TJ 33063, 27 avr. 2026, RG 26/00023

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

JUGEMENT
procédure accélérée au fond

66A

Minute

N° RG 26/00023 - N° Portalis DBX6-W-B7K-3IMQ

1 copie

Décision nativement numérique délivrée
le 27/04/2026
à Me Sarah BOUET
la SELAS ELIGE [Localité 1]

Rendue le VINGT SEPT AVRIL DEUX MIL VINGT SIX

Après débats à l’audience publique du 09 Mars 2026

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par Alice VERGNE, Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Karine PAPPAKOSTAS, Cadre Greffière.

DEMANDERESSE

Commune DE [Localité 1], prise en la personne de son maire en exercice
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Maître Jean MERLET-BONNAN de la SELAS ELIGE BORDEAUX, avocats au barreau de BORDEAUX

DÉFENDERESSE

S.C.I. [P]
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Me Sarah BOUET, avocat au barreau de BORDEAUX

I - FAITS, PROCÉDURE ET DEMANDES DES PARTIES

Par acte du 25 juin 2021, la Commune de Bordeaux a fait assigner la SCI [P] devant le président du tribunal judiciaire de Bordeaux statuant selon la procédure accélérée au fond, afin de le voir condamné, au visa des articles L631-7 et suivants, L651-2 et suivants du code de la construction et de l’habitation, et L324-1-1 du code du tourisme :
- à une amende d’un montant maximal de 50 000 euros pour changement irrégulier de destination d’un immeuble à usage d’habitation, avec perception de cette amende par la Commune de [Localité 1] ;
- ordonner le retour à l’usage d’habitation du local transformé sans autorisation, sous astreinte d’un montant maximum de 32 000 euros par jou, le produit de l’astreinte étant intégralement reversé à la Commune ;
- autoriser la Commune de [Localité 1] à faire constater par l’un de ses agents assermentés l’occupation des lieux situés [Adresse 3] à [Localité 1] et à effectuer des contrôles sur place le propriétaire étant régulièrement convoqué ;
- autoriser à défaut la Commune de [Localité 1] à faire expulser les occupants et effectuer les travaux nécessaires, d’office et aux frais du propriétaire ;
- condamner le défendeur à une amende de 10 000 euros, dont le produit sera reversé à la Commune, pour défaut de déclaration de son activité ;
- condamner le défendeur à lui payer 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle expose que la SCI [P], propriétaire d’un bien immobilier situé [Adresse 4] à Bordeaux, a modifié la destination de cet immeuble, initialement affecté à l’usage d’habitation, en le louant en meublé touristique à des personnes n’ayant pas l’intention d’y établir leur résidence, sans avoir déclaré son activité et sans avoir proposé de compensation avec l’affectation en usage d’habitation d’autres immeubles situés dans le même secteur et de surface comparable. Un premier procès-verbal d’infraction a été dressé le 21 décembre 2018 et un deuxième le 30 novembre 2020, et les locations auraient rapporté un bénéfice de 18 172 euros depuis le 1er mars 2018. Enfin, une mise en demeure du 20 novembre 2018 de restituer à l’appartement son usage d’origine est restée sans effet.

Par jugement du 24 janvier 2022, il a été sursis à statuer sur l’ensemble des demandes dans l’attente de la décision des juridictions administratives définitives statuant sur le recours 1905557 introduit par l’association HÔTES DE [Localité 1] ET NOUVELLE AQUITAINE contre la délibération du conseil communautaire du 7 juillet 2017 et du conseil municipal du 10 juillet 2017. (RG n°21/01416)

L’affaire a été réinscrite au rôle le 8 janvier 2026 à la demande de la Commune de [Localité 1]. (RG n°26/00023)

Par conclusions notifiées le 5 mars 2026, la Commune de [Localité 1] demande de voir :
- juger que la SCI [P] a loué un local à Bordeaux au 1er étage de l’immeuble sis [Adresse 4] en infraction avec les dispositions de l’article L631-7 du code de la construction et de l’habitation,
- prononcer une amende à son encontre et en fixer le montant dans la limite de 50 000 euros conformément aux dispositions de l’article L651-2 du code de la construction et de l’habitation,
- juger que le produit de l’amende lui sera intégralement versé,
- condamner la SCI [P] au paiement d’une indemnité de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Suivant conclusions notifiées le 23 janvier 2026, la SCI [P] demande de voir :
A titre principal,
- constater que la Commune de [Localité 1] ne démontre pas la réalité des objectifs poursuivis par la réglementation en vigueur sur laquelle elle fonde ses prétentions, liés à une supposée pénurie de logements sur le territoire de la Commune,
En tout état de cause,
- débouter la Commune de [Localité 1] de l’ensemble de ses demandes,
A titre subsidiaire,
- réduire le montant de l’amende civile susceptible d’être prononcée, sur le fondement de l’article L.651-2 du code de la construction et de l’habitation, à son encontre à de plus justes proportions, voire à une amende tout à fait symbolique,
En toute hypothèse,
- laisser à la charge des parties leurs propres frais engagés sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, dont les dépens.

La présente décision se rapporte à ces écritures pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties.

II - MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes principales

La Commune fonde ses demandes sur deux délibérations, l’une du conseil communautaire de [Localité 1] Métropole du 07 juillet 2017, l’autre du conseil municipal de [Localité 1] du 10 juillet 2017 qui ont respectivement soumis toute location de courte durée à “une clientèle de passage” à une déclaration préalable, et réglementé strictement les locations de courts séjours touristiques sur la ville de [Localité 1]. Un règlement municipal sur les changements d’usage des locaux d’habitation et les compensations en cas de changement de destination a été annexé à la délibération du 10 juillet 2017.

L’article L.631-7-1 du code de la construction et de l’habitation soumet, dans les Communes de plus de 200 000 habitants, le changement d’usage d’un bien immobilier à une autorisation préalable du maire de la Commune. Cette autorisation peut être subordonnée à une compensation sous la forme de la transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage.

L’article L.631-7 dernier alinéa précise que le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage.

L’article L.651-2 du code de la construction et de l’habitation punit d’une amende civile d’au plus 50 000 euros par local irrégulièrement transformé toute personne qui enfreint les dispositions de l’article L.631-7, ou ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application de cet article. Par ailleurs, le président du tribunal ordonne le retour à l’usage d’habitation du local transformé sans autorisation, dans le délai qu’il fixe ; il prononce une astreinte d’un montant maximal de 1 000 euros par jour et par mètre carré utile du local irrégulièrement transformé, dont le produit est intégralement versé à la Commune.

Pour l’application des dispositions énoncées supra, il appartient à la Commune de [Localité 1] d’établir à la fois l’existence d’un local à usage d’habitation et un changement illicite, sans autorisation préalable, de cet usage, un tel changement résultant du fait de louer un local meublé antérieurement destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile.

Un local est réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970, sauf pour les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970, qui sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés.

Il résulte des pièces produites que le local est un appartement à usage d’habitation type 2 meublé de 32 m² composé d’un séjour avec cuisine équipée, d’une chambre et d’une salle de bain, proposé à la location en entier et à l’usage exclusif du locataire, à la nuitée sur les plateformes Airbnb et Booking entre le 1er mars 2018 et le 30 novembre 2020.

Il s’agit d’un meublé de tourisme au sens de l’article L.324-1-1 du code du tourisme, de sorte que les conditions nécessaires à l’application des dispositions des articles L.651-2 et L.631-7 du code de la construction et de l’habitation sont remplies.

Compte-tenu des circonstances ainsi décrites, qui établissent la matérialité de l’infraction entre entre le 1er mars 2018 et le 30 novembre 2020, il y a lieu, en considération du gain estimé pour la seule période du 1er mars 2018 au 31 décembre 2018 à 18 172 euros à raison de 77 euros par nuit, de condamner la SCI [P], qui a maintenu son activité durant près de deux années suivant l’établissement d’un procès-verbal d’infraction en date du 21 décembre 2018, à une amende civile de 25 000 euros.

Sur les autres demandes

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la Commune de [Localité 1] ses frais non compris dans les dépens. Il lui sera alloué la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le défendeur sera condamné aux dépens, en ce compris le coût de l’assignation.

III - DÉCISION

Le Président du tribunal judiciaire de Bordeaux, statuant selon la procédure accélérée au fond, par décision réputée contradictoire, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, et à charge d’appel ;

Vu les articles L.631-7 et suivants, L.651-2 et suivants du code de la construction et de l’habitation, et L.324-1-1 du code du tourisme,

Déclare la Commune de [Localité 1] recevable et bien fondée en ses demandes ;

Condamne la SCI [P] à payer à la Commune de Bordeaux une amende civile d’un montant de 25 000 euros sur le fondement de l’article L.651-2 du code de la construction et de l’habitation ;

Dit que le produit de cette amende sera intégralement versé à la Commune de [Localité 1] ;

Condamne la SCI [P] à payer à la Commune de Bordeaux la somme de 2 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute la Commune de [Localité 1] du surplus de ses demandes ;

Condamne la SCI [P] aux entiers dépens, en ce compris le coût de l’assignation ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

La présente décision a été signée par Alice VERGNE, Vice-Présidente, et par Karine PAPPAKOSTAS, Cadre Greffière.

Le Greffier, Le Président,

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ladite ordonnance à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le greffier.