TJ 85194, 21 avr. 2026, RG 25/00335

30G

MINUTE N° :
ORDONNANCE DU : 21 Avril 2026
DOSSIER N° : N° RG 25/00335 - N° Portalis DB3I-W-B7J-C6SF
AFFAIRE : S.A.S. [T] C/ S.C.I. SCI [B]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DES SABLES D’OLONNE

ORDONNANCE DE REFERE DU 21 AVRIL 2026

DEMANDERESSE

S.A.S. [T] immatriculée au RCS de [Localité 1] [Adresse 1] [Localité 2] sous le n° 802 431 551, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Nadège CANTIN-COUTAUD, avocat au barreau de LA ROCHE-SUR-YON

DEFENDERESSE

S.C.I. [B] immatriculée au registre du Commerce et des Sociétés de LA ROCHE SUR YON sous le numéro SIREN 388 754 939, dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Me Antoine IFFENECKER, avocat au barreau des SABLES D’OLONNE

PRESIDENT : Franck NGUEMA ONDO, Président

GREFFIER : Dorothée MALDINEZ, Greffier présente lors des débats et du prononcé de l’ordonnance

Débats tenus à l’audience publique du  30 Mars 2026
Date de mise à disposition au greffe indiquée par le Président : 21 Avril 2026
Ordonnance mise à disposition au greffe le 21 Avril 2026

grosse délivrée

le 21.04.2026

à Mes Iffenecker [Localité 3]-Coutaud

EXPOSÉ DU LITIGE

Par courrier en date du 01 décembre 2017, la S.C.I. [B], représentée par Monsieur [I] [E], a proposé à bail un local commercial sis [Adresse 4] à [Localité 4], à la S.A.S. [T], représentée par Monsieur [M] [C]. Ladite proposition prévoyait :

Des locaux loués en l’état pour une surface d’environ 200m2 répartie en plusieurs pièces avec si besoin, mise aux normes à la charge du preneur ;
Le versement d’un loyer mensuel de 1250 € HT (ainsi qu’une garantie à hauteur de 2 mois de loyer) par virement bancaire au 05 du mois (précision faite que le premier paiement devait avoir lieu au 05/01/2018) ;
Le respect des servitudes de voisinage et des mitoyennetés existantes, pour ce faire :- mise à disposition d’une terrasse avec plantations et massifs d’arbustes,
- mise à disposition hors bail d’une surface d’environ 400 m2 exclusivement à usage de parking,
- mise à disposition hors bail d’un local garage en l’état de 40 m2,

À défaut de de réception de l’accord de la S.A.S. [T] avant le 31/12/2017 sur ce projet, la S.C.I. [B] acceptait le renouvellement d’un nouveau bail précaire à titre exceptionnel pour les locaux concernés.
Par courrier recommandé en date du 30 décembre 2017, la S.A.S. [T] a répondu favorablement à cette proposition. La S.A.S. [T] exploite dans ces locaux une activité de commerce de pizzerias, crêperie, grill, brasserie, restauration rapide et à emporter ainsi que d’autres prestations annexes se rapportant à cette activité.

Par courrier recommandé en date du 07 février 2024, la S.A.S. [T] a alerté la S.C.I. [B] sur la présence d’un affaiblissement de la façade du restaurant, de difficultés d’ouverture de la porte en bois ainsi que d’une menace imminente de chute de la vitre, lui demandant d’entreprendre les travaux nécessaires pour sécuriser la structure.

La S.C.I. [B] n’a pas retiré cette lettre et aucuns travaux n’ont été entrepris.

