TJ 69123, 23 avr. 2026, RG 25/02775

DOSSIER N° RG 25/02775 - N° Portalis DB2H-W-B7J-25XM

Jugement du :
23/04/2026

MINUTE N°

PPP PÔLE MTT

SDC RESIDENCE ORO PAVILLO-BATIMENT ABC
C/
[U] [V]

Le :

Copie exécutoire délivrée à :
Me Olivier GUITTON

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON PÔLE DE LA PROXIMITE ET DE LA PROTECTION

JUGEMENT

A l’audience publique du tribunal judiciaire tenue le Jeudi vingt trois Avril deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
JUGE : MENNESSON REROLLE Marine
GREFFIÈRE : SPIRIDONOVA Maiia

ENTRE :

DEMANDEUR

Syndic. de copro. RESIDENCE ORO PAVILLO-BATIMENT ABC 26 rue de la Chaux 69450 ST CYR AU MONT D’OR, représenté par son syndic en exercice la socété CREDIT AGRICOLE CENTRE EST IMMOBILIER, prise en son agence “Square Habitat” sous l’enseigne “Favre de Fos”, dont le siège social est sis 26 avenue René Cassin - 69009 LYON
représenté par Me Olivier GUITTON, avocat au barreau de LYON, vestiaire : 1811

d’une part,

DEFENDEUR

Monsieur [U] [V]
né le 09 Août 1996 à LYON, demeurant 3 rue Richan - 69004 LYON
non comparant, ni représenté

Cité à étude par acte de commissaire de justice en date du 11 Juin 2025.

d’autre part

Date de la première audience et de la mise en délibéré : 05/02/2026
EXPOSE DU LITIGE :

Monsieur [U] [V] est propriétaire des lots n°57, 92 et 93 dans la copropriété de l’ensemble immobilier RESIDENCE ORO PAVILLO - BATIMENT ABC, situé 26 rue de la Chaux 69450 SAINT CYR AU MONT D'OR.

Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 11 juin 2025, le syndicat des copropriétaires a fait citer Monsieur [U] [V] à comparaître devant le pôle de la proximité et de la protection du tribunal judiciaire de LYON, afin d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, sa condamnation à lui payer :

* la somme de 2528,55 euros au titre des charges de copropriété impayées au 22 mai 2025, 2ème trimestre 2025 inclus, sous réserve d'actualisation au jour de l'audience, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure ou de la sommation de payer du 27 février 2025,

* celle de 239 euros au titre des honoraires de syndic, conformément au mandat de syndic, en vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

* celle de 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

* celle enfin de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant le coût de la sommation de payer, de l’hypothèque légale du syndic, les frais accessoires et les frais de procédure.

A l’audience du 5 février 2026 à laquelle l’affaire a été plaidée, le syndicat des copropriétaires a actualisé sa demande à la somme de 4172,21 euros en principal au titre des charges dues et a maintenu ses autres demandes.

Régulièrement cité par dépôt d'une copie de l'assignation en l'étude du commissaire de justice, Monsieur [U] [V] n’a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

Autorisé par le tribunal, le syndicat des copropriétaires a produit par note en délibéré du 10 février 2026 le relevé général des dépenses de la copropriété jusqu’au 31 décembre 2024, le décompte des charges de Monsieur [U] [V] du 12 octobre 2023 au 21 décembre 2024, et les informations relatives au changement de syndic et au fait que les sommes réclamées sont justifiées par les assemblées générales du 12 octobre 2023 et 29 septembre 2025.

Le jugement a été mis en délibéré au 23 avril 2026.

Compte tenu du montant des demandes inférieures à 5000 euros et de la non comparution de la partie défenderesse non citée à personne, le présent jugement sera rendu par défaut et en dernier ressort, susceptible d’opposition.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION :

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

* Sur la demande en paiement au titre des charges de copropriété échues

Selon l’article 16 du code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas avoir transmis à Monsieur [U] [V], avant l’audience, sa demande d’actualisation accompagnée des pièces correspondantes. Aussi convient-il de constater l’absence de respect du principe du contradictoire concernant la demande actualisée formée à l’audience, et de statuer uniquement sur la demande contenue dans l’assignation.

En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent pour chaque lot, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Conformément à l’article 14-1 de la même loi, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble. Selon l’article 14-1-II de cette loi, ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat. Selon l’article 14-2, les dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.

En application de l’article 19-2 de la même loi, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après une mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des articles 14-1 et 14-2 I et les sommes restant dues au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Cela est applicable aux cotisations du fonds de travaux.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats les procès verbaux des assemblées générales des années 2023 et 2025 ayant voté les budgets prévisionnels, approuvé les budgets des années précédentes, les relevés des dépenses de la copropriété, les appels de provisions adressés à Monsieur [U] [V] et un décompte des charges restant dues.

Il convient par conséquent de condamner Monsieur [U] [V] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2528,55 euros au titre des charges de copropriété échues et impayées au 22 mai 2025, provisions charges courantes du 1er avril 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 27 février 2025, date de la mise en demeure, sur la somme de 2107,08 euros et à compter du présent jugement sur le surplus,

observation faite que :

- les sommes versées sur cette période ont été déduites,

- les frais de procédure ont été déduits du principal puisqu’ils se retrouvent dans les dépens ou les sommes allouées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

* Sur les frais de syndic

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Force est de constater que l’article précité ne vise pas les honoraires versés au syndic pour la mise en oeuvre d’une procédure judiciaire ou la saisine d’un huissier de justice.

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires ne peut se fonder sur le contrat de syndic qui n’est pas opposable au copropriétaire pour solliciter des honoraires à ce dernier. En outre, il n’est pas démontré que les sommes réclamées correspondent à une prestation réelle exclusive dépassant la simple gestion courante.

Aussi convient-il de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de ce chef.
* Sur la demande de dommage et intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

L’obligation essentielle d’un copropriétaire est de régler régulièrement et intégralement les charges afférentes à son lot. Le fait de ne pas respecter cette obligation est fautif en ce qu’il impose au syndicat de devoir régler de manière régulière des sommes au syndic pour les tâches de gestion visant à récupérer les charges impayées. Faute de pouvoir imputer ces frais au copropriétaire défaillant, ces sommes sont réglées par l’ensemble des copropriétaires diligents. La défaillance du copropriétaire cause en outre nécessairement un préjudice à la collectivité, impactant la bonne exécution des travaux et des dépenses, perturbant la trésorerie, ou obligeant la collectivité des copropriétaires à faire l’avance des fonds nécessaires pour pallier la défaillance de l’un d’eux.

En l’espèce, il ressort des décomptes produits que le compte de Monsieur [U] [V] présente un solde débiteur depuis presque 3 années, sans tentative de régularisation de la situation avant l’engagement de la procédure ni règlement depuis le mois d’octobre 2023.

En conséquence, Monsieur [U] [V] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 400 euros à titre de dommages et intérêts.

* Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [U] [V], partie perdante, aux entiers dépens comprenant le coût de la sommation de payer, mais ne comprenant pas le coût de l’hypothèque légale du syndic, des frais accessoires et des frais de procédure autres que ceux mentionnés à l’article 695 du code de procédure civile.

Il y a lieu en outre de condamner Monsieur [U] [V] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles qu’il a pu engager.

* Sur l’exécution provisoire

Le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514 à 514-6 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS