
REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00065 - N° Portalis DBXJ-W-B7J-IWJI

SCI DU PUITS

C/

M. [H] [T]
Mme [W] [E]

JUGEMENT DU 24 Avril 2026
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DIJON

DEMANDEUR :

S.C.I. DU PUITS, dont le siège social est sis [Adresse 1]
Représentée par Me Nathalie MINEL-PERNEL, Avocat au Barreau de DIJON

assignation en date du 18 Février 2025

DEFENDEURS :

M. [H] [T], demeurant [Adresse 2]
Représenté par Me SEVIN Katia , Avocat au Barreau de DIJON

Mme [W] [E], demeurant [Adresse 2]
Représentée par Me SEVIN Katia, Avocat au Barreau de DIJON

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Stéphane LARCAT Vice Président au Tribunal Judiciaire de DIJON ayant qualité de Juge des Contentieux de la Protection
Greffier lors des débats : LECOMTE Martine
Greffier lors du prononcé : LECOMTE Martine

DEBATS :

Audience publique du : 23 Février 2026

JUGEMENT :

Contradictoire, en premier ressort , rendu par mise à disposition au greffe le 24 Avril 2026

Copies délivrées aux parties
Copie exécutoire délivrée à :
le :

EXPOSE DU LITIGE

La SCI DU PUITS a donné en location à Monsieur [H] [T] et Madame [W] [E], par acte sous seing privé du 11 décembre 2013, avec prise d'effet au 01 février 2014, une maison individuelle située [Adresse 2] à [Localité 1].

Des incidents de paiement, parfois régularisés, sont régulièrement intervenus.

Un premier commandement de payer visant la clause résolutoire était signifié aux consorts [T]-[E], le 15 octobre 2021, en vain.

Le 08 février 2022, la SCI DU PUITS a délivré un premier congé de reprise pour vendre, suivi d'un second le 17 février suivant, également en vain.

Suite au renouvellement récurrent des incidents de paiement, la SCI DU PUITS a fait délivrer un second commandement de payer à ses locataires le 09 février 2023, puis en l'absence de régularisation, un ultime commandement de payer le 20 novembre 2024.

Bien que la situation se soit parfois régularisée, les impayés se sont régulièrement renouvelés.

Toutes les tentatives amiables pour obtenir des règlements réguliers et complets sont restées vaines.

C'est ainsi que par exploit de Commissaire de Justice du 18 février 2025, remis à personnes, la SCI DU PUITS a fait assigner [H] [T] et [W] [E] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de DIJON, aux fins de voir, sous bénéfice de l'exécution provisoire :

- constater la résiliation du bail d'habitation,
- ordonner leur expulsion, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec si nécessaire le concours de la force publique et d'un serrurier,
- condamner solidairement les défendeurs à lui payer :
- la somme de 7.838,00 € au titre de l'arriéré locatif,
- une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges locatives, dus à compter de février 2025 soit 780,00 €,
- 1.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
- les entiers dépens de l'instance et de ses suites.

A l'audience du 23 février 2026, les parties sont représentées par leur Conseil.

Le représentant de la SCI DU PUITS actualise la dette à 17.198,00 € (février 2026 inclus).
Il précise qu'aucun règlement n'a été réalisé en 2025, ni en 2026.
Il ajoute que des travaux ont été nécessaires afin d'améliorer la qualité du logement, ce qui a été fait par les propriétaires, dans la limite de leurs obligations.
Enfin, il dépose ses pièces, confirme ses autres demandes telles que dans l’assignation et renvoie à ses dernières conclusions pour le surplus.

Le représentant des consorts [T]-[E] explique que le principe d'un arriéré locatif n'est pas contesté, mais que des versements, notamment ceux de la CAF auraient été omis.
Il ajoute que certaines sommes demandées, telle la taxe d'ordure ménagère au titre de l'année 2022, a été réglée.
Il soutient également que les propriétaires n'ont pas fait réaliser les travaux relevant de leur responsabilité, tel l'abattage d'arbres dangereux, le débouchage de la canalisation des sanitaires, ou encore la réparation du ballon d'eau chaude, entraînant un trouble de jouissance, lequel est avéré par un rapport d'expert produit par l'assureur de ses clients.
Ainsi il sollicite, à titre reconventionnel, la condamnation de la SCI DU PUITS à verser à ses clients les sommes suivantes :
- 1.136,74 € au titre de la surconsommation d'eau,
- 2.302,00 € au titre des factures d'entretien de la maison qu'ils ont acquittées et qui incombent au propriétaire,
- 9.000,00 € au titre de leur préjudice de jouissance.
- 2.000,00 € au titre des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

Enfin, il renvoie à ses conclusions pour le surplus.

L'affaire a été mise en délibéré au 24 avril 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Le jugement sera qualifié de contradictoire en raison de la représentation des parties.

Sur la recevabilité

Attendu que la SCI DU PUITS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, le 21 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989,

Que par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Côte d’Or par la voie électronique le 19 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989,

Qu'ainsi l'action sera donc déclarée recevable.

Sur la demande d'expulsion et d'indemnités d'occupation

Attendu qu’en application de l’article 7 1 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ;

Attendu qu'il ressort des dispositions de l'article 1353 du code civil, qu'il incombe à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver ;

Que réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ;

Attendu qu'en l'espèce, il ressort des pièces du dossier que la SCI DU PUITS, a donné en location aux consorts [T]-[E], par acte sous seing privé du 11 décembre 2013, une maison à usage d'habitation, située [Adresse 2] à [Localité 1];

Que les consorts consorts [T]-[E] ne se sont pas acquittés régulièrement des loyers et charges du logement ;

Attendu qu'après plusieurs commandements de payer demeurés infructueux, un ultime commandement de payer les loyers et charges, rappelant la clause résolutoire du bail du logement, les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et l’article 6 de la loi 90-449 du 31 mai 1990 modifié, dans leur rédaction applicable au litige, a été adressé aux consorts [T]-[E], le 20 novembre 2024, pour un montant en principal de 6.339,00 € au titre des loyers, charges, et taxes d'ordures ménagères impayées, une fois les frais de procédure retirés (6.765,81 € - 174,54 € - 173,29 € - 78,98 €) ;

Que les défendeurs n’établissent pas avoir régularisé les causes du commandement dans le délai de deux mois;

Que les conditions d’application de la clause résolutoire sont donc réunies à la date du 21 janvier 2025;

Que, dès lors, la demande tendant à voir constater la résiliation du bail du logement est fondée ;

Que leur expulsion doit être ordonnée ;

Attendu que les consorts [T]-[E] sont donc occupants sans droit ni titre du logement depuis la résiliation du bail, soit le 21 janvier 2025 ;

Qu'il convient en conséquence de fixer l’indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, à compter du 21 janvier 2025 et jusqu’à complète libération des lieux;

Sur les sommes dues au titre de l'arriéré locatif

Attendu que la SCI DU PUITS sollicite la somme de 7.838,00 € à la date d'acquisition de la clause résolutoire (janvier 2025 inclus) outre la période de février 2025 à février 2026, soit 9.360,00 € (12 mois X 780,00 €) ;

Qu'ainsi la somme globale sollicitée au titre de l'arriéré locatif s'élève à 17.198,00 € (7.838,00 + 9.360,00) ;

Attendu que les consorts [T]-[E] reconnaissent ne pas avoir payé les loyers au titre de l'année 2025, mais soutiennent que certains règlements, directs ou provenant de la CAF n'ont pas été pris en compte, sans toutefois justifier de ces derniers ;

Qu'ainsi les consorts [T]-[E] démontrent avoir réglé : la taxe d'ordures ménagères 2022 ;
4.970,00 € à novembre 2024 inclus ;

Attendu que la dette à novembre 2024 était de 8.580,00 € ; qu'il sont ainsi redevables d'une dette résiduelle à décembre 2024 inclus de 3.610,00 € + 780,00 € (décembre 2024) soit 4.390,00 €;

Qu'ils reconnaissent également ne pas avoir réglé les loyers au titre de l'année 2025, soit la somme 9.360,00 € ;

Qu'ainsi, il ressort de ce qui précède, que les consorts [T]-[E] restent redevables envers la SCI DU PUITS de la somme de 4.390,00 € + 9.360,00 €, soit 13.750,00 € au paiement de laquelle ils seront solidairement condamnés au titre de l'arriéré locatif arrêté à février 2026 inclus ;

Sur les demandes reconventionnelles des consorts [T]-[E]

Attendu que reconventionnellement, les consorts [T]-[E] sollicitent les sommes suivantes :

-1.136,74 € au titre d'une surconsommation d'eau lié à la fuite du ballon d'eau chaude, alors que la réparation a été prise en charge par la SCI DU PUITS, et qu'aucune déclaration à l'assurance n'a été réalisée par les locataires, tel qu'il en ressort du rapport d'expertise du 30 mai 2024 versé aux débats ; que par conséquent la demande à ce titre sera rejetée ;

-2.302,00 € au titre des factures acquittées incombant au propriétaire et datées de 2019 et 2020, lesquelles apparaissent prescrites au regard de l'article 7-1 de la loi du 06 juillet 1989 (3 ans) ; que par conséquent la demande à ce titre sera également rejetée ;

-9.000,00 € en réparation de leur préjudice de jouissance alors qu'ils occupent le logement depuis 12 ans, n'ont jamais semble t-il envisagé de le quitter, et ne démontrent pas en quoi les griefs évoqués (humidité, état des sols, ajout de faîtière) constitueraient un trouble de jouissance, qui plus est, indépendant de leur responsabilité ;

Qu'ainsi, l'ensemble des demandes reconventionnelles seront rejetées ;

Sur les demandes accessoires

Attendu que les consorts [T]-[E], qui succombent, seront solidairement condamnés aux entiers dépens de la procédure, lesquels comprendront notamment le coût des commandements de payer des 14 octobre 2021, 09 novembre 2023, 20 novembre 2024, et de leur dénonce à la préfecture ;

Qu'en outre, la SCI DU PUITS a du engager des frais non compris dans les dépens pour faire valoir ses droits et qu'il n'est pas inéquitable de condamner solidairement les consorts [T]-[E] à lui payer la somme de 500,00 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

Attendu enfin, qu'en application de l'article 514 du Code de Procédure Civile modifié par décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 - art.3 « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement »;

Qu'il sera fait rappel de ce dispositif.

PAR CES MOTIFS