Le 05 juin 2025, la S.A.S. [T] a fait l’objet d’une inspection de la Direction Départementale de la protection des populations de la Vendée dont le rapport du 16 juin 2025 a fait ressortir un certain nombre de non-conformités constitutives de manquements majeurs aux bonnes pratiques d’hygiène et aux exigences réglementaires, au titre desquelles figurent :

Une maintenance insuffisante des locaux et des équipements ;Une présence d’équipements en bois, difficiles d’entretien et abîmés ;Des locaux non étanches vis-à-vis des introductions de nuisibles ;Un nettoyage insuffisant des locaux et équipements ;Un entreposage de denrées dans des conditions favorisant les contaminations croisées.
La Direction Départementale de la protection des populations de Vendée a mis en demeure la S.A.S. [T] de mettre en conformité les locaux afin de remédier aux non-conformités détaillées dans le rapport d’inspection, notamment concernant les revêtements muraux/sols dégradés, les revêtements internes de la chambre froide positive et le meuble réfrigéré « boissons », dans un délai de 3 mois.

Ledit rapport a précisé qu’à défaut de réalisation des mesures prescrites, une fermeture de tout ou partie de l’établissement pourrait être mise en œuvre afin de faire cesser le risque pour la santé publique dans l’attente de la réalisation des mesures prescrites.

Divers courriers envoyés par la S.A.S. [T] à la S.C.I. [B], en vue de lui faire constater les travaux à réaliser et convenir ensemble d’un plan d’intervention, sont restés sans réponse de sa part.

Le 12 novembre 2025, la S.A.S. [T] a donc fait constater par Commissaire de justice l’état des locaux loués.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 décembre 2025, la S.A.S. [T] a fait assigner devant le juge des référés du Tribunal Judiciaire des Sables d’Olonne la S.C.I. [B] aux fins notamment de la condamner à réaliser les travaux nécessaires dans les locaux donnés à bail et ce, sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de l’ordonnance à intervenir.

La SCI [B] a constitué avocat et l’affaire a été plaidée le 30 mars 2026.

La S.A.S. [T] a comparu et a demandé au juge des référés de :

A titre principal,
CONDAMNER la S.C.I. [B] à réaliser les travaux nécessaires dans les locaux sis [Adresse 4] à [Localité 4], dans un délai d’un mois à compter de la signification de l’ordonnance et sous astreinte de 500 € par jour de retard courant jusqu’à complète suppression des désordres, à savoir :Changement des ouvertures au niveau des baies vitrées de la porte d’entrée afin de remédier aux défauts d’étanchéité et de fermeture et d’éviter un risque de chute des vitres,Remise en état du mur de façade du côté de la cuisine côté terrasse afin de remédier aux problèmes d’affaissement,Changement de la chambre froide et du frigo bas du bar,Changement de la faïence dans la cuisine et la plonge tant niveau des sols que des murs pour répondre aux normes d’hygiène,Intervention au niveau des évacuations au sol dans la cuisine et la plonge afin de remédier aux problèmes d’écoulement.JUGER que le juge des référés se réserve le pouvoir de liquider l’astreinte.AUTORISER la S.A.S. [T] à faire réaliser les travaux susvisés, ressortant selon les devis versés aux débats à 26.481,02 €, dans l’hypothèse où la bailleresse ne s’exécuterait pas dans le délai d’un mois à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir.CONDAMNER la S.C.I. [B] à régler à la S.A.S. [T] les sommes nécessaires à cette exécution, soit 26.481,02 €, san délai sur simple présentation par Commissaire de justice des devis correspondant aux travaux susvisés.
A titre subsidiaire,
AUTORISER la S.A.S. [T] à faire exécuter elle-même les travaux suivants :Changement de la chambre froide et du frigo bas du bar,Changement de la faïence dans la cuisine et la plonge tant niveau des sols que des murs pour répondre aux normes d’hygiène.CONDAMNER la S.C.I. [B] à régler à la S.A.S. [T] les sommes nécessaires à cette exécution, soit 14.716,86 €, sans délai sur simple présentation par Commissaire de justice des devis correspondant aux travaux susvisés.
Plus subsidiairement,
CONDAMNER la S.C.I. [B] à régler à la S.A.S. [T] la somme de 14.716,86 €, correspondant aux travaux susvisés une fois réalisés, outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 04 août 2025.
En tout état de cause,
ORDONNER la consignation des loyers en cours jusqu’à l’exécution complète des travaux.DEBOUTER la S.C.I. [B] de l’intégralité de ses prétentions, fins et conclusions.CONDAMNER la S.C.I. [B] à verser à la S.A.S. [T] la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.CONDAMNER la S.C.I. [B] aux entiers dépens de l’instance en ce compris le coût du constat d’huissier en date du 12 novembre 2025.
Au soutien de ses demandes, la S.A.S. [T] a notamment précisé qu’elle n’avait conclu qu’un bail verbal avec la S.C.I. [B]. La demanderesse a affirmé rencontrer des problèmes d’infiltration et de risques pour la sécurité dans les locaux loués à la S.C.I. [B], précisant qu’elle disposait d’un délai de 3 mois pour y remédier sous peine de fermeture de son établissement qui doit normalement rouvrir du 01 mai au 15 septembre 2026. Elle a affirmé que le bailleur serait tenu à une obligation de délivrance et d’entretien, et que l’état des équipements résulterait de leur ancienneté et non d’un défaut d’entretien de sa part.

La S.C.I. [B] a comparu et a demandé au juge des référés de :

A titre principal,
CONSTATER que les conditions des articles 834 et 835 du Code de procédure civile ne sont pas réunies en l’espèce ;CONSTATER l’existence de contestations sérieuses contre les demandes de la société S.A.S. [T] ;DIRE ET JUGER qu’il n’y pas lieu à référé ;SE DECLARER incompétent pour connaître les demandes de la société S.A.S. [T] et renvoyer cette dernière à mieux se pourvoir.
A titre subsidiaire,
DIRE ET JUGER que le bailleur conserve seul la maîtrise d’ouvrage des travaux relevant de l’article 606 du Code civil ;
En conséquence
REJETER toute demande de la société S.A.S. [T] tendant à être autorisée à faire exécuter elle-même les travaux aux frais du bailleur ;REJETER toute demande de la société S.A.S. [T] visant à la condamnation de la S.C.I. [B] au paiement d’une provision pour travaux ;LIMITER le périmètre de toute condamnation aux seuls travaux relevant strictement des grosses réparations au sens de l’article 606 du Code civil, à l’exclusion de tout travail d’entretien ou de réparation courante ;DIRE que le bailleur disposera d’un délai de 6 mois à compter de la signification de la décision à intervenir pour faire procéder à la réalisation de tout travaux ;
A titre reconventionnel,
ORDONNER à la S.A.S. [T] de procéder au retrait de toutes constructions, installations et encombrants sur les servitudes et la propriété de la S.C.I. [B] et ce, sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de l’ordonnance à intervenir.JUGER que le juge des référés se réserve le pouvoir de liquider l’astreinte.
En tout état de cause,
CONDAMNER la S.A.S. [T] à régler à la S.C.I. [B] la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;CONDAMNER la S.A.S. [T] aux entiers dépens.
La S.C.I. FAMILALE a fait valoir que le bail commercial est écrit compte tenu de sa pollicitation et de l’acceptation de la S.A.S. [T] datant de 2017. Elle a soulevé l’absence d’urgence, de dommage imminent et de trouble manifestement illicite. Elle a précisé que l’état des locaux relèverait de l’obligation d’entretien de la S.A.S. [T]. Par ailleurs, elle a souligné que le parking n’est pas compris dans le bail, ce dernier faisant l’objet d’une servitude de passage, et que la S.A.S [T] y a installé un totem sans son accord. Elle a en conséquence sollicité reconventionnellement le retrait de ce totem sous astreinte.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 avril 2026.

MOTIFS

Sur l’urgence et le dommage imminent

Il résulte des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile que « Dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend ».

L’urgence s’entend comme tout retard dans la décision qui serait gravement préjudiciable aux intérêts de l’une des parties.

L’absence de contestation sérieuse nécessite d’examiner les moyens de défense produits pour s’assurer que ceux-ci ne sont pas vains mais au contraire susceptibles d’être retenus au fond.

L’article 835 du Code de procédure civile prévoit que « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire ».

De jurisprudence constante, il n’est pas nécessaire de rapporter la preuve d’une quelconque urgence pour voir appliquées les dispositions dudit texte.

En l’espèce, la S.A.S [T] justifie l’urgence de ses demandes au regard de sa mise en demeure par la Direction Départementale de la protection des populations de la Vendée d’apporter toutes mesures correctives à l’état actuel des locaux loués dans un délai de trois mois. Elle précise devoir normalement rouvrir son établissement à la clientèle à compter du 1er mai et ce, jusqu’au 15 septembre 2026. À défaut d’exécuter les travaux attendus, la demanderesse risque une fermeture du fonds de commerce jusqu’à sa complète remise aux normes.

La S.C.I. [B] conteste quant à elle le fait que les locaux se soient dégradés en raison de leur vétusté affirmant que cet état résulterait de l’usage ou d’un défaut d’entretien imputable au preneur qui exploite le local depuis près de dix ans, sans pour autant apporter d’éléments probants suffisants en ce sens.

Néanmoins, l’urgence est suffisamment caractérisée par la mise en demeure de procéder à des mesures correctives pour menace pour la santé publique transmise le 16 juin 2025 par la Direction Départementale de Protection des Populations de la Vendée (DDPP 85), sous peine de fermeture administrative, dès lors que lesdits travaux doivent être réalisés avant réouverture saisonnière.

Par ailleurs, nonobstant la présence d’une éventuelle contestation sérieuse, il est suffisamment établi également que l’absence de remise en état conforme à la mise en demeure peut entraîner, dans le cadre d’une nouvelle inspection, la fermeture administrative du commerce. Or l’activité économique de la S.A.S. [T] répond à une saisonnalité estivale, le restaurant devant ouvrir à compter de début mai 2026. S’il n’y a pas de terme aux démarches qui pourraient être entreprises par la DDPP 85, il apparaît évident que la demanderesse est susceptible d’être inspectée à tout moment dès sa réouverture, occasionnant, à défaut de travaux conformes, sa fermeture administrative et des dommages économiques potentiellement catastrophiques s’agissant d’une activité fortement liée à la saisonnalité. Dans ces conditions, la présence d’un dommage imminent est particulièrement vérifiée.

En revanche, il sera rappelé que le juge des référés n’est compétent qu’au titre de ces dommages imminents, et donc en lien avec les travaux visés par le courrier de mise en demeure du 16 juin 2025. Pour le reliquat, et à défaut de trouble manifestement illicite suffisamment caractérisé, il conviendrait de justifier de l’absence de contestations sérieuses.

Sur les obligations liées à l’occupation des lieux

S’il n’appartient pas au juge des référés de qualifier la relation contractuelle entre les parties, il doit en revanche pouvoir apprécier, au regard des éléments versés aux débats, la qualification qui pourrait en résulter dans le cadre des demandes dont il est saisi. Le cas échéant, le juge des référés peut tirer toutes conséquences de ces constats au titre de sa compétence matérielle ou de l’étendue de son office.

En l’espèce, la S.A.S. [T] souligne que le bail commercial serait verbal, ce que la S.C.I. [B] conteste fermement affirmant que les travaux seraient à la charge du preneur compte tenu des termes de la pollicitation acceptée par la demanderesse. Il n’est par ailleurs pas contesté que la S.A.S. [T] exerce une activité commerciale au sein des locaux.

Conformément aux dispositions des articles 1714 du Code civil et L.145-4 du Code de commerce, contrairement au bail écrit, et même s’il venait à être constaté par un document contractuel, le bail est réputé verbal dès lors qu’il a été consenti pour une durée indéterminée. La durée du bail est indéterminée, et ce, que le contrat ait été consenti antérieurement ou postérieurement à la loi du 12 mai 1965, lorsqu’elle résulte, à défaut du contrat, de la loi, en ce qu’elle ne peut être inférieure à neuf ans.

De plus, il est constant qu’un simple échange de lettres confirmant l’intention du bailleur de conclure un tel bail et l’accord du locataire sur la contrepartie d’une telle occupation ne suffisent pas à prouver l’accord des parties sur la durée du bail, déterminante pour qualifier un bail commercial.

En l’espèce, la S.C.I. [B] produit une offre unilatérale adressée à la S.A.S. [T] en date du 01 décembre 2017 précisant qu’il s’agit d’un bail 3/6/9, ainsi qu’une acceptation du preneur en date du 30 décembre de la même année.

Or, compte tenu des éléments susvisés, celles-ci ne sauraient constituer à elles seules la preuve d’un bail commercial écrit du fait de l’absence des mentions pouvant le caractériser au titre desquelles figurent notamment le montant des charges, la durée du contrat et le droit au renouvellement et les modalités de résiliation.

En conséquence, faute d’élément probant suffisant pour justifier du caractère écrit du contrat, le bail commercial conclu entre la S.C.I. [B] et la S.A.S. [T] est réputé avoir été conclu verbalement.

Dès lors, et en absence de tout bail écrit ou d’état des lieux initial, les dispositions applicables à l’entretien des locaux résultent en conséquence des articles 1719, 1720 et 606 du code civil et R.145-35 du code du commerce.

Or il résulte de ces dispositions légales, et à défaut de clause contractuelle contraire, que la réalisation des travaux est à l’entière charge du bailleur, et non du locataire, sous réserve que ces derniers soient des « grosses réparations » visées à l’article 606 ou qu’un défaut d’entretien ne soit la cause de la vétusté mobilière constatée.

Sur le périmètre des travaux de mise aux normes (remise en état)

La S.A.S. [T] sollicite que la S.C.I. [B] soit condamnée à réaliser les travaux nécessaires dans les locaux dans un délai d’un mois à compter de la signification de la demande et sous astreinte de 500 € par jour de retard.

Les désordres dénoncés par la demanderesse ont été constatés par commissaire de justice le 12 novembre 2025. Il ressort du constat que l’état actuel des locaux loués, ne pouvant être imputé dans son intégralité à l’usage qui en a été fait par la S.A.S. [T] depuis 2017, résulte majoritairement de l’effet du temps. Ce constat et le rapport de la DDPP 85 mettent en exergue un risque d’ordre sécuritaire et sanitaire tant à l’égard des salariés que de la clientèle de l’établissement.

Les travaux concernés par la mise en demeure du 16 juin 2025, et répondant aux critères rappelés supra, sont une mise en conformité des locaux « afin de remédier aux non-conformités détaillées dans le rapport d’inspection, notamment concernant les revêtements muraux/sols dégradés ; les revêtements internes de la chambre froide positive ; le meuble réfrigéré boissons ». Ledit rapport d’inspection n’est pas versé aux débats. Les autres mesures correctives (délais d’une semaine et d’un mois) ne relèvent que d’un entretien courant à la charge du locataire dans le cadre du fonctionnement de son commerce.

Au soutien de ses demandes, la S.A.S. [T] sollicite la réalisation de travaux concernant les éléments suivants :
Changement des ouvertures au niveau des baies vitrées de la porte d’entrée afin de remédier aux défauts d’étanchéité et de fermeture et d’éviter un risque de chute des vitres,Remise en état du mur de façade du côté de la cuisine côté terrasse afin de remédier aux problèmes d’affaissement,Changement de la chambre froide et du frigo bas du bar,Changement de la faïence dans la cuisine et la plonge tant niveau des sols que des murs pour répondre aux normes d’hygiène,Intervention au niveau des évacuations au sol dans la cuisine et la plonge afin de remédier aux problèmes d’écoulement.
La demanderesse explique aussi que l’état des supports ne permettrait pas un nettoyage approfondi des locaux et équipements, comme attendu par la DDPP 85, ce qui paraît particulièrement établi au regard du constat du 12/11/2025.

De fait, à l’exclusion du frigo bas du bar, mobilier difficilement imputable aux grosses réparations visées à l’article 606 et dont il n’est pas justifié que le défaut d’entretien ne soit pas la cause de l’état de vétusté constaté en absence d’état des lieux conforme, il est difficilement contestable que l’ensemble des autres travaux, en ce compris ceux relatifs aux ouvertures, peuvent être qualifiés de « grosses réparations » à la charge du bailleur.

Par ailleurs, s’agissant spécifiquement du changement des ouvertures, et même s’ils participent potentiellement aux « grosses réparations », ces travaux ne sont pas spécifiquement visés par la mise en demeure du 16/06/2025. Néanmoins, le dommage imminent résulte suffisamment de l’état avancé de vétusté constaté, alors que l’établissement accueille du public et doit garantir la sécurité de ses clients (risques multiples de chute de tout ou partie des huisseries visées). Il en va de même en ce qui concerne les problématiques d’affaissements constatées.

La S.C.I. [B] devra en conséquence procéder à la remise en état attendue.

Elle sera à ce titre condamnée à faire procéder aux travaux, ci-après énoncés, nécessaires à la mise aux conformité des locaux donnés à bail dans un délai de 2 mois à compter de la signification de la présente ordonnance et, passé ce délai, sous astreinte de 250€ par jour de retard, ce pendant 3 mois :
Changement du revêtement interne de la chambre froide ;Changement de la faïence dans la cuisine et la plonge tant niveau des sols que des murs.
La défenderesse sera également condamnée à faire procéder aux travaux, ci-après énoncés, dans un délai de 6 mois à compter de la présente ordonnance et, passé ce délai, sous astreinte de 250 € par jour de retard, ce pendant 3 mois :
Changement des ouvertures au niveau des baies vitrées de la porte d’entrée afin de remédier aux défauts d’étanchéité et de fermeture et d’éviter un risque de chute des vitres ;Remise en état du mur de façade du côté de la cuisine côté terrasse afin de remédier aux problèmes d’affaissement ;Intervention au niveau des évacuations au sol dans la cuisine et la plonge afin de remédier aux problèmes d’écoulement.
La demande relative au changement du frigo bas du bar sera en revanche rejetée.

Enfin, la S.A.S. [T] sollicite, à défaut d’exécution des travaux par le bailleur, une autorisation afin de faire réaliser elle-même les travaux nécessaires. Bien qu’elle n’ait pas donné suite aux missives de son locataire, la S.C.I. [B] ne semble pas à ce jour opposée à réaliser les travaux dans les locaux dont elle est propriétaire en cas de condamnation puisqu’elle souhaiterait en superviser l’exécution. L’astreinte garantit par ailleurs suffisamment une réalisation conforme desdits travaux. Compte tenu de ces éléments, la demande de la S.A.S. [T] sera rejetée, la S.C.I. [B] conservant seule la maîtrise d’ouvrage des travaux.

En application des dispositions de l’article L.131-3 du code des procédures civiles d’exécution, l’astreinte pourra être liquidée, en cas de besoin, devant le juge des référés.

Sur la demande de consignation des loyers

La S.A.S. [T] sollicite la consignation des loyers en cours jusqu’à l’exécution complète des travaux, ceci afin de contraindre la S.C.I. [B] à les effectuer. Or, la présente ordonnance contraint déjà le bailleur à réaliser les travaux sous astreinte conséquente et supérieure potentiellement au montant du loyer mensuel. En conséquence, la demande de consignation des loyers sera rejetée.

Sur la demande reconventionnelle de retrait des installations et encombrants

La S.C.I. [B] sollicite, à titre reconventionnel, que les installations et encombrants présents sur le parking attenant aux locaux loués à la S.A.S. [T] soient retirés, sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la présente ordonnance. Néanmoins, compte tenu de sa nature et de l’antériorité de la situation, cette demande se heurte à des contestations sérieuses et doit être appréciée par le juge du fond. Il n’y a donc pas lieu à référés sur ce point.

Sur les demandes accessoires

La S.C.I. FAMILILIALE, partie perdante, sera condamnée aux entiers dépens de l’instance.

Au regard de la nature du litige et des demandes auxquelles il a été fait droit, il apparaît par ailleurs équitable de prononcer la condamnation de la S.C.I. [B] à verser la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS